Vil økt boligbygging og forenklinger gi et balansert boligmarked?

Av: Dato: Boligmarkedet

På grunn av de galopperende boligprisene i Oslo er boligpolitikk og boligpriser blitt et hett tema. Jeg er ikke imponert over bredden i tiltakene som foreslås.

 Ikke boligmangel?

I de siste dagene er det blitt hevdet at det slettes ikke er boligmangel i Oslo når vi ser at leieprisene flater ut eller går ned. Folk mangler ikke tak over hodet.

Det er nå et større tilbud av leieboliger på markedet enn boliger til salgs. Folk ønsker å kjøpe, i stedet for å leie. Forståelig nok, da det er mer lønnsomt enn noen gang å eie fremfor å leie.

Det som er synd er at pengesterke investorer kjøper opp over 35% av selveierboligene i byen for tiden, og blant annet danker ut ungdom som vil inn på boligmarkedet. I media får foreldre som kjøper til barna sine skylden for de økende prisene.

Fantastisk!

Det må da være bedre at foreldre kjøper for å hjelpe barna inn på boligmarkedet enn at spekulanter kjøper opp for utleie eller gevinst gjennom hurtig resalg.

Les også:  Kan for mange utleieforhold i sameiet skade bomiljøet

Ønsker utbyggerne økt boligbygging?

Politikerne er veldig opptatt av å øke boligbyggingen for å få et balansert boligmarked. Det høres bra ut, og hadde vi hatt nok av varierte nye boliger å selge ville selvsagt prisveksten vært lavere.

Men dette tar tid å gjennomføre. Det er også grunn til å stille spørsmål ved om utbyggerne ønsker økt boligbygging eller om de heller vil beholde prispresset og bygge indrefileten i sentrale strøk av byen.

Gevinsten havner i utbyggernes lommer

Det har også vært stor satsing på forenklinger av byggeforskrifter for å få ned byggekostnadene.

Vel og bra det, men spørsmålet er om ikke gevinsten fra disse forenklingene havner i utbyggernes lommer. Enhver utbygger med respekt for seg selv og sine eiere, legger prisene på et nivå som markedet tåler, enten det er komplisert eller enkelt byggeri.

Skattlegging er den store stygge ulven

De fleste økonomer peker på at det som kan få bukt med prisveksten er å gjøre det mindre attraktivt å investere i bolig for eksempel ved skattlegging av å eie egen bolig. Krav til lengre botid før man kan selge uten gevinstbeskatning og endringer eller fjerning av rentefradraget.

Dette er elementer de fleste politikere nødig snakker om. Det kjennes ubehagelig å endre på noe som veldig mange av oss velgere tjener på.

Men det er på tide å ta noen valg, spesielt når det gjelder å sette inn tiltak som prioriterer de som kjøper bolig til å bo i.

Kanskje er det også på tide å se på reglene for hvordan vi omsetter boliger, slik at ikke vanvittige budrunder og overbud fører til at det fester seg et unaturlig høyt prisnivå i markedet?

Les også :  Investorer danker ut ungdommen på boligmarkedet

Denne artikkelen er også publisert på www.boligmani.no

 

Kommentarer (0)

Hva er en boligkjøpsmegler?

Av: Dato: Rådgivning

Lurer du på hva en boligkjøpsmegler eller hva jeg – Boligdama – egentlig driver med i tillegg til å skrive blogg?

Var så heldig at jeg fikk være med på programmet Jacobsen i P1+ denne uken og fortalt om det jeg brenner for, nemlig å hjelpe boligkjøpere og sette fokus på kjøpernes situasjon.

Som jeg sier i programmet : 

“Det er på tide at kjøperne får sin del av kaka og at deres behov og situasjon får oppmerksomhet

Det er ikke no’ gærn’t i å være selger og vil oppnå høyest mulig pris, og da er en tradisjonell eiendomsmegler noe du vil ha nytte av.  Han/hun er betalt for å oppnå høyest mulig pris for deg som selger.

Er du i kjøper rollen har du helt andre behov, nemlig å se boligen og kjøpet fra ditt ståsted.  Og få gode råd og hjelp fra en som ivaretar dine interesser som kjøper og sikrer deg et godt og lønnsomt kjøp.

Derfor har jeg valgt å starte som rendyrket boligkjøpsmegler”

Hvis du vil høre mer må du kopiere linken nedenfor   (høyre klikk og kopier)– velge ny fane på internett  og lime inn  (høyreklikk og lim inn)

https://radio.nrk.no/serie/jacobsen/DMPO20016916/24-08-2016

Litt tungvint, men eneste mulige løsning for denne linken.

Når du har trykket enter får du opp program menyen for Jacobsen den  24.08.16, og da velger du under Kapitler:

Boligkjøpsmegling
og
Ny aktør i boligmarkedet.

Synes du noe av dette var interessant er har du spørsmål omkring boligkjøp er det bare hyggelig om du tar kontakt med meg.

Vennlig hilsen

@Boligdama
Trude Larsen

tlf  950 37 330, eller e.post: tl@boligkjøpsmegling.no

Kommentarer (0)

Slik kan du vurdere boligens tekniske standard

Av: Dato: Rådgivning

Boligkjøpernes aller største hodepine er å få et korrekt bilde av boligens tekniske standard. Feilvurderinger kan bli dyrt og medføre ubehagelige konflikter i ettertid.

Absurd nok er det på dette området  kjøperne, frem til nå, fått forelagt den tynneste dokumentasjonen og de mest mangelfulle opplysningene, i alle fall i Oslo området.

Tilstandsrapporter har latt vente på seg

Det har tatt veldig lang tid å få innført tilstands- eller boligsalgsrapporter i Oslomarkedet.  Men nå etter sommerferien ser jeg til min glede at de begynner å komme på de nye boligene som legges ut for salg.

building-1080591_960_720

Hurra, nå kommer det endelig tilstandsrapporter i Oslo markedet også!  FOTO: Pixabay

Dersom det ikke foreligger tilstandsrapporter har vi kun meglers selgende budskap i prospektet, samt de sparsomme opplysningene i taksten å hvile oss på.

Og sist men ikke minst; det vi ser med egne øyne på visning.   Eller skal vi si overser, siden de færreste av oss er ingeniører eller teknisk kyndige.

Det oppfordres ofte til å ta med seg en bygningskyndig på visning.  I praksis vet vi at dette skjer svært sjeldent.

Bruk øyne, ører og nese

Ved siden av det du kan lese deg til gjennom selgers egenerklæring, og takstmannens sparsomme beskrivelser i salgsmaterialet, vil jeg oppfordre deg til å bruke dine sanser når du er på visning.

Foreligger det tilstandsrapport råder jeg deg til å lese denne nøye og spesielt merke deg det som er merket med TG 2 og TG 3.   Med dette menes tilstandsgrad, og er det merket med 3, er det ting som bør gjøres noe med umiddelbart. Nummer 2 betyr at ting må holdes under oppsyn.

De fleste av oss vil, hvis vi titter nøyere etter, være i stand til å se om en gjennomført oppussing, for eksempel at malte flater er gjort for å dekke over dårlig grunnarbeid, eller om det er en gjennomført god standard.

Se opp for sprekker i vegger, utette vinduer og halvferdige løsninger.  Det er fullt lovlig å titte inn i skap, bak dører og møbler.

En ting som er viktig, og som mange ofte glemmer, er å åpne sikringsskapet og se om det er et nyere anlegg med automatsikringer.

Fukt og råteproblemer – vår største skrekk

Den største – og mest kostbare feilen som kan gjøres, er å overse fukt og råteproblemer i våtrom eller kjeller.

Her kommer nesen inn som et viktig verktøy. Kjenner du den minste mugglukt, undersøk nærmere og spør og grav og se etter hva som eventuelt står om dette i takst og/eller tilstandsrapport.

Megler, selger eller takstmann må kunne gi en tilfredsstillende beskrivelse av problemet.

Får du ikke tilstrekkelig svar – la være å kjøpe boligen.

Utbedring blir garantert dyrt og umulig å beregne når du ikke har nok opplysninger eller dokumentasjon

Vil du sjekke om badet har membran kan du åpne opp risten på sluket og se etter et farget gummilag eller en slags vinylduk ytters i kanten av sluket.

Membranen i seg selv er ikke nok, den må også være tett, og der kommer indikasjoner på fukt inn i bildet.

Du før også se etter sprekker i fliser, spesielt i dusjområdet.

 

Boder og lagringsplass

I salgsoppgaven skal tilgjengelig bodareal være angitt.

Nøy deg ikke med det, be om å få se de nevnte boder.  Utrolig nok opplever vi at meglere ikke “har tid” til å vise frem boden eller at de ikke har med seg nøkkel. Det må du ikke godta.

For det første er det viktig å få et bilde av at størrelsen som er oppgitt stemmer, for det andre må du forsikre deg om at boden befinner seg på et tørt og trygt sted i bygget. Og at den er lett tilgjengelig.

Det kan synes ubetydelig å sjekke boden, men mulighet for god og forsvarlig lagring kan være viktig for bokvaliteten din, og salgsverdien senere.

Lytt og lær

Det er lurt å følge med på hva megler eller selger sier på visning, både til deg og eventuelle andre visningsdeltakere.

I tillegg kommer en dimensjon som svært få tenker over, nemlig om det er lytt i boligen. Jo eldre leilighet, jo større er sjansen for at du får delta i naboens samtaler eller dele hennes musikksmak.

Jeg vet at noen allierer seg med naboen og ber dem om ikke å gå over gulvet så lenge visningen pågår. Du bør allikevel prøve å høre etter om det er lyd fra naboene og selvsagt også eventuell støy utenfra.

Det er også lurt å stille noen ekstra spørsmål om dette.  Spør også gjerne om hvem naboene er, om det er fastboende eller utleiebolig.

 

Ta tak i ubehagelighetene

Som mye annet i livet, dreier boligkjøp seg om å ta tak i det ubehagelige for å få klarhet og kunne løse problemet.

Så dersom du før visningen tenker over hva som kan være galt med en bolig, og deretter prøver å få oversikt over dette,  vil du være et stykke på vei.

Noen viktige elementer som du kan tenke over er nevnt i dette blogginnlegget.

Tilstandsrapporter er et godt hjelpemiddel

I det siste har jeg på vegne av kunder søkt etter bolig utenbys hvor det foreligger teknisk tilstandsrapport eller boligsalgsrapport ved salget.

For en forskjell!

Selv om rapportene er relativt enkle og generelle i vurderingen av tilstanden på de enkelte delene av boligen sitter både jeg og kunden min igjen med en mye bedre oversikt og beslutningsgrunnlag.

Det er en glede å registrere at de er med på de nyeste boligene som er lagt ut her i Oslo.

Da gjelder det bare å følge med på at det blir gjennomført over hele linja, hos alle meglerne og de som velger å selge privat.

Kommentarer (0)

Er boligsalg uten megler bra for kjøperne?

Av: Dato: Boligmarkedet

Forbrukerombudet har i sommer gjennom Dagens Næringsliv vært på banen vedrørende det økende tilbud av “selg selv” tjenester, som nå også tilbys gjennom aktører i eiendomsmeglerbransjen selv.  Det manes til ansvarlighet hos selgerne.  Men hva vil endrede salgsmetoder ha å si for kjøper?

Kjøpers undersøkelsesplikt ved økt selvsalg.

Selgerens opplysningsplikt omhandles i den såkalte “Avhendingsloven”.  I denne er det også  et krav til kjøper som ikke må glemmes – nemlig kjøpers undersøkelsesplikt.

Forbrukerrådet ved Thomas Bartholdsen har tidligere vært en varm tilhenger av “selge selv tjenester” fordi dette kan spare forbrukerne for mye penger i form av redusert meglerhonorar.  Forbrukerombudet derimot, ser ut til å være av en litt annen oppfatning.  Nå retter de en advarende pekefinger til landets boligselgere.  “Husk at når dere selger selv, må dere være klar over det selvstendige ansvaret dere vil ha i forhold til å gi alle relevante opplysninger og konsekvenser i forhold til eventuelle mangler med boligen og påfølgende erstatningskrav”.  Her har meglerne vært en ekstra sikkerhetsventil, selv om vi også ser eksempler på at de kan svikte sin omsorgsplikt.

Dersom det blir mer vanlig at boliger blir solgt uten eiendomsmeglers medvirkning, vil kjøpers undersøkelsesplikt etter min oppfatning kunne bli enda viktigere av to årsaker:

  1.  Du kan ikke være sikker på at selger kjenner til opplysningsplikten og passer på å få med seg alle viktige opplysninger
  2. Dersom det er feil og mangler ved boligen er det kun en part som det kan rettes krav mot ved manglende eller villedende opplysninger.

Dersom du tenker på å kjøpe en bolig som selges uten eiendomsmegler skal du i utgangspunktet ikke være redd for å gjøre dette. Og blir andelen som selges privat betydelig, har du i realiteten kanskje ikke noe valg dersom du skal få den boligen du ønsker deg.

Les også : Er det trygt å kjøpe bolig privat?

Skal forbrukerne overta de profesjonelles rolle?

Forbrukerombudets henstilling til boligselgere som vil selge selv indikerer at kompetansen hos forbrukerne må heves nærmere opp til et profesjonelt nivå.  Hvis ikke vil vi kunne se en økt mengde tvistesaker.

Etter min mening er dette en betimelig påminnelse.  De som føler seg kompetent til å utføre salg og kjøp på egen hånd må selvsagt ha mulighet til dette.  Men det er viktig å huske på at digitale løsninger i seg selv ikke vil gjøre selve boligmarkedet og valgene du skal ta mindre komplisert.

Girl full of doubts and hesitation. Girl looking for the solution. Young woman doing something.

Et balansert boligmarked – mitt drømmescenario

Mitt drømmescenario for fremtidens boligmarked er at selger som eiendomsmegler sin kunde, får “sin bit av kaka” ved at meglerne konsentrerer seg om sin rådgiverrolle og reduserer sine honorarer for de tjenestene som blir digitalisert.

Og – at folk som er i kjøperposisjon ser det som naturlig å engasjere en egen uavhengig kjøpsmegler eller rådgiver. Dette vil gi et balansert og trygt boligmarked for både kjøper og selger.

Det blir spennende å følge utviklingen.

Les også: Hvordan blir fremtidens boligomsetning?

 

 

 

Kommentarer (0)