How to Navigate the Legal Side of Buying a Home in Norway

Av: Dato: English

You may already know that in Norway, there is no right of withdrawal when buying a property. Once the seller has accepted your offer, a legally binding contract has been formed.

The seller, usually assisted by a real estate agent, is required to provide full and accurate information about the property — this is called the seller’s duty of disclosure. Before placing a bid, you as the buyer are expected to carefully read and understand all documentation related to the sale. This is known as the buyer’s duty of investigation.

After the purchase, you may submit a complaint if there are defects that legally qualify as a “mangel”, meaning either important information was withheld or the property has hidden faults that were not possible to discover prior to purchase. However, the legal threshold for what qualifies as a defect is high. If information was provided but misunderstood or overlooked by the buyer, this does not count as a valid claim.

Read this:  The bid is binding when you buy a home in Norway

How I Help You as a Home Buyer’s Advisor

As a professional home buying consultant, I ensure that your duty of investigation is properly fulfilled. I thoroughly review all available documentation, interpret technical terms, and follow up with the agent or surveyor when clarification is needed. Sometimes, I may advise you to ask specific questions directly, but I will always highlight anything that could represent economic risk to you.

One of the most important documents is the condition report from the technical surveyor. These reports can be difficult to interpret — it’s not always obvious what is serious and what could lead to costly repairs later.

Surveyors are legally required to point out circumstances that may pose risks to the buyer. A recent Supreme Court ruling clarified that it is not enough to mention general risks based on building age — for example, “drainage issues are common with older homes.” Instead, the surveyor must describe specific risks related to the actual property, such as sloping ground toward the basement walls.

Why Mistakes Still Happen

In theory, this system makes the buying process smooth and secure. Sellers disclose all relevant information, and buyers make informed decisions. The fact that offers are binding ensures a fast and efficient transaction.

However, in practice, many buyers are overwhelmed by the large amount of documentation. Sometimes important details are technically mentioned — but not emphasized — since both seller and agent want the property to appear as attractive as possible.

As a result, 1 in 4 housing transactions in Norway end in a dispute after the purchase. These cases are usually handled by insurance companies, as both buyers and sellers have legal protection insurance. Still, not all claims qualify as defects under law, and many cases end up in court.

A Better, Safer Experience

I am proud to say that none of my clients have felt the need to pursue legal action after their home purchase. When everything is properly reviewed and understood beforehand — with my trained eye catching the details — buying property in Norway is safe and predictable.

If you have questions about the home-buying process in Norway, feel free to contact me — or download my Home buying Guide Norway. 

Kommentarer (0)

Har du oppdaget Boligmappa, den digitale permen for boligeiere?

Av: Dato: Rådgivning

Visste du at dersom du eier en bolig, hytte eller annen eiendom som er tinglyst i Kartverket, så har du automatisk en digital boligperm liggende klar til bruk? Den finner du på boligmappa.no – en gratis og utrolig nyttig tjeneste som altfor få kjenner til.

Boligmappa fungerer som et trygt arkiv der du kan samle alle viktige dokumenter som hører til boligen din. Og eventuelle andre eiendommer du eier som for eksempel hytte. Ferdigattester, kvitteringer, skaderapporter, beskrivelser av oppussing – alt kan lagres her. Dermed slipper du å lete gjennom skuffer og esker når du trenger informasjonen som mest.

Som de selv sier på sin nettside, her kan du sørge for å ha papirene i orden:

Papirene i orden
Boligmappa hjelper deg holde styr på boligen – og alle papirene. Håndverkere registrerer utført arbeid, helt automatisk. Selv kan du laste opp kvitteringer, fargekoder og annet nyttig.

Og det stemmer. Uten papirene i orden kan boligens verdi svekkes, det kan oppstå problemer med forsikring, og det kan bli vanskelig å reklamere på arbeid som er gjort. Med alt samlet på ett sted, slipper du slike bekymringer.

Derfor er Boligmappa så gull verdt

Boligmappa gir både deg, eventuelle kjøpere og senere arvinger full oversikt over boligens historikk. Det gjør det enklere å dokumentere:

  • fagmessig utført arbeid

  • oppussing og endringer

  • skader og reparasjoner

  • tilvalg, fargekoder og andre detaljer

  • kvitteringer og rapporter

Mange håndverkere legger inn arbeid automatisk, men du kan også enkelt legge inn informasjon selv. Jeg har for eksempel lagret skaderapporten fra en vannskade vi hadde i leiligheten vår.

Og – note to self – jeg burde absolutt legge inn ferdigattesten og beskrivelse av påbygget på hytta også!

En tjeneste alle boligeiere burde kjenne til

Mitt inntrykk er at mange ikke vet hvor nyttig Boligmappa faktisk er. Den gir orden, oversikt og trygghet – enten du bor i boligen, skal selge den eller ønsker å sikre at arvinger får oversikt.

Jeg kommer definitivt til å bli flinkere til å informere boligkjøperne mine om dette fremover. Det eneste de må huske, er at de først kan registrere informasjon når eiendommen er formelt tinglyst på dem i Kartverket – altså etter overtakelsen. Men derfra er det bare å sette i gang.

En liten påminnelse til deg som leser

Har du oppussingsprosjekter, rapporter eller dokumenter som bør lagres trygt?
Ta en liten sjekk på boligmappa.no – kanskje du finner ut at du allerede har en digital boligperm som bare venter på å bli fylt.

En enkel, oversiktlig og trygg tjeneste – og helt gratis.
Kan det bli bedre?

Kommentarer (0)

Når «krisen» handler om profitt – ikke boligkjøpere

Av: Dato: Boligmarkedet

Når eiendomsaktørene roper krise fordi et skattehull tettes, er det ikke boligkjøperne de kjemper for – men egen bunnlinje. Regjeringens forslag om å fjerne skattefritaket ved fusjonering av bolig-AS til borettslag handler ikke om å stoppe bygging, men om å rydde opp i en praksis som undergraver tilliten til borettslagsmodellen.

De siste årene har flere utleiegårder i Oslo blitt omdannet fra aksjeselskaper til borettslag. For investorene har det vært en gullgruve – for boligkjøperne et minefelt. Gjennom en fullt lovlig, men kreativ manøver har eierne kunnet selge hele bygårder skattefritt: et utleie-AS fusjoneres inn i et nytt borettslag, som så selger andelene videre uten gevinstbeskatning.

Eiendomsbransjen har protestert kraftig mot at dette fjernes, og fokuserer på hvordan endringen rammer investorer og utbyggere – men sier lite om konsekvensene for boligkjøpere og fremtidige andelseiere. Mange av de omdannede borettslagene styres i praksis av profesjonelle aktører i årevis, inntil alle andelene er solgt. Det betyr at beboerne ofte står igjen uten reell innflytelse, bundet til dårlige avtaler og med et betydelig oppdemmet vedlikeholdsbehov.

Les historien om hun som kjøpte og ble eneste andelseier og flere innspill i denne debatten her

Siden 2023 er minst 156 leiegårder med om lag 5 800 boliger i Oslo klargjort for salg gjennom slike omdanninger. Heimstaden alene har gjort klart 2 000 leiligheter, men har solgt kun 354 av dem så langt. Den såkalte «bølgen» av leieboliger til salgs handler derfor åpenbart ikke kun om formuesskatt, slik bransjen hevder, men om å sikre de siste skattefrie gevinstene før hullet tettes.
Men vi ser, at når den ekstra profitten forsvinner, følger den velkjente klagesangen om dårlige «rammevilkår» og «krise».

Enkelte aktører hevder at boligbyggingen vil stoppe opp som en følge av innstrammingen. Fordi det ikke lenger blir mulig å utløse skattefri gevinst ved å innfusjonere tomteselskaper i borettslag. Det er neppe riktig å si at skattefritaket i seg selv har vært ment som det avgjørende insentivet for boligbygging, eller at boligbyggingen i Norge er avhengig av det. Ifølge NBBL kan riktignok om lag 3.500 boliger enten bli utsatt eller ikke realisert som følge av endringene – av totalt 20.000–25.000 som bygges årlig. Det er derfor mulig å hevde at bruk av denne modellen i nybyggprosjekter kan bidra til noe lavere boligpriser, til fordel for kjøperne. Samtidig vil det være å overdrive å påstå at ordningen er et grunnleggende premiss for at det bygges boliger i Norge.

Ja, det er synd at leieboliger forsvinner. Norge trenger en sterk og trygg leiesektor. Det er en reell utfordring.  Men boligene som selges, forsvinner ikke i løse luften. De blir til selveide boliger – ofte for unge mennesker som endelig får kjøpt seg inn på markedet, i tråd med den norske eiermodellen. Det er faktisk noe å glede seg over. Og at dette samtidig har bidratt til å dempe prispresset i hovedstaden, er heller ikke noe å sørge over – i alle fall ikke for førstegangskjøperne.

Borettslagsmodellen ble laget for å skape juridisk trygghet, bofellesskap og stabile bomiljøer, ikke for skattefrie gevinster. Å tette dette hullet handler ikke om å stoppe boligbygging, men om å bevare tilliten til en modell bygget på fellesskap, ikke spekulasjon.

Jeg har boligkjøperne i mitt hjerte. Derfor heier jeg på en politikk som setter deres interesser, og verdiene i borettslagsmodellen, foran investorers jakt på skattefri profitt.

Det er ikke å skape en boligkrise.
Det er opprydding.

Kommentarer (0)

Moderat prisvekst i Oslo overrasker – og det er slett ikke negativt

Av: Dato: Boligmarkedet

Boligprisene i Oslo har steget med bare 3,9 prosent så langt i år (pr utgangen av september).
Jeg skriver bare fordi det som oftest er Oslo-markedet som leder an i prisoppgangen – og fordi mange eksperter ved årets begynnelse spådde en langt høyere vekst.

At spådommene ikke slo til, har flere forklaringer.

Hvorfor ekspertene bommet

En hovedårsak er at det er lagt ut flere leiligheter for salg i Oslo. Mange som tidligere har leid ut, finner det ikke lenger lønnsomt å drive med utleie, og vil selge seg ut.

Endringen i formuesbeskatning, der man må oppgi 100 prosent av markedsverdien for sekundærboliger, trekkes ofte frem som forklaring. Men for mange har ikke dette reelt utslag, ettersom boligene er lånefinansiert. Den største belastningen er nok heller rentenivået. Med dagens rente er det rett og slett vanskelig å få lønnsomhet i utleie – særlig når prisveksten samtidig er moderat. I tillegg ønsker profesjonelle selskaper som eier utleiegårder og benytte en skattefordel som er varslet vil forsvinne og har lagt ut mange boliger for salg.

Tidligere kunne man regne med svak lønnsomhet i selve utleien, men bli reddet av solid verdistigning – ofte 8–10 prosent i året. Nå, når prisene står mer stille, mister utleieboligen sin glans som investeringsobjekt.

Skatten på sekundærbolig – et politisk virkemiddel

Skattleggingen av sekundærboliger har blant annet som mål å hindre at investorer presser ut førstegangskjøpere. For noen år siden ble én av fire småleiligheter i Oslo kjøpt som utleieobjekt. Det førte til hetere budrunder og høyere priser, og mange vanlige kjøpere sto igjen på sidelinjen.

Nå har balansen endret seg – og det er egentlig positivt. Men samtidig får vi en annen utfordring: færre utleieboliger. Det betyr høyere leiepriser, særlig fordi korttidsutleie til turister også tar unna deler av markedet.

Når markedskreftene drar i ulike retninger

Dette viser hvor sammensatt boligmarkedet er. Det som er negativt for noen, kan være positivt for andre.  Derfor finnes det heller ikke enkle svar.

Når utleieboliger legges ut for salg, øker tilbudet – og flere førstegangskjøpere får sjansen til å skaffe seg sin egen bolig. Og nettopp det ser vi nå: en rekordhøy økning i antall førstegangskjøpere.

Foreldrebanken og ulikheten

Den norske boligmodellen bygger på at folk skal eie sin egen bolig. Men for unge i Oslo er det vanskelig å komme inn på markedet uten hjelp.  Over 60 prosent får støtte fra foreldrene – den såkalte  foreldrebanken. Flott for de som har muligheten, men urettferdig for de som må klare seg selv. For dem blir leiemarkedet eneste løsning – og der er som nevnt prisene på vei opp.

Nybygg, nyansene og det store bildet

Mange hadde trodd at svakt salg av nye boliger ville presse opp prisene på brukte boliger. Men så langt har vi ikke sett den effekten. Kanskje har det ikke slått helt ut ennå, eller kanskje betyr det rett og slett litt mindre enn eiendomsbransjen liker å hevde – så lenge det finnes et greit utvalg av bruktboliger på markedet.

En mer balansert utvikling – og et glimt av håp

Selv om økte leiepriser pg færre uteieboliger er en samfunnsutfordring, er det grunn til å glede seg over at prisveksten i Oslo er moderat. Det gir flere mulighet til å kjøpe egen bolig – og det er i tråd med den norske modellen og drømmen om å eie sin egen bolig.

Personlig gleder jeg meg over hver eneste førstegangskjøper som lykkes i å skape seg en trygg og stabil bosituasjon i byen vår.

Og generelt er moderate priser og et mer balansert marked faktisk gode nyheter for de fleste av oss.

Kommentarer (0)