Derfor er jeg luta lei av late eiendomsmeglere

Av: Dato: Rådgivning

Foto:  www.fribergfoto.no

En sterk påstand, kanskje, særlig sett i lys av hvor mye eiendomsmeglere sier at de jobber, både på hverdager og i helger. Men la meg forklare.

Hvis du leser gjennom en salgsoppgave for en bolig, vil du finne en masse papirer og vedlegg. De er som regel gjemt bak de blomstrende beskrivelsene av eiendommens gode, og for rettferdighetens skyld, også noen litt dårligere sider.

I henhold til Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av brukte boliger, har selger en opplysningsplikt. Eiendomsmegleren er i henhold til Eiendomsmeglerloven og oppdragsavtalen med selger, forpliktet til å hjelpe selger med å oppfylle denne plikten. Kjøper, på sin side, har en undersøkelsesplikt og må sette seg inn i alt som er opplyst om eiendommen. Det forutsettes at hen har kunnskap om all informasjonen som er gitt før det gis et bud.

Så langt er alt vel?

Men hva med alt det som står at kjøper har ansvar for å sette seg inn i? Enten ved å kontakte kommunen, boligselskapet eller andre offentlige myndigheter. Eller forhold som er kjøpers ansvar å overta risikoen for? Hvor forståelig og klart er dette lagt frem for kjøper, som for det meste er en alminnelig forbruker?

Det kan være reguleringsplaner, byggeplaner på boligeiendommene, vedlikeholdsplaner i boligselskapet som påvirker fremtidige kostnader eller muligheter for å få godkjent rom som ikke er godkjent for varig opphold. Her er det svært ymse kvalitet på informasjonen. Og spør du megler, har de ofte ikke gjort seg bryet med å sette seg inn i sakene. Det kan virke som om de tenker at når saken er nevnt eller papirer fra offentlig myndighet eller boligselskap er lagt ved, så er jobben gjort.

Det er det ikke. Når forståelige forklaringer på hvordan informasjonen innvirker på den aktuelle eiendommen er utelatt, blir mange kjøpere svært usikre. Så usikre at de nøler med å legge inn et bud. Og usikkerheten blir ikke mindre når de spør megler og han ikke vet svaret. Selvsagt er ikke alt mulig å svare hundre prosent sikkert på, men å signalisere at ting er litt usikkert kan faktisk også være et svar!

Når jeg som boligkjøpsrådgiver går igjennom salgsmaterialet på boliger som mine kunder tenker på å kjøpe, vil jeg ha svar på ALT. Jeg vil gi dem et klart bilde av hvilke risikoer som kan ligge der og om det er noen usikkerhetsfaktorer man kanskje må leve med. Det blir en del gravearbeid, og når jeg ikke får svar fra megler, må jeg kontakte for eksempel kommunen, takstmann, forretningsfører eller styreleder i boligselskapet. Egentlig burde det vært unødvendig, for megler burde ha svar på ALT og ha full oversikt.

Hvorfor er det ikke slik? Er det latskap?
Har boligsalg blitt en samlebåndsaktivitet for meglere, hvor de legger inn dokumentasjon i et salgssystem og regner med at jobben er gjort? Eller ønsker de ikke å svare ut en del ting i redsel for å bli stilt til ansvar senere?

Jeg tror nok at mye må settes på konto for dårlige forberedelser, automatisering av salgsprosessen, kravene til mange og raske omsetninger, og manglende forståelse for kjøpers behov. Og til sist kanskje litt latskap – boligene blir jo solgt uansett!

Jeg aner ikke den fulle sannhet bak dette fenomenet. Men jeg vet i alle fall at jo klarere svar kjøpere får på sine spørsmål om det meste om og rundt boligen, jo større mot har de til å gi bud på boligen.

Og en ting er sikkert:  De meglerne som gjør seg flid med opplysningsplikten og kan svare på eller undersøker alle spørsmål som kommer, er de som oppnår størst troverdighet i markedet.

Så kjære eiendomsmeglere, gjør salgsforberedelsene og jobben deres skikkelig.
Kjøperne vil takke dere for det.

 

4o

Kommentarer (0)

Hva er du mest nervøs for når du skal kjøpe bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Å kjøpe bolig kan virke som en berg-og-dalbane av bekymringer. Jeg mener, hvem vil vel ende opp med et hjem fullt av feil og mangler, eller se verdien synke som en stein? Det er et viktig livsvalg som skal tas, og det er helt normalt å ha en liten klump i magen før du kaster deg ut i boligmarkedet.

Ifølge en undersøkelse fra 2014, er det to, tre bekymringer som holder folk våkne om natten.

  • Tenk om det er masse feil og mangler i boligen?
  • Og tenk om den synker i verdi ?
  • Og selvfølgelig, den klassiske redselen for å ta feil valg og ende opp med å ikke trives i sitt nye hjem.

Som boligkjøpsrådgiver er det min jobb å være bekymringsslukeren. Mange søker hjelp for å kvitte seg med usikkerheten og ta en informert beslutning.

Det som er saken og som undersøkelser også har vist, er at selv om folk er bekymret, slurver noen med undersøkelsene. Noen leser ikke salgsmaterialet grundig nok, andre glemmer det de har lest fordi de har vært på visning på selve drømmeboligen.

Til dere vil si, folkens det er på tide å ta ansvar!

I Norge har vi et system der kjøperen må grave i alle detaljer før de gir bud.  Og budet er bindende.  Kjøpers undersøkelsesplikt  er lovfestet.  Den går ut på at det forutsettes at du vet om alt som er opplyst, uansett om du av en eller annen grunn har gått glipp av det.

Les også:  Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

Når det kommer til kjøpsprisen, er det også kjøperens ansvar å sjekke om budet matcher markedsnivået. Noen ganger må du virkelig gi gass for å overgå andre budgivere. Og la oss være ærlige, den største risikoen for verdifall skjer når du kjøper på topp eller lar deg rive med i budrunden.

Å kjøpe bolig er en slags gladiatorarena, der kjøper står alene mot eiendomsmegleren, som er proff på å få best mulig pris til selger.

Det er her jeg kommer inn som boligkjøpsrådgiver, klar til å guide deg gjennom denne krevende reisen. Ingen av de tusen familiene jeg har hjulpet har angret på kjøpet, og det er faktisk ganske deilig å tenke på.

Så, la bekymringene være en del av boligkjøpet ditt, men ikke la dem stoppe deg fra å finne drømmehjemmet ditt til en fornuftig pris. Og husk, jeg er her for å gjøre boligjakten din til en fin reise.

Kommentarer (0)

Nye regler om boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000

Av: Dato: Rådgivning

Det nærmer seg tiden for nye regler om boligkjøp som følge av endringer i Avhendingsloven.  En viktig nyvinning i de nye reglene er at kjøpere kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig (ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.

Hva betyr dette egentlig?

De som ikke er bevandret i jussens språk og irrganger kan lett komme til å misforstå dette.

For eksempel kan det være lett å tro

at det hvis jeg som kjøper finner noe som ikke stemmer med mitt inntrykk av boligen før jeg ga bud, eller det er ting som må repareres og som koster mer enn kr 10.000, så har jeg rett på erstatning eller prisavslag.

Det betyr det nok ikke….

Erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, er kun aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Les også:    Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

For å få erstatning må det foreligge en såkalt mangel i lovens bokstav.

Avhendingslovens § 3-1 til 3-8 beskriver hva som regnes som en mangel.  Det er litt komplisert å tolke direkte.

Men kort fortalt er det en mangel hvis det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om boligen eller hvis arealet er feil.  Det kan også være skjulte feil og mangler som kjøper burde ha fått, eller må har regnet med å få  kunnskap om fra selger.

Vilkårene for å få erstatning er ikke nye selv om Avhendingsloven er endret.  Det som er endret, og som er til fordel for deg som er kjøper er at grensen for erstatning NÅR DET FORELIGGER EN MANGEL, er lavere. 

Og – skulle du bli tilkjent erstatning vil du bli trukket for en egeandel på kr 10.000.  Dette for å unngå konflikter om “småsaker”.

OPPSUMMERT

  • Selger har en opplysningsplikt på den ene siden. Som er blitt skjerpet i ny Avhendingslov og forskrift om tilstandsrapporter
  • Kjøper har en undersøkelsesplikt på den andre siden. Nå stadfestet i selve Avhendingsloven
  • Tilstandsrapport ved takstmann og megler hjelper selger med å oppfylle sin opplysningsplikt.
  • Du må sjekke  ALT – ALLTID for å vite tilstanden på boligen og få riktig kunnskap om hva du faktisk kjøper.

I utgangspunktet står du som kjøper alene med å undersøke alt før budgivning.

Hvis du ikke gjør som 750 andre :

får hjelp av meg til å avdekke all risiko og avklart alle ubesvarte spørsmål.

Uansett hva du velger.

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

 

 

 

 

Kommentarer (0)