kjøp av bolig Arkiver - Boligdama

Når du er selger av en bolig vil du ha høyest mulig pris. Er du kjøper ønsker du et gunstig kjøp og er redd for å betale for mye. Slik er dynamikken i boligmarkedet.

Det gjør at du fra en dag til en annen kan ha en helt motsatt tilnærming til prisingen i boligmarkedet. Du kjenner din egen bolig godt og synes som regel den er veldig mye verdt. Boligen du vil kjøpe er du ikke blitt kjent med enda og du vet ikke egentlig hva du bør betale for den.

Hva en bolig som er til salgs er verdt finnes det dessverre ikke noe fasitsvar på. Det er markedet som bestemmer.

Med markedet menes enkelt forklart;
antall interessenter som vil by på den aktuelle boligen og hvor høyt disse er villig til å strekke seg. Men disse interessentene lever ikke et vakuum. De handler i tråd med det de mener er gjeldende nivå for boligpriser og hva de har råd til å betale.

Gjennom innsikt fra mine kunder og arbeid med folk som er på boligjakt har jeg funnet ut at kjøpere flest er opptatt av å ikke betale for mye når de skal kjøpe bolig. Begrepet “for mye” kan være svært subjektivt. I min verden, som en profesjonell rådgiver som står på kjøpers side, har jeg valgt å holde meg til objektive kriterier knyttet til salgsstatistikk og markedskunnskap når jeg hjelper kunder med vurdering av kjøpspriser. Analysene viser seg å holde mål i de aller fleste tilfeller. Kun unntaksvis, hvis kjøpsobjektet er veldig spesielt eller folk har gått av hengslene i budrunden, bommer jeg på nivået for sluttprisen.

Hva gjør jeg for å finne riktig pris for kjøper?

Bruker Norges største boligdatabase – Eiendomsverdi – for å estimere et sannsynlig intervall for salgsprisen, basert på sammenlignbare salg i området
Ser på bilder og standarden på de nylige salgene og sammenligner med den som er til salgs
På grunnlag av dette og generell markedskunnskap setter jeg opp en budtabell med oversikt over sannsynlige bud. Her merkes av hvilket intervall som ligger innenfor det eksisterende markedsnivået.

Tilbakemeldinger fra kundene tyder på at budtabellen er et viktig støtteverktøy i budprosessen. Både for å sette en fornuftig grense og for å følge med underveis i budrunden. Eller bruke som et grunnlag for forhandlinger dersom man er eneste budgiver. Det handler om å få hjelp til å sette fornuftige grenser eller samle mot til å heve seg tilstrekkelig for å få tilslaget på boligen. Kort og godt frikoble seg mest mulig fra følelser og antagelser.

Last ned mitt tipshefte om boligpriser og budgivning og lær mer

Men heller ikke gode analyser gir fasitsvar.
Derfor må hver enkelt kjøper vurdere hvor langt de er villig til å gå utenfor det komfortable feltet “gjeldende markedsnivå”. Blir sluttprisen lavere blir du som kjøper selvsagt happy. Å gå over krever mer mot og risikoen for å betale overpris øker. Men, har du virkelig lyst på boligen og det er mange budgivere på banen, behøver det ikke å være feil å heve seg over hva lignende boliger tidligere har blitt solgt for. Noen må sette prisrekord og planlegger du å bo i boligen et stykke tid vil den høye prisen som regel bli spist opp av prisutviklingen.

Hva kan du gjøre selv?

Det viktigste du kan gjøre selv er å ha et våkent øye på utviklingen i boligmarkedet og følge med på prisutviklingen i området du ønsker å kjøpe i. Uten et profesjonelt verktøy får du ikke med deg alle detaljene, prisene kan svinge svært mye innenfor et område. Men du får en basiskunnskap å forholde deg til. Og det objektive grunnlaget du trenger for å forholde deg rasjonelt til prisene i boligmarkedet.

Les hvordan du kan få hjelp til boligkjøpet

Du som skal kjøpe bolig er sannsynligvis også interessert i hva slags bygg og virksomhet som drives i nabolaget og hvilke planer det er for området. Da vil reguleringsplaner og informasjon om plansaker være viktige informasjonskilder.

Men hvor opplysende er det som vedlegges fra meglerne i selgers salgsoppgave?

Ofte svært lite opplysende er min påstand. For å ha “ryggen fri” og påse at selgers opplysningsplikt overholdes, blir det ofte pøset på med papirer og utdrag fra diverse plandokumenter i salgsoppgaven. Eller henvisning til hele kommuneplaner.

Vanskelig å skille ut det vesentlige

Det er ikke gitt at kjøperen, som oftest en vanlig forbruker, skal kunne skille ut det som er vesentlig og uvesentlig i disse papirene. Som boligkjøpsrådgiver og utdannet eiendomsmegler, sliter jeg også ofte med å finne å sile ut den vesentlige informasjonen. Det kan ta ta tid å finne ut hva som egentlig er planlagt i området. Jeg oppfordrer ofte kjøper til å spørre megler, helst skriftlig, om det er noen umiddelbare planer om utbygging i nærområdet som vil berøre den aktuelle boligen. Dersom megler må svare skriftlig tilbake vil han eller hun som regel legge seg litt i selen for å gi riktig svar. Hvis ikke har megler sviktet sin undersøkelses og opplysningsplikt. Denne plikten er til stede uansett om det kommer et spørsmål fra potensiell kjøper eller ikke; I henhold til Eiendomsmeglerlovens § 6-7, pkt 10 er oppdragstaker – les eiendomsmegler -“pliktig til å gi skriftlig informasjon om endelige offentlige planer som kan ha betydning for handelen”.

De fleste kommuner har informasjon om planer og planområder på nettet. I Oslo finner du det på planinnsyn. Er det en mindre kommune kan du ringe og snakke med de som driver med plan og utbygging, og du vil som regel få god service.

Megler bør undersøke og informere konkret

Det mest forbrukervennlige vil være at eiendomsmegleren tar seg tid til å undersøke og informere om pågående plansaker som berører eiendommen som er til salgs. Desto enklere det er å finne ut hvilke planer som berører eiendommen jo større plikt har eiendomsmegleren til å informere. For eksempel hvis han eller hun bare kan klikke seg videre på kommunens nettsider å finne informasjonen. Dette bør være et minstekrav. Praksisen varierer fra megler til megler. Noen nøyer seg med å hente inn standard plandokumenter og legge disse i salgsoppgaven.

Sjekk på kart

Lurer du på om det er områder som er egnet for utbygging i nærheten av boligen du vil kjøpe, kan du få litt hjelp av å titte nøye på kartet på finn.no. Zoom inn og se hvilke bygninger som omgir boligen eller leilighetsbygget. Er det et etablert område som er fullt utbygget er det mindre sannsynlig at det kommer noe nytt som vil påvirke boligen på en negativ måte.

Til slutt er det viktig å påpeke at du aldri er 100% forsikret mot at det kan komme bygninger eller anlegg i nærheten av boligen du kjøper. Selv om det å endre vedtatte reguleringsplaner er en krevende prosess som ofte ikke fører frem.

Er du i tvil om noe rundt dette i forbindelse med en bolig du vil kjøpe, er det bare å ta kontakt. Så finner vi ut av det.