Nye regler om boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000

Av: Dato: Rådgivning

Det nærmer seg tiden for nye regler om boligkjøp som følge av endringer i Avhendingsloven.  En viktig nyvinning i de nye reglene er at kjøpere kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig (ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.

Hva betyr dette egentlig?

De som ikke er bevandret i jussens språk og irrganger kan lett komme til å misforstå dette.

For eksempel kan det være lett å tro

at det hvis jeg som kjøper finner noe som ikke stemmer med mitt inntrykk av boligen før jeg ga bud, eller det er ting som må repareres og som koster mer enn kr 10.000, så har jeg rett på erstatning eller prisavslag.

Det betyr det nok ikke….

Erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, er kun aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Les også:    Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

For å få erstatning må det foreligge en såkalt mangel i lovens bokstav.

Avhendingslovens § 3-1 til 3-8 beskriver hva som regnes som en mangel.  Det er litt komplisert å tolke direkte.

Men kort fortalt er det en mangel hvis det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om boligen eller hvis arealet er feil.  Det kan også være skjulte feil og mangler som kjøper burde ha fått, eller må har regnet med å få  kunnskap om fra selger.

Vilkårene for å få erstatning er ikke nye selv om Avhendingsloven er endret.  Det som er endret, og som er til fordel for deg som er kjøper er at grensen for erstatning NÅR DET FORELIGGER EN MANGEL, er lavere. 

Og – skulle du bli tilkjent erstatning vil du bli trukket for en egeandel på kr 10.000.  Dette for å unngå konflikter om “småsaker”.

OPPSUMMERT

  • Selger har en opplysningsplikt på den ene siden. Som er blitt skjerpet i ny Avhendingslov og forskrift om tilstandsrapporter
  • Kjøper har en undersøkelsesplikt på den andre siden. Nå stadfestet i selve Avhendingsloven
  • Tilstandsrapport ved takstmann og megler hjelper selger med å oppfylle sin opplysningsplikt.
  • Du må sjekke  ALT – ALLTID for å vite tilstanden på boligen og få riktig kunnskap om hva du faktisk kjøper.

I utgangspunktet står du som kjøper alene med å undersøke alt før budgivning.

Hvis du ikke gjør som snart 400 andre :

får hjelp av meg til å avdekke all risiko og avklart alle ubesvarte spørsmål.

Uansett hva du velger.

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor blir det tryggere å være boligkjøper fra 1.1.2022.

Av: Dato: Boligmarkedet

I 2019 ble det vedtatt en del endringer i Avhendingsloven som skal gjøre bolighandelen tryggere.   I påvente av forskrift  for tilstandsrapporter, som ble først ble ferdig nå i juni,  har det tatt sin tid å gjøre loven ferdig.  Men fra 1.1.2022 skjer det. Endringene i loven og forskriften trer i kraft!

Hva skjer – kort oppsummert

  • Forbehold om at boligen selges as is – som den fremstår på visning, utgår
  • Selgers plikt til å gi utfyllende og riktige opplysninger om eiendommen skjerpes
  • Du kan få erstatning for feil og mangler ned til kr 10.000, dersom det er påvist mangelfull eller feil informasjon om eiendommen.  Tidligere måtte mangelen være vesentlig(ca 5% av boligens verdi) for å få erstatning.  Dette vil føre til at selger vil bli mer opptatt av å gi riktige og utfyllende opplysninger Og sist men ikke minst  ta seg råd til å bestille en tilstandsrapport fra takstmann.
  • Det er utarbeidet en forskrift med minstekrav til hva takstmannen skal undersøke og ha med i tilstandsrapporten.  Denne pålegger mer detaljerte undersøkelser enn det som fremgår av dagens tilstandsrapporter
  • Kjøpers undersøkelsesplikt blir lovfestet

Det siste punktet gir deg som kjøper et skjerpet ansvar om å undersøke salgsmaterialet og spesielt tilstandsrapporten, samt eiendommen før du gir bud.  Egentlig er ikke dette nytt, kjøpers undersøkelsesplikt har vært der lenge.  Men en lovfesting setter et ekstra fokus på kjøpers ansvar.

Les også : Hva er kjøpers undersøkelselsplikt

Hvordan blir den nye forskriften om tilstandsrapporter ?

Les forskriften her.  

Forskriften gir en detaljert beskrivelse av hvordan viktige bygningsdeler skal undersøkes og omtales i tilstandsrapporten.  Det vil bli mer detaljerte og utfyllende rapporter av dette, som gir kjøper bedre informasjon og større trygghet.

Men, også mer som skal leses og tolkes:

Hva er viktige opplysninger, hva er ikke så viktig og hva må jeg være mest obs på.
Og hva betyr formuleringene egentlig ?

Alt dette vil fremdeles være vanskelig for folk flest.

Men, når det pålegges konkrete detaljerte undersøkelser, vil det vil ikke være så enkelt å pakke viktige risikoelementer inn i generelle formuleringer.

Og det er kjempebra:)

Blir det enklere  å være boligkjøper?

Formålet er først å fremst å gjøre bolighandelen tryggere.  Om det blir enklere gjenstår å se.

Det blir nok krevende å få med seg alt sammen.  Men klarer du å komme deg gjennom og forstå det som er skrevet, eller får hjelp til tolkningen,  vil du ha et langt bredere og bedre beslutningsgrunnlag før du gir bud.

En av mine oppgaver som boligkjøpsrådgiver er å hjelpe folk med å tolke salgsmaterialet med tilstandsrapporter og plukke ut det som medfører risiko og fremtidige kostnader på eiendommen.  Jeg regner med at dette fortsatt vil være etterspurt med de nye tilstandsrapportene …..

Vil du kunne stole på takstmannens kvalifikasjoner ?

Jeg ser at Eiendom Norge og NEF(Norsk Eiendomsmegler Forbund) mener at regjeringen ikke har gjort nok for å sikre kvalifikasjonskravene til Takseringsbransjen.

Profesjonskamp er noe som gjør meg ganske svett .  Og jeg tror at dette kanskje er litt storm i et vannglass.

Jeg tenker vel at detaljerte forskrifter om hva tilstandsrapporten skal inneholde vil sikre at det gjøres en ordentlig jobb av den bygningskyndige.

Dessuten er det salgsmegler som plukker ut takstmann til salgsoppdragene.  De vil vel, ut ifra egeninteresse og hensyn til sin oppdragsgiver, peke på sertifiserte og dyktige takstmenn som gjør en grundig og trygg jobb for selgerne deres.

Alt i alt har jeg tro på at disse lovendringene vil gjøre bolighandelen tryggere for deg som er kjøper.
Og – veldig gledelig at de endelig er satt en dato for ikrafttredelse!

 

Kommentarer (0)

Derfor MÅ du gjøre jobben før du gir bud på en bolig

Av: Dato: Rådgivning

Er du møkklei av boligannonser med bilder av kanelboller og fotografier tatt med vidvinkel?  Og strever du med å få oversikt over den egentlige tilstanden på boligen når du leser annonser og salgsmateriell?

Da er du ikke alene.  Det er et salg som foregår.  Derfor er det mye reklame og uvesentligheter i salgsmaterialet.  La for all del ikke dette irritere deg eller hindre deg i å fange opp det som virkelig er verdt å merke seg!

Som kjøper er du nemlig ansvarlig for å fange opp alle opplysninger om boligen før du gir bud.  Både det som står med stor og liten skrift.

Les her:   Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

Mitt råd er å legge all irritasjon til side og konsentrere deg om å gjøre jobben :

  • Hopp over all reklamen og sjekk det som er viktig:
    • Tilstandsrapport fra takstmann
    • Egenerklæring fra selger
    • Økonomi og reguleringsplaner
    • Årsberetning og regnskap fra boligselskapet – det må du ofte be om å få tilsendt
    • Det viktigste bildet er plantegningen, den gir deg oversikt over størrelser og om boligen oppfyller dine behov

Se min video om om hva du må gjøre her

Og trenger du en ekstra kvalitetssjekk, hjelper jeg deg gjerne.

Boligkjøpsrådgivning fra Boligdama – produkter og priser

Så langt har jeg hjulpet over 250 boligkjøpere med å sjekke ut boligene de vil kjøpe.  Og vet du hva – ingen av dem har angret.  De har nemlig fått svar på ALLE ubesvarte spørsmål og vært bevisst på hva de kjøper.

Og der ligger hemmeligheten:)

 

 

Kommentarer (0)

Hjelp – jeg trives ikke kan jeg flytte igjen?

Av: Dato: Rådgivning

Heldigvis har jeg ikke mottatt noen varsel om mistrivsel fra noen av de 250 kjøperne som jeg har hjulpet med boligkjøpet.  Men nylig fikk jeg en henvendelse fra et ungt par med spørsmål om jeg mente det var forsvarlig å selge boligen igjen etter bare et halvt års eietid.

De innså at det var et feil kjøp og at de slettes ikke likte seg hverken i boligen eller omgivelsene.

Veldig trist, og er det egentlig noen annen løsning enn å vente til kjøpet har “tjent” seg inn? Dette har jo en praktisk og økonomisk, men ikke minst en menneskelig side.

Først det praktiske og økonomiske:

  • Du har sannsynligvis betalt markedspris for boligen.  Prisene har nok ikke steget nok på 6 måneder til å dekke kostnader ved flytting og resalg.
  • Er det en selveier du har kjøpt har du betalt dokumentavgift til Staten på rundt
    kr 100.000 eller mer (2,5% av kjøpesummen).  Det er penger rett ut av lomma som du ikke får tilbake
  • Du har hatt flyttekostnader og kanskje oppussingskostnader.  Det siste kan du håpe på å få igjen i salgsprisen, hvis du har gjort “kloke” oppussinger og forbedringer.
  • Du vil ha utgifter til eiendomsmegler og markedsføring av resalget på kr 80-100.000 eller mer, som vil bli fratrukket salgssummen.

Rådene fra eksperter om hvor lang tid du bør sitte på en bolig for ikke å tape på resalg har variert.  Ved sterk boligprisstigning har rådet vært minst 2 år.  Nå sier de fleste eksperter at det ideelt sett bør være 5 år.  Jeg vil nok si at i større byer som Oslo med god prisutvikling, kan du godt selge igjen etter kortere tid og allikevel komme ut i balanse.

Dessuten er det slik at mange unge kjøper små boliger, og livssituasjonen kan raskt endre seg.  Kanskje finner du en kjæreste å dele bolig med og trenger noe større:) Kjør på – kjærligheten overvinner alt!

Trivsel er viktig for livskvaliteten

En ting er de praktiske og økonomiske aspekter ved en situasonen.  Det kan tære både på livskvalitet og private forhold hvis du mistrives der du bor.  Kanskje skal du vurdere å ta et lite tap for å komme over i riktig livssituasjon?  Tapet vil jo være av litt teoretisk natur da du ikke vet hva du ville fått for boligen hvis du ventet noen år til.  Sannsynligvis høyere pris.  Men ingen kan spå noe sikkert om boligprisutviklingen.

Det første du må gjøre hvis du finner ut at du har kjøpt feil, er å kartlegge mulighetene dine.  Hva vil du kunne få solgt boligen din for nå og hvor ligger det i forhold til det du kjøpte for?  En god lokal megler vil kunne gi deg en troverdig prisantydning. Har du fått kjøpt til en gunstig pris kan du være heldig å få mer igjen selv etter raskt resalg.  Kjøpte du over markedspris sitter du litt mer i saksa.

Når du har fått en anelse om hva risikoen for tap kan bli, må du vurdere dette opp mot ønsket om å flytte et annet sted og hvor sterkt mistrivelsen preger deg og livet ditt.

Gjør et riktig valg neste gang

Og for Guds skyld – ikke kjøp feil en gang til.  Søk råd hos en boligkjøpsrådgiver som meg.  Da får du både en faglig rådgiver og en erfaren person å sparre med. Som blir kjent med deg og dine virkelige behov slik at du  kan diskutere med deg på en objektiv og god måte.

Lykke til!

Ta gjerne kontakt hvis du lurer på om det er lurt å flytte eller vente.

Les også:  Gratulerer med ditt første boligkjøp

Kommentarer (0)