Er influensere som markedsfører boligområder en ny måte å lure forbrukerne på?

Av: Dato: Boligmarkedet

Eiendomsmeglerforbundet advarer i en artikkel på NRK Sørlandet om et nytt fenomen i boligmarkedet: influensere som samarbeider med utbyggere for å markedsføre nye boligområder og prosjekter. De uttrykker bekymring for mulig villedende markedsføring, da det finnes strenge regler for hvordan boliger skal tilbys og markedsføres.

Ifølge Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av boliger, er det avgjørende at informasjon både om positive og negative aspekter ved boligen presenteres på en balansert måte. Veiledningen er utarbeidet for alle som markedsfører boliger og fritidsboliger i en profesjonell sammenheng (heretter «næringsdrivende»).

Det betyr at det i nyboligprosjekter vil være boligutviklerne som har det endelige ansvaret for å følge opp at markedsføringsloven blir fulgt.  I tillegg har vi eiendomsmeglere som også er pliktig til å følge markedsføringsloven i sin presentasjon av boligprosjekter.  De har gjerne, som Eiendomsmeglerne sier, en dypere forståelse enn influenserne om dette regelverket.  Men de har nødvendigvis ikke større kunnskap enn profesjonelle boligutviklere.

Selv om influensere kan gjøre prosjektet mer synlig og nå ut til en bredere målgruppe, kan det reises spørsmål om hvorvidt innholdet de står for vil bli oppfattet som mindre seriøst enn det en eiendomsmegler presenterer.

Det kommer kanskje av øynene som ser? 

De fleste av oss vet nok at både eiendomsmeglere og boligutviklere, ofte godt hjulpet av markedføringsbyråer som blir hyret inn for å «selge inn» et område, i størst mulig grad trekker frem de positive kvalitetene ved prosjektet. Det gjelder å få flest mulig mennesker interessert i området og boligene for å sikre et godt salg.

Og når det kommer til boligsalg generelt, har du noen gang sett en boligannonse fra en eiendomsmegler, hvor området ikke er blitt trukket frem som ganske så fortreffelig?

Om influenseres gjør kvaliteten på informasjonen om boligprosjekter dårligere, er vanskelig å si. Men, de handler ikke i et vakuum.  De er pålagt å merke sin informasjon med reklame og er underlagt føringene til boligutvikler som er formelt ansvarlig for å følge regelverket.

I dagens samfunn ser vi at influensere blir brukt på flere områder og for å for å fremme ulike budskap.

Hvem vet, deres tilnærming kan kanskje gi markedsføring av nye boligområder et friskt perspektiv?

Å engste seg for at kjøperne vil bli mer lurt ut på glattisen av en influenser enn en eiendomsmegler som snakker varmt om et område, tror jeg er litt «storm i et vannglass».  Og en smule undervurdering av kjøperne.

Kanskje er dette rett og slett bare et tegn på at eiendomsmegleren ikke lenger alltid vil ha monopol på innsalg av boligprosjekter?

Det vil bli spennende å se hvordan dette utvikler seg fremover.

PS:

Når det gjelder selve salget, hvor kjøpere får forelagt prospekt, tegninger, materialvalg og kjøpsbetingelser vil fremdeles god kompetanse om Bustadoppføringslova og alle andre regler for boligomsetning være viktig. Her har eiendomsmegler en klar og viktig rolle som ikke uten videre kan overtas av andre.

 

 

Kommentarer (0)

Er dagens budregler til ulempe for boligkjøper?

Av: Dato: Rådgivning

I henhold til Eiendomsmeglerforskriften er det laget budregler som alle eiendomsmeglere skal følge i budprosessen. Disse reglene er ment å skape en rettferdig og åpen prosess, men det er klare svakheter som kan være til ugunst for kjøperne i budforhandlingene.

Nylig var jeg involvert i budgivningen på en enebolig som hadde vært på markedet i flere uker. Etter å at min kunde hadde gitt et bud fikk han bekreftet at budet var mottatt, men det var lavere enn et bud som var gitt inn tidligere. Dermed ble ikke budet sendt ut via SMS varsel til interessentene.  Da jeg fikk vite dette ble jeg litt i stuss og ringte megler.  Deretter undersøkte jeg budreglene og fant at hun faktisk hadde handlet i tråd med reglene.

      Hennes argument for ikke å sende ut budet til interessentene var følgende:

Vi må sørge for at budgivningen går vår vei (les selgers) og vil nå forsøke å bearbeide han som ga det høyere budet.  Sender vi ut et lavere bud kan vi oppmuntre interessenter til å gi lavere bud.

Du kan lese budreglene her.

Denne bloggen handler om punkt 1 og 6.

1.
På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

6.
Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

Behov for endring

Det burde være en plikt for meglere å informere om tidligere budene uten at kjøpere må spørre. Å vite hva tidligere interessenter har vurdert eiendommens verdi, spesielt på boliger som har vært på markedet en stund, er essensielt for kjøpere.
Denne informasjonen kan dessuten hjelpe kjøper til å vurdere om han ønsker å gi et bud som allerede er avslått, selv om det kan være en mulighet å prøve ut hvis boligen har vært i markedet en lang stund.

Det er også på høy tid at formuleringene «så langt det er mulig og nødvendig» blir fjernet fra regelverket. Dette gir for stort spillerom til å sjonglere med informasjonen til selgers fordel.  Og i dagens digitale tidsalder bør det ikke være praktiske hindringer for å informere om alle budene som er mottatt.

En rettferdig budprosess for alle

Eiendomsmeglerloven krever at meglere drar omsorg for begge parters interesser – både selger og kjøper. Da må budreglene endres for å sikre at partene står mer likt i budforhandlingene. Dette vil ikke bare bidra til en mer rettferdig prosess, men også øke tilliten mellom alle involverte parter.

Oppfordring til kjøpere

Når du skal gi bud på en bolig, husk å spørre megleren om tidligere bud – hva summene var, og om de ble avslått. Hvis det har vært tidligere visninger, og et lavere bud ble lagt inn, vil det kanskje være veldig stille fra megleren om dette. Det finnes ingen garanti for at du vil bli varslet, da beslutningen helt og holdent ligger hos megleren.

La oss jobbe mot en balansert bolighandel hvor informasjonen er åpen og rettferdig for alle parter.  Det er på høy tid at vi får en endring i budreglene – for kjøpernes skyld!

 

Foto: www.friberg.no

PS:  Min kunde har kjøpt et annet flott hus, og det han bød på er ennå ikke solgt!

Kommentarer (0)

Er du klar over at meglerens jobb er å fremstille boligen så verdifull som mulig?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

Aftenposten publiserte nylig en artikkelserie med overskriften: «Styrtrik på eiendom». Den fokuserte på tre ulike aktører i eiendomsmarkedet: en investor som driver med utleie, en boligflipper som kjøper, pusser opp og selger boliger, og en såkalt supermegler.

Eiendomsmegleren ble spurt om hva han gjør for å øke verdien på boligene han selger. Ikke bare har han mange salg, men han oppnår også svært gode priser for sine selgere. Hans svar gir oss et innblikk i hvordan en dyktig megler arbeider for å maksimere boligens potensial:

«Har en bolig svakheter, gjelder det å finne gode løsninger som ikke er helt oppspinn. Jeg bruker de beste stylistene og lager de beste annonsene for å vekke mest mulig følelser hos kjøperne. Det handler om å dytte nåla så høyt den går.»
“Supermegler til Aftenposten”

Dette er kanskje ikke en sjokkerende uttalelse for de som kjenner bransjen. En god megler blir belønnet for nettopp dette – å presentere boligen på en måte som fremhever dens beste sider og appellerer til potensielle kjøpere. Det handler om å skape en emosjonell tilknytning, slik at kjøperne ser for seg et liv i nettopp denne boligen.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Som kjøper er det viktig å forstå at megleren er betalt av selger for å oppnå best mulig pris. Det er et salg som foregår og det innebærer at boligen vil bli presentert fra sin aller beste side. Profesjonelle stylister blir ofte hyret inn for å dekorere rommene, og fotografene sørger for at bildene i annonsene er mest mulig innbydende.  All viktig informasjon blir gitt, men det negative blir ofte nedtonet og det positive fremhevet.

Fokus ligger på boligens positive sider. Derfor er det viktig at du som kjøper gjør din egen vurdering:

  • Les tilstandsrapporten nøye: Her finner du objektiv informasjon om boligens tekniske tilstand. Dette dokumentet er ditt viktigste verktøy for å avdekke eventuelle mangler eller behov for oppgraderinger.  Ta gjerne en titt før visning og sammenlign med bildene i annonsen.  Er det noe som skurrer ?
  • Vær kritisk på visning: Se forbi stylingen og forestill deg hvordan boligen vil fungere for deg i hverdagen. Mål opp rommene hvis du er usikker på størrelsen, og vurder planløsningen i forhold til dine behov.
  • Still spørsmål: Ikke nøl med å spørre megleren om det er noe du lurer på. Får du ikke svar, følg gjerne opp med en mail i etterkant.

Forstå eiendomsmeglerens rolle

Det er viktig å huske at megleren er en profesjonell som har som oppgave å selge boligen til høyest mulig pris og derfor gjøre boligen så attraktiv som mulig. Dette er til fordel for selgeren.

Det kan også være en fordel for deg som kjøpere som får se boligens fulle potensial. En godt presentert bolig kan gi deg ideer og inspirasjon til hvordan du selv kan innrede og utnytte plassen.  Bare vær litt kritisk til foreslåtte løsninger, at de ikke er på kanten til å være “ikke helt oppspinn” som supermegleren uttrykte!

Du blir ikke trill rundt av en fin presentasjon og stylede boliger, men vær obs på følgende:

Å kjøpe bolig er en stor beslutning, og det er naturlig å bli påvirket av følelser. Ved å være bevisst på meglerens rolle og gjøre grundige undersøkelser, kan du ta et informert valg som du vil være fornøyd med i lang tid fremover.

Trenger du hjelp til undersøkelsen fra en som står på din side, spør meg gjerne om hjelp til gjennomgang av salgsmaterialet og vurdering av en bolig du har lyst til å kjøpe.  Jeg avdekker risikoelementene og hjelper deg med å stille de riktige spørsmålene, så du vet hva du egentlig kjøper!

Kommentarer (0)

Hva du bør se etter i eneboliger? Fra renoveringsobjekter til velholdte hjem

Av: Dato: Rådgivning

Akkurat nå jobber jeg med flere kunder som skal kjøpe enebolig.  Det har satt meg på tanken om å dele noen inntrykk fra eneboligmarkedet og gi deg som ønsker deg en enebolig noen tips.

Når du vurderer å kjøpe en enebolig, er tilstandsrapportene helt avgjørende for å forstå hva du faktisk kjøper. Uten disse rapportene ville mange boliger sannsynligvis blitt solgt til høyere priser enn de faktisk er verdt, noe som kunne gitt kjøpere ubehagelige overraskelser etter overtakelse. Takket være den nye Avhendingsloven og mer grundige tilstandsrapporter, blir det nå langt vanskeligere for selgere å skjule alvorlige feil og mangler. Selv om det dessverre viser seg at like mange klager på boligkjøpet nå som tidligere.

Nedslitte boliger som er utgått på dato

Enkelte eneboliger fremstår som tydelige oppussingsobjekter. Det er ofte snakk om hjem som ikke har blitt oppgradert på 15-20 år, kanskje fordi eierne har blitt eldre og ikke hatt muligheten til å holde dem ved like. Disse boligene kan være et kupp for unge kjøpere med pågangsmot og drømmen om å skape sitt eget hjem. Men husk, det krever både kapital og praktiske ferdigheter å gjennomføre en totalrenovering.

Selv om slike renoveringsobjekter kan bli flotte hjem for nye generasjoner, er det også et tankekors at noen kanskje har bodd i disse husene i mange år uten muligheten til å oppgradere. Kanskje hadde det vært bedre å selge boligen tidligere og flytte til noe mer håndterbart? Å bo i et hjem som stadig forfaller kan tenkes å være både fysisk og mentalt krevende, selv om det i bunnen sikkert ligger mye mye kjærlighet til huset.

Boliger som er pyntet på, men hvor grunnleggende bygningsdeler er glemt

Andre boliger kan se pene og velholdte ut ved første øyekast, men tilstandsrapportene avslører ofte at viktige bygningsdeler som drenering, tak, vinduer eller bad er i dårlig stand. Selv om det er forståelig at man ønsker å modernisere innvendig, er det essensielt å prioritere de grunnleggende strukturelle elementene først. Når disse er i god stand, kan kjøperne føle seg trygge på at de ikke må bruke store summer på basale reparasjoner før de kan begynne å innrede og gjøre boligen til sin eget.

Velholdte eneboliger

Å vedlikeholde en enebolig krever både tid og penger. Det anslås at årlige vedlikeholdsutgifter for en vanlig enebolig ligger på mellom 40.000 og 50.000 kroner. Selv om vedlikeholdet ofte gjøres i bolker, blir boligeiere rådet til å sette av et beløp hvert år. De fleste av oss gjør nok ikke dette, men det er lurt å ha tilgang på ekstra lånekapital for å sikre at huset jevnlig holdes i god stand.

De fleste eldre boliger som selges vil ha noen merknader i tilstandsrapporten, men det er stor forskjell på om taket er tett, kjelleren er tørr, og badet kan brukes i mange år uten å måtte renoveres. Slike boliger er eksempler på godt vedlikeholdte hjem hvor du kan fokusere på oppussing og estetiske endringer uten å bekymre deg for store uforutsette utgifter.

Hva du bør tenke på før kjøp av en enebolig

Når du vurderer å kjøpe en enebolig er dette med standard og vedlikeholdsbehov noe av det viktigste du må tenke på og undersøke.  Er det en bolig med stort renoverings- eller vedlikeholdsbehov, er det essensielt at du har en klar forståelse av hva du begir deg ut på. Tilstandsrapporten og annen tilgjengelig informasjon bør granskes nøye, slik at du vet hva du kjøper før du gir bud.

Jeg hjelper deg gjerne med denne prosessen. Med min erfaring og kunnskap kan jeg bistå deg med å kvalitetssikre eneboligen du ønsker å kjøpe. Så langt jeg kjenner til har ingen av mine nesten 1.000 boligkjøpskunder hatt grunn til å klage på boligen etter kjøpet.

Det er fordi vi sjekker ALT – ALLTID og ikke gir oss før vi har fått tilfredsstillende svar på uklare forhold.

Håper tipsene mine var nyttige.

Trenger du bistand og vil sikre deg et trygt kjøp er jeg her for deg!

Foto:  www.friberg.no
Kommentarer (0)