Oppussingsobjekter er rimeligere enn andre boliger

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

10. desember

De fleste tenker at oppussingsobjekter er rimeligere enn andre boliger og at det er enkelt å gjøre en god handel med en slik bolig.  Særlig hvis man er litt handy og kan gjøre mye selv.

Hva er svaret på det mon tro?
Jeg vil vel si TJA og i noen tilfeller NEI

I det oppadgående markedet som har vært helt frem til i høst, opplevde jeg et veldig stort trøkk på oppussingsobjekter.  Noen ganger gikk disse nesten like høyt i pris som sammenlignbare boliger med grei standard.   Jeg tenkte i mitt stille sinn at når vi plusser på oppussingskostnadene her, vil potensiell salgspris være mye lavere enn det markedet ville være villig til å betale.

Selvfølgelig vil et oppussingsobjekt normalt gå for en noe lavere pris enn en bolig med grei standard. Men, det kan være mange konkurrenter til en slik bolig.  For eksempel snekkere eller hobbysnekkere som ønsker å pusse opp og selge igjen raskt og investorer som vil pusse opp til grei men rimelig standard.  Til slutt kommer kanskje du, som bare ønsker å sette mest mulig eget preg på en bolig. Denne konkurransesituasjonen fører ofte til ganske heftige budrunder hvor det kan være lett å glemme hva det vil koste å sette boligen i stand.  Fokuset blir sikre seg boligen.

Etter at boligprisene begynte å falle og rentene steg, har vi sett en nedgang i antall som ønsker å investere i utleieboliger og oppussingsobjekter for rask fortjeneste.

Vi kan derfor se for oss at oppussingsobjekter dermed får mer edruelige priser, tilpasset deres reelle verdi.  Samtidig har vi sett sterk økning i priser på byggematerialer og håndverkertjenester i det siste. Som raskt kan spise opp fordelen ved å få kjøpt selve boligen litt rimeligere enn tidligere.

Uansett marked husk dette:

Når jeg hjelper folk med å kjøpe en bolig som trenger renovering eller mye oppussing, sørger vi alltid for å få et anslag på kostnadene til utbedring,  FØR budgivning.  Ofte ved hjelp av en bygningskyndig.  Så finner jeg ut hva boligen vil være verdt etter utbedring, trekker fra kostnadene til dette og kommer frem til maks kjøpspris for boligen.  Går ikke dette i hop, er det kanskje lurt å stå over.
Samtidig er det også slik at ikke alle investeringer og oppussinger kan gi seg utslag i økt salgspris etter veldig kort tid.  For eksempel hvis man velger et litt dyrt kjøkken eller andre fordyrende elementer. Men det er uansett greit å vite hva du gjør og hvilken risiko du løper.

Jeg  har sett mange eksempler på lekre boliger som er vanskelig å få solgt til den prisen selger ønsker.  Fordi de rett og slett har lagt inn alt for dyre elementer i boligen.

Så være obs på dette hvis du tenker på å kjøpe en bolig som trenger modernisering!

 

Kommentarer (0)

Jeg får bedre finansiering hvis jeg velger en megler fra banken min

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det  være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

8. desember

Hvis jeg lar en megler fra banken min selge boligen min vil jeg lettere få gunstig finansiering.

Dette gjelder strengt tatt salg av bolig, men du som skal kjøpe skal også ofte selge.Derfor vil jeg snakke om det. Spørsmålet  berører også viktige prinsipper for deg som forbruker. Du har rett til å bli beskyttet mot urimelige avtaler.

Og svaret på påstanden er NEI, det vil du ikke og skal du ikke få.

Det er faktisk ulovlig å gi deg bedre vilkår fordi du velger bankens megler.  Kobling av bank og meglertjenester er ulovlig og bryter med prinsippet om fritt meglervalg nedfelt i Eiendomsmeglerloven.

Følgende regler gjelder :
Hvis banken anbefaler eget eiendomsmeglingsforetak, må det gis eksplisitte opplysninger om at oppdragsinngåelse med bankens megler ikke er et vilkår for lånetilbudet. Dette må kunne dokumenteres.

Din lånesøknad skal vurderes på fritt grunnlag av banken, helt uten hensyn til hvilken eiendomsmegler du velger å bruke.  Og ikke minst kan ikke en megler bruke sin tilknytning til banken som et pressmiddel for å få komme på befaring eller få salgsoppdraget.  Ei heller kan banken tilby mer gunstige vilkår på lånet dersom du bruker bankens megler.  Alt dette er i strid med lov og forskrifter.

Finanstilsynet har hele tiden søkelyst på dette og senest i høst ble det på nytt gjenstand for diskusjon i mediene på grunn av en del overtramp fra DnB.

Vi vet jo at de aller fleste meglerkjedene eies av banker eller har banker på eiersiden. En viktig årsak til at de driver med Eiendomsmegling, er et ønske om å ha tilgang til boliglånskundene.  Det er lov å tiltrekke seg disse via meglervirksomheten, men det må skje på lovlig vis.

Og du som er forbruker,  skal kunne velge megler på FRITT GRUNNLAG!

Kommentarer (0)

Et bud til nå, så er boligen din

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

6. desember
Megler sier ofte, i slutten av en budrunde, at bare du hever budet litt til, så blir nok boligen din.  Kan du stole på denne informasjonen?

Det kan du IKKE.

Jeg har møtt mange skuffede kjøpere som har trodd at megler vil hjelpe dem med å få tilslaget med sine velmenende råd på slutten av en budrunde.  Men, så har de ikke fått boligen allikevel.

Poenget er ikke at megler lyver, men han eller hun har ingen forutsetninger for å kunne si dette.  Hva andre budgivere tenker er umulig å vite.  Og sist, men ikke minst, blir ikke tipset gitt til deg for å hjelpe deg, men for å oppnå høyest mulig pris for selger. Et hvert bud gir grunnlag for at noen andre vil kunne by over.

Hele budgivningsprosessen er et spill hvor egentlig ingen spiller med åpne kort. Og systemet med at megler er hyret inn av selger gjør det umulig å gi objektive råd eller være en nøytral mellommann, spesielt i budforhandlingene.

Sånn er det bare !

Stol på deg selv eller søk råd hos en som står på din side.

 

 

 

Kommentarer (0)

Rom som ikke er godkjent for varig opphold er ikke noe problem

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger. 

5.desember

Rommene er ikke godkjent til varig opphold, men selger har benyttet dem i alle år uten problemer.

Lignende formuleringer finner du ofte i salgsoppgaver eller som muntlig utsagn fra megler.

Er dette riktig og forsvarlig?

Svaret er NEI

Rom som ikke er godkjent for varig opphold er en såkalt ulovlighet.  Det kan være en kjellerstue, en hybel eller soverom i kjeller eller på loft.  Som er etablert med utgangspunkt i en kjellerbod, et råloft eller lignende, og hvor det ikke er søkt kommunen om såkalt bruksendring.

Tidligere ble dette ofte ikke avdekket, fordi realitetene ble pakket inn i snirklete formuleringer i salgsoppgave eller takst. Eller ikke nevnt i det hele tatt.  Nå er det pålagt ved Forskrift å omtale dette i takstmannens tilstandsrapport. Dermed har fokuset på dette heldigvis blitt større.  Det kan se ut som om det blir stadig vanskeligere å selge boliger med ikke godkjente rom, i alle fall uten at det fører til en  lavere salgspris.  Årsaken er at stadig flere oppdager at ikke godkjente rom pålegger kjøper en risiko. Og i tillegg en kostnad hvis han eller hun ønsker å rette opp i forholdene ved å søke bruksendring etter kjøpet.

I teorien kan kommunen komme på tilsyn i boligen og pålegge bøter ved mistanke om ulovligheter. avdekkes.  Det skjer veldig sjelden i praksis, selv om jeg i det siste har hørt om kommuner som har begynt å lese salgsoppgaver og beramme tilsyn der hvor ulovligheter fremkommer.  Det kan også komme tilsyn dersom en leietaker eller nabo varsler kommunen.
Pålegget om å søke bruksendring er ikke innført for moro skyld eller fordi kommunen skal ha inn noen ekstra kroner i gebyrer.  Søknadsplikten gjelder for å sikre at boligene er trygge, spesielt i forhold til brannsikkerhet.  Og at de oppfyller visse bygningsmessige kvalitetskriterier, for eksempel lysinnslipp i rom.

Tenker du på å leie ut rom eller hybel må du absolutt ikke gjøre dette hvis de ikke er godkjent for varig opphold.  Du kan komme i erstatningsansvar hvis det skjer en brann for eksempel.

Kjære boligkjøper, ikke ta lett på dette!

 

 

Kommentarer (0)