Hvordan forholde seg til salg og kjøp i et usikkert boligmarked ?

Av: Dato: Rådgivning

Det hersker stor usikkerhet i boligmarkedet for tiden. Vi har på kort tid fått en omstilling fra at omtrent alt ble solgt med en gang, til mindre etterspørsel og lengre salgstid, ofte uten budrunder. 

Dette kan kan være vondt å håndtere, både for selgere og kjøpere .
⠀
Jeg fraråder absolutt ikke folk å kjøpe bolig nå. Tvert imot vil det være en fordel for mange kjøpere å benytte anledningen til å kjøpe nå når vi har et kjøpers marked.

Under visse forutsetninger kan det være meget gunstig å kjøpe bolig i høst.

Les mer om dette her:     Ikke la angsten ta overhånd

Men mange av dere som vil kjøpe noe nytt, skal også selge.  Enten på grunn av ting som inntreffer i livet, flytting eller behov for annen type bolig.  Når markedet blir tregere er det flere som selger før de kjøper.  Dermed blir det et enda større tilbud av boliger til salgs i et marked hvor kjøperne er blitt mer tilbakeholdne.

I det siste er jeg blitt kontaktet av selgere som lurer på om jeg har noen kjøpere til boligen deres. Det skal litt til for å klaffe, så det er ytterst sjelden jeg klarer å bistå med.
⠀
Men jeg tar gjerne ta prat og gir noen gode råd om hva jeg tenker kan være det beste å gjøre om dagen.

Prisen er avgjørende for om du får solgt⠀

Som regel er det jo prisen som avgjør om en bolig blir solgt. Setter du ned prisen vil interessen for boligen øke. Men det kan være smertefullt å gjøre hvis man går på et tap.

Tap kan enten, som veldig mange gjør, defineres som at du må selge til en pris som er lavere enn det du kjøpte boligen for.  Eller mer nøyaktig, du får ikke dekket inn kostnadene du hadde til selve kjøpet pluss omkostninger dokumentavgift og kostnadene til megler når du skal selge på nytt.  Da snakker vi straks om et høyere beløp.

Alternativet er å sitte på boligen i lengre tid⠀

Eneste alternativ dersom du ikke oppnår prisen som dekker investeringen din, vil være å sitte på boligen i lengre tid. Og satse på at prisutviklingen snur, eller i alle fall at du får nedbetalt en del mer gjeld og høyere egenkapital.

Det å sitte på en bolig vil være krevende hvis personlige forhold gjør det lite
ønskelig å bo der lengre.

Derfor kan det være riktig å selge hvis det bedrer din livssituasjon totalt sett.
Så kanskje kan du tåle et tap og satse på at neste bolig blir en god investering?
Det kan den lett bli, dersom du får kjøpt din nye bolig til en gunstig pris tilpasset fallende boligpriser.

Husk at selv i et stigende marked hender det ofte at selgere  taper på salget.

Men da tenker de ofte ikke på det, fordi de ser optimistisk på fremtiden og er ganske trygge på gevinst ved neste korsvei.

Les for eksempel denne artikkelen fra Aftenposten fra i fjor om hvor mange som har tapt på boligsalget, selv i “gode tider”

Tenk lenger frem når du kjøper bolig

Nå er det sterkt fokus på fallende priser og mindre framtidstro.  Vi har et et boligmarked som fordrer at du planlegger for en litt lengre tidshorisont.

Dersom du ønsker å minimere risiko, vil jeg anbefale at du har en tidshorisont på 5 år.  Og for ytterligere å sikre deg, prøv å nedbetale så mye av boliggjelden som mulig.  Som kjent er det ikke lenger nesten gratis å låne penger. Og, en god egenkapitaldekning gir deg økt trygghet.

Noen visdomsord til slutt :

Det eneste som er sikkert er at alt er usikkert

og

Du kan ikke planlegge alt her i livet

 

Kommentarer (0)

Hva skjer med boligprisene i høst?

Av: Dato: Rådgivning

De fleste har spådd at renteøkninger og økte levekostnader ville føre til fall eller utflating av boligprisene.  Men vi har ikke sett noe bevis på det før vi fikk boligprisstatistikken for september måned.

Septembertallene viste nemlig at vi har fått et skifte i boligmarkedet.  Fra et selgers marked til et kjøpers marked.

Prisene sank med 2,2% i september på landsbasis og 2,5% i Oslo.   Det ble lagt ut 17% flere boliger enn samme måned i år.

Dette betyr at det forventes et større tilbud og fallende priser utover høsten. Som igjen tilsier roligere budrunder og enklere for kjøpere å forhandle en god pris.

Og du vil stort sett slippe stort sett å ergre deg over tapte budrunder, unntatt for de mest attraktive objektene.

For deg som skal inn på boligmarkedet er lavere priser gode nyheter, selv om fallende priser og økte renter vil påvirke hvor mye du får i lån i banken.

For deg som har en bolig fra før, kan fallende priser være en kime til bekymring.  Men husk at det du skal kjøpe også blir rimeligere.

Du som har noe å selge og ønsker å flytte:

Husk bare på regel nummer 1:

Kjøp og selg i samme marked.

Har du høy belåningsgrad og lite egenkapital bør du kanskje vente litt med å flytte.

Men med god balanse mellom egenkapital og gjeld, det vil si at en forsvarlig del av gjelden er nedbetalt, er det ingen grunn til ikke å kjøpe deg noe nytt og større hvis det er det du trenger.

Så må du naturligvis vurdere hvor mye gjeld du vil sitte med i disse tider.

 

Kommentarer (0)

Derfor skal megler aldri få vite hvor mye penger du har

Av: Dato: Rådgivning

Du har sikkert lest rådet om ikke å vise megler finansieringsbeviset ditt når du skal kjøpe en bolig.  Det er et klokt råd, og det er gode grunner til at det er slik.

Til og med meglerne selv og deres organisasjoner sier det samme.    Årsaken er selvsagt at når du skal forhandle viser du ikke frem kortene på forhånd.   Det vil svekke din forhandlingsposisjon vesentlig og kan brukes av megler til å presse prisen høyere opp.

Når du har gitt bud på en bolig, er det meglers plikt å sjekke finansieringen.   Det er det innarbeidede rutiner for i markedet:

Megler får oppgitt en kontakt i banken din når du gir bud.  Han eller hun ringer vedkommende, oppgir hvilket beløp du har gitt budet på og spør om du er i stand til å betale dette.  Bankfunksjonæren svarer ja eller nei på dette.  Da er finansieringen bekreftet.

Noe mer enn dette bør absolutt ikke skje i denne kommunikasjonen.  Det skal ikke røpes hvor din finansielle grense er eller hvor mye du er i stand til å betale for en bolig.  Dette vil jeg gå ut i fra at de fleste som jobber med boliglån i bankene er klar over.

Allikevel vil jeg råde deg til å snakke med din bank kontakt om dette og forsikre deg om at det aldri vil bli oppgitt hvor langt du kan strekke deg i en budrunde.

For, det hender nemlig  at megler blir fristet til å spørre om litt mer enn bare en bekreftelse på budet.

Hør bare hva jeg opplevde her om dagen:

Vi var i en budforhandling hvor min kunde  var eneste budgiver.  Det skilte ikke så veldig mye og megler strevde med å få selgerne sine til å gå med på et kompromiss.  Dermed falt hun for fristelsen til å spørre banken om hvor høyt lånetilsagn mine kunder hadde.  Hun nøyde seg med andre ord ikke  med det som er korrekt, å få bekreftet beløpet i budet.
⠀
Dette er fullstendig ugreit.
Da mine kunder hørte om dette, mistet de fullstendig troen på salgsmegleren og hele prosessen, og forhandlingene stoppet opp.
⠀

Slik oppførsel svekker tilliten til hele boligkjøpsprosessen og ikke minst eiendomsmegler standen.  Det er etter min mening i strid med det vi kaller god meglerskikk.

Jeg har lett etter hva Eiendomsmeglerforbundet råder til i disse sakene.

Jeg fant dette under Boligbud 5 (fra 2016):

Tips: 

Jeg ville ikke latt megleren se finansieringsbeviset så lenge budrunden pågår. Hvor mye du kan finansiere, trenger ikke være kjent for megleren før etter at du får aksept, eller etter at andre konkurrenter har gitt seg.

Dette er for puslete.  “Trenger ikke å være kjent”?  Nei det SKAL IKKE være kjent i det hele tatt.

Her bør det lages klare regler.  Som fastslår at det ikke er lov og i strid med god meglerskikk å fiske etter slike opplysninger.

Jeg tar forbehold om at det er kommet noe mer klargjørende etter 2016.  I så fall blir jeg happy.

Selv om det ikke finnes klare lovregler, er det klart kritikkverdig å bruke sin makt som megler til å svekke din forhandlingsposisjon.  Opplever du noe slikt vil jeg råde deg til å sende en klage til faglig ansvarlig eller daglig leder på meglerkontoret.  Det endrer kanskje ikke din sak, men du kan hindre at andre blir utsatt for slik uverdig oppførsel.

Kort oppsummert:

  • Vis aldri finansieringsbeviset ditt til en salgsmegler
  • Snakk med bank kontakten din og forsikre deg om at det aldri skal oppgis til megler hvor mye du kan finansiere.
  • Opplever du at det er blitt spurt om hvor høy finansieringen din er, send en klage til meglerkontoret .

 

 

Kommentarer (2)

Derfor selges det en mengde boliger med ulovligheter

Av: Dato: Rådgivning

Jeg lurer på hvor mange ikke godkjente kjellerstuer og såkalte hybler det finnes i dette landet? Det kan ikke være få.  I flertallet av boligene jeg ser på som har slike rom, har ikke selgerne sørget for for å søke bygningsmyndighetene om bruksendring og fått dem godkjent for varig opphold.

Med de nye tilstandsrapportene og skjerpede krav til selgers opplysningsplikt er det i større grad opplyst direkte om dette, enten i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten.  Eller begge steder.  Riktignok ofte noe snirklete formulert, men nok til at et våkent øye bør forstå at det ugler i mosen.  Det kan være lett å overse opplysningene om ulovligheter i salgsmaterialet når det samtidig står i annonsen  at hybel er utleid i dag, eller fremheves at det er egen inngang til kjelleretasjen og lignende.

Les også:  Derfor må du unngå snirklete formuleringer ved boligkjøp

Skal du bruke de ikke godkjente rommene selv er det litt mindre utfordrende å ta risikoen ved ikke godkjente rom.   Men du kan risikere tilsyn fra kommunen med krav om tilbakeføring eller bøter.  Jeg har nylig hørt om enkelte kommuner som sitter og leser salgsoppgaver på boliger som er lagt ut for salg for å finne ulovligheter og opprette tilsynssak.

Det å ta i bruk rom som ikke er godkjent hvis du skal leie ut, anbefales absolutt ikke.  Du kan komme i ansvar hvis det skulle skje en brann for eksempel.  Ved utleie er det større sjanser for at ulovligheter blir varslet til bygningsmyndighetene, for eksempel fra en leietaker som har flyttet ut.

SÅ STYR UNNA hvis du er avhengig av å leie ut rommene!

Men jeg kan jo søke om bruksendring og få rommene godkjent for varig opphold ?

Ja absolutt, og kanskje er det ikke så mye som skal til.  Større vinduer og tiltak for å  lage rømningsvei fra rommene for eksempel.  Men det må være mulighet for dette, og spørsmålet er om forholdene ligger  til rette rent teknisk for å gjennomføre de endringer som kreves. Er høyden under taket tilstrekkelig?  Det bør være minst 2,20 cm(2 m i boliger fra før 2011) . Dette er noe som vanskelig lar seg endre uten inngripende tiltak i bygget.

En årsak til at det ikke er søkt om bruksendring er nok at det koster litt penger å få det gjennomført.

Og hvorfor skal selgere gjøre dette når alt har godt bra så langt, og ingen har brydd seg.  I tillegg får de antageligvis solgt boligen til en en like høy pris som om rommene hadde vært godkjent.

Verden vil bedras 🙂

Dette er det alt for lite oppmerksomhet rundt!

Hva vil det koste å gjøre ulovlighetene lovlig?

Her har du et sjablonmessig overslag:
Du må ha arkitekt til som vil koste ca kr 50.000 for å tegne løsning og søke planmyndighetene samt betale et gebyr på ca kr 25.000 til kommunen.  Så kommer kostnadene til bygningsmessige endringer i  tillegg, men det behøver ikke være så veldig kostnadskrevende.  La oss si kr 50.000 – 100.000 som et slags anslag    Du bør derfor beregne i alle fall kr 200.000 inn i budsjettet dersom du ønsker å få en kjellerstue eller en stue og kjøkken (hybel) godkjent for varig opphold.

Den økonomiske risikoen er ikke det som er vanskeligst å ta stilling til på forhånd.  Den kan du regne inn i kjøpsbudsjettet ditt.

Det som er komplisert, er å få avklart om forholdene ligger til rette for å få rommene godkjent, før du gir bud.

Et viktig tips:

Du skal aldri ta for gitt at en søknad om bruksendring vil gå igjennom hos kommunen.  Hver sak behandles individuelt.  Og, saksbehandlingstiden kan være lang.  Derfor skal du tenke deg godt om før du kjøper bolig med ikke godkjente rom.  Spesielt hvis du er avhengig av leieinntekter fra dag 1.

Les informasjon fra Direktoratet for Byggkvalitet om  Bruksendring i eldre boliger 

Som sagt kan det være en kurant sak å få godkjenning, det er bare at eier ikke har brydd seg med å søke.  Men, det er en risiko som vil hvile på deg som kjøper og ingen andre, så lenge det er har vært opplyst om før kjøpet.  Denne risikoen må du vurdere om du vil ta, målt opp mot hvor avhengig du er av å få en godkjenning eller ikke.

En del av mine kunder er ukomfortable med å bo i hus som har ulovligheter og unngår dette helt, uansett om de skal leie ut rommene eller ikke.  Det synes jeg er en sunn innstilling.

Etter at ulovligheter er blitt mer tydeliggjort i salgsmaterialet, synes jeg å se en større skepsis til fenomenet.  Og dermed en litt mindre vilje til å betale “full” markedspris for disse objektene.

Det er også veldig bra!

Og som jeg har gjentatt til det kjedsommelige.

Hvorfor i all verden har vi et boligmarked hvor det er helt greit å selge, ja til og med reklamere for ikke godkjente bygningsdeler ?

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)