Et bud til nå, så er boligen din

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

6. desember
Megler sier ofte, i slutten av en budrunde, at bare du hever budet litt til, så blir nok boligen din.  Kan du stole på denne informasjonen?

Det kan du IKKE.

Jeg har møtt mange skuffede kjøpere som har trodd at megler vil hjelpe dem med å få tilslaget med sine velmenende råd på slutten av en budrunde.  Men, så har de ikke fått boligen allikevel.

Poenget er ikke at megler lyver, men han eller hun har ingen forutsetninger for å kunne si dette.  Hva andre budgivere tenker er umulig å vite.  Og sist, men ikke minst, blir ikke tipset gitt til deg for å hjelpe deg, men for å oppnå høyest mulig pris for selger. Et hvert bud gir grunnlag for at noen andre vil kunne by over.

Hele budgivningsprosessen er et spill hvor egentlig ingen spiller med åpne kort. Og systemet med at megler er hyret inn av selger gjør det umulig å gi objektive råd eller være en nøytral mellommann, spesielt i budforhandlingene.

Sånn er det bare !

Stol på deg selv eller søk råd hos en som står på din side.

 

 

 

Kommentarer (0)

Rom som ikke er godkjent for varig opphold er ikke noe problem

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger. 

5.desember

Rommene er ikke godkjent til varig opphold, men selger har benyttet dem i alle år uten problemer.

Lignende formuleringer finner du ofte i salgsoppgaver eller som muntlig utsagn fra megler.

Er dette riktig og forsvarlig?

Svaret er NEI

Rom som ikke er godkjent for varig opphold er en såkalt ulovlighet.  Det kan være en kjellerstue, en hybel eller soverom i kjeller eller på loft.  Som er etablert med utgangspunkt i en kjellerbod, et råloft eller lignende, og hvor det ikke er søkt kommunen om såkalt bruksendring.

Tidligere ble dette ofte ikke avdekket, fordi realitetene ble pakket inn i snirklete formuleringer i salgsoppgave eller takst. Eller ikke nevnt i det hele tatt.  Nå er det pålagt ved Forskrift å omtale dette i takstmannens tilstandsrapport. Dermed har fokuset på dette heldigvis blitt større.  Det kan se ut som om det blir stadig vanskeligere å selge boliger med ikke godkjente rom, i alle fall uten at det fører til en  lavere salgspris.  Årsaken er at stadig flere oppdager at ikke godkjente rom pålegger kjøper en risiko. Og i tillegg en kostnad hvis han eller hun ønsker å rette opp i forholdene ved å søke bruksendring etter kjøpet.

I teorien kan kommunen komme på tilsyn i boligen og pålegge bøter ved mistanke om ulovligheter. avdekkes.  Det skjer veldig sjelden i praksis, selv om jeg i det siste har hørt om kommuner som har begynt å lese salgsoppgaver og beramme tilsyn der hvor ulovligheter fremkommer.  Det kan også komme tilsyn dersom en leietaker eller nabo varsler kommunen.
Pålegget om å søke bruksendring er ikke innført for moro skyld eller fordi kommunen skal ha inn noen ekstra kroner i gebyrer.  Søknadsplikten gjelder for å sikre at boligene er trygge, spesielt i forhold til brannsikkerhet.  Og at de oppfyller visse bygningsmessige kvalitetskriterier, for eksempel lysinnslipp i rom.

Tenker du på å leie ut rom eller hybel må du absolutt ikke gjøre dette hvis de ikke er godkjent for varig opphold.  Du kan komme i erstatningsansvar hvis det skjer en brann for eksempel.

Kjære boligkjøper, ikke ta lett på dette!

 

 

Kommentarer (0)

Hva kan du risikere ved å kjøpe bolig nå ?

Av: Dato: Rådgivning

Tidene forandrer seg.   Da er det tid for å tenke annerledes.⠀Nå er det ikke kamp om boligene lenger.  Det er mange usolgte boliger og prisene er dalende.  

Det er ikke lenger snakk om å henge med på budrunder og håpe at budsjettet ditt holder og du “vinner” budrunden.

For de fleste av boligene i alle fall!

En beslutning om å kjøpe bolig bør alltid hvile på hva du tror om fremtiden. Og at du har et boligbehov, selvfølgelig, og har kommet til at det er tryggere og bedre å eie sin egen bolig enn å leie.

De siste årene har vi stort sett opplevd prisvekst på boliger, selv om det har hoppet litt opp og ned i enkelte måneder.  Folk har vært relativ trygge på at investeringen deres har lønnet seg.

Hvordan ser det ut nå egentlig?

Jeg skal forsøke å fremlegge dette så enkelt som mulig, basert på mitt ståsted som boligkjøpsrådgiver.

Boligprisutviklingen

Etter at varsel om renteøkninger ikke så ut til å slå vesentlig ut på boligprisene tidlig i høst, fikk vi en nedgang i september med en 2,2%.  Korrigert for sesongvariasjoner
( prisene synker som regel i oktober) var nedgangen 0,8 %.

I oktober måned har vi sett et veldig mye større utslag.  Det er lenge siden prisene har sunket så mye i i en enkelt måned.   Fallet er altså det største siden 2008 (finanskrisen).  Dette vil medføre at Oslo etter all sannsynlighet vil lande på en boligprisvekst på 0 for 2022.

Her ser du hvordan prisene har endret seg i oktober måned siden 2013 i Oslo. 

Kilde:  Eiendomsverdi 

Isolert sett er fallende priser bra for når du skal kjøpe bolig.  Den blir jo billigere!

Men, tenk om, skrekk og gru, prisene bare fortsetter å falle og jeg taper masse penger senere?

Som vanlig er det litt uenighet om hvordan boligprisene vil utvikle seg fremover:

Men, både Statistisk Sentralbyrå og andre analysebyråer spår at boligprisene trolig vil falle med ca 2,5%  i 2023 og 2024, og at prisveksten vil ta seg opp igjen i 2025.  Noen eksperter mener at prisene vil ta seg opp tidligere, spesielt i Oslo på grunn av stor etterspørsel og mindre salg og bygging av nye boliger.

Renteutviklingen

Samtidig som prognosene spår fortsatt boligpris eller i alle fall ingen økning i boligprisene de kommende par år, er det forventet at rentene vil gå noe ned fra 2024, fra toppnivået vi får i 2023.

Her du den såkalte rentebanen til Norges Bank:

(antagelse om hvordan styringsrenten vil utvikle seg.  Boliglånsrente nivå er satt opp av
Smarte penger på grunnlag av hvor mye påslag bankene tar på styringsrenten)

Øvrig kostnadsutvikling

Da fikk jeg akkurat med meg nyheter fra SSB (Statistisk Sentralbyrå) om hvor stort utslag økte strømkostnader, mat og rentekostnader har gjort på økonomien til gjennomsnittshusholdningen i Norge.

Svaret er kr 18.000 i gjennomsnitt pr husholdning.

Tallet er justert mot inntektsøkning.
Og, NB: økte rentekostnader frem til nå (medio november 2022) er medtatt.

La oss oppsummere:

  • Kjøper du bolig nå kan du regne med at verdien vil fortsette å synke frem mot årsskiftet (anslag 2%) og med 2,5% i 2024 og 2025.  Tilsammen med ca 7%. 

For en bolig til kr 5.000.000 betyr dette kr 340.000 i redusert verdi på drøye to år.
Høres ut som et stort tap, men husk at du sannsynligvis skal operere i samme marked når du selger og kjøper noe nytt.  Prisen for det du kjøper vil også være lavere. “Kjøp og selg i samme marked”  Hvis du vil minimere risikoen for verditap bør du ha et tidsperspektiv på 5 år for boligkjøpet.

  • Rentekostnadene vil fortsette å øke frem mot starten av 2023 og maks boliglånsrente vil ligge på omtrent 4,5%.  Så vil den trolig gå nedover igjen til et nivå rundt 4%, som må anses som et normalt rentenivå i en sunn økonomi.

For en bolig til kr 5.000.000 hvor du har lånt 4.000.000 – egenkapitalandel 25%, har rentekostnadene økt med kr 6.500 pr måned (netto fratrukket skattefradrag 22%) siden september 2021.

Her kan du regne ut hvor mye du kan låne og hva lånet vil koste deg.
(tilfeldig plukket ut lånekalkulator på nettet !)

  • Generelle priser og levekostnader har økt med gjennomsnittlig kr 18.000 pr år eller kr 1.500 pr måned for norske husholdninger så langt i år.   Og vil fortsette å øke frem til vi har fått kontroll på inflasjon og strømkostnadene.  Renten er tatt med i gjennomsnittet.  For de som har store lån vil beløpet bli høyere.

Du må ta hensyn til økte leve- og bokostnader når du skal finne ut hvor mye du vil bruke på bolig i årene fremover.  Dersom du skal søke finansiering på nytt, vil banken ta hensyn til økte levekostnader når de vurderer din betjeningsevne.  Sannsynligvis vil du bli innvilget lavere lån.

Vart du skræmt no?

Muligens.

Det er en god del god del negative faktorer som spiller inn for tiden. Kombinert med litt usikre tider i verden.

Alt dette i sum gjør at du sannsynligvis blir mindre ivrig på å tenke på boligkjøp akkurat nå. Og det er du ikke alene om.   Det ser vi tydelig på den minkende etterspørselen og lageret av usolgte boliger.

Men, har du et boligbehov, skal du ikke la være å se fremover.

Objektivt sett, og i et lengre perspektiv, er det ikke negativt at boligmarkedet får en korreksjon. Hvor skulle det  hele ende hvis ikke det av og til ble en nedgang?
Folk som har kjøpt bolig har levd med prisnedgang i perioder tidligere. Og et overveldende flertall har opplevd at det har vært positivt å være inne i boligmarkedet og tjent på det til slutt.

En korreksjon av prisene et stykke nedover, kombinert med “normale” rentenivåer vil på sikt skape stabile boligpriser, noe som er det absolutt sunneste for boligmarkedet og deg som boligkjøper.

Jeg lengter faktisk ikke tilbake til pandemiårene hvor budrundene gikk bananas og jeg til og med i enkelte perioder, frarådet mine kunder å kjøpe bolig.

Det gjør jeg ikke lenger. Nå er det kjøpers marked og du har mulighet til å få kjøpt en bolig til en gunstig pris.

Hvis du klarer å oppnå en gunstig markedstilpasset pris samt betjene de økte rentekostnadene, vil du, med en smule tålmodighet ha et godt og trygt utgangspunkt for din videre boligkarriere.

Apropos gunstig kjøpspris.

Jo lavere du får kjøpt boligen til i dag, jo mer mulighet vil du ha for å få gevinst når prisene stabiliserer seg igjen.

Som boligkjøpsrådgiver legger jeg vekt på å hjelpe mine kunder med å kjøpe til riktig pris, enten det er selgers eller kjøpers marked.

Jeg tar gjerne en prat med deg om dette.

 

Kommentarer (2)

Hvordan forholde seg til salg og kjøp i et usikkert boligmarked ?

Av: Dato: Rådgivning

Det hersker stor usikkerhet i boligmarkedet for tiden. Vi har på kort tid fått en omstilling fra at omtrent alt ble solgt med en gang, til mindre etterspørsel og lengre salgstid, ofte uten budrunder. 

Dette kan kan være vondt å håndtere, både for selgere og kjøpere .

Jeg fraråder absolutt ikke folk å kjøpe bolig nå. Tvert imot vil det være en fordel for mange kjøpere å benytte anledningen til å kjøpe nå når vi har et kjøpers marked.

Under visse forutsetninger kan det være meget gunstig å kjøpe bolig i høst.

Les mer om dette her:     Ikke la angsten ta overhånd

Men mange av dere som vil kjøpe noe nytt, skal også selge.  Enten på grunn av ting som inntreffer i livet, flytting eller behov for annen type bolig.  Når markedet blir tregere er det flere som selger før de kjøper.  Dermed blir det et enda større tilbud av boliger til salgs i et marked hvor kjøperne er blitt mer tilbakeholdne.

I det siste er jeg blitt kontaktet av selgere som lurer på om jeg har noen kjøpere til boligen deres. Det skal litt til for å klaffe, så det er ytterst sjelden jeg klarer å bistå med.

Men jeg tar gjerne ta prat og gir noen gode råd om hva jeg tenker kan være det beste å gjøre om dagen.

Prisen er avgjørende for om du får solgt⠀

Som regel er det jo prisen som avgjør om en bolig blir solgt. Setter du ned prisen vil interessen for boligen øke. Men det kan være smertefullt å gjøre hvis man går på et tap.

Tap kan enten, som veldig mange gjør, defineres som at du må selge til en pris som er lavere enn det du kjøpte boligen for.  Eller mer nøyaktig, du får ikke dekket inn kostnadene du hadde til selve kjøpet pluss omkostninger dokumentavgift og kostnadene til megler når du skal selge på nytt.  Da snakker vi straks om et høyere beløp.

Alternativet er å sitte på boligen i lengre tid

Eneste alternativ dersom du ikke oppnår prisen som dekker investeringen din, vil være å sitte på boligen i lengre tid. Og satse på at prisutviklingen snur, eller i alle fall at du får nedbetalt en del mer gjeld og høyere egenkapital.

Det å sitte på en bolig vil være krevende hvis personlige forhold gjør det lite
ønskelig å bo der lengre.

Derfor kan det være riktig å selge hvis det bedrer din livssituasjon totalt sett.
Så kanskje kan du tåle et tap og satse på at neste bolig blir en god investering?
Det kan den lett bli, dersom du får kjøpt din nye bolig til en gunstig pris tilpasset fallende boligpriser.

Husk at selv i et stigende marked hender det ofte at selgere  taper på salget.

Men da tenker de ofte ikke på det, fordi de ser optimistisk på fremtiden og er ganske trygge på gevinst ved neste korsvei.

Les for eksempel denne artikkelen fra Aftenposten fra i fjor om hvor mange som har tapt på boligsalget, selv i “gode tider”

Tenk lenger frem når du kjøper bolig

Nå er det sterkt fokus på fallende priser og mindre framtidstro.  Vi har et et boligmarked som fordrer at du planlegger for en litt lengre tidshorisont.

Dersom du ønsker å minimere risiko, vil jeg anbefale at du har en tidshorisont på 5 år.  Og for ytterligere å sikre deg, prøv å nedbetale så mye av boliggjelden som mulig.  Som kjent er det ikke lenger nesten gratis å låne penger. Og, en god egenkapitaldekning gir deg økt trygghet.

Noen visdomsord til slutt :

Det eneste som er sikkert er at alt er usikkert

og

Du kan ikke planlegge alt her i livet

 

Kommentarer (0)