Nye endringer i Eiendomsmeglerloven: Hva betyr det for boligkjøpere?

Av: Dato: Rådgivning

Hei alle sammen!

I dag tar vi et dypdykk i de nylige forslagene til endringer i Eiendomsmeglerloven, som nå er sendt ut til høring som Prop. 41 L (2024–2025). Noen hadde kanskje forventet en revolusjon i boligmarkedet med en såpass omtalt lov. Men ser vi på det endelige resultatet, er det kanskje mer snakk om “business as usual” når disse endringene trer i kraft senere i år.

Forbud mot hemmelige bud

En av de mest omtalte endringene er forbud mot hemmelige eller lukkede bud. Tidligere kunne kjøpere legge inn et forbehold om budet som kun skulle vises til selger, men nå blir dette altså forbudt. Det var opp til selger om han eller hun ville godta dette forbeholdet eller holde seg til vanlig åpen budrunde. Forbudet mot dette har til hensikt å gjøre budgivningen mer transparent og rettferdig. For de som venter tålmodig på å legge inn bud til budrunden starter, er nok dette tilfellet, men samtidig mister kjøpere et virkemiddel som i noen tilfeller kunne være nyttig for å sikre seg drømmeleiligheten. Som boligkjøpsrådgiver har jeg hjulpet noen få boligkjøpere med å legge inn lukket bud, spesielt i tilfeller hvor en bolig har ligget lenge ute og det er formålstjenlig for kjøper å kunne forhandle med selger (via megler) uten at andre interessenter blander seg inn. Jeg har tenkt på dette som en del av avtalefriheten mellom selger og kjøper og stått opp for at det burde være lov.

For de aller fleste boligkjøpere vil ikke dette forbudet ikke endre spillet, da lukkede bud ikke har vært veldig vanlig. Det finnes ikke statistikk på dette, men det kan vel allikevel fastslås at det er sjelden vi ser denne typen budgivning i det virkelige livet. I alle fall ikke i Norge. I andre land, for eksempel Danmark, er det et prinsipp at budgivningen skal være lukket og i tillegg ikke bygge på noe slags auksjonsprinsipp.

Kupping – den nye virkeligheten ved  starten av 2025?

Det som sannsynligvis vil bli mer vanlig, er såkalt kupping, hvor kjøper legger inn bud direkte til selger, uten megler som mellommann. Det blir ikke foreslått å forby dette, da det går på den generelle avtalefriheten som ikke kun reguleres gjennom Eiendomsmeglerloven. Selgere som får et slikt bud, vil naturlig nok kontakte sine meglere og spørre om hva de tenker om å akseptere et slikt bud og om størrelsen. Deretter vil de ta et standpunkt på om de vil godta budet eller gå videre til vanlig budrunde.

Det vil nå bli satt inn i loven at meglere har plikt til å fraråde selger å godta et slikt bud, men det vil fortsatt være lov for selger å akseptere. Og er det høyt nok, vil det helt sikkert fortsatt skje. Selger får en rask avgjørelse, en god pris og slipper å forholde seg til en nervepirrende budrunde, så hvorfor ikke?

Kupping er mest vanlig i stigende markeder. En avis meldte at 8% av boligene i Oslo annonsert på finn nå i januar 2025, ble kuppet. Dette er et veldig høyt nivå, langt over det som er vanlig.
Som rådgiver for kjøper ser jeg at mange selgere allerede diskuterer direkte bud med meglerne sine, og det er allerede vært hjemlet i Eiendomsmeglerforskriften.   Men en frarådingsplikt i lov nok være mer forpliktende. Det betyr at du som selger kan du være litt mer trygg på at megler kanskje stopper deg hvis du er i ferd med å godta et dårlig bud. Eiendomsmegler er som kjent til stede i bolighandelen for å gi råd om hva som er selgerens beste interesse og bidra til høyest mulig pris.

Strengere krav til meglere

Mange vil sikkert også være glade for det at det innføres en del strengere krav til eiendomsmeglerne. Krav om politiattest og forbud mot meglerne som har mistet tillatelsen til å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, er absolutt tiltak som vil kunne bidra til å heve kvaliteten i yrket.
Det blir anledning for Finanstilsynet til å gi overtredelsesgebyr, noe som gir dem bedre verktøy for å overvåke bransjen.

Konklusjon: Hva betyr alt dette for deg som skal kjøpe bolig?

Vel, vi kan si at det ikke er snakk om store endringer i systemet og reglene for boligomsetning. De færreste praktiserer lukket eller hemmelige bud og dynamikken at selger spør megler om det er lurt å godta et direkte bud eksisterer allerede.

Det vil alltid være en fordel å få luket ut meglere som bryter reglene og mer transparente budrunder vil av mange oppleves som noe bra. På den annen side mister boligkjøpere en mulighet til å benytte en utradisjonell metode for å sikre seg drømmeboligen.

Jeg regner med at de foreslåtte endringer «sklir igjennom» i Stortinget ut på våren.

Til deg som skal kjøpe vil jeg si:

Din posisjon som kjøper blir ikke nevneverdig styrket eller endret ved disse lovendringene.  Derfor må du som tidligere passe på å ivareta dine interesser i bolighandelen.

Tenk på at det meste er som før

OG :

1. Sjekk salgsmaterialet og informasjon fra selger og megler – ALT – ALLTID

2. Følg med på markedet og forbered deg til tøffe budrunder fremover, i alle fall hvis du skal kjøpe i en av de store byene. Det blir tøffe tider fremover!

Vennlig hilsen
Boligdama
Boligkjøpsrådgiver

trude@boligdama.no
950 37 330

 

Kommentarer (0)

Er megler en nøytral mellommann som ivaretar både selger og kjøper?

Av: Dato: Boligmarkedet

Den 5. juli 2024 mottok jeg et brev fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) som informerte meg om at mine uttalelser til VG og bladet Dine Penger ville bli behandlet av deres Etiske Nemnd. Bakgrunnen for dette var mine kommentarer om lukkede bud og balansen mellom selger og kjøper i bolighandelen. NEF hevder at disse uttalelsene kan skade eiendomsmeglerbransjens omdømme og være i strid med forbundets lover. Etisk Nemnd har tatt opp saken på eget initiativ uten at noen har klaget.

Bakgrunn og konsekvenser

Jeg varslet journalisten fra VG om etterspillet saken har fått for en av deres kilder. Dette ble fanget opp av E24 som publiserte en artikkel om saken:

E24 Artikkel: Uttalte seg i VG – fikk varsel fra Etisk Nemnd.

Denne saken kan synes triviell og intern, men den har prinsipielle sider som gir grunn til ettertanke.

Prinsipielle aspekter

Børskommentator Johann D. Sundberg mener at Etisk Nemnd opptrer som et meningspoliti som tvinger de med et annet syn enn flertallet til å tie. Dette svekker debatten om reguleringen av en viktig bransje:

E24 Kommentar: Tvilsom etikk hos eiendomsmeglerne.

Når det gjelder Eiendomsmeglers rolle understreker han at det neppe er kontroversielt å mene at det er en ubalanse mellom kjøper og selger, gitt at eiendomsmeglere som regel tjener mer jo høyere salgsprisen blir.

Min posisjon som boligkjøpsrådgiver

Jeg står støtt i mine uttalelser og rolle som både Eiendomsmegler og boligkjøpsrådgiver.  Min oppgave er å fremme boligkjøpernes interesser og hjelpe mine kunder med å få kjøpt rett bolig til riktig pris.  Jeg bestrider påstanden om at mine uttalelser kan skade bransjens omdømme – snarere tvert imot. Det må være en styrke for en organisasjon å vise at det er rom for å bruke utdanningen som eiendomsmegler og erfaring fra bolighandel til å fremme ulike syn på megler rollen og praktisere den på ulike måter.  Jeg er medlem av NEF for å støtte eiendomsmeglerfaget, holde kontakt med bransjen, og for å belyse boligkjøpernes behov og situasjon.

Det føles ikke riktig å polemisere ytterligere i saken før den er ferdigbehandlet, men avslutningsvis vil jeg spørre:

Det kan synes som om at Eiendomsmeglerbransjen er opptatt av at bildet av megler som en nøytral mellommann for både selger og kjøper  ikke på noen måte skal rokkes ved.

Andre syn på dette ønskes ikke velkommen, i alle fall ikke fra egne medlemmer.

 

 

Kommentarer (0)

Har du hørt at du kan få hjelp til boligkjøpet fra en egen rådgiver?

Av: Dato: Rådgivning

Du har kanskje ikke hørt ordet boligkjøpsrådgiver før?  Det er ikke et utbredt fenomen i Norge, men mange andre land har dette.  Fordi de mener bolighandelen blir mer balansert når selger og kjøper har hver sin rådgiver.

I Norge er det valgt en modell hvor eiendomsmegler i henhold til loven skal “dra omsorg for begge parters interesser”.  Det kan kanskje virke noe merkelig så lenge megleren er betalt av selger for å oppnå høyest mulig pris?

De fleste av oss vet at denne omsorgsplikten i første rekke kommer selger til gode og at det således er en ubalanse mellom selger og kjøper i bolighandelen. Denne ubalansen var årsaken til at jeg startet opp “Boligdama” for 8 år siden.   Selv om jeg er utdannet eiendomsmegler, ønsket jeg å være kjøpers partsrepresentant, og kun det. Ved siden av rådgivningstjenestene har jeg hele blogget om boligkjøp og skrevet hundrevis av artikler. Og – det er rart med det, verden kan ofte se litt annerledes ut fra et annet perspektiv!

Det har tatt lang tid og mye tålmodighet å bygge opp en virksomhet rundt boligkjøpsrådgivning. Og jeg skal være ærlig å si at det har medført nedgang i lønnsinntekt, i alle fall de første årene.  Men sånn er det å være gründer.

Men, etter å ha hjulpet ca 750 familier med boligkjøpet og vært i kontakt med mange hundre flere, er jeg stolt over at jeg har holdt fast ved mine opprinnelige ideer.

For å uttrykke meg litt svulstig :

Jeg akter å holde frem som jeg stevner: Å være en stemme for boligkjøperne og boligkjøpers beste venn.

Boligdama – Trude Larsen

2023 – Et kjøpers marked

Året 2023 har startet godt, mange av mine kunder har kommet i mål med gode boligkjøp.

Eksempler:

  • Toppleilighet Frogner, Oslo.
  • Klassisk leilighet i 1. etasje Frogner, Oslo
  • Prosjektert bolig i 9.etasje Nydalen
  • Kjøp av kontraktsposisjon (nesten ferdigstilt bolig) i Bjørvika for utleie
  • Enebolig i Tønsberg
  • 2 roms leilighet – førstegangskjøp i TrondheimAlle boligene ble kjøpt til fornuftige priser tilpasset dagens markedsnivå.

Selv om prisene gikk litt opp i januar, vil det utvilsomt bli et kjøpers marked i noen måneder til.

Har du lyst til å få hjelp med å gjøre et godt og riktig kjøp fra en som står på din side, har jeg ledig kapasitet til deg.  Det har nemlig gått raskt unna med kundene mine i det siste.

Fullt fokus og rask fremdrift er nemlig enda et godt argument for å alliere deg med en boligkjøpsrådgiver.

Vennlig hilsen
Boligdama
trude@boligdama.no
T: 950 37 330

 

 

 

Kommentarer (0)

Privat bud fører til at jeg må fullføre kjøpsprosessen uten meglers hjelp

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

19. desember

En del kjøpere tror at hvis de gir bud direkte til selger og dette aksepteres, så må resten av salgsprosessen foretas privat.  Det kan føles litt overveldende å ta ansvar for.  Men, stemmer dette?

NEI, det stemmer ikke.  Det er kun selve budgivningen som foregår privat mellom kjøper og selger.  Det er fordi loven ikke tillater at megler er mellommann ved bud direkte til selger.  Dersom selger godtar budet vil det bli registrert i meglerens salgssystem og prosessen fortsetter som vanlig hvor megler utsteder kjøpekontrakt osv.

Du må også regne med at  selger høyst sannsynlig vil spørre megler til råds om privat bud som er mottatt.  For å få en tilbakemelding på om dette er noe som bør aksepteres eller ikke.   Kanskje vil megler råde selger til å vente på budrunden, det kommer an på prisen og hvordan markedet er akkurat da.  Uansett er det selger som tar den endelige avgjørelsen.

I høringen om ny Eiendomsmeglerlov har det nedsatte Lovutvalget drøftet om privat bud eller bud før visning (også kalt kupping) skal være tillatt.  Den samme drøftelsen er tatt opp angjeldende lukket eller hemmelig bud hvor du som kjøper tar forbehold om at kun selger og ikke andre interessenter får vite om budet ditt.  Flertallet foreslår at lukket bud skal forbys, men at privat bud til selger fremdeles skal være tillatt.

Jeg mener at det vil være galt å fjerne disse mulighetene ved lov, fordi det vil virke negativt på kjøpers  kjøpers mulighet til å påvirke budrunden.   Og de kan være nyttige verktøy i en del tilfeller. Verktøy som jeg ha benyttet med hell sammen med noen av mine kunder.

Her kan du lese en kronikk jeg fikk publisert i Dagens Næringsliv om temaet og gjøre deg opp en mening.

Utklipp fra Dagens Næringsliv.

Kommentarer (0)