Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig?!

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er jeg litt forbanna på kjøpernes vegne.   Vi har et sykt stigende marked i Oslo for tiden.  Og det kan være vanskelig for meglerne å gi riktig prisantydning.  Men så vanskelig kan det vel ikke være ?

Det finnes hundrevis av bortforklaringer fra meglerne når en liten bolig går flere hundre tusen over prisantydning

  • Det er så stor etterspørsel at kjøperne går bonanza i budrunden
  • Det er ikke så lett å vite hva som blir den endelige salgsprisen
  • Dette var et spesielt objekt som var vanskelig å prise
  • Det kommer ingen på visning hvis vi priser til reell markedsverdi

Den reelle årsaken er nok det siste punktet.  Meglerne har gjort kjøperne vant med at spesielt de mindre boligene blir solgt et godt stykke over prisantydning.  Dermed legger kjøperne på noen hundre tusen på prisantydningen i hodet sitt når de ser annonsen.  Hvis megler da har priset riktig i forhold til markedet, går de ikke på visningen.  Dette stemmer nok, mange er blitt vant til å tenke slik.

Men hvem er det som har gjort dem vant til denne tankegangen:

Jo meglerne selv, ved å begynne med praksisen å prise for lavt. De vet at de ikke vil bli tatt for lokkepris all den tid salgsprisen garantert vil bli langt over prisantydning.  Og da er det bare å kjøre på.

Men dette er ikke greit.

Når vi får en het  budrunde  på toppen av feilprising, blir små boliger ofte solgt opp til en halv million høyere enn prisantydning.

Og  – det er mange kjøpere som håper og tror på at prisantydningen tross alt er ganske riktig.  De tenker at boligen kanskje vil gå noe over prisantydning, men at det blir så mye kan de ikke forestille seg.

Resultat :
  frustrasjon, skuffelse og bortkastet tid på visninger.

Du lurer kanskje på om jeg kan stå inne for det jeg sier?

Da svarer jeg.  Absolutt – jeg har bevis.   La meg forklare.

Meglerne bruker et verktøy som heter Eiendomsverdi til å estimere forventet salgspris.  Dette er en boligdatabase som kun profesjonelle har tilgang til.  Her estimeres boligverdi og mulig salgspris  på grunnlag av sammenlignbare boliger i nærområdet.   Jo mer omsetning og flere sammenlignbare boliger, desto sikrere blir estimatet.  Dette er tilfelle for de aller fleste leiligheter i Oslo.

Jeg har også abonnement på dette systemet og bruker det meget aktivt som boligkjøpsrådgiver.
Med å taste inn adressen får jeg et automatisk estimat for sannsynlig markedsverdi for boligen.
Og – nesten konstant, får jeg en verdi som ligger ca 300.000 over det som er meglers prisantydning.  Særlig på mindre boliger.  I ettertid, ved salget, viser det seg at mitt estimat stemmer veldig bra.

Jeg har masse masse eksempler å vise til, men jeg vil ikke henge ut noen spesielle meglere, da dette er et gjennomgående fenomen.

Det er nesten så jeg lurer på:

Har ikke meglerne tilgang til Eiendomsverdi?  Jo selvfølgelig….

Heldigvis kan jeg fortelle mine kunder hvor realitetene ligger på de boligene de ser på.

Men hva med alle de andre som ikke bruker en kjøpsrådgiver ?  Skal de fremdeles bli lurt av for lave priser i annonsene?

Det er på tide å tenke nytt.

For eksempel at meglerbransjen bestemmer seg for å ta seg sammen og begynne å prise riktig.

Deretter går ut til publikum og sier:

Nå er det slutt på for lave prisantydninger.  Fra nå av er det kun budrunden som vil gjøre at boligen blir solgt over prisantydning.

eller

At prisingen til meglerne gjøres mer transparent på en eller annen måte.

For eksempel – Gjør det obligatorisk å legge enkle estimater på prisingen i salgsoppgaven.

Da mener jeg ikke manipulerte estimat hvor kun utvalgte boliger som passer meglers prising er tatt men, men det som systemet viser.

eller

Gjør boligprisdatabaser tilgjengelig for alle, ikke bare de profesjonelle.

Hva tenker du ? Bør vi finne oss i at denne utviklingen fortsetter?

Vil du lære mer om boligpriser og budgivning. Last ned mitt gratis tipshefte

Et eksempel fra rapporten enkelt estimat ser du nedenfor.

Dersom budsjettet ditt er 4 mill er det ikke noe vits i å bruke tid på denne boligen.  I et stigende marked som vi har nå, vil denne garantert bli solgt over 4,35 mill.  Ja kanskje nærmere  4,85 mill.  Jeg skal ikke røpe hva denne er blitt lagt ut for.  Poenget er å illustrere at slik informasjon er nyttig for en kjøper.  Og  at  prisantydningen til megler ikke burde ligge under den laveste verdien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

God jul og godt nytt boligår.

Av: Dato: Boligmarkedet

En travel desember går mot slutten og vi skal feire en uvanlig jul.  Smittevern og bekymring må vel være noen av ordene som er blitt brukt mest i år.  Men boligmarkedet ser ikke ut til å blitt særlig påvirket av Korona  – eller….

Er det kanskje helt motsatt?

Det er farlig å spekulere, men jeg begynner å lure på om ikke Korona har en sterk finger med i spillet når det gjelder den høye aktiviteten og de økte boligprisene i året som har gått.

Korona har ført til:

  • Rekordlave renter
  • Lettelser i boliglånsforskriften i en periode fordi man trodde at boligmarkedet ville stoppe opp
  • Fokus på HJEMMET – mye hjemmekontor og hjemmetilværelse skaper nye ideer og  nye boligbehov
  • Mer tid til å være på nett og søke etter boliger
  • Boligmarkedet har skilt seg ut som en av få ting som ikke har stoppet opp. Visninger er blitt gjennomført  –  med smitteverntiltak
  • Mange kjøper og da følger flere etter.  Og når prisene stiger blir mange engstelige for ikke å få råd til å kjøpe det de vil ha senere

Jeg tror rett og slett ikke vi ville hatt denne store aktiviteten og prisstigningen uten Korona.  Før den traff oss var det relativt balansert boligmarked med moderat prisutvikling.

Det er en bekymring blant eksperter og kanskje også politikere? omkring den høye prisøkningen. Med god grunn, det kan bli vanskelig for de som er utenfor å komme seg inn på boligmarkedet, i alle fall i de store byene.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle?

Samtidig er det jo utrolig positivt at så mange har fått kjøpt seg drømmeboligen, tross Korona!  Med bedre levekår og livsbetingelser som resultat.

Det å få seg ny bolig er alltid en glede og virkelig noe å ta med seg i en traurig tid.

Selv har bistått svært mange med å komme i mål med boligkjøpet i de siste av årets måneder.  Det har vært tøft  og gått fort i svingene i en del tilfeller, men med sterkt fokus og besluttsomhet har vi kommet i mål.

Gratulerer alle sammen :)

Det blir spennende å følge utviklingen  i 2021.  Vi må nok forvente prispress og stor etterspørsel ved oppstarten av året.   Så får vi håpe at presset demper seg noe utover året så vi unngår alt for sterk prisøkning.  Et balansert boligmarked med mer moderat prisutvikling er et gode, både for kjøpere og selgere.

Takk til alle som har henvendt seg til meg med spørsmål om boligkjøp og som følger med på bloggen og sosiale medier.  Og ikke minst de jeg har hjulpet.  Dere er alle unike og gir meg stadig ny lærdom og nye problemstillinger å dukke ned i !

Det er det som gjør at jeg kan si at jeg har verdens kuleste jobb !

Jeg ser frem til et nytt og spennende boligår – sammen med dere:)

GOD JUL OG GODT NYTTÅR 

 

 

Kommentarer (0)

Selgers marked og økte priser. Hva gjør det med kjøpelysten?

Av: Dato: Boligmarkedet

Tross Korona krise har boligprisene økt kraftig i høst, særlig i de store byene.  Hvordan reagerer kjøperne på dette og hva gjør det med kjøpelysten?

Jeg skal ikke påstå å ha empiri og forskningsbaserte svar på dette, men kan kun snakke om hvordan kjøpere jeg kommer i kontakt med tenker rundt temaet.

Engstelse for ikke å lykkes

De som allerede har strevd med å nå opp i budrunder eller ikke fått det de ønsker seg for pengene sine, blir enda mer engstelige for ikke å klare å finne noe.  Samtidig utløser det naturlig nok noen tanker rundt prioriteringer.  Kanskje er det på tide å lempe på noen ønsker og krav ?  Det være seg kvaliteter ved boligen og ikke minst beliggenheten.

Hastverk

Økte boligpriser utløser ofte en følelse av hastverk.  Det gjelder å kjøpe før prisene går helt til himmels.  Svært få venter på boligprisnedgang, slik vi kunne oppleve at noen gjorde tidligere.  Det beste folk håper på er en utflating av prisene.

Dersom flere kjøpere får hastverk og melder seg på samtidig i et allerede presset marked, kan vi få en selvforsterkende effekt med enda høyere priser.

Ubalanse mellom tilbud og etterspørsel

Større etterspørsel enn tilbud på boliger er jevnt over ikke bra for deg som er boligkjøper.  Eier du en bolig fra før kan du føle deg relativt trygg på at den blir solgt raskt. Men dette oppveier nok ikke usikkerheten ved at kampen om boliger blir større og budene på det du skal kjøpe presses oppover. Det vil selvsagt være avhengig av hva du skal kjøpe og prisforskjellen  i forhold til boligen du selger.

Kanskje er du mer usikker på hva du må betale for din nye bolig enn det du kan få for den du skal selge?

Les også:  Nå øker prisene – hva gjør jeg ?

Nåløyet blir trangere

For de som ikke ha bolig fra før er raskt økende priser en stor ulempe.  Du rekker ikke å spare opp ekstra egenkapital eller få tilstrekkelig lønnsøkning til å ta igjen økningen i boligprisene.  Og nåløyet for å komme inn på boligmarkedet blir stadig trangere.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle ?

Ikke forhast deg, men tro heller ikke at det
lønner seg å vente

Jeg råder ingen til å forhaste seg med boligkjøp.

Men mitt mantra er – og har bestandig vært:

Du har ingenting å tjene på å vente i påvente av bedre tider.  Boligprisene vil neppe gå vesentlig ned igjen.  Det beste vi kan håpe på et marked med god balanse mellom tilbud og etterspørsel.  Og for deg som eier bolig fra før gjelder regel nummer 1 : Kjøp og selg i samme marked.

Værsågod – her deler jeg kunnskap og gode tips for å hjelpe deg med boligkjøpet

Kommentarer (0)

Hjelp nå øker prisene mye – hva gjør jeg ?

Av: Dato: Rådgivning

Boligprisene steg med 0,5% i oktober, og er nå 7,1% høyere enn for ett år siden.  I Oslo er prisene 9,5% høyere enn for ett år siden.  Dette er høye tall og ikke en direkte gladnyhet for deg som skal kjøpe

En merkelig situasjon midt i en pandemi:

Det selges boliger som aldri før og prisene stiger.  Dette må nok forklares med de veldig lave rentene og det sterke fokuset på hjemmet som krisen har skapt.  Samt midlertidige lettelser i Boliglånsforskriften som regulerer hvem som kan få lån til bolig og hvor mye.

Mange har altså fått oppfylt boligdrømmen midt i denne Koronakrisen.
Det er virkelig noe å glede seg over.

Men den sterke prisøkningen er en bekymring.  Særlig for de som skal inn på boligmarkedet og ikke har noe å selge.  I tillegg kan alt for sterk boligprisvekstføre til at prisene blir så høye at “bobla” sprekker på et tidspunkt.

Les også:   Er den norske boligdrømmen for alle?

Et marked med god balanse mellom tilbud av boliger som legges ut og etterspørsel hos kjøperne, er noe de fleste ønsker seg.  Det fører også til en moderat og forutsigbar prisutvikling.

Det ser ut til at tilbudet av boliger kan bli mindre fremover, noe som igjen skyldes forsinkelser i bygging og oppstart av nybyggprosjekter.  Med mindre tilbud blir det mer kamp om de boligene som blir lagt ut for salg og vanskeligere å nå opp i budrunden.

Hva bør du være obs på hvis du skal kjøpe bolig nå:

  • Kjøpe og selge  i samme marked. 
    Det er ikke tiden for å selge først og vente i flere måneder med å kjøpe ny bolig. Prøv å få til en løsning med mellomfinansiering i banken slik at du kan kjøpe først.
  • Vær kritisk til prisantydningene.
    Mange meglere klarer ikke, bevisst eller ubevisst, å sette riktig prisantydning og boligene blir annonsert med for lav pris.  Det kan føre til at du går på visninger du ikke har råd til eller at det blir sterk frustrasjon i budrunden.
  • Se opp for kupping. 
    Med det menes at noen går direkte til selger med bud og boligen selges før den offisielle budrunden. Det er ikke så mye du kan gjøre med det, men du kan gjerne spørre megler om hva selgers holdning er til å ta imot bud direkte fra kjøper.  Da får du en viss pekepinn.
  • Ikke mål om budene er lave eller høye mot prisantydningen. 
    Selv om markedet tilsier at boligene blir solgt over prisantydning i et oppadgående marked, er ikke en bolig “billig” selv om den bare er 500.000 over prisantydning.  Det forteller egentlig ikke så mye om den konkrete prisen i forhold til markedet.  Du må nok ha mer oversikt over markedsprisene enn som så!

Les også:   Er kupping av budrunder veien å gå ?

Vanskeligere å være kjøper men ikke umulig

Det blir vanskeligere å være kjøper nå, særlig i byer som Oslo.  Det betyr ikke at det er umulig.  Og det er jo også slik at markedet alltid er selektivt.  Det vil alltid finnes boliger til salgs som ikke har sinnsyke budrunder.  Men som kan være bra boliger for det:)

Vi må regne med  og ikke minst håpe, at den sterke prisveksten vil flate ut etter hvert.  Det avhenger blant annet av hva som skjer med boliglånsforskriften og den økonomiske utviklingen.  Men uansett tror jeg ikke du har noe å tjene på å trekke boligkjøpet ut i tid hvis du først har bestemt deg for å kjøpe.

Bare tenk over hva for eksempel 3% prisøkning betyr for en bolig til 4,5 mill?
(Svaret kan sendes på sms til 950 37 330)

Til slutt:

Jeg er klar til å hjelpe deg med å overvinne det som hindrer deg i å oppnå boligdrømmen din.
Uansett hvordan markedet er.  Det finnes alltid minst 3 løsninger på et problem!

 

 

Kommentarer (0)