Er det lurt å makse boligkjøpsbudsjettet nå?

Av: Dato: Rådgivning

Ofte må jeg be mine boligkjøpskunder om å strekke seg så langt de kan for at de skal bli i stand til å kjøpe den boligen de ønsker seg.  Det ender veldig ofte med at de bruker alt innenfor finansieringsrammen, eller makser budsjettet som vi kaller det.

Er dette lurt å gjøre nå om dagen.  Når både rentene og andre kostnader stiger kraftig?

Jeg ønsker ikke å være en rådgiver som opererer som en slags velmenende “bestemor” for de som ber om min hjelp til boligkjøpet.  Når først finansieringsbeviset er i boks, er det deres sak å vurdere om de klarer de løpende utgiftene i årene fremover.  Men vi kommer ofte inn på den personlige økonomien, den er jo nært knyttet til boligkjøp og levekostnader.  Da gir jeg mine forsiktige og objektive råd i form av å klargjøre kostnader knyttet til boligkjøpet og hva det vil koste å drifte og vedlikeholde  boligen videre.

Til tross for at jeg ikke ønsker å blande meg for mye kan kan jeg ikke la være å gjøre meg noen refleksjoner i dagens situasjon.

Særlig hvis jeg ser at unge mennesker strekker strikken veldig langt for å få tak i drømmeboligen.  En bolig som de kanskje kan vente noen år med å kjøpe seg.  Kanskje er det lurt og heller satse på en litt mer trinnvis boligkarriere?

Samtidig har jeg erfart at det av og kan være greit å satse litt høyt, kjempe seg gjennom noen harde år, men til gjengjeld ha sikre seg en bolig for livet.

Livet er fullt av dilemmaer. Det er ikke lett å velge veien videre, selv for de som har litt å rutte med til kjøpet.

Tilgangen på store lån vil bli redusert fremover

Etter som renta øker vil muligheten til å få et høyt lån reduseres.  Banken skal jo stress teste at låntakeren klarer 5% renteøkning.  Og fra et høyere nivå i utgangspunktet, vil jo det bli vanskeligere å få et stort lån.  På den måten vil Boliglånsforskriften være med på å velge for deg om hvor høyt lån du kan tåle.  Teoretisk sett bør vi vel regne med at når folks tilgang til kapital blir mindre, vil boligprisene falle eller i alle fall flate ut.

Det er vel vitsen med renteøkningene.  Eller tar jeg feil?

Dessverre vil innstrammingene gå mest utover de som har liten låneevne og inntekt og som ennå ikke har kommet seg inn på boligmarkedet.  Muligheten for dem til i det hele tatt å få et boliglån som strekker til selv i et mindre presset marked, blir enda mindre.

Overgangsfase

Akkurat nå er vi inne i en overgangsfase.  Renta øker, men fremdeles er det relativ god tilgang på kapital hos boligkjøperne.

Du sitter kanskje selv med et finansieringsbevis som tillater deg å ha høye ambisjoner for boligkjøpet.  Det har nærmest blitt en selvfølge at du skal makse budsjettet. Det har jo så og si vært gratis å låne penger. Slik er det ikke lenger. Vi kan forvente rente opp til 4,5% mot slutten av neste år.

Mitt råd er derfor:

Tenk deg om hva det vil koste deg å bruke hele lånerammen.

Et eksempel på økte rentekostnader basert på lån på 4 mill

Vi må ikke bli handlingslammet

Samtidig som renteøkninger og økninger i levekostnader medfører at vi må vise moderasjon, må vi ikke bli handlingslammet.  De fleste som kjøper bolig, enten de er førstegangskjøpere eller tar et nytt steg i boligkarrieren, må regne med at en større del av levekostnadene går med til å betale for boligen.  De aller fleste synes det er verdt prisen. Fordi de bor trygt og har fått den bokvaliteten de ønsker seg.  Og smarte økonomer har funnet ut når inflasjonen er høyere enn renta blir lånet ditt mindre verdt.  Og det er en god nyhet.  Dersom du kommer deg over kneika vel og merke.

Som boligkjøpsrådgiver er det min jobb å hjelpe folk til å få oppfylt sine boligønsker så langt som mulig.  Til en riktig markedspris. Og som sagt. Jeg har ofte henstilt om å makse budsjettet for at vi skal komme i mål.

Les også:    Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover

Det må jeg nok fortsette med i stor grad, slik er boligmarkedet.  Men jeg regner med å måtte drøfte litt mer omkring  bokostnader med mine kunder.  Dette har allerede startet.  Forrige uke bestemte et ungt par seg som jeg samarbeider med, at de ville jekke ned sine boligønsker noen hakk.  Fordi de ikke ønsket å binde opp så mye av inntekten sin i å betale et høyt lån.

En sunn refleksjon. Og vi skal finne en god bolig sammen uansett.

Når du tar beslutningen om hvor mye av lånerammen du vil bruke til boligkjøpet (hvis du har den luksusen!), bruk både kalkulator og følelser.  En ting er hva du absolutt klarer å betjene, en annen ting er hva du føler innerst inne om hvordan du vil leve livet ditt fremover.

Jeg hjelper deg gjerne med å sortere både fakta og følelser.

Med de beste ønsker for høstens boligkjøp.
Boligdama – Trude Larsen

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor blir forkjøpsrett ikke nevnt ved markedsføring av bolig

Av: Dato: Boligmarkedet

Forkjøpsrett i boligbyggelag, først og fremst OBOS er stadig gjenstand for debatt.  Det er ikke rart, da det kan være både frustrerende og vanskelig å forstå hvordan dette fungerer.

For noen dager siden hadde Aftenposten et oppslag om en ung dame som mistet anledningen til å bruke sin forkjøpsrett .  Fordi, da hun så boligen på finn.no, var forkjøpsretten allerede avklart og meldefristen hos OBOS var gått ut.

Dette er blitt møtt med ganske mange reaksjoner i sosiale media, de fleste rettet mot OBOS sin praksis og kommentarer om at de ikke tar vare på medlemmene sine.

Så enkel er ikke saken.   Det er nemlig juridisk rom for en salgsmegler å be om avklaring av forkjøpsretten før den legges ut på finn.no.  Selger må betale et høyere gebyr for denne avklaringen enn en vanlig avklaring etter budrunden.  Bortsett fra det er det fritt frem. Og en del meglere og selgere ser det som en fordel å få avklart dette på forhånd slik at de kan skrive “forkjøpsrett avklart” i annonsen.  Og muligens motta flere bud.

Som kommunikasjonsjefen i OBOS selv sier i artikkelen, så er ikke dette med forhåndsavklaring, noe OBOS ønsker skal praktiseres i stort monn, men det er lovlig.

Dette betyr at er du OBOS medlem, må du følge med på utlysningen i OBOS og ikke bare finn.no.  Da fanger du også opp de boligene som blir forhåndsavklart. Det er mulig å sette opp søk slik at du blir varslet når det kommer en bolig som passer dine kriterier og sette deg opp som interessert i å benytte forkjøpsretten. Det er ikke bindende, men du må ha finansieringsbeviset klart.  Når boligen er solgt og høyeste bud akseptert, får du tilbud om å tre inn i budet.  Og du får selvsagt også anledning til å se boligen først.

I artikkelen sier hun som gikk glipp av boliger på forkjøpsrett, at OBOS medlemmer neppe vet om dette “smutthullet” som de kaller det.   Det kan hende, det kan aldri bli nok informasjon.

Men på OBOS sine nettsider under fanen “Slik fungerer forkjøpsretten“ ligger en film som omhandler hele prosessen og alle måter forkjøpsrett avklares på, inkludert forhåndsavklaring.
Så, det må vel sies å ha blitt gjort en innsats fra OBOS på å informere medlemmene sine.

Dette med forkjøpsrett blir nødvendigvis komplisert.  Det er en en medlemsrettighet som skal praktiseres i et fritt boligmarked.  I tidligere tider tildelte OBOS boliger etter ansiennitet.  Etter at prisreguleringen ble opphevet for flere tiår siden, ble det utarbeidet juridiske rammer og metoder for å praktisere dette hvor hensynet til både selgere, kjøpere og OBOS medlemmer skulle ivaretas.  Og kanskje hadde også meglerbransjen et ord med i laget, hvem vet?

Forkjøpsretten blir underkommunisert

Et like stort problem som at OBOS medlemmer ikke vet om forhåndsavklaring, og at de må ha øynene rettet mot  to steder for å utnytte medlemsfordelene sine fullt ut, er den generelle underkommuniseringen av forkjøpsrett når boliger selges.

Det blir aldri nevnt i annonsen at boligen har forkjøpsrett.  Stort sett står det en setning om det i prospektet, men ikke alltid.  Det snakkes veldig ofte minst mulig om det på visning, med mindre megler vet at noen med god ansiennitet har meldt seg.  Da oppfordres det til å by høyt for å vinne over forkjøpsretten.

Forkjøpsretten føles nok som et forstyrrende element for salget for mange salgsmeglere.  Man kan mene hva man vil om forkjøpsretten.  Men den er der og kjøperne har krav på å få denne viktige opplysningen på et så tidlig tidspunkt som mulig.

Ikke for eksempel oppleve at de oppdager forkjøpsretten først når de får et brev dagen etter at de har vunnet budrunden:

“Gratulerer med kjøp av bolig.  Den er din men, vi skal bare avklare forkjøpsretten først”. 

Det er skikkelig nedtur.   Men hadde risikoen for å miste boligen vært varslet på forhånd, på en enkel og klar måte, hadde skuffelsen vært langt enklere å bære.

Forkjøpsrett er en viktig faktor som påvirker salget.  Både pris og interesse for boligen og om kjøperne ønsker å oppsøke visningen.  Derfor bør det innføres klarere retningslinjer for kommunikasjon og behandling av denne.

Jeg har i dag sendt en henvendelse til Forbrukertilsynet og spurt om det er mulig å få inn et eksplisitt krav om å opplyse forkjøpsrett i Veilederen for markedsføring av bolig.

Og bedt om svar på hva vi kan gjøre hvis vi ser at informasjon om forkjøpsrett er utelatt eller svakt kommunisert i en bolig som er for salg.

Om jeg får noe svar, vites ikke.  Men uten å prøve får vi aldri noen forbedringer.

Les også:  Hvor lenge må jeg vente på forkjøpsretten

 

 

 

 

 

Kommentarer (2)

Kan du stole på megler når du gir bud?

Av: Dato: Rådgivning

Noen av mine kunder lurer på dette.  De er ikke helt sikre på om megler vil behandle dem på en korrekt måte i budforhandlingene.

Utenlandske kunder er spesielt opptatt av dette.  Noen av dem har erfaringer fra egne land hvor dette ikke alltid fungerer som det skal og hvor det kan forekomme såkalte fiktive bud.  Det går på at venner og kjente legger inn bud som ikke er tenkt gjennomført for å jekke opp budrunden.

I Norge tror jeg vi kan si med sikkerhet, at fiktive bud ikke forekommer lenger.  For det første er det risikabelt å legge inn et bud som ikke er alvorlig ment, siden budet er bindende.  For det andre er meglers plikt til å sjekke kjøpers finansiering innskjerpet, og for det tredje er det innført obligatorisk budjournal i alle salg.  Ved hjelp av budjournalen har du som kjøper eller eventuell budgiver anledning til å sjekke at budrunden har gått riktig for seg ved at alle bud og tidspunkter er notert ned og skrevet i en egen rapport.

So far so good.

Det kan imidlertid forekomme at megler ivaretar selgers interesser i så stor grad at det strider mot Eiendomsmeglerloven eller det som i § 6-3 i samme lov, er omtalt som god meglerskikk og prinsippet om at megler skal dra omsorg for begge parters interesser.

Høyesterett har nettopp avgitt en kjennelse i en sak som gjelder meglers håndtering av budrunden.

HR – 2022 – 1316 A – “Budsaken”

Saken dreide seg om at en budgiver hadde gitt et bud som ble akseptert av selger.  Men eiendomsmegler meddelte ikke denne aksepten til budgiver innen akseptfristen.  Etter fristen kom det inn et høyere bud på kr 150.000 over.  Budgiveren måtte da akseptere denne prisen for å tilslaget på boligen.  I ettertid klaget kjøper på dette.  Med bakgrunn i at eiendomsmegler, da han ikke meddelte at selger hadde akseptert det tidligere budet, ikke hadde overholdt sin omsorgsplikt for begge parter.

Dette var Høyesterett enig i.   Det var ikke riktig av megler og prioritere selgers interesser ved å fravike reglene for å få til en  høyere salgssum.  Meglers plikt er å sørge for en korrekt og ryddig avvikling av budrunden hvor begge parters interesser blir ivaretatt.  Budgiver skal kunne stole på at også hans eller hennes interesser blir ivaretatt.

Kjøperen fikk erstatning på kr 150.000 + renter kr 61.000.  Og meglerselskapet måtte betale saksomkostningene på over kr 600.000.

Det er bra at kjøpere går videre med slike prinsipielle saker som dette.  Selv om det innebærer risiko.  Hadde de tapt kunne de ha risikert å sitte igjen med null erstatning og betaling av saksomkostninger.
Så all honnør til denne kjøperen.

Avgjørelser i Høyesterett blir nemlig stadfestet som rettspraksis og en rettesnor for hvordan lignende saker vil bli vurdert senere.  Eiendomsmeglerne retter seg fornuftig nok etter avgjørelser i Høyesterett Dermed vil de sannsynligvis skjerpe inn sin praksis for fremtiden.

Å kunne stole på at megler ivaretar sin mellommanns rolle slik loven krever det er betryggende. Det er ikke dermed sagt at kjøpers interesser blir ivaretatt fullt ut i en budrunde.   Megler er engasjert og betalt av selger for å oppnå best mulig pris og vil, innenfor lovens rammer, opptre deretter.

Men det vet du nok allerede, siden du leser bloggen min.

 

 

 

Kommentarer (0)

Boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden bør ikke innskrenkes

Av: Dato: Boligmarkedet

Nedenstående artikkel, forfattet av Boligdama, ble publisert i Dagens Næringsliv den 06.05.22  Jeg er stolt og glad over å komme til orde i pressen på grunnlag av erfaringer jeg har høstet fra dere som er boligkjøpere.

Innlegg fra «Boligdama»: Bør ikke innskrenke boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden

Boligkjøpere står alene mot en profesjonell motpart og opplever ofte budrunden som et mareritt. «Kupping» og hemmelige bud bidrar til å bedre maktbalansen og bør ikke forbys.

Forslaget til ny Lov om Eiendomsmegling bærer preg av stor
innflytelse fra Eiendomsmeglerbransjen og hensynet til selgers
interesser. Kjøpernes behov er i mindre grad er blitt undersøkt og
ivaretatt.

Alle som kjøper bolig må gjennom en budrunde eller budforhandling.
Vi praktiserer det som kalles for auksjonsprinsippet, med en åpen
budrunde, der høyeste bud får tilslaget. Eiendomsmegler fungerer i
de aller fleste tilfeller som mellommann og administrator av
budrunden. Hvordan budrunden skal foregå er regulert gjennom Lov
om Eiendomsmegling.

Selgers og kjøpers interesser er åpenbart motstridende i en
budrunde. Selger vil ha best mulig pris, og støttes av
eiendomsmegler for å oppnå dette. Kjøper vil ha lavest mulig pris, og
står normalt sett alene for å ivareta sine interesser i
budforhandlingene.

Denne ubalansen, der kjøper står alene mot en profesjonell part, gjør
budrunden til et mareritt for mange kjøpere. Det er ofte betydelig
kamp om kjøpsobjektene. Dermed blir eneste mulighet å melde seg
som budgiver via eiendomsmegler, være med på karusellen og
fortløpende by høyere enn siste budgiver. Man risikerer å betale for
mye i forhold til gjeldende markedsnivå, eller å tape budrunden. Ikke
alltid fordi ikke pengene strekker til, men fordi angsten for å tape
penger blir for stor. En redsel som kan være en sunn refleks, særlig
hvis to budgivere byr over hverandre med flere hundre tusen.

Bud direkte til selger og hemmelige bud

Det finnes imidlertid metoder som kjøper kan bruke for å unngå den
tradisjonelle budrunden, nemlig lukkede/hemmelige bud eller bud
direkte til selger. Dette er i dag helt lovlige metoder. I forslag til endringer av Lov om
Eiendomsmegling er reglene for dette blitt drøftet. Det er foreslått å
forby lukkede eller hemmelige bud. Flertallet i Lovutvalget innstiller derimot på at
bud direkte til selger fremdeles skal være lovlig. Norges Eiendomsmeglerforbund har
ønsket å kvitte seg med denne muligheten, men har ikke fått flertall.
Kjøper trenger alternative verktøy i verktøykassa

Som boligkjøpsrådgiver har jeg vært tilbakeholden med å anbefale
boligkjøpskunder å gi bud direkte til selger eller praktisere
hemmelige bud. Det har fungert ganske greit å bruke
normalmetoden med vanlige budrunder.
I de siste månedene har det imidlertid vært et tøft boligmarked for
kjøpere. Med lite boliger til salgs, høy etterspørsel og påfølgende
vanvittige budrunder særlig for attraktive boliger. Da har det vist seg
og vært fint å ha alternative verktøy i kassa, som bud direkte til selger
og hemmelige bud.

Tenk deg at du har tapt fire budrunder og plutselig ser at
drømmehuset er for salg. Du orker ikke tanken på å gå igjennom nok
en budrunde, men vil ha en rask og smertefri forhandlingsprosess
hvor du forhåpentligvis sikrer deg boligen. Du har ganske god
oversikt eller får hjelp til å vurdere markedsprisen for boligen. Ville
det ikke da være fristende å gå direkte til selger med et bud innenfor
akseptabelt markedsnivå?
En slik fremgangsmåte, som ofte blir kalt «kupping», er åpenbart ikke
så festlig for de andre interessentene som venter på visning og som
får beskjed om at den er avlyst. Men, alle kjøpere har muligheten til
å gi selger et direkte bud. Dessuten er metoden hjemlet i prinsippet
om fri forhandlingsrett, som er viktig i landet vårt.
Noen, deriblant representanter fra Eiendomsmeglerstanden, vil
hevde at å gå direkte til selger er å «snike i køen». Men det er nok
ikke slik at en budrunde er en ordinær billettkø der du får kjøpt
billett, bare du er snill jente eller gutt og står lenge nok og venter.

Det er en beinhard konkurranse hvor selger, har en mellommann til å
hjelpe seg med å dra prisen opp lengst mulig.
Derfor er fornuftig at det ikke er foreslått å forby bud direkte til
selger.

Hemmelige bud kan også være et godt verktøy. Det betyr at du gir et
bud, via megler, hvor du tar forbehold om at andre interessenter ikke
skal få vite om budet. Det er opp til selger å godta forbeholdet om
hemmelighold, samt ta stilling til budet. Dukker et slikt bud opp midt
i en budrunde, vil forbeholdet om hemmelighold trolig ikke bli
godtatt og budet avvist. Med mindre det er skyhøyt, og selger føler
seg fristet til å godta det.  Men la oss si at boligen har vært ute for salg en stund.
Det er interessenter på lista hos eiendomsmegler fra tidligere visninger,
men ny budgiver ønsker å forhandle i fred med selger uten at
slumrende tidligere interessenter våkner til live. Da kan et forbehold
om hemmelig bud være både hensiktsmessig og betimelig og et viktig
bidrag til at handelen i det hele tatt kommer i stand. Noe jeg selv var
med på å bidra til for en liten tid tilbake. Til glede for både kjøper og
selger. Derfor er det lite klokt å forby dette. Metoden vil i liten grad
bli brukt i løpende budrunder, men kan være et viktig bidrag i
enkeltstående budforhandlinger.

Transparente prosesser er en fin ting, men hensynet til åpenhet må ikke
overskygge mulighetene for å få til en god handel.

Kjøper har krav på å få vite om alle bud
Eiendomsmeglerloven er pliktig til å gi instruks om informasjon om
mottatte bud til interessenter og budgivere.
Dette er ikke foreslått endret. Lovteksten gir eiendomsmegler i
oppgave å orientere interessenter om mottatte bud, så «langt det er
nødvendig og mulig».
Denne bestemmelsen er ganske vag og gir Eiendomsmegler ansvaret
for å vurdere hva som er nødvendig og mulig. Jeg har erfart at det,
av taktiske grunner ikke blir informert om tidligere inngitte bud,
særlig hvis de har vært lave, til nye mulige budgivere. Dette fremstår
som dårlig meglerskikk, da vissheten om at andre interessenter har
gitt lave bud på boligen forteller noe om hvilken verdi boligen anses å
ha i markedet.

På denne bakgrunn bør det innføres en plikt for
megler til å orientere om alle bud som er innkommet i løpet av
salgsprosessen

Kommentarer (0)