Hva kan du risikere ved å kjøpe bolig nå ?

Av: Dato: Rådgivning

Tidene forandrer seg.   Da er det tid for å tenke annerledes.⠀Nå er det ikke kamp om boligene lenger.  Det er mange usolgte boliger og prisene er dalende.  

Det er ikke lenger snakk om å henge med på budrunder og håpe at budsjettet ditt holder og du “vinner” budrunden.

For de fleste av boligene i alle fall!

En beslutning om å kjøpe bolig bør alltid hvile på hva du tror om fremtiden. Og at du har et boligbehov, selvfølgelig, og har kommet til at det er tryggere og bedre å eie sin egen bolig enn å leie.

De siste årene har vi stort sett opplevd prisvekst på boliger, selv om det har hoppet litt opp og ned i enkelte måneder.  Folk har vært relativ trygge på at investeringen deres har lønnet seg.

Hvordan ser det ut nå egentlig?

Jeg skal forsøke å fremlegge dette så enkelt som mulig, basert på mitt ståsted som boligkjøpsrådgiver.

Boligprisutviklingen

Etter at varsel om renteøkninger ikke så ut til å slå vesentlig ut på boligprisene tidlig i høst, fikk vi en nedgang i september med en 2,2%.  Korrigert for sesongvariasjoner
( prisene synker som regel i oktober) var nedgangen 0,8 %.

I oktober måned har vi sett et veldig mye større utslag.  Det er lenge siden prisene har sunket så mye i i en enkelt måned.   Fallet er altså det største siden 2008 (finanskrisen).  Dette vil medføre at Oslo etter all sannsynlighet vil lande på en boligprisvekst på 0 for 2022.

Her ser du hvordan prisene har endret seg i oktober måned siden 2013 i Oslo. 

Kilde:  Eiendomsverdi 

Isolert sett er fallende priser bra for når du skal kjøpe bolig.  Den blir jo billigere!

Men, tenk om, skrekk og gru, prisene bare fortsetter å falle og jeg taper masse penger senere?

Som vanlig er det litt uenighet om hvordan boligprisene vil utvikle seg fremover:

Men, både Statistisk Sentralbyrå og andre analysebyråer spår at boligprisene trolig vil falle med ca 2,5%  i 2023 og 2024, og at prisveksten vil ta seg opp igjen i 2025.  Noen eksperter mener at prisene vil ta seg opp tidligere, spesielt i Oslo på grunn av stor etterspørsel og mindre salg og bygging av nye boliger.

Renteutviklingen

Samtidig som prognosene spår fortsatt boligpris eller i alle fall ingen økning i boligprisene de kommende par år, er det forventet at rentene vil gå noe ned fra 2024, fra toppnivået vi får i 2023.

Her du den såkalte rentebanen til Norges Bank:

(antagelse om hvordan styringsrenten vil utvikle seg.  Boliglånsrente nivå er satt opp av
Smarte penger på grunnlag av hvor mye påslag bankene tar på styringsrenten)

Øvrig kostnadsutvikling

Da fikk jeg akkurat med meg nyheter fra SSB (Statistisk Sentralbyrå) om hvor stort utslag økte strømkostnader, mat og rentekostnader har gjort på økonomien til gjennomsnittshusholdningen i Norge.

Svaret er kr 18.000 i gjennomsnitt pr husholdning.

Tallet er justert mot inntektsøkning.
Og, NB: økte rentekostnader frem til nå (medio november 2022) er medtatt.

La oss oppsummere:

  • Kjøper du bolig nå kan du regne med at verdien vil fortsette å synke frem mot årsskiftet (anslag 2%) og med 2,5% i 2024 og 2025.  Tilsammen med ca 7%. 

For en bolig til kr 5.000.000 betyr dette kr 340.000 i redusert verdi på drøye to år.
Høres ut som et stort tap, men husk at du sannsynligvis skal operere i samme marked når du selger og kjøper noe nytt.  Prisen for det du kjøper vil også være lavere. “Kjøp og selg i samme marked”  Hvis du vil minimere risikoen for verditap bør du ha et tidsperspektiv på 5 år for boligkjøpet.

  • Rentekostnadene vil fortsette å øke frem mot starten av 2023 og maks boliglånsrente vil ligge på omtrent 4,5%.  Så vil den trolig gå nedover igjen til et nivå rundt 4%, som må anses som et normalt rentenivå i en sunn økonomi.

For en bolig til kr 5.000.000 hvor du har lånt 4.000.000 – egenkapitalandel 25%, har rentekostnadene økt med kr 6.500 pr måned (netto fratrukket skattefradrag 22%) siden september 2021.

Her kan du regne ut hvor mye du kan låne og hva lånet vil koste deg.
(tilfeldig plukket ut lånekalkulator på nettet !)

  • Generelle priser og levekostnader har økt med gjennomsnittlig kr 18.000 pr år eller kr 1.500 pr måned for norske husholdninger så langt i år.   Og vil fortsette å øke frem til vi har fått kontroll på inflasjon og strømkostnadene.  Renten er tatt med i gjennomsnittet.  For de som har store lån vil beløpet bli høyere.

Du må ta hensyn til økte leve- og bokostnader når du skal finne ut hvor mye du vil bruke på bolig i årene fremover.  Dersom du skal søke finansiering på nytt, vil banken ta hensyn til økte levekostnader når de vurderer din betjeningsevne.  Sannsynligvis vil du bli innvilget lavere lån.

Vart du skræmt no?

Muligens.

Det er en god del god del negative faktorer som spiller inn for tiden. Kombinert med litt usikre tider i verden.

Alt dette i sum gjør at du sannsynligvis blir mindre ivrig på å tenke på boligkjøp akkurat nå. Og det er du ikke alene om.   Det ser vi tydelig på den minkende etterspørselen og lageret av usolgte boliger.

Men, har du et boligbehov, skal du ikke la være å se fremover.

Objektivt sett, og i et lengre perspektiv, er det ikke negativt at boligmarkedet får en korreksjon. Hvor skulle det  hele ende hvis ikke det av og til ble en nedgang?
Folk som har kjøpt bolig har levd med prisnedgang i perioder tidligere. Og et overveldende flertall har opplevd at det har vært positivt å være inne i boligmarkedet og tjent på det til slutt.

En korreksjon av prisene et stykke nedover, kombinert med “normale” rentenivåer vil på sikt skape stabile boligpriser, noe som er det absolutt sunneste for boligmarkedet og deg som boligkjøper.

Jeg lengter faktisk ikke tilbake til pandemiårene hvor budrundene gikk bananas og jeg til og med i enkelte perioder, frarådet mine kunder å kjøpe bolig.

Det gjør jeg ikke lenger. Nå er det kjøpers marked og du har mulighet til å få kjøpt en bolig til en gunstig pris.

Hvis du klarer å oppnå en gunstig markedstilpasset pris samt betjene de økte rentekostnadene, vil du, med en smule tålmodighet ha et godt og trygt utgangspunkt for din videre boligkarriere.

Apropos gunstig kjøpspris.

Jo lavere du får kjøpt boligen til i dag, jo mer mulighet vil du ha for å få gevinst når prisene stabiliserer seg igjen.

Som boligkjøpsrådgiver legger jeg vekt på å hjelpe mine kunder med å kjøpe til riktig pris, enten det er selgers eller kjøpers marked.

Jeg tar gjerne en prat med deg om dette.

 

Kommentarer (2)

Derfor skal megler aldri få vite hvor mye penger du har

Av: Dato: Rådgivning

Du har sikkert lest rådet om ikke å vise megler finansieringsbeviset ditt når du skal kjøpe en bolig.  Det er et klokt råd, og det er gode grunner til at det er slik.

Til og med meglerne selv og deres organisasjoner sier det samme.    Årsaken er selvsagt at når du skal forhandle viser du ikke frem kortene på forhånd.   Det vil svekke din forhandlingsposisjon vesentlig og kan brukes av megler til å presse prisen høyere opp.

Når du har gitt bud på en bolig, er det meglers plikt å sjekke finansieringen.   Det er det innarbeidede rutiner for i markedet:

Megler får oppgitt en kontakt i banken din når du gir bud.  Han eller hun ringer vedkommende, oppgir hvilket beløp du har gitt budet på og spør om du er i stand til å betale dette.  Bankfunksjonæren svarer ja eller nei på dette.  Da er finansieringen bekreftet.

Noe mer enn dette bør absolutt ikke skje i denne kommunikasjonen.  Det skal ikke røpes hvor din finansielle grense er eller hvor mye du er i stand til å betale for en bolig.  Dette vil jeg gå ut i fra at de fleste som jobber med boliglån i bankene er klar over.

Allikevel vil jeg råde deg til å snakke med din bank kontakt om dette og forsikre deg om at det aldri vil bli oppgitt hvor langt du kan strekke deg i en budrunde.

For, det hender nemlig  at megler blir fristet til å spørre om litt mer enn bare en bekreftelse på budet.

Hør bare hva jeg opplevde her om dagen:

Vi var i en budforhandling hvor min kunde  var eneste budgiver.  Det skilte ikke så veldig mye og megler strevde med å få selgerne sine til å gå med på et kompromiss.  Dermed falt hun for fristelsen til å spørre banken om hvor høyt lånetilsagn mine kunder hadde.  Hun nøyde seg med andre ord ikke  med det som er korrekt, å få bekreftet beløpet i budet.
Dette er fullstendig ugreit.
Da mine kunder hørte om dette, mistet de fullstendig troen på salgsmegleren og hele prosessen, og forhandlingene stoppet opp.

Slik oppførsel svekker tilliten til hele boligkjøpsprosessen og ikke minst eiendomsmegler standen.  Det er etter min mening i strid med det vi kaller god meglerskikk.

Jeg har lett etter hva Eiendomsmeglerforbundet råder til i disse sakene.

Jeg fant dette under Boligbud 5 (fra 2016):

Tips: 

Jeg ville ikke latt megleren se finansieringsbeviset så lenge budrunden pågår. Hvor mye du kan finansiere, trenger ikke være kjent for megleren før etter at du får aksept, eller etter at andre konkurrenter har gitt seg.

Dette er for puslete.  “Trenger ikke å være kjent”?  Nei det SKAL IKKE være kjent i det hele tatt.

Her bør det lages klare regler.  Som fastslår at det ikke er lov og i strid med god meglerskikk å fiske etter slike opplysninger.

Jeg tar forbehold om at det er kommet noe mer klargjørende etter 2016.  I så fall blir jeg happy.

Selv om det ikke finnes klare lovregler, er det klart kritikkverdig å bruke sin makt som megler til å svekke din forhandlingsposisjon.  Opplever du noe slikt vil jeg råde deg til å sende en klage til faglig ansvarlig eller daglig leder på meglerkontoret.  Det endrer kanskje ikke din sak, men du kan hindre at andre blir utsatt for slik uverdig oppførsel.

Kort oppsummert:

  • Vis aldri finansieringsbeviset ditt til en salgsmegler
  • Snakk med bank kontakten din og forsikre deg om at det aldri skal oppgis til megler hvor mye du kan finansiere.
  • Opplever du at det er blitt spurt om hvor høy finansieringen din er, send en klage til meglerkontoret .

 

 

Kommentarer (2)

Er det lurt å makse boligkjøpsbudsjettet nå?

Av: Dato: Rådgivning

Ofte må jeg be mine boligkjøpskunder om å strekke seg så langt de kan for at de skal bli i stand til å kjøpe den boligen de ønsker seg.  Det ender veldig ofte med at de bruker alt innenfor finansieringsrammen, eller makser budsjettet som vi kaller det.

Er dette lurt å gjøre nå om dagen.  Når både rentene og andre kostnader stiger kraftig?

Jeg ønsker ikke å være en rådgiver som opererer som en slags velmenende “bestemor” for de som ber om min hjelp til boligkjøpet.  Når først finansieringsbeviset er i boks, er det deres sak å vurdere om de klarer de løpende utgiftene i årene fremover.  Men vi kommer ofte inn på den personlige økonomien, den er jo nært knyttet til boligkjøp og levekostnader.  Da gir jeg mine forsiktige og objektive råd i form av å klargjøre kostnader knyttet til boligkjøpet og hva det vil koste å drifte og vedlikeholde  boligen videre.

Til tross for at jeg ikke ønsker å blande meg for mye kan kan jeg ikke la være å gjøre meg noen refleksjoner i dagens situasjon.

Særlig hvis jeg ser at unge mennesker strekker strikken veldig langt for å få tak i drømmeboligen.  En bolig som de kanskje kan vente noen år med å kjøpe seg.  Kanskje er det lurt og heller satse på en litt mer trinnvis boligkarriere?

Samtidig har jeg erfart at det av og kan være greit å satse litt høyt, kjempe seg gjennom noen harde år, men til gjengjeld ha sikre seg en bolig for livet.

Livet er fullt av dilemmaer. Det er ikke lett å velge veien videre, selv for de som har litt å rutte med til kjøpet.

Tilgangen på store lån vil bli redusert fremover

Etter som renta øker vil muligheten til å få et høyt lån reduseres.  Banken skal jo stress teste at låntakeren klarer 5% renteøkning.  Og fra et høyere nivå i utgangspunktet, vil jo det bli vanskeligere å få et stort lån.  På den måten vil Boliglånsforskriften være med på å velge for deg om hvor høyt lån du kan tåle.  Teoretisk sett bør vi vel regne med at når folks tilgang til kapital blir mindre, vil boligprisene falle eller i alle fall flate ut.

Det er vel vitsen med renteøkningene.  Eller tar jeg feil?

Dessverre vil innstrammingene gå mest utover de som har liten låneevne og inntekt og som ennå ikke har kommet seg inn på boligmarkedet.  Muligheten for dem til i det hele tatt å få et boliglån som strekker til selv i et mindre presset marked, blir enda mindre.

Overgangsfase

Akkurat nå er vi inne i en overgangsfase.  Renta øker, men fremdeles er det relativ god tilgang på kapital hos boligkjøperne.

Du sitter kanskje selv med et finansieringsbevis som tillater deg å ha høye ambisjoner for boligkjøpet.  Det har nærmest blitt en selvfølge at du skal makse budsjettet. Det har jo så og si vært gratis å låne penger. Slik er det ikke lenger. Vi kan forvente rente opp til 4,5% mot slutten av neste år.

Mitt råd er derfor:

Tenk deg om hva det vil koste deg å bruke hele lånerammen.

Et eksempel på økte rentekostnader basert på lån på 4 mill

Vi må ikke bli handlingslammet

Samtidig som renteøkninger og økninger i levekostnader medfører at vi må vise moderasjon, må vi ikke bli handlingslammet.  De fleste som kjøper bolig, enten de er førstegangskjøpere eller tar et nytt steg i boligkarrieren, må regne med at en større del av levekostnadene går med til å betale for boligen.  De aller fleste synes det er verdt prisen. Fordi de bor trygt og har fått den bokvaliteten de ønsker seg.  Og smarte økonomer har funnet ut når inflasjonen er høyere enn renta blir lånet ditt mindre verdt.  Og det er en god nyhet.  Dersom du kommer deg over kneika vel og merke.

Som boligkjøpsrådgiver er det min jobb å hjelpe folk til å få oppfylt sine boligønsker så langt som mulig.  Til en riktig markedspris. Og som sagt. Jeg har ofte henstilt om å makse budsjettet for at vi skal komme i mål.

Les også:    Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover

Det må jeg nok fortsette med i stor grad, slik er boligmarkedet.  Men jeg regner med å måtte drøfte litt mer omkring  bokostnader med mine kunder.  Dette har allerede startet.  Forrige uke bestemte et ungt par seg som jeg samarbeider med, at de ville jekke ned sine boligønsker noen hakk.  Fordi de ikke ønsket å binde opp så mye av inntekten sin i å betale et høyt lån.

En sunn refleksjon. Og vi skal finne en god bolig sammen uansett.

Når du tar beslutningen om hvor mye av lånerammen du vil bruke til boligkjøpet (hvis du har den luksusen!), bruk både kalkulator og følelser.  En ting er hva du absolutt klarer å betjene, en annen ting er hva du føler innerst inne om hvordan du vil leve livet ditt fremover.

Jeg hjelper deg gjerne med å sortere både fakta og følelser.

Med de beste ønsker for høstens boligkjøp.
Boligdama – Trude Larsen

 

 

 

Kommentarer (0)

Derfor blir forkjøpsrett ikke nevnt ved markedsføring av bolig

Av: Dato: Boligmarkedet

Forkjøpsrett i boligbyggelag, først og fremst OBOS er stadig gjenstand for debatt.  Det er ikke rart, da det kan være både frustrerende og vanskelig å forstå hvordan dette fungerer.

For noen dager siden hadde Aftenposten et oppslag om en ung dame som mistet anledningen til å bruke sin forkjøpsrett .  Fordi, da hun så boligen på finn.no, var forkjøpsretten allerede avklart og meldefristen hos OBOS var gått ut.

Dette er blitt møtt med ganske mange reaksjoner i sosiale media, de fleste rettet mot OBOS sin praksis og kommentarer om at de ikke tar vare på medlemmene sine.

Så enkel er ikke saken.   Det er nemlig juridisk rom for en salgsmegler å be om avklaring av forkjøpsretten før den legges ut på finn.no.  Selger må betale et høyere gebyr for denne avklaringen enn en vanlig avklaring etter budrunden.  Bortsett fra det er det fritt frem. Og en del meglere og selgere ser det som en fordel å få avklart dette på forhånd slik at de kan skrive “forkjøpsrett avklart” i annonsen.  Og muligens motta flere bud.

Som kommunikasjonsjefen i OBOS selv sier i artikkelen, så er ikke dette med forhåndsavklaring, noe OBOS ønsker skal praktiseres i stort monn, men det er lovlig.

Dette betyr at er du OBOS medlem, må du følge med på utlysningen i OBOS og ikke bare finn.no.  Da fanger du også opp de boligene som blir forhåndsavklart. Det er mulig å sette opp søk slik at du blir varslet når det kommer en bolig som passer dine kriterier og sette deg opp som interessert i å benytte forkjøpsretten. Det er ikke bindende, men du må ha finansieringsbeviset klart.  Når boligen er solgt og høyeste bud akseptert, får du tilbud om å tre inn i budet.  Og du får selvsagt også anledning til å se boligen først.

I artikkelen sier hun som gikk glipp av boliger på forkjøpsrett, at OBOS medlemmer neppe vet om dette “smutthullet” som de kaller det.   Det kan hende, det kan aldri bli nok informasjon.

Men på OBOS sine nettsider under fanen “Slik fungerer forkjøpsretten ligger en film som omhandler hele prosessen og alle måter forkjøpsrett avklares på, inkludert forhåndsavklaring.
Så, det må vel sies å ha blitt gjort en innsats fra OBOS på å informere medlemmene sine.

Dette med forkjøpsrett blir nødvendigvis komplisert.  Det er en en medlemsrettighet som skal praktiseres i et fritt boligmarked.  I tidligere tider tildelte OBOS boliger etter ansiennitet.  Etter at prisreguleringen ble opphevet for flere tiår siden, ble det utarbeidet juridiske rammer og metoder for å praktisere dette hvor hensynet til både selgere, kjøpere og OBOS medlemmer skulle ivaretas.  Og kanskje hadde også meglerbransjen et ord med i laget, hvem vet?

Forkjøpsretten blir underkommunisert

Et like stort problem som at OBOS medlemmer ikke vet om forhåndsavklaring, og at de må ha øynene rettet mot  to steder for å utnytte medlemsfordelene sine fullt ut, er den generelle underkommuniseringen av forkjøpsrett når boliger selges.

Det blir aldri nevnt i annonsen at boligen har forkjøpsrett.  Stort sett står det en setning om det i prospektet, men ikke alltid.  Det snakkes veldig ofte minst mulig om det på visning, med mindre megler vet at noen med god ansiennitet har meldt seg.  Da oppfordres det til å by høyt for å vinne over forkjøpsretten.

Forkjøpsretten føles nok som et forstyrrende element for salget for mange salgsmeglere.  Man kan mene hva man vil om forkjøpsretten.  Men den er der og kjøperne har krav på å få denne viktige opplysningen på et så tidlig tidspunkt som mulig.

Ikke for eksempel oppleve at de oppdager forkjøpsretten først når de får et brev dagen etter at de har vunnet budrunden:

“Gratulerer med kjøp av bolig.  Den er din men, vi skal bare avklare forkjøpsretten først”. 

Det er skikkelig nedtur.   Men hadde risikoen for å miste boligen vært varslet på forhånd, på en enkel og klar måte, hadde skuffelsen vært langt enklere å bære.

Forkjøpsrett er en viktig faktor som påvirker salget.  Både pris og interesse for boligen og om kjøperne ønsker å oppsøke visningen.  Derfor bør det innføres klarere retningslinjer for kommunikasjon og behandling av denne.

Jeg har i dag sendt en henvendelse til Forbrukertilsynet og spurt om det er mulig å få inn et eksplisitt krav om å opplyse forkjøpsrett i Veilederen for markedsføring av bolig.

Og bedt om svar på hva vi kan gjøre hvis vi ser at informasjon om forkjøpsrett er utelatt eller svakt kommunisert i en bolig som er for salg.

Om jeg får noe svar, vites ikke.  Men uten å prøve får vi aldri noen forbedringer.

Les også:  Hvor lenge må jeg vente på forkjøpsretten

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)