Derfor blir forkjøpsrett ikke nevnt ved markedsføring av bolig

Av: Dato: Boligmarkedet

Forkjøpsrett i boligbyggelag, først og fremst OBOS er stadig gjenstand for debatt.  Det er ikke rart, da det kan være både frustrerende og vanskelig å forstå hvordan dette fungerer.

For noen dager siden hadde Aftenposten et oppslag om en ung dame som mistet anledningen til å bruke sin forkjøpsrett .  Fordi, da hun så boligen på finn.no, var forkjøpsretten allerede avklart og meldefristen hos OBOS var gått ut.

Dette er blitt møtt med ganske mange reaksjoner i sosiale media, de fleste rettet mot OBOS sin praksis og kommentarer om at de ikke tar vare på medlemmene sine.

Så enkel er ikke saken.   Det er nemlig juridisk rom for en salgsmegler å be om avklaring av forkjøpsretten før den legges ut på finn.no.  Selger må betale et høyere gebyr for denne avklaringen enn en vanlig avklaring etter budrunden.  Bortsett fra det er det fritt frem. Og en del meglere og selgere ser det som en fordel å få avklart dette på forhånd slik at de kan skrive “forkjøpsrett avklart” i annonsen.  Og muligens motta flere bud.

Som kommunikasjonsjefen i OBOS selv sier i artikkelen, så er ikke dette med forhåndsavklaring, noe OBOS ønsker skal praktiseres i stort monn, men det er lovlig.

Dette betyr at er du OBOS medlem, må du følge med på utlysningen i OBOS og ikke bare finn.no.  Da fanger du også opp de boligene som blir forhåndsavklart. Det er mulig å sette opp søk slik at du blir varslet når det kommer en bolig som passer dine kriterier og sette deg opp som interessert i å benytte forkjøpsretten. Det er ikke bindende, men du må ha finansieringsbeviset klart.  Når boligen er solgt og høyeste bud akseptert, får du tilbud om å tre inn i budet.  Og du får selvsagt også anledning til å se boligen først.

I artikkelen sier hun som gikk glipp av boliger på forkjøpsrett, at OBOS medlemmer neppe vet om dette “smutthullet” som de kaller det.   Det kan hende, det kan aldri bli nok informasjon.

Men på OBOS sine nettsider under fanen “Slik fungerer forkjøpsretten ligger en film som omhandler hele prosessen og alle måter forkjøpsrett avklares på, inkludert forhåndsavklaring.
Så, det må vel sies å ha blitt gjort en innsats fra OBOS på å informere medlemmene sine.

Dette med forkjøpsrett blir nødvendigvis komplisert.  Det er en en medlemsrettighet som skal praktiseres i et fritt boligmarked.  I tidligere tider tildelte OBOS boliger etter ansiennitet.  Etter at prisreguleringen ble opphevet for flere tiår siden, ble det utarbeidet juridiske rammer og metoder for å praktisere dette hvor hensynet til både selgere, kjøpere og OBOS medlemmer skulle ivaretas.  Og kanskje hadde også meglerbransjen et ord med i laget, hvem vet?

Forkjøpsretten blir underkommunisert

Et like stort problem som at OBOS medlemmer ikke vet om forhåndsavklaring, og at de må ha øynene rettet mot  to steder for å utnytte medlemsfordelene sine fullt ut, er den generelle underkommuniseringen av forkjøpsrett når boliger selges.

Det blir aldri nevnt i annonsen at boligen har forkjøpsrett.  Stort sett står det en setning om det i prospektet, men ikke alltid.  Det snakkes veldig ofte minst mulig om det på visning, med mindre megler vet at noen med god ansiennitet har meldt seg.  Da oppfordres det til å by høyt for å vinne over forkjøpsretten.

Forkjøpsretten føles nok som et forstyrrende element for salget for mange salgsmeglere.  Man kan mene hva man vil om forkjøpsretten.  Men den er der og kjøperne har krav på å få denne viktige opplysningen på et så tidlig tidspunkt som mulig.

Ikke for eksempel oppleve at de oppdager forkjøpsretten først når de får et brev dagen etter at de har vunnet budrunden:

“Gratulerer med kjøp av bolig.  Den er din men, vi skal bare avklare forkjøpsretten først”. 

Det er skikkelig nedtur.   Men hadde risikoen for å miste boligen vært varslet på forhånd, på en enkel og klar måte, hadde skuffelsen vært langt enklere å bære.

Forkjøpsrett er en viktig faktor som påvirker salget.  Både pris og interesse for boligen og om kjøperne ønsker å oppsøke visningen.  Derfor bør det innføres klarere retningslinjer for kommunikasjon og behandling av denne.

Jeg har i dag sendt en henvendelse til Forbrukertilsynet og spurt om det er mulig å få inn et eksplisitt krav om å opplyse forkjøpsrett i Veilederen for markedsføring av bolig.

Og bedt om svar på hva vi kan gjøre hvis vi ser at informasjon om forkjøpsrett er utelatt eller svakt kommunisert i en bolig som er for salg.

Om jeg får noe svar, vites ikke.  Men uten å prøve får vi aldri noen forbedringer.

Les også:  Hvor lenge må jeg vente på forkjøpsretten

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Kan du stole på megler når du gir bud?

Av: Dato: Rådgivning

Noen av mine kunder lurer på dette.  De er ikke helt sikre på om megler vil behandle dem på en korrekt måte i budforhandlingene.

Utenlandske kunder er spesielt opptatt av dette.  Noen av dem har erfaringer fra egne land hvor dette ikke alltid fungerer som det skal og hvor det kan forekomme såkalte fiktive bud.  Det går på at venner og kjente legger inn bud som ikke er tenkt gjennomført for å jekke opp budrunden.

I Norge tror jeg vi kan si med sikkerhet, at fiktive bud ikke forekommer lenger.  For det første er det risikabelt å legge inn et bud som ikke er alvorlig ment, siden budet er bindende.  For det andre er meglers plikt til å sjekke kjøpers finansiering innskjerpet, og for det tredje er det innført obligatorisk budjournal i alle salg.  Ved hjelp av budjournalen har du som kjøper eller eventuell budgiver anledning til å sjekke at budrunden har gått riktig for seg ved at alle bud og tidspunkter er notert ned og skrevet i en egen rapport.

So far so good.

Det kan imidlertid forekomme at megler ivaretar selgers interesser i så stor grad at det strider mot Eiendomsmeglerloven eller det som i § 6-3 i samme lov, er omtalt som god meglerskikk og prinsippet om at megler skal dra omsorg for begge parters interesser.

Høyesterett har nettopp avgitt en kjennelse i en sak som gjelder meglers håndtering av budrunden.

HR – 2022 – 1316 A – “Budsaken”

Saken dreide seg om at en budgiver hadde gitt et bud som ble akseptert av selger.  Men eiendomsmegler meddelte ikke denne aksepten til budgiver innen akseptfristen.  Etter fristen kom det inn et høyere bud på kr 150.000 over.  Budgiveren måtte da akseptere denne prisen for å tilslaget på boligen.  I ettertid klaget kjøper på dette.  Med bakgrunn i at eiendomsmegler, da han ikke meddelte at selger hadde akseptert det tidligere budet, ikke hadde overholdt sin omsorgsplikt for begge parter.

Dette var Høyesterett enig i.   Det var ikke riktig av megler og prioritere selgers interesser ved å fravike reglene for å få til en  høyere salgssum.  Meglers plikt er å sørge for en korrekt og ryddig avvikling av budrunden hvor begge parters interesser blir ivaretatt.  Budgiver skal kunne stole på at også hans eller hennes interesser blir ivaretatt.

Kjøperen fikk erstatning på kr 150.000 + renter kr 61.000.  Og meglerselskapet måtte betale saksomkostningene på over kr 600.000.

Det er bra at kjøpere går videre med slike prinsipielle saker som dette.  Selv om det innebærer risiko.  Hadde de tapt kunne de ha risikert å sitte igjen med null erstatning og betaling av saksomkostninger.
Så all honnør til denne kjøperen.

Avgjørelser i Høyesterett blir nemlig stadfestet som rettspraksis og en rettesnor for hvordan lignende saker vil bli vurdert senere.  Eiendomsmeglerne retter seg fornuftig nok etter avgjørelser i Høyesterett Dermed vil de sannsynligvis skjerpe inn sin praksis for fremtiden.

Å kunne stole på at megler ivaretar sin mellommanns rolle slik loven krever det er betryggende. Det er ikke dermed sagt at kjøpers interesser blir ivaretatt fullt ut i en budrunde.   Megler er engasjert og betalt av selger for å oppnå best mulig pris og vil, innenfor lovens rammer, opptre deretter.

Men det vet du nok allerede, siden du leser bloggen min.

 

 

 

Kommentarer (0)

Boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden bør ikke innskrenkes

Av: Dato: Boligmarkedet

Nedenstående artikkel, forfattet av Boligdama, ble publisert i Dagens Næringsliv den 06.05.22  Jeg er stolt og glad over å komme til orde i pressen på grunnlag av erfaringer jeg har høstet fra dere som er boligkjøpere.

Innlegg fra «Boligdama»: Bør ikke innskrenke boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden

Boligkjøpere står alene mot en profesjonell motpart og opplever ofte budrunden som et mareritt. «Kupping» og hemmelige bud bidrar til å bedre maktbalansen og bør ikke forbys.

Forslaget til ny Lov om Eiendomsmegling bærer preg av stor
innflytelse fra Eiendomsmeglerbransjen og hensynet til selgers
interesser. Kjøpernes behov er i mindre grad er blitt undersøkt og
ivaretatt.

Alle som kjøper bolig må gjennom en budrunde eller budforhandling.
Vi praktiserer det som kalles for auksjonsprinsippet, med en åpen
budrunde, der høyeste bud får tilslaget. Eiendomsmegler fungerer i
de aller fleste tilfeller som mellommann og administrator av
budrunden. Hvordan budrunden skal foregå er regulert gjennom Lov
om Eiendomsmegling.

Selgers og kjøpers interesser er åpenbart motstridende i en
budrunde. Selger vil ha best mulig pris, og støttes av
eiendomsmegler for å oppnå dette. Kjøper vil ha lavest mulig pris, og
står normalt sett alene for å ivareta sine interesser i
budforhandlingene.

Denne ubalansen, der kjøper står alene mot en profesjonell part, gjør
budrunden til et mareritt for mange kjøpere. Det er ofte betydelig
kamp om kjøpsobjektene. Dermed blir eneste mulighet å melde seg
som budgiver via eiendomsmegler, være med på karusellen og
fortløpende by høyere enn siste budgiver. Man risikerer å betale for
mye i forhold til gjeldende markedsnivå, eller å tape budrunden. Ikke
alltid fordi ikke pengene strekker til, men fordi angsten for å tape
penger blir for stor. En redsel som kan være en sunn refleks, særlig
hvis to budgivere byr over hverandre med flere hundre tusen.

Bud direkte til selger og hemmelige bud

Det finnes imidlertid metoder som kjøper kan bruke for å unngå den
tradisjonelle budrunden, nemlig lukkede/hemmelige bud eller bud
direkte til selger. Dette er i dag helt lovlige metoder. I forslag til endringer av Lov om
Eiendomsmegling er reglene for dette blitt drøftet. Det er foreslått å
forby lukkede eller hemmelige bud. Flertallet i Lovutvalget innstiller derimot på at
bud direkte til selger fremdeles skal være lovlig. Norges Eiendomsmeglerforbund har
ønsket å kvitte seg med denne muligheten, men har ikke fått flertall.
Kjøper trenger alternative verktøy i verktøykassa

Som boligkjøpsrådgiver har jeg vært tilbakeholden med å anbefale
boligkjøpskunder å gi bud direkte til selger eller praktisere
hemmelige bud. Det har fungert ganske greit å bruke
normalmetoden med vanlige budrunder.
I de siste månedene har det imidlertid vært et tøft boligmarked for
kjøpere. Med lite boliger til salgs, høy etterspørsel og påfølgende
vanvittige budrunder særlig for attraktive boliger. Da har det vist seg
og vært fint å ha alternative verktøy i kassa, som bud direkte til selger
og hemmelige bud.

Tenk deg at du har tapt fire budrunder og plutselig ser at
drømmehuset er for salg. Du orker ikke tanken på å gå igjennom nok
en budrunde, men vil ha en rask og smertefri forhandlingsprosess
hvor du forhåpentligvis sikrer deg boligen. Du har ganske god
oversikt eller får hjelp til å vurdere markedsprisen for boligen. Ville
det ikke da være fristende å gå direkte til selger med et bud innenfor
akseptabelt markedsnivå?
En slik fremgangsmåte, som ofte blir kalt «kupping», er åpenbart ikke
så festlig for de andre interessentene som venter på visning og som
får beskjed om at den er avlyst. Men, alle kjøpere har muligheten til
å gi selger et direkte bud. Dessuten er metoden hjemlet i prinsippet
om fri forhandlingsrett, som er viktig i landet vårt.
Noen, deriblant representanter fra Eiendomsmeglerstanden, vil
hevde at å gå direkte til selger er å «snike i køen». Men det er nok
ikke slik at en budrunde er en ordinær billettkø der du får kjøpt
billett, bare du er snill jente eller gutt og står lenge nok og venter.

Det er en beinhard konkurranse hvor selger, har en mellommann til å
hjelpe seg med å dra prisen opp lengst mulig.
Derfor er fornuftig at det ikke er foreslått å forby bud direkte til
selger.

Hemmelige bud kan også være et godt verktøy. Det betyr at du gir et
bud, via megler, hvor du tar forbehold om at andre interessenter ikke
skal få vite om budet. Det er opp til selger å godta forbeholdet om
hemmelighold, samt ta stilling til budet. Dukker et slikt bud opp midt
i en budrunde, vil forbeholdet om hemmelighold trolig ikke bli
godtatt og budet avvist. Med mindre det er skyhøyt, og selger føler
seg fristet til å godta det.  Men la oss si at boligen har vært ute for salg en stund.
Det er interessenter på lista hos eiendomsmegler fra tidligere visninger,
men ny budgiver ønsker å forhandle i fred med selger uten at
slumrende tidligere interessenter våkner til live. Da kan et forbehold
om hemmelig bud være både hensiktsmessig og betimelig og et viktig
bidrag til at handelen i det hele tatt kommer i stand. Noe jeg selv var
med på å bidra til for en liten tid tilbake. Til glede for både kjøper og
selger. Derfor er det lite klokt å forby dette. Metoden vil i liten grad
bli brukt i løpende budrunder, men kan være et viktig bidrag i
enkeltstående budforhandlinger.

Transparente prosesser er en fin ting, men hensynet til åpenhet må ikke
overskygge mulighetene for å få til en god handel.

Kjøper har krav på å få vite om alle bud
Eiendomsmeglerloven er pliktig til å gi instruks om informasjon om
mottatte bud til interessenter og budgivere.
Dette er ikke foreslått endret. Lovteksten gir eiendomsmegler i
oppgave å orientere interessenter om mottatte bud, så «langt det er
nødvendig og mulig».
Denne bestemmelsen er ganske vag og gir Eiendomsmegler ansvaret
for å vurdere hva som er nødvendig og mulig. Jeg har erfart at det,
av taktiske grunner ikke blir informert om tidligere inngitte bud,
særlig hvis de har vært lave, til nye mulige budgivere. Dette fremstår
som dårlig meglerskikk, da vissheten om at andre interessenter har
gitt lave bud på boligen forteller noe om hvilken verdi boligen anses å
ha i markedet.

På denne bakgrunn bør det innføres en plikt for
megler til å orientere om alle bud som er innkommet i løpet av
salgsprosessen

Kommentarer (0)

Disse meglertriksene bør du vite om når du skal kjøpe bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Ordet meglertriks høres litt snuskete ut, og  tankene dine går kanskje i retning juks og fanteri.  Det er det heldigvis ikke så mye av lenger i vårt gjennomregulerte boligmarked.  Men at megleren bruker en del taktiske metoder for å få deg interessert i boligen og betale høyest mulig pris, er det liten tvil om.

Megler er engasjert av selger for å oppnå best mulig pris. Han eller hun jobber som regel på provisjon av antall salg og oppnådd salgspris, og konkurransen om salgsoppdragene er stor.

Ved boligsalget skal megler fremheve det positive ved boligen og tone ned det negative. 

Det er det første du skal være obs på når du ser på en bolig. Husk at det negative eller risikofylte for kjøper aldri blir fremhevet. Det har jeg selv lært på interne kurs i megleforetak jeg har vært ansatt i.  Eller sågar lært bort til mine medarbeidere når jeg har vært leder i samme bransje.  Sorry 🙂

Ny avhendingslov med økt ansvar for selger, og megler, for å gi riktige og utfyllende informasjon om boligen, samt nye tilstandsrapporter gjør det stadig vanskeligere å underslå forhold rundt boligens tilstand som er viktig for deg som kjøper.  Men salgsoppgaven gir anledning til å fremheve positive faktorer veldig sterkt.  Dermed kan du komme i fare for å ikke legge så mye vekt på, eller oppdage, de negative faktorene.

Mitt råd er entydig: Hopp over reklamen og beskrivelsene i salgsoppgaven og konsentrer deg om det som er viktig i salgsmaterialet:
Tilstandsrapport, selgers egenerklæring samt faste opplysninger om økonomi, boligselskapet og reguleringsplaner.

Egentlig er mye av det som står i salgsoppgaven fullstendig overflødig.  Det er tullete at megler bruker tid på å beskrive rommene og standard og legge inn masse bilder.  Bildene finner du jo i annonsen og resten ser du i tilstandsrapporten og på visning. “Smør på flesk” kalte vi slikt i gamle dager.

Ikke slå deg til ro med svevende svar fra megler på forhold som er viktig for deg

En ting er det skriftlige materialet.  Du har sikkert en del spørsmål når du ser på en bolig.  Ikke nøl med å teppebombe megler med spørsmål slik at det ikke er noe uavklart når du gir bud.  Og ikke slå deg til ro med svevende svar.  Siste eksemplet jeg har, er en kunde som spurte om det ikke var mye støy fra T-banen på en bestemt bolig.  Meglers svar var:    “Det har sikkert utbygger tenkt på”.
Hva tenker du, skal vi le eller gråte ?

Megler er aldri kjøpers representant i budrunden

Megler er selvsagt interessert i deg. Uten en kjøper blir det ikke noe salg.  Men han representerer deg ikke.  Jobb nummer en for megler,  er å oppnå høyest mulig pris for selger, så det å hjelpe deg til å få tilslaget til en god pris er ikke på agendaen.  Han eller hun skal opptre korrekt og gi riktige opplysninger om antall budgivere, budprosessen og selgers reaksjon på bud.  Men gir megler tilsynelatende velmenende råd til deg under budrunden, bør du være på vakt.  For eksempel råd om hvor mye mer du trenger å by for å vinne, av typ ” bare noen tusen til, så er du der”. Dette er ikke et objektivt råd, og du kan regne med at megler sier det samme til den andre budgiveren.  Når du  oppfatter et slikt signal som en hjelp til deg, høyner budet, og den andre budgiveren bare fortsetter, føler du deg garantert snytt og veldig skuffet etterpå.

Derfor husk:

Gode råd fra megler om å heve budet litt til på slutten av budrunden, blir ikke gitt for å hjelpe deg, men for å oppnå en høyest mulig pris.

Jeg sier ikke at du ikke skal by høyere hvis du ønsker det, og det er forsvarlig.  Bare ikke tolk tipset om  som en hjelp til deg.

Kort oppsummert:

Er du klar over hvilke interesser megler tjener i dagens system for bolighandel og ikke er naiv i forhold til dette, blir du bedre i stand til å ivareta dine egne interesser som kjøper.

 

Selv om du er klar over at megler tjener selgers interesser i de fleste sammenhenger, har du alt å tjene på å ha et godt og objektiv forhold til meglerstanden når du er på boligjakt.

Her finner du noen tips rundt hvordan det kan løses:

Les også:   Slik kan megleren bli din beste venn, når du skal kjøpe

Les også:   Derfor skal du ikke bry deg om meglers holdninger når du skal gi bud

Kommentarer (0)