Selger vil ikke godta bud under prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

16. desember

Megler sier ofte at selger nok ikke vil godta noen bud under prisantydning.  Det er en sannhet med modifikasjoner, særlig i dagens marked hvor du ofte vil være eneste budgiver på boligen.

Ved lav interesse, eller når prisantydningen er satt høyt vil kjøpere selvsagt ønske å få tilslaget under prisantydning. For ikke å snakke om hvis du er eneste budgiver.  Da vil du gjerne ha noe igjen for at det kun er du som byr på boligen.  Men selger står via megler hardt på sitt og forteller at de har god tid til å selge, at prisantydningen er en god markedspris og at de heller venter med å selge til prisen blir riktig for dem.

Selgers kort vil være at de kan arrangere flere visninger eller ta boligen bort fra markedet og prøve igjen senere.  Dermed kan du risikere å “miste” boligen.  Det gjør du vel egentlig ikke.  Skulle det komme bud etter flere visninger er du fremdeles koblet på interessentlisten og kan gi et bud du også.  Eller vente til den blir lagt ut på nytt og eventuelt se om det dukker opp noe fint i mellomtiden.

Dine forhandlingskort er at selger ved å utsette kan miste deg som budgiver.  Det er også slik at boliger som har ligget lenge ute ofte blir vurdert som “old news” og ikke betraktet som så attraktive. Og hvis markedet er tregt som nå, er det liten sjanse for at mange andre interessenter vil dukke opp.
Med andre ord jobber TIDEN for deg.   Jo mer selger opplever at interessen ikke er der, jo mørere vil han eller hun bli i forhold til å godta en lavere pris.  Og det er jo en grunn til at de har satt igang salget, så at de har all verdens tid til å selge stemmer nok ikke så veldig ofte.

Det viser seg også at utsagnet om intet salg under prisantydning ikke helt holder seg, selv etter kort tid. Megler må ofte forhandle med sin egen oppdragsgiver om hvilken pris som er mulig å oppnå, og noen ganger kan det føre til at selger ganske raskt endrer sin holdning til det hele.

Så, stå gjerne på ditt og ta tiden til hjelp.  Noen ganger kan jo prisantydningen være en grei pris.  Dersom du virkelig vil ha akkurat denne boligen og en rask avgjørelse, er det ikke et nederlag å betale det som forlanges.

Hva som er riktig markedspris er ikke alltid så enkelt å finne ut av.  Derfor hjelper jeg mine kunder med å analysere dette ved hjelp av profesjonelle verktøy og bistand i forhandlingene. Det kan vise seg å lønne seg!

Uansett håper jeg at du ved å være bevisst på hvilke kort du har på hånden, vil stå sterkere i forhandlingene.   Lykke til!

Kommentarer (0)

Denne boligen vil du lett få solgt igjen til en høyere pris

Av: Dato: Rådgivning

 I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

9. desember
Når du kjøper en bolig får du ofte høre fra megler at boligen er et godt kjøp og at du ganske sikkert vil få solgt den til en høyere pris senere.   Kan du stole på at dette vil skje?

Svaret må vel sies å være NEI.
Fordi dette avhenger av så veldig mange faktorer.  For eksempel hvilken pris du kjøper boligen for.

Veldig mange av oss har tjent på boligkjøpet sitt de senere år. Men, tidene skifter.
Nå er vi for eksempel inne i en periode med prisnedgang som nok vil vare en liten stund.  De som kjøpte på topp for noen måneder siden kan i dag oppleve å se et “papirtap” og en reduksjon av egenkapitalen sin på ca 6%.

Jeg pleier alltid å si at jeg aldri kan uttale meg sikkert om hvordan boligmarkedet vil utvikle seg.  Men forutsatt at det ikke blir kollaps, kan jeg si noe om hva jeg tror vil skje med en bolig i forhold til hvor attraktiv den vil bli i fremtiden.  For eksempel i forhold til beliggenhet, hvilke målgrupper som kan tenke seg å etterspørre den og eventuelle spesielle verdifulle kvaliteter.  Jeg kan også si noe om hvordan boligprisutviklingen har vært i området de siste årene og hva jeg tror om fremtiden.

Du bør være skeptisk til en megler som predikerer snarlig gevinst på en bolig du kjøper.  Han jobber for å oppnå høyest mulig pris for selger og bruker dette som et salgsargument .  Gjerne i en budrunde med mål om å strekke prisen lengst mulig opp.

Som boligkjøpsrådgiver jobber jeg veldig mye med å bevisstgjøre kundene mine på investeringen de gjør når de byr på en bolig.

  • Vil de tåle et potensielt tap?
  • Er planen å bo lenge i boligen?
  • Er dette den ultimate drømmeboligen eller kan det hende det dukker opp noe annet som er like bra til en lavere pris?

Jeg  råder ofte mine kunder til å stoppe i en budrunde fordi budene går langt over det som er gjeldende markedspris.  Og, i perioder under Pandemien (20/21), hvor det gikk over alle støvleskaft, rådet jeg rett og slett kunder om å avvente boligkjøpet noen måneder.

Allikevel er det helt sikkert noen som har fått hjelp av meg, som har en lavere verdi på boligen sin nå enn når de kjøpte for ett eller to år siden.  Jeg kan nemlig ikke forutsi den generelle økonomiske utviklingen.  Men, jeg håper at min metode med å minimalisere risiko og bevisstgjøre dem rundt prisen, har gjort potensielt tap så lavt som mulig.  Helst håper jeg at de puster med magen og ser på det som et “papirtap”.  Fordi de ønsker å fortsette å bo i boligen i noen år til.

For boligprisene skal nemlig stige igjen fra 2024. Er det spådd fra ekspertene.
Den som lever får se!

 

 

Kommentarer (0)

Et bud til nå, så er boligen din

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

6. desember
Megler sier ofte, i slutten av en budrunde, at bare du hever budet litt til, så blir nok boligen din.  Kan du stole på denne informasjonen?

Det kan du IKKE.

Jeg har møtt mange skuffede kjøpere som har trodd at megler vil hjelpe dem med å få tilslaget med sine velmenende råd på slutten av en budrunde.  Men, så har de ikke fått boligen allikevel.

Poenget er ikke at megler lyver, men han eller hun har ingen forutsetninger for å kunne si dette.  Hva andre budgivere tenker er umulig å vite.  Og sist, men ikke minst, blir ikke tipset gitt til deg for å hjelpe deg, men for å oppnå høyest mulig pris for selger. Et hvert bud gir grunnlag for at noen andre vil kunne by over.

Hele budgivningsprosessen er et spill hvor egentlig ingen spiller med åpne kort. Og systemet med at megler er hyret inn av selger gjør det umulig å gi objektive råd eller være en nøytral mellommann, spesielt i budforhandlingene.

Sånn er det bare !

Stol på deg selv eller søk råd hos en som står på din side.

 

 

 

Kommentarer (0)

Hva kan du risikere ved å kjøpe bolig nå ?

Av: Dato: Rådgivning

Tidene forandrer seg.   Da er det tid for å tenke annerledes.⠀Nå er det ikke kamp om boligene lenger.  Det er mange usolgte boliger og prisene er dalende.  

Det er ikke lenger snakk om å henge med på budrunder og håpe at budsjettet ditt holder og du “vinner” budrunden.
⠀
For de fleste av boligene i alle fall!

En beslutning om å kjøpe bolig bør alltid hvile på hva du tror om fremtiden. Og at du har et boligbehov, selvfølgelig, og har kommet til at det er tryggere og bedre å eie sin egen bolig enn å leie.

De siste årene har vi stort sett opplevd prisvekst på boliger, selv om det har hoppet litt opp og ned i enkelte måneder.  Folk har vært relativ trygge på at investeringen deres har lønnet seg.

Hvordan ser det ut nå egentlig?

Jeg skal forsøke å fremlegge dette så enkelt som mulig, basert på mitt ståsted som boligkjøpsrådgiver.

Boligprisutviklingen

Etter at varsel om renteøkninger ikke så ut til å slå vesentlig ut på boligprisene tidlig i høst, fikk vi en nedgang i september med en 2,2%.  Korrigert for sesongvariasjoner
( prisene synker som regel i oktober) var nedgangen 0,8 %.

I oktober måned har vi sett et veldig mye større utslag.  Det er lenge siden prisene har sunket så mye i i en enkelt måned.   Fallet er altså det største siden 2008 (finanskrisen).  Dette vil medføre at Oslo etter all sannsynlighet vil lande på en boligprisvekst på 0 for 2022.

Her ser du hvordan prisene har endret seg i oktober måned siden 2013 i Oslo. 

Kilde:  Eiendomsverdi 

Isolert sett er fallende priser bra for når du skal kjøpe bolig.  Den blir jo billigere!

Men, tenk om, skrekk og gru, prisene bare fortsetter å falle og jeg taper masse penger senere?

Som vanlig er det litt uenighet om hvordan boligprisene vil utvikle seg fremover:

Men, både Statistisk Sentralbyrå og andre analysebyråer spår at boligprisene trolig vil falle med ca 2,5%  i 2023 og 2024, og at prisveksten vil ta seg opp igjen i 2025.  Noen eksperter mener at prisene vil ta seg opp tidligere, spesielt i Oslo på grunn av stor etterspørsel og mindre salg og bygging av nye boliger.

Renteutviklingen

Samtidig som prognosene spår fortsatt boligpris eller i alle fall ingen økning i boligprisene de kommende par år, er det forventet at rentene vil gå noe ned fra 2024, fra toppnivået vi får i 2023.

Her du den såkalte rentebanen til Norges Bank:

(antagelse om hvordan styringsrenten vil utvikle seg.  Boliglånsrente nivå er satt opp av
Smarte penger på grunnlag av hvor mye påslag bankene tar på styringsrenten)

Øvrig kostnadsutvikling

Da fikk jeg akkurat med meg nyheter fra SSB (Statistisk Sentralbyrå) om hvor stort utslag økte strømkostnader, mat og rentekostnader har gjort på økonomien til gjennomsnittshusholdningen i Norge.

Svaret er kr 18.000 i gjennomsnitt pr husholdning.

Tallet er justert mot inntektsøkning.
Og, NB: økte rentekostnader frem til nå (medio november 2022) er medtatt.

La oss oppsummere:

  • Kjøper du bolig nå kan du regne med at verdien vil fortsette å synke frem mot årsskiftet (anslag 2%) og med 2,5% i 2024 og 2025.  Tilsammen med ca 7%. 

For en bolig til kr 5.000.000 betyr dette kr 340.000 i redusert verdi på drøye to år.
Høres ut som et stort tap, men husk at du sannsynligvis skal operere i samme marked når du selger og kjøper noe nytt.  Prisen for det du kjøper vil også være lavere. “Kjøp og selg i samme marked”  Hvis du vil minimere risikoen for verditap bør du ha et tidsperspektiv på 5 år for boligkjøpet.

  • Rentekostnadene vil fortsette å øke frem mot starten av 2023 og maks boliglånsrente vil ligge på omtrent 4,5%.  Så vil den trolig gå nedover igjen til et nivå rundt 4%, som må anses som et normalt rentenivå i en sunn økonomi.

For en bolig til kr 5.000.000 hvor du har lånt 4.000.000 – egenkapitalandel 25%, har rentekostnadene økt med kr 6.500 pr måned (netto fratrukket skattefradrag 22%) siden september 2021.

Her kan du regne ut hvor mye du kan låne og hva lånet vil koste deg.
(tilfeldig plukket ut lånekalkulator på nettet !)

  • Generelle priser og levekostnader har økt med gjennomsnittlig kr 18.000 pr år eller kr 1.500 pr måned for norske husholdninger så langt i år.   Og vil fortsette å øke frem til vi har fått kontroll på inflasjon og strømkostnadene.  Renten er tatt med i gjennomsnittet.  For de som har store lån vil beløpet bli høyere.

Du må ta hensyn til økte leve- og bokostnader når du skal finne ut hvor mye du vil bruke på bolig i årene fremover.  Dersom du skal søke finansiering på nytt, vil banken ta hensyn til økte levekostnader når de vurderer din betjeningsevne.  Sannsynligvis vil du bli innvilget lavere lån.

Vart du skræmt no?

Muligens.

Det er en god del god del negative faktorer som spiller inn for tiden. Kombinert med litt usikre tider i verden.

Alt dette i sum gjør at du sannsynligvis blir mindre ivrig på å tenke på boligkjøp akkurat nå. Og det er du ikke alene om.   Det ser vi tydelig på den minkende etterspørselen og lageret av usolgte boliger.

Men, har du et boligbehov, skal du ikke la være å se fremover.

Objektivt sett, og i et lengre perspektiv, er det ikke negativt at boligmarkedet får en korreksjon. Hvor skulle det  hele ende hvis ikke det av og til ble en nedgang?
Folk som har kjøpt bolig har levd med prisnedgang i perioder tidligere. Og et overveldende flertall har opplevd at det har vært positivt å være inne i boligmarkedet og tjent på det til slutt.

En korreksjon av prisene et stykke nedover, kombinert med “normale” rentenivåer vil på sikt skape stabile boligpriser, noe som er det absolutt sunneste for boligmarkedet og deg som boligkjøper.

Jeg lengter faktisk ikke tilbake til pandemiårene hvor budrundene gikk bananas og jeg til og med i enkelte perioder, frarådet mine kunder å kjøpe bolig.

Det gjør jeg ikke lenger. Nå er det kjøpers marked og du har mulighet til å få kjøpt en bolig til en gunstig pris.

Hvis du klarer å oppnå en gunstig markedstilpasset pris samt betjene de økte rentekostnadene, vil du, med en smule tålmodighet ha et godt og trygt utgangspunkt for din videre boligkarriere.

Apropos gunstig kjøpspris.

Jo lavere du får kjøpt boligen til i dag, jo mer mulighet vil du ha for å få gevinst når prisene stabiliserer seg igjen.

Som boligkjøpsrådgiver legger jeg vekt på å hjelpe mine kunder med å kjøpe til riktig pris, enten det er selgers eller kjøpers marked.

Jeg tar gjerne en prat med deg om dette.

 

⠀

Kommentarer (2)