Er det blitt dyrere å eie enn å leie bolig ?

Av: trudet Dato: 7. August 2023 Rådgivning

Ting endrer seg raskt i boligmarkedet. I januar 2021 skrev jeg en blogg med tittelen “Nå er det dyrt å leie bolig”. Da var rentene rekordlave og boligprisene sterkt stigende. Analytikere hadde regnet ut at det kostet deg kr 9.000 måneden å leie en 2-roms i Oslo fremfor å eie.

Nå kan det se ut som om forholdene snudd på hodet.

Renten er mye høyere og det er varslet boligprisnedgang fremover. Også leieprisene er økt som følge av dette. Allikevel viser beregninger at det på kort sikt vil være dyrere å eie fremfor å leie fremover.

Dette kan belyses ved disse beregningene gjengitt i Dagens Næringsliv:

Eksempel 1. Leiligheten stiger ikke i verdi.

Kilde: Endre Jo Reite – BN Bank – sakset fra Dagens Næringsliv

Merk at beregningen er basert på kjøp av selveierbolig hvor det beregnes dokumentavgift. På en bolig til kr 3,8 mill som i eksemplet her vil det utgjøre kr 95.000 eller kr 2.600 pr måned i 3 år. Kjøper du andel eller aksjeleilighet har du ikke den kostnaden. Videre er det lagt inn kr 165.000 i salgs- og kjøpsomkostninger , noe som utgjør kr 4.600 pr måned i 3 år. Det er altså forutsatt at du skal dekke eller tjene inn alle kostnader ved kjøpet i løpet av 3 år.

Eksempel 2. Leiligheten stiger i verdi

Kilde: Endre Jo Reite – BN Bank – sakset fra Dagens Næringsliv

Merk at beregningen er basert på kjøp av selveierbolig hvor det beregnes dokumentavgift. På en bolig til kr 3,8 mill som i eksemplet her vil det utgjøre kr 95.000 eller kr 2.600 pr måned i 3 år. Kjøper du andel eller aksjeleilighet har du ikke den kostnaden. Videre er det lagt inn kr 165.000 i salgs- og kjøpsomkostninger, noe som utgjør kr 4.600 pr måned i 3 år. Det er altså forutsatt at du skal dekke eller tjene inn alle kostnader ved kjøpet i løpet av 3 år.

Hva skal vi si til dette ?

Beregningene viser at du kanskje skal tenke deg litt mer om før du setter alt inn på å kjøpe din egen bolig. Særlig hvis du bor rimelig til leie. Kanskje klarer du å spare opp egenkapital til å kjøpe senere, hvis du ønsker det.

Men, det er mye som skal klaffe før det vil være mer gunstig å bo til leie enn å eie selv.

For det første må du finne en utleiebolig til en relativt gunstig pris.

For det andre bør du ha et leieforhold som ser ut til å være langsiktig, minst 3 år. De fleste standardkontrakter er på 3 år, men har samtidig bestemmelser om at utleier kan si opp kontrakten hvis hen skal bruke den selv, overlate den til familien eller selge. Mange leietakere mister sin leiebolig midt i perioden.

Du er heller ikke garantert ny kontrakt på like vilkår når 3 års kontrakten går ut. Da må du forhandle om ny kontrakt og utleier har rett til å heve leien etter gjeldende markedsnivå. Det er spådd at utleieboligene vil stige kraftig i pris, særlig i Oslo i årene som kommer. Som du ser av utregningene blir lønnsomheten av å leie mindre jo høyere leiesum du betaler. Det kan være dumt å stå på bar bakke når du oppdager at leiekontrakten blir alt for dyr og du ikke har klart å spare opp nødvendig egenkapital til å kjøpe.

Du har som oftest ikke anledning til å gjøre endringer i en leiebolig og mange leietaker opplever at utleiere ikke er så ivrige på å bruke penger på vedlikehold. Dette kan bli enda mer tydelig når kostnadene ved å eie en sekundærbolig øker. Da er det fare for at utleierne blir enda mer “gniene”.

Eier du boligen i mer enn 3 år vil regnestykket se annerledes ut. Tidligere har rådet vært at du bør eie boligen i minst 3 år for at du ikke skal tape på kjøpet. Nå er det kanskje lurt å tenke i et 5 års perspektiv når du kjøper din første bolig.

I tillegg kan du tenke på at kjøp av andels- eller borettslagsleilighet vil spare deg for kr 2.600 i utgifter pr måned i 3 år siden du slipper dokumentavgift. Dersom du ikke er investor eller boligspekulant ser jeg ingen ulemper ved å kjøpe andelsleilighet fremfor selveierbolig.

I regnestykkene er det kun tatt hensyn til rentekostnadene. Rentekostnader kan ses på som en parallell til leie. Normalt vil du betale avdrag på gjelden din i tillegg. Og er det en andelsbolig med fellesgjeld betaler du ned på din del av den også. Det betyr at din egenkapital øker, du betaler til deg selv. En egenkapital du kan bruke ved neste korsvei når du ønsker å gå videre i boligkarrieren.

Mange som har kjøpt og solgt bolig relativt hyppig har nok tapt på dette, selv i et marked med stigende priser. Forutsatt at alle kostnader regnes med. Men de har ikke merket seg ved dette. Som oftest fordi de har kjøpt noe nytt og bedre og stort sett tatt utgangspunkt i hva de kjøpte boligen for og hva de resolgte den for. Går de i pluss der har de vært fornøyd. Ikke helt økonomi- analytiker tilnærming akkurat, men egentlig en sunn innstilling som har gjort at bolighandelen i Norge glir ganske greit. Og de som har kommet inn på markedet klarer å skaffe seg boliger de har behov for når de trenger det.

Det er viktig å ta regnestykker om hva som lønner seg på alvor.

Men det er ikke selve livet, i alle fall ikke når det gjelder bolig.

Boligen er sentrum i livet ditt.

Med den norske boligmodellen er det dessverre ganske få som kan se på sin utleiebolig som noe som de disponerer fritt og som kan vare livet ut.

Eier du din egen bolig er du trygg og du har full handlefrihet.

Kommentarer (0)

Hvordan kan du forhandle for å oppnå et gunstig boligkjøp ?

Av: trudet Dato: 3. August 2023 Rådgivning

Når markedet er på topp og det er kamp om å vinne budrunden er det ofte en tendens til at kjøpere strekker seg langt i forhandlingene. Ikke bare når det gjelder prisen men også tidspunkt for overtakelse og andre betingelser ved kjøpet. Slik behøver det ikke å være !

Og slettes ikke hvis markedet er mer på kjøpers side med godt tilbud av boliger til salgs og et marked som generelt er mer på kjøpers side. Det kan se ut som om vi beveger oss mer mot et slikt marked denne høsten.

Det er en mulighet du som kjøper må ta vare på.

Her har du noen tips om hva du kan gjøre for å få til et gunstig kjøp.

Ha is i magen og stå på ditt hvis du er eneste budgiver og har gitt et greit bud til selger. Har du gitt et bud som du mener er tilstrekkelig og noe som selger bør kunne godta, kan det være lurt å stå på ditt selv om selger avslår i første omgang. Boligen går ikke fra deg, du vil bli varslet hvis det kommer inn bud fra andre og kan kaste deg på budrunden hvis du ønsker det.
Frist med rask avgjørelse og rask overtagelse hvis mulig for deg. Hvis selger har prøvd å selge en stund er han eller hun sikkert ivrig på å få oppgjøret sitt så raskt som mulig. Særlig hvis de har kjøpt seg noe nytt allerede.
Er det en bolig eller en hytte som har ligget lenge ute på markedet, legg gjerne inn et bud med forbehold om at det skal være hemmelig for andre enn selger. Da blir du eneste forhandlingspartner og slipper å få inn andre interessenter fra tidligere som ligger klar som “gjedda i sivet”.
Er det drømmeboligen som dukker opp som har ligget lenge ute og det er annonsert enda en ny fellesvisning kan du prøve et bud direkte til selger. På prisantydning eller også gjerne noe under. Normalt må man legge budet over prisantydning for å “kuppe”, men er markedet på kjøpers side kan du lykkes også med et lavere bud.

For å virkelig lykkes med noen av disse grepene, bør du ha god oversikt over markedet og hva boligen er verdt. Kan hende vil det lønne seg å be om hjelp fra meg til dette?

Både selger og selgers megler har god peiling på hvor landet ligger og gir du bud som er i tråd med gjeldende markedsnivå, har du større sjanse for å nå igjennom.

Les mer om hvordan jeg jobber med prisberegninger her.

Les også : Er hemmelig bud en løsning for å få kjøpt drømmeboligen ?

Det å kjøpe til riktig pris er spesielt viktig når boligprisene flater ut eller går nedover.

Jeg hjelper deg gjerne med å vurdere hva som er riktig pris og ikke minst velge den beste strategien for akkurat den boligen du ønsker deg.

Vennlig hilsen
Boligdama

Trude Larsen T: 950 37 330
trude@boligdama.no

Kommentarer (0)

Det kan bli dyrt å være fattig på boligmarkedet hvis du trenger egenkapital

Av: trudet Dato: 15. May 2023 Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og løsninger som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med skaffe nok egenkapital. Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å vite at alt dette er noe som de som leverer tjenesten ønsker å tjene penger på. Hva gjemmer seg egentlig bak konseptet ?

Jeg er redd for at du vil komme frem til at en del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko, og at det hele egentlig blir ganske ulønnsomt for deg.

Nye tilbud som popper i feeden vår, hva med dem?

Regel nummer en er å undersøke nøye hva de egentlig tilbyr og hvordan dere deler risiko og fortjeneste. Og deretter vurdere om det ikke er bedre å vente med boligkjøpet til du er i stand til å finansiere på egen hånd eller sammen med noen du stoler på.

Her om dagen ble jeg kontaktet av boligkjøper kontaktet meg og spurte meg om konseptet Finit som tilbyr hjelp hvis du mangler egenkapital.

Han lurte på om dette var noe han burde gå inn på. De hadde gitt ham et foreløpig svar om at han var kvalifisert til å få hjelp av dem. Da begynte jeg å se nærmere på tilbudet og hele konseptet. På nettsiden deres var det et eksempel på en tenkt case som vi kunne se nærmere på,

Konseptet går ut på at Finit blir med som investor i ditt boligkjøp. Du må stille med minst 5% av boligens verdi i egenkapital. Har du 5% egenkapital, kan de bidra med de 10% som normalt mangler for å få tilsagn om lån i bank.

Du må søke om å bli kunde. De vil eventuelt gi deg en forhåndsgodkjenning om å tilby kapital til ditt boligkjøp. Deretter må du søke boliglån hos deres samarbeidspartner BN Bank.

Du kjøper boligen og den blir tinglyst med din eierandel for eksempel 90% på deg og 10% til Finit. Boligen blir tinglyst med deg som eier.

So far so good.

Men hva skal Finit ha igjen for sin investering ?

Når du eventuelt kjøper ut resten av boligen eller den blir solgt?

De skal ha sin opprinnelige investering pluss 40% av priseffekt eller økning i perioden fra kjøp til salg/overtakelse av rest eierandel. I tillegg skal de ha 40% av beløpet som er betalt i avdrag på lånet i samme periode. De betrakter avdragsbetaling som en opparbeidelse av egenkapital og siden dere eier boligen sammen, i et slags sameie, bør de være berettiget til å få sin del av dette.

Å dele overskuddet i et sameie høres kanskje ut som en bra teori. Men tenker du etter, er det vel ganske drøyt at de skal ha igjen 40% andel av både avdrag og boligprisvekst så lenge de ikke er solidarisk ansvarlig for lånet eller tar annen risiko, men kun bidratt med manglende egenkapital.

Du sitter igjen med 60% av prisstigning og 60% av opparbeidet egenkapital gjennom avdragsbetaling.

Forretningsmodellen er antagelig begrunnet i at man ønsker å sikre investeringen dersom det ikke blir så stor boligprisvekst.

Dersom det er prisnedgang på boliger fordeles tapet på samme måte, men Finit har tatt forbehold om en maks periode for tapsbegrensning på 3 år. Videre er det en forutsetning at du kjøper ut resten, eller at boligen selges innen 6 år.

Dette er kompliserte saker og det er ganske vanskelig å få oversikt over hva det hele egentlig koster deg. Jeg har med hjelp fra min sønn som er samfunnsøkonom og elsker regneark, satt opp et enkelt regnestykke basert på et kjøp på 3 mill med 90% egenkapital fra deg og 10% egenkapital fra deg.

Da får vi frem følgende tall:

Ved kjøp av bolig til 3 mill og du stiller med 90% av egenkapitalen vil du sitte igjen med en beskjeden gevinst på kr 67.500, forutsatt 3% prisstigning og salg etter 3 år. Hadde du eid hele boligen selv fra begynnelsen, ville gevinsten ha vært kr 278.700, eller 4 ganger mer. Dersom prisstigningen på boliger er 5% vil du ha en gevinst på kr 170.700 med Finit på laget og kr 450.700 dersom du hadde kjøpt boligen alene.

Du finner regnestykkene her.

Du vil antageligvis sitte igjen med like liten andel på de fleste av tilbudene på markedet. Dette regnestykket med Finit, har jeg tatt med for å vise hvordan aktørene finansierer sin del. Kort fortalt at du betaler utgiftene på boligen og de får igjen sin andel, både på investert beløp og av avdrag som du har nedbetalt på låne.

De har ulike forretningsmodeller og grenser for hvor høy risiko de vil ta sammen med deg. Samt eventuelle ekstra gebyrer. Derfor må du få tilbud fra hver enkelt basert på din økonomi og ta stilling til dette. Som boligkjøpsrådgiver vil jeg aldri kjenne til alle detaljene og kan derfor dessverre ikke gi deg konkrete råd om hva du bør velge.

Alt i alt fortoner dette seg som en meget høy pris å betale for å få finansiert en bolig.

Fordelen er selvsagt at du vil kunne komme deg raskere inn på boligmarkedet, men når gevinsten minimeres så kraftig er det lite å vinne på dette utover at du får en bolig å bo i for en periode som du har anledning til å kjøpe ut.

Og sammenlignet med å leie vil du få skattefradrag på rentene og din del av gevinsten ved eventuell økning i boligprisene.

Derfor:
Vær klar over at alle alternative boligkjøpsmodeller kommer med en pris og at du alltid vil sitte igjen med mindre egenkapital når du går inn på en av disse, enn hvis du kjøpte hele boligen selv fra starten av.

Les min vurdering av alternative boligmodeller og ulike tilbud på min landingsside om temaet

Kommentarer (0)

For deg som skal kjøpe. Hvordan er boligmarkedet i mars 2023?

Av: trudet Dato: 5. March 2023 Rådgivning

For å kunne vite hvordan boligmarkedet utvikler seg, er det noen viktige faktorer du må følge med på og innrette deg etter når du skal kjøpe bolig.

Disse er :

Prisutvikling
Tilbud
Etterspørsel

Disse faktorene styres igjen av såkalte drivere i økonomien, som kort fortalt kan være rentenivå, prisstigning, arbeidsledighet og levekostnader, for eksempel strømkostnader.

I tillegg kommer adferden, eller tilpasningen som selgere og kjøpere gjør på bakgrunn av meldinger om utviklingen i prisene og økonomien, og hvilke forventninger de har til fremtiden. Det vi kan kalle psykologiske faktorer.

La oss ta prisutviklingen så langt i 2023 først:

Boligprisene har steget med 4,5% i årets to første måneder. Dette skjer etter en prisnedgang på 6% høsten 2022. Ser vi på utviklingen i de siste 12 måneder er boligprisene tilnærmet uendret.

Det vil si at prisene ligger på 2022 nivå. Dette er jo et viktig skifte fra de tidligere år, hvor vi har sett en høy 12 måneders vekst hvert år.

Et annet viktig moment ved prisutviklingen er å se på de såkalt sesongjusterte prisene. Det vil si å sammenligne prisutviklingen med hva som er vanlig for samme måned i året. Her har vi en mye mindre økning enn de 4,5%, da det er svært vanlig at boligprisene øker ganske kraftig i januar og februar. Sesongjustert vekst for februar var 0,3%.

Allikevel har prisene i så langt i år utviklet seg mer i positiv retning enn det de fleste eksperter har forventet.

Det forventes nedgang eller lavere prisøkning i månedene som kommer, hvis vi spør de fleste eksperter. Årsaken er at det vil komme ytterligere renteøkninger og boligeiere og kjøpere har ikke ennå fått kjent renteøkningene sterkt nok på kroppen. Boliglånsrenten økes først 6 uker etter at Norges Bank har bestemt vedtatt å øke styringsrenten.

Men selv om det forventes nedgang fremover fra mange, kan vi bli overrasket. Og når bunnen eventuell er nådd er tilnærmet umulig å vite.

Hvordan er tilbud og etterspørsel?

Det ble solgt mange boliger i februar, og så langt i år er det lagt ut langt mer enn på samme tid i 2022. Men starten av 2022 var litt spesielt. Markedet var preget av et svært lavt tilbud som følge av den nye avhendingsloven. Derfor er sammenligningsgrunnlaget litt skjevt. Det er mer fruktbart å se på det faktum at salgsvolumet nå nesten på nivå med tiden før pandemien, det vil si 2019. Med andre ord normalt nivå.

En årsak til at det har vært et aktivt salg så langt i år, er sannsynligvis lettelsene i Boliglånsforskriften og reglene om stresstest av renteøkninger. Nå må du kunne bevise at du klarer å betale opp til 7% rente. Dette har blant annet medført at folk med inntekt på kr 500.000 har kunnet få 20% høyere lån enn det som var mulig å få høsten 2022.

Er det mange usolgte boliger på marked og et godt tilbud, er det et såkalt kjøpers marked.

Antall usolgte boliger har ikke økt så langt i 2023, tilbudet er ganske stabilt.

Markedet er fremdeles usikkert og det påvirker etterspørselen fra kjøperne.

Tør jeg, eller er det lurt å kjøpe bolig nå og hvor høye bokostnader vil jeg få i årene fremover hvis jeg skifter bolig?
Dette er noen av spørsmålene du helt sikkert stiller deg.

Jeg opplever at det fremdeles er et kjøpers marked. Men ikke på alle boliger. De som oppfattes som attraktive av mange, oppnår aktive budrunder og priser over prisantydning. Dersom megler har sørget for prisantydninger som innbyr til dette.

Isolert sett kunne man sett på fallende priser som et gode for boligkjøpere. Særlig de som ikke har bolig fra før og som skal inn i markedet.

Men, de fleste tenker fremover og blir engstelige for å investere i
et marked hvor prisene faller.

Vi ser nå at prisene er på nivå med 2022 igjen, etter et fall i høst. Det viser hvor raskt markedet endrer seg. Selv om vi skulle oppleve nedgang i noen måneder utover i 2023, burde ikke dette skremme noen fra å kjøpe eller bytte bolig.

Det ser ut til at vi, på relativ kort sikt, kan være på vei mot et ganske stabilt marked. Et stabilt marked som på grunn av noe usikkerhet og nøling på etterspørselssiden fremdeles er på kjøpers side. Derfor ser jeg ingen grunn til å ikke kjøpe bolig nå.

Se gjerne etter boliger med muligheter og objekter som ikke alle andre kjøpere løper etter. Da vil du kunne oppnå en god pris.