Hvorfor går noen boliger langt over prisantydning?

Av: Dato: Rådgivning

For tiden har vi et relativt rolig boligmarked hva gjelder prisøkning, også i de store byene som Oslo.  Det er forventet en moderat prisøkning, ja endatil utflating utover høsten.  Hvorfor opplever vi da at en del boliger blir solgt til langt over prisantydning?

Jeg har ikke statistikk på hvor utbredt dette er akkurat nå, men opplever at de kunder jeg har hjulpet frem til boligkjøp de siste par ukene har endt på en god del over prisantydning.  Flere hundre tusen kroner eller rundt 10-11%.  De har alle gått for gode og relativt attraktive boliger, men ingen spesielt spektakulære og sjeldne.

Prisantydning og reell markedsverdi

Som boligkjøpsrådgiver bruker jeg min markedskunnskap til å hjelpe kjøpere med tanke på hva som er riktig markedsverdi i en budrunde. Så også i forhold til de kjøperne jeg referer til ovenfor.  Jeg fant relativt enkelt ut ved en sjekk på Eiendomsverdi, at prisantydningene var for lave og at mine kjøpere måtte være forberedt på å heve seg i budrunden for å få tak i boligen.  Markedsprisen sammenlignet med andre solgte boliger av samme type og kvalitet var høyere enn prisantydningen.  Og som vi alle vet: du får sjelden kjøpt en bolig til under markedspris.  Jeg varslet dem om gapet mellom prisantydning og markedspris og hvor langt jeg mente det var forsvarlig å strekke seg.  Når de var forberedt på dette fikk de mot og trygghet til å by det som var nødvendig for å få tilslaget.

Salgstaktiske hensyn

Vi har nå et marked med stort tilbud men også veldig variert i forhold til hvilke boliger som oppleves som attraktive.  Det ser ut til at en del meglere i denne situasjonen psyker ned selgernes forventninger og tar sjansen på å legge prisantydning noe lavere enn markedsprisen.  Hensikten er å få flest mulig på visning og budrundene i gang.  Da ender det hele godt for selger med et salg som ligger nær eller noe over den egentlige markedsprisen, og betydelig over prisantydning.

Det ligger altså i mange tilfeller salgtaktiske hensyn bak fastsettelsen av prisantydningen.  Dette finnes det regler mot i markedsføringsloven, men dette kommer kun til anvendelse hvis selger nekter å selge til prisantydning og da med relativt små sanksjonsmuligheter.

Jeg vil ikke bli lurt

Kjøpere ønsker ikke å bli lurt.  Med det menes at de ikke ønsker å betale over gjeldende markedspris.  Denne usikkerheten kan gjøre at de velger å hoppe av budrunden eller at tilliten til megler og boligmarkedet svekkes ytterligere.  Derfor tror jeg at meglerbransjen har alt å tjene på å være mer ærlig i prisingen og legge prisantydning så nær markedspris som mulig.  Det har alle salgsmeglere i landet både kunnskap og verktøy til å få til.

Ta gjerne kontakt med meg hvis du er usikker på hva som er forsvarlig å by for en bolig.

Kommentarer (0)

Hva må bankene ta hensyn til ved lån til bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Da har Finansdepartementet vedtatt ny boliglånsforskrift.  Denne skal gjelde ut året og i hele 2019.  Reglene fra tidligere videreføres med noen unntak.  Som boligkjøper kan det være greit å vite hva bankene må ta hensyn til når de vurderer hva som skal til for å gi deg lån med pant i bolig.  Her kommer en kortversjon.

Gjelder for lån med pant i bolig

Forskriften gjelder for alle typer lån med pant i bolig med unntak av såkalte kapitalfrigjøringskreditter, eller nærmere bestemt seniorlån. Unntaket er nytt i årets forskrift da tidligere regler ikke var tilpasset denne type lån.

Betjeningsevne og gjeldsgrad

Med betjeningsevne menes dine økonomiske muligheter til å betale de løpende utgifter til lånet både med dagens rente og en rente på 5%.  Kostnadene sammenholdes med din inntekt og banken skal dokumentere at det er nok penger igjen til andre faste utgifter og livsopphold etter at utgiftene til lånet er betalt.

Med gjeldsgrad menes  gjeldens størrelse sammenlignet med din inntekt.  Gjelden skal ikke overstige 5 ganger inntekten.  Nytt i årets forskrift er at bankene kan ta med med ta med dokumenterte og stabile skattefrie inntekter, som barnetrygd, i beregningen av gjeld i forhold til inntekt.

Merk at det er total gjeld som gjelder når gjeldsgrad beregnes.  Det vil si at for eksempel studielån tas med i beregningen.

Belåningsgrad eller krav til egenkapital

Lån med pant i bolig skal ikke overstige mer enn 85% av verdien på boligen.  Eller sagt på en annen måte det kreves minst 15% egenkapital.  For lån til sekundærboliger i Oslo kreves det 40% egenkapital.

Tilleggsikkerhet

Som tidligere kan tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti gjelde erstatte manglende egenkapital.  Dette benyttes i stor grad av unge som skal inn på boligmarkedet ved at de får hjelp fra sine foreldre.

Nytt i årets forskrift er at bankene skal kunne medregne innestående midler på BSU konto som egenkapital.  Det betyr at de som har BSU konto kan låne det innestående beløpet selv om belåningen da vil overstige 85%.  De kan fortsette å spare på BSU til aldersgrensen på 34 år.  Dette kan stimulere til økt BSU sparing men gjør det ikke enklere for unge med for liten egenkapital eller BSU konto å få lån til bolig.

Krav til avdragsbetaling

Dersom lånet overstiger mer enn 60% av boligens verdi må det betales avdrag. Avdragsutsettelse kan gis i midlertidige perioder som tidligere.

Unntak fra reglene

Bankene kan vise en viss fleksibilitet ved å gjøre unntak fra reglene i 10% av samlet låneportefølje pr kvartal.  I Oslo kan det kun gjøres unntak med 8%.

Ingen endring for unge boligkjøpere

Ifølge finansministeren bruker bankene fleksibiliteten i første rekke til å hjelpe unge som skal låne til sin første bolig, men så langt jeg vet finnes det ingen nøyaktig statistikk på dette.

Vi kan fastslå at nåløyet for unge boligkjøpere ikke er blitt lettere med denne boliglånsforskriften, og erfaringsmessig er det bestemmelsen om at samlet gjeld ikke må overstige 5 ganger inntekt som er den største bøygen.

Når det gjelder kravet til egenkapital vil jeg oppfordre til å begynne med eller øke BSU sparingen både for å spare opp til tilstrekkelig egenkapital og dra nytte av skattefradraget.

Virkninger for boligmarkedet

Siden de nye reglene stort sett er i tråd med tidligere regler er det ingen grunn til å forvente endring i boligprisene som følge av ny forskrift.  I alle fall ikke på bruktboligmarkedet.  Utbyggere og leverandører av helt nye boliger ønsket seg nok noen lettelser da markedet her har gått litt i stå.  De bør heller kanskje se på sin egen prising for å få fart i salget?

Her kan du lese boliglånsforskriften

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hvem skal du lytte til i budrunden?

Av: Dato: Rådgivning

Budrunden er nok den delen av bolighandelen hvor både kjøper og selger føler seg mest stresset og nervøs.  Selger må som regel bare sitte å vente på informasjon fra megler mens som kjøper står du med beina midt oppi det hele og må ta raske beslutninger.  Hvem og hva er det lurt å lytte til da?

Start med en offensiv holdning

Det forutsettes at du i forkant av budrunden har fulgt alle gode råd i forhold til å sette en øvre grense for hvor høyt du vil by for boligen du har lyst på, og at denne er i tråd med gjeldende markedsverdi for boligen.  Og at du har virkelig lyst til å kjøpe den aktuelle boligen.  Det siste er viktig – gå ikke halvlunken inn i en budrunde.  Om du velger å hoppe av underveis er helt greit, men ikke start med en defensiv holdning.

Velmente råd

Noen venner eller familiemedlemmer som har fått tak i lysten og iveren din, er ofte raskt ute med gode råd. Prøv å kuppe før visning, gå ut høyt, gå ut lavt, sett korte frister eller sitt helt stille til slutten av budrunden kan være noe som nevnes.  Rådene gis kanskje ut i fra personlige erfaringer men som oftest er det basert på noen “triks” som er snappet opp fra media eller bekjente.

Som boligkjøpsrådgiver må jeg ofte forholde meg til slike velmente råd fra mine kunders omgangskrets  Da må jeg bare si hva jeg mener er det er best å gjøre ut ifra situasjonen, min faglige innsikt og brede erfaring med å hjelpe boligkjøpere.  Noen fasitsvar har jeg sjelden.  Nesten situasjoner er like og det er kul umulig å vite hva eventuelle andre interessenter for den samme boligen tenker og føler.

Men, er du i kjøpssituasjon er det noen ting som kan være lurt å tenke på så du ikke bidrar til å trigge budrunden unødig eller ender opp med å by mot deg selv.

  • Ikke legg inn bud før siste visning for å vise interesse for boligen.  Dette blir brukt av megler på visningen for å få enda flere til å by på boligen.
  • Ikke tro at å kuppe boligen før visningen er en lett vei til å få tak i boligen.  Du må i så fall by et stykke over prisantydning for å få tilslaget, og risikerer å betale overpris i forhold til markedet.  Slike løsninger bør velges kun i unntakstilfeller.
  • Ikke gi skambud selv om du er eneste budgiver.  Som eneste budgiver har du en enestående forhandlingssituasjon og du må derfor benytte anledningen til å skape et godt forhandlingsklima helt fra starten.  Men det kan være ulike oppfatninger om hva som er skambud, så start med det beløpet du mener er mest riktig.
  • Ikke forvent å få motbud dersom avstanden opp til markedsverdien og prisantydning er for stor.  Da vil nok selger og megler ha is i magen og avvise budet ditt.  Du har selvsagt anledning til å komme tilbake med et nytt bud på et senere tidspunkt, men det betyr at forhandlingene starter på nytt og situasjonen kan ha forandret seg.   Ønsker du å komme i havn er det lurt å skape et godt utgangspunkt og “smi mens jernet er varmt”.  Møter du blank avvisning på dine fremstøt kan det lønne seg å ha is i magen og trekke deg tilbake for en stund.
  • Når du snakker med megler i en budrunde, sørg for å vite hvor mange som fremdeles henger med og hvor mange som har falt av.  Men får du konkrete råd om å legge på 50.000 eller 100.000 til bør du ha i mente at meglers hovedoppgave er å oppnå høyest mulig pris for selger.  Så her må du ta  selvstendige vurderinger.
  • Hvis du har høyeste bud, ikke øk ditt eget bud for å unngå forkjøpsrett.  Da må det være en svært attraktiv bolig som du har ekstremt lyst på.

Noen vil helt sikkert være uenig med meg rådene ovenfor.  Det er i så fall ikke merkelig, da dette ikke dreier seg om eksakt vitenskap men psykologi og menneskelig adferd.  Men mine tips er i alle fall basert på erfaringer jeg har gjort gjennom å stå i veldig mange budsituasjoner sammen med kunder.  Således kan de være verdt å lytte til.

Lykke til med budgivningen!

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Gøy på landet – uten bil?

Av: Dato: Rådgivning

Mange mennesker, spesielt de som er bosatt i Oslo eller andre større byer ønsker ikke å ha egen bil.  Og det kan fungere helt fint så lenge kollektivtilbudet er godt utbygd.  Hvordan vil det fungere hvis du tar med deg dine bilfrie vaner ut av byen og etablerer deg i mer landlige omgivelser?

Sentralitet er avgjørende

Dette er en aktuell problemstilling fordi mange unge familier søker seg utenfor bygrensa for å kjøpe rekkehus eller enebolig.  De vil fortsette å jobbe i byen og dersom togtilbudet er bra eller ekspressbussen finnes i nærheten, er det fullt mulig å leve et godt liv selv for de som er i tidsklemma.

Jeg har hjulpet en del familier i denne målgruppen og gjennom dette lært at boligprisene er svært varierte også på mindre steder.

Og igjen er det sentralitet som er avgjørende:
Jo nærmere tog og hovedvei for buss og sentrale funksjoner som skoler, barnehager og servicesentre jo høyere boligpriser.  Da kan det hende at du ikke bare må ut av byen men også et stykke utenfor bygdesenteret for å oppfylle boligdrømmen.  Da kan veien til og fra arbeid bli lang og tidkrevende, på grunn av lange avstander og dårlig lokalt busstilbud. Dessuten må dagliglivet gå “ihop” og dreier seg om flere ting enn bare å komme seg til og fra arbeid. Dermed klarer du deg ikke ikke uten bil, og investering og drift av en eller to biler kan fort bli kostbart.

Mitt råd til deg som søker bolig i mindre kommuner er:
Sett deg inn i avstander til tog og ekspressbuss og tenk over hvordan du skal løse transportbehovene i dagliglivet.  Selv bruker jeg mye tid på å sette meg inn i kollektivtilbudet og avstand til sentrale funksjoner for boliger jeg anbefaler til mine kunder, enten det er i byen eller på landet.  Ganske enkelt fordi dette er så veldig viktig for folk.

Livet på landet er bilbasert

Enn så lenge er det bare å slå fast at livet på landet så langt er bilbasert.  Denne erkjennelsen har gjort at jeg som boligkjøpsrådgiver ved et par tilfeller har “advart” kunder mot å planlegge flytting til mindre steder og tro at de kan klare seg uten egen bil.  Unntaket er selvsagt hvis vi finner en bolig i nærheten av tog og buss med kort avstand til skoler og barnehager.  Det finnes også på mindre steder, men det skal mye til for at det klaffer.

Lykke til med boligjakten!

 

 

Kommentarer (0)