Er det nødvendigvis negativt at boligprisene går nedover ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå ser det ut til at renteøkningene endelig biter på boligprisene.  Det  ble en betydelig nedgang i august sammenlignet med utviklingen i samme måned i tidligere år.  Og –  det forventes fortsatt fall i prisene utover høsten.  Er dette noe vi bør bekymre oss over ?

Står den norske boligmodellen for fall og er vi på vei inn i en boligkrise?
Eller er det noen som roper  “ulv – ulv”  ?

Hvorfor stiller jeg dette spørsmålet?

Jo, fordi det fra Eiendom Norge, som er bransjeorganisasjonen til alle eiendomsmeglerforetakene, uttrykker ganske stor bekymring.  De krever blant annet:

  • Opphevelse av boliglånsforskriften
  • At renten holdes i ro
  • At politikerne sørger for å regulere flere boliger for å få fart på boligbyggingen

For å ta det siste først.
Stor nedgang i salg av nye boliger og det faktum at det ikke legges nye prosjekter ut på markedet kan bli et problem som senere vil gi økt press på bruktboligprisene.   Men, det er flere faktorer enn regulering av tomter som spiller inn på dette, det sier utbyggerne selv.   Blant annet at de nye boligene er blitt for dyre og kostnadene ved å bygge er blitt for høye.  Det siste er forhåpentligvis i ferd med å bedre seg.  Dessuten finnes det regulerte tomter i de større byene, men utbyggere har valgt å ikke benytte seg av disse.  Så dette er sammensatt bilde, og ikke alle er enig i at å regulere mer løser alle problemer.

Når det gjelder stopp i renteøkningene , så er dette spørsmål som inngår i et større bilde og som angår landets økonomi.  Hensikten er å få bukt med inflasjonen i samfunnet, herunder dempe boligprisveksten.  Ifølge SSB er det mulig at renteøkningen som kommer i september vil være den siste.  Renta vil da ligge på et høyt men stabilt nivå et stykke fremover i tid.

Boliglånsforskriften er også innført av hensyn til en del forhold innen samfunnsøkonomien. Man ønsker å begrense kredittilgangen for ikke å stimulere til uheldig vekst i boligprisene og at folk låner over evne.  Det er veldig kjipt for de som ikke får lån, men de fleste økonomer mener at det dette nødvendig i et helhetsbilde.  Selv små lettelser i boliglånsforskriften, som tilpasningen av stresstesten på renter vi fikk i vår,  har vist seg å ha prisdrivende effekt på boligprisene.  Høyere priser er ikke noe myndighetene ønsker seg akkurat nå.  Derfor vil boliglånsforskriften nok bestå inntil videre.

Når renteøkningene og boliglånsforskriften bidrar til å korrigere boligprisene nedover, er hensikten med tiltakene langt på vei oppnådd.   Det er hardt for oss boligeiere å betale mye mer på boliglånet, men hvis dette er nødvendig for å få et balansert boligmarked, tror jeg mange vil forstå at det er nødvendig å fremdeles holde litt igjen.

Eiendom Norge melder at det ble omsatt 2,5% færre boliger i august i år enn samme måned i fjor.
Og lagt ut 5,4% flere boliger enn samme periode i fjor.

En nedgang i omsetningen kan være alvorlig, spesielt for eiendomsmeglerbransjen som har det best når prisene går oppover, volumet av omsetninger stiger og etterspørselen blant kjøperne er stor. Det er i dette lyset vi må se budskapet til Eiendom Norge.  De er naturlig nok opptatt av inntjeningen i sin bransje.

Trenden med et høyere tilbud av boliger til salgs og noe tregere omsetning kaller vi
kjøpers marked.

Er det egentlig så galt ?

For deg som skal selge en bolig og plutselig oppdager at det er vanskeligere er dette kanskje ikke en ønskesituasjon. I alle fall er det en ganske uvanlig situasjon. Men, vi har hatt perioder med kjøpers marked tidligere også, blant annet i fjor høst.  Før prisene gikk oppover igjen fra begynnelsen av 2023.  Nå regner vi med at korrigering av prisene nedover vil vare en stund lenger.

Nå er det Eiendomsmeglernes tur til å streve for føden, bruke litt lengre tid og mer innsats for å få solgt boligene. Det går ikke nødvendigvis på samlebånd akkurat nå.

Ingenting vokser inn i himmelen.  Bare tenk på hvordan prisene på både boliger og ikke minst hytter vokste under pandemien.  Hadde dette fortsatt ville det vært enda vanskeligere for folk å kjøpe en bolig i en større by eller en hytte på fjellet. Årsaken var at det kostet ingenting å låne penger.

Mine boligkunder er så langt happy over det som skjer.  Det er kjøpers marked, prisene går nedover og det er rolige budrunder. Og ikke minst flere boliger ute for salg.

Hele 5 av mine kunder er i mål med boligkjøpet sitt siden vi startet opp etter ferien i midten av august.

Og vet du hva, mine kunder liker den situasjonen.

Selv de av dem som har hatt noe å selge og som må streve litt med det samtidig!
De følger tommelfinger regelen om å selge og kjøpe i samme marked og med litt hjelp fra meg får de kjøpt ny bolig til akseptable priser, selv i et usikkert marked.

Jeg tror ærlig talt det kommer til å gå helt fint fremover. Vi trenger priskorreksjoner og kjøpers marked innimellom.  Det er viktig at du, og alle andre boligkjøpere, ikke blir redd for å skifte eller kjøpe ny bolig, slik at alt stopper opp.  Men heller benytter markedet som er nå til å få til et gunstig kjøp.

Kommentarer (0)

Er løp og kjøp ikke lenger aktuelt?

Av: Dato: Rådgivning

Stigende renter og økte priser øker angsten til både boligkjøpere og de som eier bolig fra før.  Da kan det hjelpe å sette opp en enkel beregning og få oversikt over bokostnadene.  

Løp og kjøp er ikke så selvsagt som for et knapt år siden.  Det koster mye mer å eie en bolig nå enn når rentene var på det laveste.  Mange lurer nå på om de har lyst til  å “bo seg i hjel” i flere år fremover.

Mitt første råd er at dere må dere være bånn ærlig mot dere selv.  Hva er jeg villig til å ofre for en god bolig ?

Og jeg må være like ærlig i rollen som boligkjøpsrådgiver.  Det er ikke god rådgivning å lede noen inn i en tilværelse med kostnader som ikke er til å bære i hverdagen.  Selv om bankene har hjulpet med å begrense tilgangen på lån ut ifra egenkapital og den enkeltes tåleevne, er det verdt å ta en ekstra øvelse for å sjekke ut hva som gjelder for den enkelte kunde.

Det jeg gjør først, og som jeg oppfordrer deg til å gjøre, er å fastsette en øverste grense for hva du tåler i månedlige bokostnader.

Deretter kan du sette opp et enkelt regnestykke som dette:

Kanskje synes du ikke det er så enkelt hvis du ikke er vant til å regne eller finne frem opplysninger i salgsoppgave og på nett.  Da kan kanskje eiendomsmegleren eller din bankrådgiver hjelpe deg.

Hvis ikke hjelper jeg deg gjerne med å finne ut av hva som er lurt å gjøre for deg.

Tilbake til regnestykket over som jeg satte opp for en kunde nylig.  Hvis du vet ar din tåleevne er kr 20.000 pr måned og du ser dette regnestykket, vil du ikke da føle deg veldig mye tryggere og roligere til sinns.  Det skjedde i alle fall med min kunde, og nå fortsetter vi boligjakten sammen.

Et lite tips i forbindelse med skattefradrag for renteutgifter.  Når du har tatt opp lån bør du gå inn på Skattetaten og endre skattekortet ditt ved å påføre rentekostnadene i det digitale skjemaet.  Da vil du få mer utbetalt pr måned (tilsvarende 22% fradrag for rentekostnadene) og slipper å slite deg gjennom mange tunge måneder og få masse penger når skatteoppgjøret kommer.  For oss som har hatt gjeld i mange år er dette trikset barnelærdom, men det viser seg at mange ikke er klar over dette.

NOK 18.000 eller 19.000 er sinnsykt mye penger for å eie en bolig til kr 3.550.000.  Kanskje er det like greit å leie en bolig til NOK – 15.000 – 17.000 pr måned ?

Selv om rentenivået er blitt adskillig høyere, vil jeg ikke si meg enig dette.

For det første er det usikkerheten ved å leie bolig:

  • Du får som regel en leiekontrakt med kun 3 års varighet
  • Du får en kontrakt som kan sies opp i perioden hvis eier vil ha boligen selv, overlate den  til et familiemedlem eller selge boligen
  • Du betaler for en annen person sitt lån og ikke til deg selv

Tar vi eksempelet over med boligen til NOK 3.550.000 så vil du med 25 års avdragstid opparbeide deg kr  64 216 pr år i egenkapital pr år.

Du får også et rentefradrag på       kr   32  436 pr år (andel renter betalt av staten)

Med andre ord   kr 96 652 pr år som du går glipp av hvis du leier.

Hva med risikoen hvis boligprisene synker?

Det er alltid en risiko ved boligkjøp, og vanskelig å spå om fremtiden.  Men de fleste eksperter tror at prisene vil begynne å stige igjen om et år eller to fra nå.

Her er analysen fra Statistisk Sentralbyrå, som regnes som nøktern:

2023     -2,8 nedgang
2024     -1,3  nedgang
2025       0,5 økning
2026       2,6 økning

De ulike analysebyråene og ekspertene spriker i sine prognoser for boligprisutviklingen.
Her ser du analysen fra Samfunnsøkonomisk analyse, en annen stor aktør.

Generelt har boligmarkedet en tendens til å overraske oppover, særlig i de større byene som Oslo. Prisoppgangen blir som regel høyere enn det som forespeiles, selv om vi ser kortvarige korreksjoner av og til, slik som høsten 2022.  Ved utgangen av mars 2023 er denne prisnedgangen allerede tatt igjen da prisene nå ligger på samme nivå som ved starten av 2022.

Minst 3 års perspektiv på boligkjøpet

For å minimalisere risiko for tap ved resalg, bør du ha et minst 3 årsperspektiv på boligkjøpet. Men skal du kjøpe deg oppover senere, vil prisene for din nye bolig også være lavere hvis prisene faller.  Da gjelder regelen:  Selg og kjøp i samme marked.

Inflasjon gjør lånet “billigere”

Her begir jeg meg ut på et område som jeg ikke er 100% ekspert på.  Men lærde økonomer forklarer at “høy inflasjon normalt sett vil spise opp verdien av lånet”  Enkelt forklart henger dette sammen med  at inflasjon fører til høyere lønnsvekst. Din lønn vil enten nesten følge prisøkningene i samfunnet eller bli litt høyere (økt kjøpekraft).  Belastningen på lånet vil derfor bli mindre og mindre etter hvert.  Avdragsbetaling hjelper  selvsagt også til med å gjøre de månedlige utgiftene mindre tyngende etter hvert.

Så kanskje er det verdt å streve seg gjennom en tøff periode for å sikre seg for fremtiden ?

Tiltak for å lette på den økonomiske belastningen

Blir belastningen for tøff i en periode, eller det skjer endringer i livssituasjonen, er det fullt mulig å be banken om avdragsfrihet for en periode.

En annen mulighet, for å sikre forutsigbarhet, er å inngå avtale om fastrente.  Da binder du renten i et visst antall år og vet hva du har å forholde deg til.  Dette er veldig vanlig i mange andre land, men i Norge har de fleste av oss sverget til flytende rente, fordi det er mest lønnsomt.  Men for noen kan forutsigbarhet være viktigst. Akkurat nå er fastrenten omtrent på samme nivå som den flytende renten.  Før du inngår en slik avtale må du sette deg inn i betingelsene. Enkelt sagt kan det medføre kostnader å avslutte et fastrentelån i avtaleperioden, men du kan normalt sette bytte bolig og overføre lånet til ny bolig.

 

Kommentarer (0)

Megler hjelper meg i boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

2. desember
Megler skal ivareta både selgers og kjøpers interesser.
Jeg kan derfor stole på at megler vil hjelpe meg med boligkjøpet

Ja og Nei, men mest NEI

Megler er betalt av selger for å oppnå høyest mulig pris.   Det vil han eller hun aldri klare uten å behandle kjøperne bra og gi mest mulig informasjon om boligen han selger.  Dessuten regulerer ulike lover og regler hva det skal opplyses om og hvordan de ulike prosessene skal gjennomføres.  Så du vil garantert oppleve god service og interesse fra megler når du er boligkjøper.

Rammene som er beskrevet ovenfor skal sikre en trygg bolighandel og sikre dine interesser som forbruker.

Og hvem er forbruker i et boligsalg ?  Jo, du som er kjøper.

Du står alene mot en profesjonell part, Eiendomsmegleren, som har fått et oppdrag av selger.

Det betyr at selv om det er lovpålagt at megler skal dra omsorg for begge parters interesser, er det ikke en balansert handel vi snakker om.

Ha dette i bakhodet og søk uavhengig hjelp hvis du trenger det, så vil det gå deg godt!

 

Kommentarer (0)

Planer om å kjøpe bolig til høsten? Slik kan du forberede deg.

Av: Dato: Rådgivning

Tida går så innmari fort.  Og nå er jeg redd for at sommeren skal være over før den har begynt.  Særlig etter at samfunnet har åpnet seg opp og vi kan treffe flere folk og delta på ting.  Herlig!

Som du helt sikkert har fått med deg har boligmarkedet fungert tross Korona.  Ja, det har faktisk vært rekordomsetning siste året og prisene har steget jevnt og trutt.

Heldigvis ser det ut til at prisveksten har bremset opp, i alle fall i Oslo.   Ting kan ikke vokse inn i himmelen er det noe som heter, derfor er det behov for korreksjoner i ny og ne.

Les også:  Er det egentlig mulig å komme inn på dagens boligmarked?

Som boligkjøpsrådgiver har jeg hatt et veldig inspirerende halvår og hjulpet kunder i ulik alder, livssituasjon og utfordringerVeldig gøy å erfare økt etterspørsel etter hjelp med boligkjøpet.

Kanskje kjenner du deg igjen i noen av disse eksemplene:

  • Seniorer som trenger heis og bedre tilgjengelighet.  Et par av kundene var over 80 år.  Veldig godt gjort å bytte bolig i høy alder.  Men akk, så nødvendig både for helsa og trivsel.  For å holde koken og klare seg selv, er det helt avgjørende å kunne komme seg ut av leiligheten hver dag.  Det kan de nå, og er strålende fornøyd.
  • Tre unge og travle fotballspillere som har kjøpt sin første leilighet.  Gøy å se dem på banen når favorittlaget mitt spiller og tenke på at de bor godt og har gjort en fornuftig investering.  Kanskje derfor de spiller så bra!  Jeg liker i fall å tenke den tanken…..
  • Førstegangskjøpere med startlån og stramt budsjett.  Klarte etter noen forsøk å komme i mål med leilighet med sentral beliggenhet. Veldig gøy !
  • Hus i Bærum for familie fra New Zealand.  Som var veldig glad for at jeg kunne vise dem nye områder som matchet budsjettet.  Og selvsagt hjelpe med alt det de ikke fikk med seg når de ikke kan det norske språket og hvordan bolighandelen foregår her i landet.
  • Rekkehus på Nesodden.  Her merket vi at pandemien førte til at etterspørselen var stor på grunn av  høyt prispress i Oslo og at folk ville ut på  “landet”.  Unnskyld Nesodden:)
    Men vi klarte det etter fire forsøk.  Nå trenger ikke sønnene bytte skole eller nærmiljø.  Det gledes!
  • Antall sekundærboliger har blitt færre det siste året.  Men det er fremdeles noen som tenker langsiktig og vil kjøpe bolig for utleie.  Et par av dem har vært innom min rådgivningstjeneste. Sammen har vi kommet i mål med gode og fornuftige kjøp.

Pandemien har satt en stopper for et par utenlandske kunder som ønsker å kjøpe fjellhytte og hus i Norge.  De vil gjerne komme på visning og så langt har det ikke vært mulig.  Men dette ser heldigvis ut til å åpne seg nå.

Les mine kundehistorier her.

Boligkjøp krever tålmodighet, fokus og standhaftighet.

Et boligkjøp kan gå raskt, men er som regel en skikkelig tålmodighetsprøve.  Mange bruker veldig lang tid, opp til 3 år.  Først og fremst fordi livet tar fokus vekk fra prosessen.

Med en rådgiver ved din side vil du få hjelp til å holde prosessen gående slik at du kommer i mål innen rimelig tid.

Jeg må innrømme at jeg noen ganger kan bli utålmodig fordi en kunde ikke klarer å ta den, etter min faglige og personlige mening, riktige avgjørelsen.  Men utålmodighet fører som regel ikke frem til målet.

Respekt for at det å kjøpe bolig er ett av livets viktigste valg er en bedre og mer konstruktiv egenskap.  Som jeg stadig jobber med å utvikle.  Sammen med en annen viktig egenskap, stahet og besluttsomhet.   Jeg gir meg ikke på harde møkka!

Jeg tar aldri helt fri, så skulle drømmeboligen dukke opp i sommer og du trenger gode råd i en fei, er det bare å ta kontakt.

Kanskje har du også lyst til å forberede deg til bolighøsten.  Ta en titt på tipsheftene mine som du kan laste ned gratis, eller scroll deg gjennom bloggen min.  Du finner garantert noe som er til inspirasjon og nytte.

Og jeg tar gjerne et møte med deg over sommeren for å få en knallstart på boligjakten.

HA EN STRÅLENDE SOMMER!

Vennlig hilsen

Boligdama

95037330

trude@boligdama.no

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)