Når «krisen» handler om profitt – ikke boligkjøpere

Av: Dato: Boligmarkedet

Når eiendomsaktørene roper krise fordi et skattehull tettes, er det ikke boligkjøperne de kjemper for – men egen bunnlinje. Regjeringens forslag om å fjerne skattefritaket ved fusjonering av bolig-AS til borettslag handler ikke om å stoppe bygging, men om å rydde opp i en praksis som undergraver tilliten til borettslagsmodellen.

De siste årene har flere utleiegårder i Oslo blitt omdannet fra aksjeselskaper til borettslag. For investorene har det vært en gullgruve – for boligkjøperne et minefelt. Gjennom en fullt lovlig, men kreativ manøver har eierne kunnet selge hele bygårder skattefritt: et utleie-AS fusjoneres inn i et nytt borettslag, som så selger andelene videre uten gevinstbeskatning.

Eiendomsbransjen har protestert kraftig mot at dette fjernes, og fokuserer på hvordan endringen rammer investorer og utbyggere – men sier lite om konsekvensene for boligkjøpere og fremtidige andelseiere. Mange av de omdannede borettslagene styres i praksis av profesjonelle aktører i årevis, inntil alle andelene er solgt. Det betyr at beboerne ofte står igjen uten reell innflytelse, bundet til dårlige avtaler og med et betydelig oppdemmet vedlikeholdsbehov.

Les historien om hun som kjøpte og ble eneste andelseier og flere innspill i denne debatten her

Siden 2023 er minst 156 leiegårder med om lag 5 800 boliger i Oslo klargjort for salg gjennom slike omdanninger. Heimstaden alene har gjort klart 2 000 leiligheter, men har solgt kun 354 av dem så langt. Den såkalte «bølgen» av leieboliger til salgs handler derfor åpenbart ikke kun om formuesskatt, slik bransjen hevder, men om å sikre de siste skattefrie gevinstene før hullet tettes.
Men vi ser, at når den ekstra profitten forsvinner, følger den velkjente klagesangen om dårlige «rammevilkår» og «krise».

Enkelte aktører hevder at boligbyggingen vil stoppe opp som en følge av innstrammingen. Fordi det ikke lenger blir mulig å utløse skattefri gevinst ved å innfusjonere tomteselskaper i borettslag. Det er neppe riktig å si at skattefritaket i seg selv har vært ment som det avgjørende insentivet for boligbygging, eller at boligbyggingen i Norge er avhengig av det. Ifølge NBBL kan riktignok om lag 3.500 boliger enten bli utsatt eller ikke realisert som følge av endringene – av totalt 20.000–25.000 som bygges årlig. Det er derfor mulig å hevde at bruk av denne modellen i nybyggprosjekter kan bidra til noe lavere boligpriser, til fordel for kjøperne. Samtidig vil det være å overdrive å påstå at ordningen er et grunnleggende premiss for at det bygges boliger i Norge.

Ja, det er synd at leieboliger forsvinner. Norge trenger en sterk og trygg leiesektor. Det er en reell utfordring.  Men boligene som selges, forsvinner ikke i løse luften. De blir til selveide boliger – ofte for unge mennesker som endelig får kjøpt seg inn på markedet, i tråd med den norske eiermodellen. Det er faktisk noe å glede seg over. Og at dette samtidig har bidratt til å dempe prispresset i hovedstaden, er heller ikke noe å sørge over – i alle fall ikke for førstegangskjøperne.

Borettslagsmodellen ble laget for å skape juridisk trygghet, bofellesskap og stabile bomiljøer, ikke for skattefrie gevinster. Å tette dette hullet handler ikke om å stoppe boligbygging, men om å bevare tilliten til en modell bygget på fellesskap, ikke spekulasjon.

Jeg har boligkjøperne i mitt hjerte. Derfor heier jeg på en politikk som setter deres interesser, og verdiene i borettslagsmodellen, foran investorers jakt på skattefri profitt.

Det er ikke å skape en boligkrise.
Det er opprydding.

Kommentarer (0)

Moderat prisvekst i Oslo overrasker – og det er slett ikke negativt

Av: Dato: Boligmarkedet

Boligprisene i Oslo har steget med bare 3,9 prosent så langt i år (pr utgangen av september).
Jeg skriver bare fordi det som oftest er Oslo-markedet som leder an i prisoppgangen – og fordi mange eksperter ved årets begynnelse spådde en langt høyere vekst.

At spådommene ikke slo til, har flere forklaringer.

Hvorfor ekspertene bommet

En hovedårsak er at det er lagt ut flere leiligheter for salg i Oslo. Mange som tidligere har leid ut, finner det ikke lenger lønnsomt å drive med utleie, og vil selge seg ut.

Endringen i formuesbeskatning, der man må oppgi 100 prosent av markedsverdien for sekundærboliger, trekkes ofte frem som forklaring. Men for mange har ikke dette reelt utslag, ettersom boligene er lånefinansiert. Den største belastningen er nok heller rentenivået. Med dagens rente er det rett og slett vanskelig å få lønnsomhet i utleie – særlig når prisveksten samtidig er moderat. I tillegg ønsker profesjonelle selskaper som eier utleiegårder og benytte en skattefordel som er varslet vil forsvinne og har lagt ut mange boliger for salg.

Tidligere kunne man regne med svak lønnsomhet i selve utleien, men bli reddet av solid verdistigning – ofte 8–10 prosent i året. Nå, når prisene står mer stille, mister utleieboligen sin glans som investeringsobjekt.

Skatten på sekundærbolig – et politisk virkemiddel

Skattleggingen av sekundærboliger har blant annet som mål å hindre at investorer presser ut førstegangskjøpere. For noen år siden ble én av fire småleiligheter i Oslo kjøpt som utleieobjekt. Det førte til hetere budrunder og høyere priser, og mange vanlige kjøpere sto igjen på sidelinjen.

Nå har balansen endret seg – og det er egentlig positivt. Men samtidig får vi en annen utfordring: færre utleieboliger. Det betyr høyere leiepriser, særlig fordi korttidsutleie til turister også tar unna deler av markedet.

Når markedskreftene drar i ulike retninger

Dette viser hvor sammensatt boligmarkedet er. Det som er negativt for noen, kan være positivt for andre.  Derfor finnes det heller ikke enkle svar.

Når utleieboliger legges ut for salg, øker tilbudet – og flere førstegangskjøpere får sjansen til å skaffe seg sin egen bolig. Og nettopp det ser vi nå: en rekordhøy økning i antall førstegangskjøpere.

Foreldrebanken og ulikheten

Den norske boligmodellen bygger på at folk skal eie sin egen bolig. Men for unge i Oslo er det vanskelig å komme inn på markedet uten hjelp.  Over 60 prosent får støtte fra foreldrene – den såkalte  foreldrebanken. Flott for de som har muligheten, men urettferdig for de som må klare seg selv. For dem blir leiemarkedet eneste løsning – og der er som nevnt prisene på vei opp.

Nybygg, nyansene og det store bildet

Mange hadde trodd at svakt salg av nye boliger ville presse opp prisene på brukte boliger. Men så langt har vi ikke sett den effekten. Kanskje har det ikke slått helt ut ennå, eller kanskje betyr det rett og slett litt mindre enn eiendomsbransjen liker å hevde – så lenge det finnes et greit utvalg av bruktboliger på markedet.

En mer balansert utvikling – og et glimt av håp

Selv om økte leiepriser pg færre uteieboliger er en samfunnsutfordring, er det grunn til å glede seg over at prisveksten i Oslo er moderat. Det gir flere mulighet til å kjøpe egen bolig – og det er i tråd med den norske modellen og drømmen om å eie sin egen bolig.

Personlig gleder jeg meg over hver eneste førstegangskjøper som lykkes i å skape seg en trygg og stabil bosituasjon i byen vår.

Og generelt er moderate priser og et mer balansert marked faktisk gode nyheter for de fleste av oss.

Kommentarer (0)

Hva betyr en nylig Høyesterettsdom for deg som boligkjøper?

Av: Dato: Rådgivning

Høyesterett har i en nylig avsagt dom slått fast at selger og megler må være mer konkrete når de peker på risiko. Generelle advarsler holder ikke. 

Hva saken gjaldt

I tilstandsrapporten var det opplyst at eiendommen tidligere hadde hatt problemer med mus. Selger mente derfor at kjøper hadde plikt til å undersøke hvordan tilstanden var på kjøpstidspunktet.

Høyesteretts konklusjon

  • Generelle risikoopplysninger er ikke nok. Kjøper kan ikke nektes å gjøre mangelskrav gjeldende bare fordi selger har gitt vage advarsler.

  • Oppfordringer til undersøkelser må være konkrete og presise. Det må klart fremgå hva kjøper skal undersøke, og hvorfor.

  • Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Det er selger som har ansvaret for å legge alle vesentlige forhold på bordet.

Betydningen av endringene i Avhendingsloven fra 2022.

Høyesterett understreket at lovendringene i 2022 har styrket kjøperens stilling:

  • Risikoen for skjulte mangler ligger nå i større grad hos selger.

  • Dette innebærer at generelle forbehold og standardformuleringer i rapporter eller kontrakter ikke uten videre kan skyve risikoen over på kjøper.

Kort oppsummert:

  • Selger må gi tydelige og konkrete opplysninger.

  • Generelle advarsler holder ikke.

  • Kjøpers stilling er styrket etter 2022 – risikoen for skjulte mangler ligger hos selger.

Dette betyr likevel ikke at det er enkelt å konkludere i alle saker. Ingen boliger – eller konflikter – er helt like. Dommen er en viktig rettesnor, men ikke en fasit.

For deg som kjøper gir dette en styrket stilling. Selger og megler må være tydeligere, og de kan ikke «fraskrive seg ansvar» gjennom vage formuleringer.

Samtidig er det lurt å være våken:

  • Får du en pekepinn på noe som kan være en risiko?
  • Står det i rapporten at «dette bør undersøkes» uten mer forklaring?

Da bør du alltid stille spørsmål. Be gjerne megleren være mer konkret om hva som faktisk menes.

Som ordtaket sier: Bedre føre var enn etter snar!

 

Kommentarer (0)

Når banken prøver å selge deg forsikring sammen med boliglånet.

Av: Dato: Rådgivning

Det er ikke lov for en bank å stille som vilkår at du må kjøpe bestemte forsikringer for å få boliglån.
Dette følger tydelig av forsikringsavtaleloven § 1b-4.

Det eneste banken kan kreve er at boligen du kjøper er forsikret – fordi den er sikkerheten for lånet.
Men *hvilket* forsikringsselskap du velger, er alltid opp til deg.

En tvilsom praksis

Likevel opplever mange boligkjøpere at de nærmest blir presset til å si ja til en uføreforsikring i det samme øyeblikket som lånesøknaden behandles.
Dette gjelder særlig førstegangskjøpere og innvandrere som ikke er godt kjent med regelverket.

Bildet er ofte det samme:

* Lånekonsulenten presenterer på et tidlig tidspunkt forsikringen som en “naturlig del” av søknaden.
* Kunden får inntrykk av at denne må godkjennes for at lånet skal innvilges.
* Plutselig dukker det opp en melding: «Takk for at du kjøpte forsikringen»*
– og en ny utgiftspost på 3–4.000 kroner i måneden.

Dette grenser til ulovlig koblingssalg.

Hva sier tilsynsmyndighetene?

Finanstilsynet kjenner til at bankene driver med dette, men påpeker at praksisen skjer i grenseland som er vanskelig å slå ned på. De oppfordrer likevel alle som opplever utilbørlig press på dette  å om  sende inn en melding.

Du finner varslingsportalen her:

Varsling til Finanstilsynet

Viktig å vite

* Uføreforsikring og andre tilleggsforsikringer er alltid valgfrie.
* Du kan si dem opp når som helst.
* Om en bank faktisk avslår lån fordi du sier nei til en slik forsikring, er det et grovt lovbrudd.
* Frarådingsplikten ble opphevet i 2023 – bankene kan altså ikke bruke den som argument for å selge
deg ekstra forsikringer.

Min oppfordring til bankene

Uføreforsikringer kan være nyttige for mange – men de bør aldri pakkes inn som en skjult betingelse for boliglån.  Vil dere selge slike produkter, så gjør det på en ryddig måte etter at lånet er i boks!

 

Kommentarer (0)