Derfor er jeg luta lei av late eiendomsmeglere

Av: Dato: Rådgivning

Foto:  www.fribergfoto.no

En sterk påstand, kanskje, særlig sett i lys av hvor mye eiendomsmeglere sier at de jobber, både på hverdager og i helger. Men la meg forklare.

Hvis du leser gjennom en salgsoppgave for en bolig, vil du finne en masse papirer og vedlegg. De er som regel gjemt bak de blomstrende beskrivelsene av eiendommens gode, og for rettferdighetens skyld, også noen litt dårligere sider.

I henhold til Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av brukte boliger, har selger en opplysningsplikt. Eiendomsmegleren er i henhold til Eiendomsmeglerloven og oppdragsavtalen med selger, forpliktet til å hjelpe selger med å oppfylle denne plikten. Kjøper, på sin side, har en undersøkelsesplikt og må sette seg inn i alt som er opplyst om eiendommen. Det forutsettes at hen har kunnskap om all informasjonen som er gitt før det gis et bud.

Så langt er alt vel?

Men hva med alt det som står at kjøper har ansvar for å sette seg inn i? Enten ved å kontakte kommunen, boligselskapet eller andre offentlige myndigheter. Eller forhold som er kjøpers ansvar å overta risikoen for? Hvor forståelig og klart er dette lagt frem for kjøper, som for det meste er en alminnelig forbruker?

Det kan være reguleringsplaner, byggeplaner på boligeiendommene, vedlikeholdsplaner i boligselskapet som påvirker fremtidige kostnader eller muligheter for å få godkjent rom som ikke er godkjent for varig opphold. Her er det svært ymse kvalitet på informasjonen. Og spør du megler, har de ofte ikke gjort seg bryet med å sette seg inn i sakene. Det kan virke som om de tenker at når saken er nevnt eller papirer fra offentlig myndighet eller boligselskap er lagt ved, så er jobben gjort.

Det er det ikke. Når forståelige forklaringer på hvordan informasjonen innvirker på den aktuelle eiendommen er utelatt, blir mange kjøpere svært usikre. Så usikre at de nøler med å legge inn et bud. Og usikkerheten blir ikke mindre når de spør megler og han ikke vet svaret. Selvsagt er ikke alt mulig å svare hundre prosent sikkert på, men å signalisere at ting er litt usikkert kan faktisk også være et svar!

Når jeg som boligkjøpsrådgiver går igjennom salgsmaterialet på boliger som mine kunder tenker på å kjøpe, vil jeg ha svar på ALT. Jeg vil gi dem et klart bilde av hvilke risikoer som kan ligge der og om det er noen usikkerhetsfaktorer man kanskje må leve med. Det blir en del gravearbeid, og når jeg ikke får svar fra megler, må jeg kontakte for eksempel kommunen, takstmann, forretningsfører eller styreleder i boligselskapet. Egentlig burde det vært unødvendig, for megler burde ha svar på ALT og ha full oversikt.

Hvorfor er det ikke slik? Er det latskap?
Har boligsalg blitt en samlebåndsaktivitet for meglere, hvor de legger inn dokumentasjon i et salgssystem og regner med at jobben er gjort? Eller ønsker de ikke å svare ut en del ting i redsel for å bli stilt til ansvar senere?

Jeg tror nok at mye må settes på konto for dårlige forberedelser, automatisering av salgsprosessen, kravene til mange og raske omsetninger, og manglende forståelse for kjøpers behov. Og til sist kanskje litt latskap – boligene blir jo solgt uansett!

Jeg aner ikke den fulle sannhet bak dette fenomenet. Men jeg vet i alle fall at jo klarere svar kjøpere får på sine spørsmål om det meste om og rundt boligen, jo større mot har de til å gi bud på boligen.

Og en ting er sikkert:  De meglerne som gjør seg flid med opplysningsplikten og kan svare på eller undersøker alle spørsmål som kommer, er de som oppnår størst troverdighet i markedet.

Så kjære eiendomsmeglere, gjør salgsforberedelsene og jobben deres skikkelig.
Kjøperne vil takke dere for det.

 

4o

Kommentarer (0)

Fellesvisninger. Et hinder for boligkjøperne?

Av: Dato: Rådgivning

Under korona-pandemien i mai 2020, skrev jeg om at privatvisningene var en velsignelse. Kjøperne kunne utforske boligene i ro og mak sammen med megler. Dette føltes som fremtidens løsning.

Nå, derimot, er markedet aktivt igjen, og vi ser igjen overfylte visninger, spesielt i populære områder i Oslo. Selv om påmelding til visninger fortsatt er en praksis, organiseres de ofte ikke godt nok, og meglere lar ofte alle interessenter komme samtidig.

Les også:  Private boligvisninger er fremtidens løsning. 

Hvorfor velger meglere fellesvisninger?

For meglere er det mange fordeler ved å ha mange mennesker på visning samtidig:

  • Skaper inntrykk av høy etterspørsel, noe som kan drive budrunden opp.
  • Gir mulighet til å treffe fremtidige boligselgere.

Ulempene for boligkjøperne

For kjøpere kan fellesvisninger være frustrerende:

  • Vanskelig å få sett hele boligen ordentlig.
  • Mindre tid eller liten mulighet til å snakke med megler.
  • Kan skape usikkerhet og stress og at de gir opp hele boligen med tanke på budkampen.

Tid for endring ?

Kjøpere som investerer millioner fortjener respekt og oppmerksomhet. Vi bør enten få bedre organisering av fellesvisninger eller kutte dem helt ut for å gi kjøpere muligheten til å utforske boligen i fred og ro.

Det er nok dessverre slik at mange på visningen skaper et inntrykk hos potensielle kjøpere om at her gjelder det å stå på og by det remmer og tøy kan holde.  Derfor har jeg liten tro på at dagens system med fellesvisninger med mange folk på samme tid, vil opphøre.

Meglernes jobb er å oppnå best mulig pris for selger.  Og så lenge de har tro på at disse tilstandene med fellesvisninger hvor stort og smått, for eksempel nysgjerrige naboer vandrer inn på visningen, fører til flere og høyere bud,vil det garantert fortsette.

Anbefaling til mine kjære boligkjøpere

  • Krev privatvisninger hvis du er seriøst interessert i en bolig. De fleste meglere vil imøtekomme dette.
  • Unngå kaoset ved å komme litt sent til visningen.

Ønsker du hjelp til å finne de riktige visningene uten å slite deg ut?

Ta kontakt med meg for en uforpliktende samtale eller digitalt møte. 

Eller fyll ut ønskelisten nederst på nettsiden min for å få tilbakemelding på hva du har råd til og hvilke boliger du bør satse på.

 

 

 

Kommentarer (0)

Her har du alt du trenger for å starte boligjakten

Av: Dato: Rådgivning

Her får du en forenklet guide til hvordan du kan gå frem når du skal forberede kjøp og salg av bolig. Med riktig forberedelse og hjelp, kan prosessen bli både smidig og effektiv.

Å kjøpe og selge bolig kan virke overveldende, spesielt hvis det er lenge siden du sist var på boligmarkedet, eller hvis det er første gang. Hvordan kommer jeg egentlig i gang?

1. Bestem deg for rekkefølgen: Kjøpe først eller selge først?

Hvis du har en bolig du skal selge, som skal være med å finansiere det nye boligkjøpet, må du bestemme om du skal kjøpe ny bolig før du selger din nåværende, eller omvendt.

Kjøpe først:

  • Fordeler: Du har tid til å finne drømmeboligen uten hastverk. Du slipper å leie midlertidig bolig hvis du ikke finner noe raskt nok etter salg.
  • Økonomiske aspekter: Ofte kreves det mellomfinansiering fra banken. Dette betyr at banken tar pant i din nåværende bolig og forskutterer kjøpesummen på den nye boligen. Renten på mellomfinansiering er høyere enn vanlig boliglånsrente, kanskje opp til 2% høyere. Eksempelvis kan en mellomfinansiering på 5 millioner kroner koste deg 20.000 kroner i renter for en måned (ved 5% rente).

2. Få oversikt over verdien på din nåværende bolig

Ta kontakt med en salgsmegler for en verdivurdering. Alternativt kan du spørre meg.  Jeg har nemlig også tilgang til systemer og profesjonelle boligsalgs databaser og kan enkelt estimere verdien på din bolig.

3. Søk lån i banken

Sørg for å få finansieringen i orden før du begynner boligjakten. Dette inkluderer å søke om både boliglån og eventuelt mellomfinansiering.

Krav til egenkapital: 15% av kjøpesummen, med noen sjeldne unntak.

Betjeningsevne: Du må vise at du kan betale renter og avdrag på lånet. Banken må følge Boliglånsforskriften som sier at du ikke kan låne  mer enn 5 ganger inntekten din.  Nå for tiden – mai 2024 får de fleste ikke så mye i lån fordi renten er såpass høy og med ekstra stresstest på toppen av denne, ender de fleste med mindre total finansiering til boligkjøpet.

Bruk boliglånskalkulatorer for å få en pekepinn på hvor mye du kan låne, for eksempel denne fra Nordea.

Hvorfor er dette med finanseringen så viktig?

Uten bekreftet finansiering fra banken kan du ikke gi bud på en bolig. Det er derfor smart å få dette på plass før du aktivt starter boligjakten.

4. Forbered salget av nåværende bolig

Mens du leter etter ny bolig, kan du forberede salget av den nåværende. Avtal med en salgsmegler og begynn klargjøringen av boligen, både fysisk og selve papirarbeidet. På denne måten kan boligen raskt legges ut for salg når du har kjøpt ny bolig.

Søker du hjelp til boligkjøpet?

Her er nordmenn vant til å klare seg selv, men å ha en ha en boligkjøpsrådgiver kan være lurt. Og spare deg for både bekymringer og penger.

Gjør som 1.000 andre kunder har gjort:
La meg hjelpe deg med boligkjøpet, fra de første stegene beskrevet ovenfor, til personlig rådgivning gjennom hele boligkjøpsprossen.

Jeg håper denne oversikten var nyttig  for deg.

Jeg ser frem til å hjelpe deg med ditt boligkjøp!

Kommentarer (0)

Derfor taper du aldri en budrunde

Av: Dato: Rådgivning

Det er igjen tøffe tider for boligkjøperne der ute. Spesielt for de som jakter på de ettertraktede boliger i de mest pressede områdene. Budrunder blir en kamparena hvor noen, eller kanskje ganske mange, ender opp med å tape.

Det er en situasjon mange av oss kan kjenne oss igjen i. Du har gjort alt riktig, vært grundig forberedt og er klar for budkrig. Du har vært aktiv hele formiddagen, og justert budene og tankene dine flere ganger etter behov.

Det var akkurat slik jeg og en kunde opplevde det i går. Vi prøvde alle mulige strategier og triks, selv om vi vet at det ikke finnes noen magisk formel for å nå opp. Til slutt ble det likevel noen andre som fikk tilslaget. Selv når alle reserver var brukt opp hadde vi ikke mer å gi.  Å akseptere nederlaget når drømmeboligen glapp ble en hard nøtt å svelge for min kunde.

Det er viktig å tillate seg selv å sørge over tapet av en slik mulighet. Men det er også viktig å huske at det ikke handler om å ikke være flink nok eller ikke ha gjort nok innsats. Penger snakker sitt eget språk

Når budsjettet ikke strekker til, er det dessverre ikke mye å gjøre med det. Det er ikke et nederlag, men realitetene som slår inn.  Kanskje var det heller ikke ment at denne boligen skulle bli din.  Min erfaring er at de av kundene mine som sørger mest over en bolig som glapp, ofte finner en vel så bra eller kanskje til og med bedre litt senere.

Så har jeg stor respekt for de som velger å trekke seg fra budrunden selv om de har mer penger å bruke. Det er en modig avgjørelse å stoppe når budene når nivåer som ikke er i tråd med den faktiske markedsprisen og magefølelsen. Dette gjelder spesielt når to personer driver budkrigen opp i med hundretusener av kroner. Fordi begge insisterer på å vinne til slutt.

Så til deg, kjære boligkjøper:

Husk at å ikke nå opp i en budrunde ikke betyr at du har tapt kampen. Det betyr bare at denne muligheten ikke var den rette.

Det kommer alltid flere muligheter. Hold motet oppe, og vær tålmodig. Din drømmebolig er der ute et sted, og når tiden er riktig, vil du finne den.

Kommentarer (0)