Er det skummelt å kjøpe bolig eller hytte med festet tomt?

Av: trudet Dato: 26. July 2023 Rådgivning

Mange av mine kunder lurer på om det er forbundet med stor risiko å kjøpe en bolig eller hytte med festet tomt. Det er et lurt spørsmål, for selv om det i hovedsak er trygt, er det lurt å sjekke en del ting rundt tomteforholdene før du gir bud på en eiendom.

Tomtefesteloven regulerer rettigheter og plikter rundt festetomter. Når du kjøper en eiendom med festet tomt vil du i praksis leie tomten. Du kjøper rettigheten til å bruke tomta, mot en betalt avgift.

Da jeg tok Eiendomsmeglereksamen i relativ voksen alder, allikevel for 20 år siden, kom jeg opp i Tomtefesteloven i muntlig eksamen. Jeg manøvrerte meg frem etter beste evne. Da jeg var ferdig uttrykte sensor sa at det var den mest originale forklaringen han hadde hørt om denne loven noen gang, Men heldigvis ga han meg ståkarakter.

Så kanskje er jeg ikke den riktige til å gi deg tips om tolking av Tomtelovens bestemmelser.

Men la gå, la oss prøve likevel:)

Hvis du ser i annonsen at tomten er festet må du:

Be om å få se festekontrakten. Den er ikke alltid vedlagt i salgsoppgaven
Merke deg prisen for dagens festeavgift og når den sist ble regulert
Merke deg utløpsdatoen for festekontrakten
Se etter om det er spesielle bestemmelser i festekontrakten som gjelder akkurat denne eiendommen

Sørg for å få alle opplysninger fra megler, og er det noe du ikke forstår i avtalen, søk råd.

Når festekontrakten går ut kan ikke grunneier tvinge deg vekk fra tomta. Du har rett til å forlenge avtalen. Eller kjøpe tomta, såkalt innløsningsrett. Jeg går ikke inn på reglene rundt innløsning her, utover å si at loven gir bestemmelser om hvordan innløsnings- eller kjøpesummen skal fastsettes.

Når festeavtalen fornyes har grunneier rett til å sette opp festeavgiften en god del mer enn med indeksreguleringen. Indeksreguleringen kan ifølge loven gjøres hvert tiende år så lenge avtalen løper.

Ved forlengelse av avtalen kan festeavgiften reguleres opp til maks 2 prosent av tomteverdien, men ikke mer enn 9.000 kroner per dekar(mål) konsumprisregulert ved hvert årsskifte fra 1. januar 2002. Det vil for 2023 si ca. 14.550 kroner.

Bestemmelsen om ikke mer enn osv. gir en trygghet for at det ikke er mulig å sette opp festeavgiften så mye at du må gå fra gård og grunn ved forlengelse av avtalen, men har du lav festeavgift i dag vil du få en betydelig økning.

Når du fester en tomt, har du rett til å bruke den som den var din egen, men tomten må brukes til det den var ment for, i tråd med festeformålet.

Konklusjonen må vel bli at det er trygt å kjøpe en bolig eller hytte med festet tomt, forutsatt at du gjør de nødvendige undersøkelser. Har tomten en lav festeavgift og det er mange år til festeavtalen utløper, ville jeg ikke på død og liv jobbe for å få kjøpt tomten.

Selv har jeg en hytte med meget lav festeavgift hvor avtalen løper ut ca 2050. Da tenker jeg at den yngre generasjon, hvis de overtar hytta, har midler til å betale en høyere, men dog ikke uoverkommelig festeavgift eller kjøpe tomten.

Vil du vite flere detaljer kan du lese denne artikkelen fra en ekte advokat i Huseierne.

Jada – jeg innrømmer å ha hentet noen poeng fra denne:)

Kommentarer (0)

Husker du å sjekke boligselskapet når du kjøper bolig ?

Av: trudet Dato: 10. July 2023 Rådgivning

Kjøper du en leilighet eller rekkehus som er en del av et borettslag eller et eierseksjons sameie, kjøper du deg inn i et forpliktende fellesskap. Hvor du må være med på å dekke alle kostnader og blir en del av et felles bomiljø.

Det er ikke nok å sjekke felleskostnadene og tenke at de er akseptable for deg her og nå. Hva hvis boligselskapet står overfor store felles vedlikeholds og renoveringsprosjekter de kommende år? Det må du være med på å betale, enten gjennom økt andel fellesgjeld eller et kontantinnskudd som kan bli flere hundre tusen kroner. Megler er forpliktet til å oppgi nærstående oppgraderinger og vedtatte tiltak som vil kunne føre til kostnadsøkninger i nær fremtid. Men de varsler for eksempel ikke om at rørene må skiftes ut om få år eller at alle vinduene snart må skiftes ut. Dette kan du delvis lese ut av Tilstandsrapporten fra takstmann eller beskrivelsene av hvilke tiltak som allerede er gjennomført i boligselskapet.

Les alltid årsberetningen fra styret.

Denne ligger noen ganger inne i salgsoppgaven. Eller det er oppgitt at du kan få papirene fra megler.
Be om å få dem tilsendt og se om det er skrevet noe om forestående vedlikeholdsplaner.

I årsberetningen kan du også kanskje finne ut noe om miljøproblemer som følge av mange klagesaker. Eller om det er mye utleie, noe som ofte medfører en del ulemper for deg som vil bo i et rolig og stabilt bomiljø.

Finner du ikke ut det du lurer på spør megler, og om nødvendig forretningsfører og styreleder i boligselskapet.

En annen viktig ting er å ta en titt på regnskapet.

Du behøver ikke være økonomiekspert for å se om det er nok innestående midler til å sikre driften og om det er avsatt noe til fremtidig vedlikehold.

Er du i tvil om hvorvidt ting som er påpekt må utbedres i tilstandsrapporten, nå eller i nær fremtid (TG2 eller 3) i er ditt eller boligselskapets ansvar, ta en titt på vedtektenes bestemmelser om vedlikeholdsplikt.

Jeg er heldigvis veldig komfortabel med å lese papirene fra forretningsfører og styrene i boligselskapene, og tolke hva som egentlig sies. Er det noe jeg er i tvil om, tar jeg, på vegne av min kunde, videre kontakt med de ansvarlige for boligselskapet for å finne ut hvordan det egentlig står til. Er det for mye tull og rot eller usikkerhet omkring fremtidige kostnader gir jeg kunden en risikoanalyse på dette. Senest i dag bestemte en av mine kunder seg for ikke å gå videre med en leilighet fordi det var for mange ubesvarte spørsmål blant annet om setningsskader på bygget.

Dessverre er ikke alltid megleren helt oppe på hesten når det gjelder å svare inngående på disse spørsmålene.

I min tidlige boligkarriere jobbet jeg som forvalter og leder i forvaltningsdelen av OBOS. Så jeg vet hvor mye et veldrevet borettslag eller sameie betyr for din personlige økonomi og trivsel.

Er du i tvil om du skal kjøpe deg inn i et konkret boligselskap, ta gjerne kontakt for gode råd.

Kommentarer (0)

Hvorfor er det viktig med regler for markedsføring av bolig ?

Av: trudet Dato: 26. June 2023 Rådgivning

Eiendomsmeglerne er pliktig til å følge Forbrukertilsynets Veiledning for markedsføring av bolig når de skal lage en salgsannonse og utarbeide salgsoppgaver.

Hvorfor tror du at det er viktig at de “holdes i ørene” på denne måten?

Jo – fordi det er et salg som foregår og eiendomsmeglers fremste oppgave er å oppnå høyest mulig pris for boligen, på vegne av selger. Da kan det være fristende å overdrive de gode kvalitetene og nedtone de dårlige sidene ved en bolig. Nå er ikke dette så enkelt å gjøre som i tidligere år, nettopp på grunn av regler som denne og ikke minst bestemmelser i Lov om Eiendomsmegling.

Ved ikke å følge Forbrukertilsynets veiledning vil Eiendomsmegler gjøre seg skyld i brudd på Markedsføringsloven, hvilket kan føre til bøter, og ikke minst erstatningsansvar overfor kjøper.

Veiledningen blir stadig oppdatert og Forbrukertilsynet sender også ofte ut påminnelser til eiendomsmeglerorganisasjonene og foretakene om forhold som de skal være spesielt oppmerksom på. Forbrukertilsynet overvåker markedet og ser ofte tilfeller av utglidning i praksis og at reglene tøyes for å “pynte brura” og fremme salget.

Tilsynet har nylig sendt ut en en presisering av et par forhold som de ber Eiendomsmeglerne skjerpe seg på.

Dette er:

Antall soverom

Kun rom som er godkjent som soverom skal markedsføres som soverom.
Plantegning fra kommunen skal innhentes og dersom det er avvik, at det er dukket opp soverom som ikke er søkt om og godkjent, så skal disse ikke markedsføres som soverom.
Rom som åpenbart ikke er godkjent som soverom, for eksempel hemser og rom i kjelleretasje uten godkjent rømningsvei, skal ikke oppgis som soverom.

Informasjon om beliggenhet

Boligen skal markedsføres med korrekt registerbetegnelse og adresse, blant annet korrekt postnummer, poststed og bydel. Ved bruk av geografiske betegnelser må det være samsvar mellom oppgitt stedsnavn og det som brukes på offisielle kart.

Det er altså ikke lov å pumpe opp beliggenheten med stedsnavn som kan virke mer attraktivt for kjøper. Ref: Nedre Kampen når boligen ligger på Tøyen

Energibruk

Det skal være samsvar mellom energikarakter og energibruk. Det er for eksempel ikke tilstrekkelig at det er en varmepumpe i huset for å betegne en bolig som energieffektiv. Her må man se på energikarakter og faktisk energibruk.

Les hele presiseringen fra Forbrukertilsynet her

Du bør ikke ta lett på at en bolig er markedsført med bedre kvaliteter enn det som er virkeligheten. Jeg hadde nylig en henvendelse fra en førstegangskjøper som hadde kjøpt en bolig med 2 soverom. Det viste seg at dette soverommet ikke var godkjent og også var litt for lite i forhold til anbefalt størrelse, 6,2 – 7 m2. Han var engstelig for at han hadde kjøpt “katta i sekken”.

Jeg anbefalte han å ta saken opp med megler med krav om forklaring og muligens prisavslag. Grunnet villedende eller i alle fall meget vag markedsføring. Han har lovet å holde meg orientert om saken. Det blir spennende å se hva som blir utfallet eller reaksjonen fra megler.

Det som er kjedelig ved å ha kjøpt en bolig som er markedsført med slike feil, er at det kan komme som en boomerang tilbake til deg når du skal selge igjen. Du ønsker kanskje å være ærlig, eller møter en megler som vil følge reglene. Da kan det få utslag på prisen du får ved ditt salg.

Så vær obs på dette !

Vi ser at reglene og tilsynet med salgsprosessen for boliger blir stadig strengere. Fordi det er nødvendig. Det er også et ønske å verne forbruker, altså kjøper, som står mot en profesjonell part Eiendomsmegleren. Det å holde kontroll på de profesjonelle aktørene er en god ting, synes nå jeg.

Er du i tvil om du er utsatt for litt vel positiv eller feil markedsføring på en bolig, ta gjerne kontakt for en oppklarende prat.

Les også: Har du blitt utsatt for villende markedsføring av bolig

Kommentarer (0)

Hva gjør du hvis bokostnadene blir så høye at du må selge boligen?

Av: trudet Dato: 12. June 2023 Rådgivning

Nå skrives det om at en stadig større del av inntekten må brukes til å betale renter og avdrag på lån. Har du lånt maks, kan det hende at du må bruke 25-30 prosent av familiens inntekt til dette.
⠀
Det blir tøft. Men blir det så tøft at mange må selge boligen sin?
⠀
I så fall kan det hende at boligprisene synker kraftig og at du ender opp med restgjeld uten å ha en bolig. Dette skriver NRK sin økonomikommentator om. Hun spår ikke AT det skjer, men hvis det skjer vil det være krise for en del mennesker som har kjøpt bolig når prisene var på topp.
⠀
Jeg tror ikke det skjer. Men allikevel må vi alltid tenke på at et kraftig boligprisfall kan komme. Skulle det skje er det å ha is i magen og sitte stille i båten. Men det kan oppstå mange ting i livet som gjør at du må selge på et uheldig tidspunkt.
⠀
Derfor er jeg opptatt av at mine kunder holder seg innenfor gjeldende markedspriser og ikke går bananas i budrundene. Jeg gir dem konkrete tall og en budtabell som viser dem hva som er forsvarlige prisintervall. Ønsker de å gå «all time high»for å få en bolig skal det bære et bevisst valg fordi det er den ultimate drømmeboligen som de tenker å bo i over en lengre periode. På den måten sikrer de seg så godt de kan mot fremtidige prisfall.
⠀
Men sikre seg helt er ikke mulig så lenge det er kamp om boligene og høyeste bud vinner.
⠀
Men vi kan gjøre så godt vi kan – sammen❤️