1. Desember. Derfor er det ikke lurt å legge inn bud tidlig !

Av: Dato: Rådgivning

Dagens julekalender tips;
‌Strategi budrunden.
Legg ikke inn bud for tidlig!
‌
Det er fristende å være først ut i en budrunde, men visste du at dette først og fremst er til fordel for megler – ikke nødvendigvis deg?
‌
Budrunden starter vanligvis formiddagen etter siste visning, tidligst kl. 12.00. Tidlige bud gir ingen fordel. Det er det høyeste budet som vinner, uavhengig av tidspunktet det ble lagt inn.
‌
Risikoen ved å gi bud tidlig:
‌
• For lave bud: Kan trekke flere konkurrenter til en lav pris.
• For høye bud: Du kan ende opp med å betale mer enn nødvendig.
‌
Hva bør du gjøre?
‌
• Vær tålmodig og vent til budrunden er godt i gang.
• Følg med etter kl. 12.00, når fristene er på 30 minutter.
• Om mulig, vurder å komme inn som en joker mot slutten, særlig hvis prisen fortsatt er innenfor ditt budsjett og akseptabel i forhold til markedet.
‌
Husk:
Det handler ikke om å være først ute i budrunden – men om å avslutte den med et bud som er det høyeste og innenfor rammen av det selger vil akseptere.
Kommentarer (0)

Tillit til eiendomsmegleren. Hvordan unngå useriøse aktører

Av: Dato: Rådgivning

Å kunne stole på eiendomsmegleren er avgjørende for både selger og kjøper. Tillit er en subjektiv følelse, men objektivt sett bør vi som et minstekrav kunne forlange at meglere opererer innenfor lovens rammer.

Nylige hendelser hos eiendomsmeglerfirmaet Schala&Partners, som er omtalt i pressen, har avdekket grov uetisk praksis. En megler i firmaet lovet selgere en urealistisk høy pris og tok et uforholdsmessig høyt honorar før han solgte boligen til en venn uten å informere om vennskapet. Slike handlinger er i strid med det som kalles “god meglerskikk” og Eiendomsmeglerloven. I tillegg ble selgerne, etter at de fikk ettergitt store deler av det urettmessige honoraret, bedt om å signere en taushetserklæring som nektet dem å ytre seg negativt om meglerfirmaet.

Det viser seg at denne megleren mistet sin godkjenning av Finanstilsynet for 14 år siden på grunn av grove brudd på Eiendomsmeglerloven. Han har forsøkt å få tilbake godkjenningen, men dette er blitt avslått.  Men selv om han ikke kan kalle seg eiendomsmegler eller være ansvarlig megler, kan han fortsatt jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, under veiledning av en godkjent eller ansvarlig megler. Han har fortsatt med å operere på kanten av loven i denne rollen.

Er det riktig at de som er blitt fratatt meglerbrevet eller retten til å kalle seg eiendomsmegler skal kunne fortsette å jobbe med eiendomsmegling?

Norges Eiendomsmeglerforbund har etterlyst lovendringer for å hindre slike situasjoner. Styreleder Carl O. Gjeving poengterer at kjøp og salg av bolig er en av livets viktigste avtaler, og at forbrukerne må kunne stole på meglere.

Han uttaler følgende i en pressemelding: 
Kjøp og salg av bolig er livets viktigste handel for de aller fleste nordmenn, og at forbrukerne derfor må kunne stole på eiendomsmeglerens kompetanse og egnethet, sier han.
I dag stilles det krav om tre års bachelorutdanning, to år i opplæringsstilling som fullmektig og god vandel for å kunne få tillatelse til å drive med eiendomsmegling.
– Da er det et stort paradoks at loven åpner for å fortsette og i realiteten gjøre samme jobben som før, selv om man har gjort seg skyldig i så alvorlige lovbrudd at myndighetene har mistet tilliten til vedkommende. Hvordan skal forbrukere da kunne ha tillit til at vedkommende gjør en god jobb og ikke begår nye lovbrudd? spør Geving retorisk.

Siden 2011 er det 18 tillatelser som er blitt trukket tilbake av Finanstilsynet, og det skal mye til før det skjer. Forutsett at lovendring er mulig å gjennomføre, noen hevder at det i praksis vil bety yrkesforbud, vil jeg si meg enig i kravet til NEF.  Dette er et godt innspill som på sikt vil bidra til å øke eiendomsmeglerbransjens omdømme.

Hvordan unngå å gi oppdrag til useriøse meglere?

  • Søk på nettet: Google megleren for å finne eventuelle negative presseomtaler.
  • Se etter anbefalinger: Bruk nettportaler med eiendomsmegleranmeldelser.
  • Still spørsmål: Hvis en eiendomsmeglerfullmektig kontakter deg, spør hvorfor de ikke er autorisert eiendomsmegler, hvor langt de er kommet i  prosessen mot godkjenning og hvordan samarbeidet med ansvarlig megler fungerer.
  • Vær skeptisk til for høy prisantydning fra meglere, se opp for typen «kjekk og grei” som gir urealistiske prisforventninger for å hanke inn oppdraget. Og se opp for veldig høye honorarer!
  • Be om referanser: Spør om andre boliger han eller hun har solgt i området og be om også kontaktinformasjon for referanser.

Hva med deg som er kjøper?

Du som er kjøper må forholde deg til den megleren som selger boligen du ønsker deg, men det er allikevel viktig å være på vakt. Hvis noe virker uvanlig, eller du stusser på eiendomsmeglerfullmektigen sine svar eller opptreden, ta kontakt med den ansvarlige megleren som er oppført i annonsen.

Les også

Min blogg om hvordan du som budgiver og potensiell kjøper skal forholde deg til selgers megler.

Kommentarer (0)

Hvilke konsekvenser har mangelfulle tilstandsrapporter for kjøper ?

Av: Dato: Rådgivning

Når du vurderer å kjøpe en bolig, vil du gjerne ha et klart bilde av tilstanden til eiendommen. Derfor er tilstandsrapporten, utarbeidet av en takstmann, et viktig dokument. Den gir deg informasjon om evt. mangler og forhold knyttet til boligen. Men hva skjer når tilstandsrapporten er mangelfull? Og hvordan kan dette påvirke deg som kjøper?

Forventninger til tilstandsrapporter

Kjøpere har rett til å forvente at tilstandsrapporter er både utfyllende og korrekte. Takstmenn er forpliktet til å følge forskrifter knyttet til avhendingsloven når de utarbeider slike rapporter. Hensikten med forskriften er å sikre at forbrukerne har tilgang til nøyaktig informasjon før de tar en stor beslutning som boligkjøp.

Mangelfull tilstandsrapport – får det konsekvenser?

I en nylig dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2023-170557) ble det avklart at selv om takstmannen hadde oversett flere forhold og rapporten ikke oppfylte alle kravene i forskriften, fikk ikke kjøperen medhold i sin klage. Dette har betydning for hvor beskyttet kjøper er mot feil i rapporten.

Det ble i forarbeidene til Avhendingsloven antydet at en tilstandsrapport bare skulle være gyldig dersom den oppfylte kravene i forskriften. I praksis betyr dette at kjøpere kan anses som “aktsomt uvitende” om forhold som er nevnt i en rapport som ikke oppfyller kravene. Denne vurderingen ble imidlertid ikke tatt i betraktning i den aktuelle dommen.

Hva betyr dette for fremtiden?

Dommen kan få konsekvenser for selger og takstmann, ettersom tilstandsrapporten fremdeles gjelder selv om den har mangler og bryter mot forskriften. Det er en bekymring for at dette kan føre til dårligere kvalitet på tilstandsrapporter og redusert informasjon fra selger, noe som i siste instans er til ugunst for kjøper.  Lovendringene som skulle sikre en tryggere bolighandel vil rett og slett miste mye av sin effekt.

Råd til deg som er kjøper

Som kjøper er det viktig å være klar over at selv en mangelfull tilstandsrapport kan være gyldig. Her er noen tips til hva du kan gjøre:

  1. Vær skeptisk: Vær oppmerksom på at rapporter kan mangle viktig informasjon. Se etter bygningsdeler som er svak omtalt eller ikke omtalt i det hele tatt.
  2. Still spørsmål: Hvis du oppdager mangler eller usikkerheter, ta kontakt med megler skriftlig for å få mer utfyllende beskrivelse eller forklaring. Dette kan hjelpe deg med å avdekke forhold som er avgjørende for pris og kjøpsbeslutning.
  3. Undersøkelse og vurdering: Husk at din undersøkelsesplikt gjelder, selv om tilstandsrapporten ikke er fullstendig. Det kan være lurt å overveie å stille spørsmål til en uavhengig bygningskyndig dersom det er tekniske spørsmål som henger i luften.

 

 

I denne bloggen har jeg brukt artikkel av Advokat Andreas Langeland i medlemsbladet til NEF som kilde i forbindelse med beskrivelse av det juridiske.

Kommentarer (0)

Er dagens budregler til ulempe for boligkjøper?

Av: Dato: Rådgivning

I henhold til Eiendomsmeglerforskriften er det laget budregler som alle eiendomsmeglere skal følge i budprosessen. Disse reglene er ment å skape en rettferdig og åpen prosess, men det er klare svakheter som kan være til ugunst for kjøperne i budforhandlingene.

Nylig var jeg involvert i budgivningen på en enebolig som hadde vært på markedet i flere uker. Etter å at min kunde hadde gitt et bud fikk han bekreftet at budet var mottatt, men det var lavere enn et bud som var gitt inn tidligere. Dermed ble ikke budet sendt ut via SMS varsel til interessentene.  Da jeg fikk vite dette ble jeg litt i stuss og ringte megler.  Deretter undersøkte jeg budreglene og fant at hun faktisk hadde handlet i tråd med reglene.

      Hennes argument for ikke å sende ut budet til interessentene var følgende:

Vi må sørge for at budgivningen går vår vei (les selgers) og vil nå forsøke å bearbeide han som ga det høyere budet.  Sender vi ut et lavere bud kan vi oppmuntre interessenter til å gi lavere bud.

Du kan lese budreglene her.

Denne bloggen handler om punkt 1 og 6.

1.
På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

6.
Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

Behov for endring

Det burde være en plikt for meglere å informere om tidligere budene uten at kjøpere må spørre. Å vite hva tidligere interessenter har vurdert eiendommens verdi, spesielt på boliger som har vært på markedet en stund, er essensielt for kjøpere.
Denne informasjonen kan dessuten hjelpe kjøper til å vurdere om han ønsker å gi et bud som allerede er avslått, selv om det kan være en mulighet å prøve ut hvis boligen har vært i markedet en lang stund.

Det er også på høy tid at formuleringene «så langt det er mulig og nødvendig» blir fjernet fra regelverket. Dette gir for stort spillerom til å sjonglere med informasjonen til selgers fordel.  Og i dagens digitale tidsalder bør det ikke være praktiske hindringer for å informere om alle budene som er mottatt.

En rettferdig budprosess for alle

Eiendomsmeglerloven krever at meglere drar omsorg for begge parters interesser – både selger og kjøper. Da må budreglene endres for å sikre at partene står mer likt i budforhandlingene. Dette vil ikke bare bidra til en mer rettferdig prosess, men også øke tilliten mellom alle involverte parter.

Oppfordring til kjøpere

Når du skal gi bud på en bolig, husk å spørre megleren om tidligere bud – hva summene var, og om de ble avslått. Hvis det har vært tidligere visninger, og et lavere bud ble lagt inn, vil det kanskje være veldig stille fra megleren om dette. Det finnes ingen garanti for at du vil bli varslet, da beslutningen helt og holdent ligger hos megleren.

La oss jobbe mot en balansert bolighandel hvor informasjonen er åpen og rettferdig for alle parter.  Det er på høy tid at vi får en endring i budreglene – for kjøpernes skyld!

 

Foto: www.friberg.no

PS:  Min kunde har kjøpt et annet flott hus, og det han bød på er ennå ikke solgt!

Kommentarer (0)