Hva kan du gjøre når boligen er underpriset?

Av: Dato: Rådgivning

Etter at eiendomsmeglerne i Oslo fjernet verditaksten fra takstmannen, har praksisen med underprising eller lokkepriser fortsatt.  Begrunnelsen for å fjerne verditaksten var meglerne er best på prising.

Les:  Dagbladets artikkel: Slik skal de fjerne lokkepriser

Kjøperne  i Oslo har nå vent seg til at boligene går flere hundre tusen, noen ganger en million kroner, over prisantydning.  Dermed får de boligene som er riktig priset i forhold til markedet færre på visning.

Med færre folk på visning oppstår redselen for å oppnå dårligere salgspris etter gjennomført budrunde.

Jeg bruker uttrykket “redsel for” fordi færre visningsdeltakere sannsynligvis ikke betyr dårlige salgspris.  Men det betyr at  kjøpere som har råd til å kjøpe boligen blir med på  det som vi kan betegne som en normal budrunde.

Selv om markedet stiger kraftig for tiden, burde en normal budrunde slutte maks 200.000 til 300.000 over prisantydning for gjennomsnittsboligen.

Boligmarkedet er styrt av forventninger

Mange kjøpere må gi seg i en budrunde fordi grensen for hva de klarer å finansiere er passert.  Men i mange tilfeller kan budsjettet til kjøper være relativt romslig, slik at den som gir bud har en forholdsvis god margin med utgangspunkt i prisantydningen.

Betyr det at du skal være med opp til taket fordi du har råd, eller fordi du har sett at mange andre boliger i området blir solgt langt over prisantydning  ?

Nei, det må du som kjøper være forsiktig med.

Les også :  Ikke mist hodet i budrunden

Vær oppmerksom

For det første vet du ikke om utgangspunktet – prisantydningen fra megler – er alt for lav eller noenlunde riktig i forhold til gjeldende markedspriser

For det andre er boliger ulike, derfor har de også ulik verdi.
Både selgere og kjøpere har en tendens til å sette prisnivået ut ifra den boligen i blokka, eller området, som så langt har satt omsetningsrekord.

For det tredje, bestemmes ikke riktig markedspris ene og alene ut ifra aktiviteten i budrunden, selv om det kan være en indikasjon på at boligen er etterspurt i markedet.

Men hvis budrunden drives av forventninger om at” her må vi trå til for å få tak” i boligen, er det langt fra sikkert at du får samme pris dersom du må selge igjen innen kort tid.

Vær oppmerksom på at du ikke nødvendigvis gjort et kupp, selv om du “bare” betalte kr 500.000 over prisantydning.

Hvordan finne riktig pris?

En vanlig forbruker vil vanskelig kunne vite nøyaktig hva som er gjeldende markedspriser i et område, selv om jeg synes kunnskapen er veldig høy hos mange kjøpere.

Allikevel har du kanskje en formening om hva m2 prisene er i området du skal kjøpe bolig i, og tar du utgangspunkt i denne vil du få et bilde av hvor langt du bør strekke deg.

Pluss på litt for het budrunde og spesielle kvaliteter, så er du der.

Dersom du skal by på en bolig kan det være lurt å sette opp noen tall på forhånd med tenkt total pris og m2 priser slik at du kan følge med underveis og kjenne på magefølelsen etter hvert som det kryper oppover.

Hjelp til selvhjelp

Min oppskrift på å finne riktig pris, er fullt ut forsvarlig faglig sett, men en hjelp til selvhjelp når eiendomsmegler ikke gjør jobben sin.

Faktum er at hvis alle eiendomsmeglere hadde brukt sine kunnskaper  om markedet, og gått ut med riktige prisantydninger, hadde bekymringen for om du betaler feil pris vært adskillig mindre.

Da hadde vi fått normale budrunder hvor noen spesielle boliger sikkert hadde gått litt i taket.  Forøvrig hadde endelig salgspris ligget på prisantydning eller noen få prosent over.

Dessverre har konkurransen i bransjen, og  lysten til å synliggjøre best mulig salgspriser, kombinert med saueflokk-mentalitet, ført til at mange meglere bevisst underkjenner sin egen fagkunnskap.

Og dermed fortsetter  praksisen med underprising.

Det er viljen det står på

Eiendomsmeglerbransjens organisasjoner erkjenner problemet og prøver i disse dager igjen å rydde opp i egne rekker.

Spørsmålet er bare hvor stor innflytelse de har på de store meglerkjedene, og om ledelsen der er opptatt av å få til en endret praksis.

Det er vanskelig å snu skuta når vaner er etablert og forventninger er skapt. Men vi får håpe på forbedringer da dagens praksis er høyst usunn, både for den forbrukerne og utviklingen i boligmarkedet.

Når får vi riktige prisantydninger i Oslo markedet?

I september 2015 skrev jeg denne bloggen om temaet, ting har ikke blitt bedre ett år etter ……

 

En boligkjøpsmegler finner riktig pris

Imens fortsetter jeg i mitt virke som boligkjøpsmegler –  å gi mine kunder så riktige markedsestimater som mulig,  før beslutning om å gå på visning og i budrundene.

Da slipper de å gå på mange unødvendige visninger.  Og ikke minst – de risikerer ikke å betale for mye for boligen.

Og tro det eller ei, mine estimater på hva jeg tror en bolig vil bli solgt for, treffer som regel blink!

Det er nemlig ikke så vanskelig, bare viljen er til stede.

 

 

 

Kommentarer (0)

Er det så nøye a?

Av: Dato: Rådgivning

I det siste har jeg vært på jakt etter en enebolig i relativ  høy prisklasse for en kunde. Jeg er overrasket over den slappe holdningen mange ser ut til å ha i forhold til fagmessig utført arbeid og offentlige godkjenninger, selv når prislappen er over 10 millioner.

Folk vil sjelden selge bruktbilen sin med riper i lakken, men for hus ser det ut til at det ikke er så nøye.

Folk kjøper allikevel.

Liten skrift kan bli til store kostnader

Dersom en ombygging eller for eksempel et gjerde ikke er godkjent, blir forholdet som oftest nevnt i salgsoppgaven.  Selger og megler vil ha ryggen fri, men vær klar over at omfanget av saken ofte blir nedtonet.

Når du kjøper en bolig  hvor det er utført arbeider som ikke er offentlig godkjent, overtar du en betydelig risiko.  Ofte er slike saker hvilende i den forstand at kommunen lar den ligge, men du kan aldri vite når fokus blir satt på saken, og du får et ubehagelig brev i posten.

Leser du om noe slikt i salgsoppgaven, bør du gå inn på saksinnsyn på kommunens nettsider eller ringe dem for å få opplyst omfanget.

Jeg opplevde nettopp å få nye utfyllende opplysninger midt i en budrunde som gjorde at en sak om manglende godkjenning av et gjerde,  ble enda mer alvorlig.  Det gjorde at lysten til å bli med videre sluknet.  Saken burde absolutt vært mye bedre opplyst i salgsmaterialet fra begynnelsen.

– Ordne opp tidlig!

Det kan se ut som om mange boligeiere er komfortable med å leve med ufullstendige byggesaker over mange år.  Når det nærmer seg salg blir det ofte gjort strakstiltak for å prøve å få rettet opp saken eller forsøk på å fremstille den så bagatellmessig som mulig.

Hadde jeg vært boligeier og selger in spe, ville jeg ha ordnet opp dette mye tidligere.

Du vet aldri når du må eller får lyst til å selge.

building-1080589_960_720

Les og bruk de tekniske tilstandsrapportene

Det er en glede å  se at de tekniske tilstandsrapportene nå følger de fleste salg i Oslo og Akershus området.

Enda mer gledelig er det at takstmennene er åpne og ærlige når de uttaler seg om tilstanden:

For eksempel:

“Arbeidet som er gjennomført bærer preg av provisoriske løsninger og er ikke fagmessig utført”

Det er et språk som de fleste av oss forstår og som får oss til å våkne.

Taktsmannen er også pliktig til å påpeke løsninger som mangler offentlig godkjenning og rom  som ikke er godkjent.  Får du en slik opplysning, må du ta stilling til om du er villig til å betale for den risikoen den medfører  og eventuelt utrede hva som må gjøres med saken før du gir bud.

Vær bevisst på hva du gjør

Jeg sier ikke at du skal la være å kjøpe en dyr bolig selv om det er påpekt tekniske feil, eller elementer som ikke er godkjent.

Men vær bevisst på hva du gjør og hvilken risiko du løper i forhold til etterfølgende oppfølging og kostnader.  Det er å håpe at innføringen av de tekniske tilstandsrapportene fører til at selgere og meglere skjerper seg i forhold til å rette opp feil før salg.

Eller i alle fall i forhold til å  gi klar og utfyllende informasjon i salgsoppgaven.  Det kan være litt flaut,  og kanskje også lite salgsfremmende, å bli avslørt på side 3 i tilstandsrapporten.

Ga utfyllende informasjon

Familien vår kjøpte nylig en liten sommerhytte til 1,5 mill.

Her hadde selgerne innrettet seg etter tilstandsrapporten og utbedret de negative punktene i løpet av salgsperioden.  Ikke noe galt i å pynte brura, bare det blir gjort skikkelig.

Samtidig listet megler opp punktene fra tilstandsrapporten og informerte om utbedringene i salgsoppgaven.   Trygt og overbevisende –  og særs klokt i forhold til å få til et raskt salg til en tilfredsstillende pris.

Kanskje et eksempel til etterfølgelse, også for eiendommer fra 10 mill og oppover?

Kommentarer (0)

Hva er en boligkjøpsmegler?

Av: Dato: Rådgivning

Lurer du på hva en boligkjøpsmegler eller hva jeg – Boligdama – egentlig driver med i tillegg til å skrive blogg?

Var så heldig at jeg fikk være med på programmet Jacobsen i P1+ denne uken og fortalt om det jeg brenner for, nemlig å hjelpe boligkjøpere og sette fokus på kjøpernes situasjon.

Som jeg sier i programmet : 

“Det er på tide at kjøperne får sin del av kaka og at deres behov og situasjon får oppmerksomhet

Det er ikke no’ gærn’t i å være selger og vil oppnå høyest mulig pris, og da er en tradisjonell eiendomsmegler noe du vil ha nytte av.  Han/hun er betalt for å oppnå høyest mulig pris for deg som selger.

Er du i kjøper rollen har du helt andre behov, nemlig å se boligen og kjøpet fra ditt ståsted.  Og få gode råd og hjelp fra en som ivaretar dine interesser som kjøper og sikrer deg et godt og lønnsomt kjøp.

Derfor har jeg valgt å starte som rendyrket boligkjøpsmegler”

Hvis du vil høre mer må du kopiere linken nedenfor   (høyre klikk og kopier)– velge ny fane på internett  og lime inn  (høyreklikk og lim inn)

https://radio.nrk.no/serie/jacobsen/DMPO20016916/24-08-2016

Litt tungvint, men eneste mulige løsning for denne linken.

Når du har trykket enter får du opp program menyen for Jacobsen den  24.08.16, og da velger du under Kapitler:

Boligkjøpsmegling
og
Ny aktør i boligmarkedet.

Synes du noe av dette var interessant er har du spørsmål omkring boligkjøp er det bare hyggelig om du tar kontakt med meg.

Vennlig hilsen

@Boligdama
Trude Larsen

tlf  950 37 330, eller e.post: tl@boligkjøpsmegling.no

Kommentarer (0)

Ikke mist hodet i budrunden

Av: Dato: Rådgivning

Vi leser om kupping av budrunder og at folk høyner budene med flere hundre tusen kroner av gangen for å sikre seg en bolig.  Skyldes dette at kjøperne synes boligene er for rimelige og har lyst til å betale litt mer?

Neppe!

Eneste utvei er å knalle til

Nei denne adferden skyldes nok ubalansen mellom tilbud og etterspørsel på boligmarkedet .  Det er mange som er lei av å tape budrunder, og noen ser det som eneste utvei å virkelig knalle til.  Og kanskje spiller troen på at rentene holder seg lave til evig tid og prisene stiger i det uendelige.

Mediaskapt

Eller er det slik at noen blir fanget av fete overskrifter over hvordan noen tilsynelatende har kuppet budrunder med å gå langt over forventet pris og dermed tror at dette er den nye normalen?

Boligene går høyt for tiden og de mest attraktive langt over prisantydning.  Men det bør ikke føre til at vi glemmer å følge normal prosedyre og bevare hodet i budrunden.

Tilgi dem for de vet ikke hva de gjør

Det heter seg at så lenge folk er villige til å være med i en budrunde så er markedet villig til å betale. Og dermed har du trygget verdien ved et eventuelt salg senere.  Ved overbud og kupping  blir denne regelen opphevet, og de som deltar i dette spillet beveger over i et lite minefelt.

Etter min oppfatning kan det medføre høy risiko å høyne en budrunde eller kuppe før visning med flere hundre tusen kroner.  Det er umulig å vite om det er den reelle markedsprisen du betaler.

Hva om omstendighetene krever at du må selge innen kort tid eller om prisene flater ut eller faller?

Hodesløse budrunder fører dessuten til at et kunstig høyt prisnivå fester seg i markedet, noe som er en uheldig utvikling både samfunnsmessig og for den enkelte.

Les også:    Hvor skal dette ende ?

Vær bevisst på hva du gjør

Selv om du har finansiering til å gå høyest i budrunden vil jeg råde deg til å tenke deg om før du går helt i taket med budene dine.

Når du ikke opp uten å gå langt over det som føles fornuftig:

Ha heller litt is i magen og se om ikke økende tilbud utover høsten vil ta av litt av presset. Og, det kommer alltid en ny bolig på markedet som kan passe for deg.

Jeg er opptatt av at mine kunder skal betale riktig markedspris.

De kan gjerne gå høyt for å få fatt i en bolig som de ønsker seg, men da sørger jeg for at de er bevisste på hva de gjør.

Trenger du hjelp til forberedelse av en budrunde eller vurdering av markedspris – ta kontakt med meg.

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)