Jeg kan stole på at prisantydningen er riktig markedspris

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger. 

3. desember

Prisantydningen er jo basert på en objektiv markedsvurdering fra megler og skal være en pris som selger vil godta.  Da må jeg jo stole på at det er riktig markedspris.

Svaret er NEI

Prisantydningen må selvsagt være noenlunde i tråd med gjeldende markedspriser.  Å bomme på prisen når en bolig legges ut vil være svært skadelig for salget.   Men det varierer veldig hvor godt prisantydningen stemmer med markedsprisen.  Blant annet i forhold til om det  er stigende, fallende eller stabile boligpriser.

Noen observasjoner, litt sjablonmessig:

  • Stigende boligpriser – for lave prisantydninger – salg over prisantydning (ofte perioder med lokkepriser)
  • Fallende boligpriser – for høye prisantydninger – realitetene har ikke sunket inn hos selgere og meglere
  • Stabile boligpriser – mer riktige prisantydninger – selger og megler har innsett markedsnivået og vil treffe på pris når de legger ut boligene

I tillegg til “naturlovene” over, kommer taktiske hensyn inn.  Kanskje har en megler solgt seg inn med en høy prisforventning for å få oppdraget, eller selger mener at han eller hennes bolig fortjener en høyere pris.  Da går vi ut med denne prisen og ser hvordan det går.

Akkurat nå, i et fallende marked, kan vi forvente litt høye prisantydninger og tendens til at prisen blir satt ned etter hvert.  Lokkepriser vil ikke forekomme, det er for risikabelt når det ikke forventes aktive budrunder.

Har du fått under huden at du ikke må stole på prisantydningen som riktig målestokk for markedsprisen og foretar dine egne vurderinger vil du ha et godt utgangspunkt for å kjøpe til riktig markedspris.

Får du hjelp av en profesjonell boligkjøpsrådgiver står du enda sterkere.  Jeg bare nevner det:)

 

 

Kommentarer (0)

Megler hjelper meg i boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

2. desember
Megler skal ivareta både selgers og kjøpers interesser.
Jeg kan derfor stole på at megler vil hjelpe meg med boligkjøpet

Ja og Nei, men mest NEI

Megler er betalt av selger for å oppnå høyest mulig pris.   Det vil han eller hun aldri klare uten å behandle kjøperne bra og gi mest mulig informasjon om boligen han selger.  Dessuten regulerer ulike lover og regler hva det skal opplyses om og hvordan de ulike prosessene skal gjennomføres.  Så du vil garantert oppleve god service og interesse fra megler når du er boligkjøper.

Rammene som er beskrevet ovenfor skal sikre en trygg bolighandel og sikre dine interesser som forbruker.

Og hvem er forbruker i et boligsalg ?  Jo, du som er kjøper.

Du står alene mot en profesjonell part, Eiendomsmegleren, som har fått et oppdrag av selger.

Det betyr at selv om det er lovpålagt at megler skal dra omsorg for begge parters interesser, er det ikke en balansert handel vi snakker om.

Ha dette i bakhodet og søk uavhengig hjelp hvis du trenger det, så vil det gå deg godt!

 

Kommentarer (0)

Leser jeg boligannonsen er jeg klar for visning

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det  være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

1. desember

Du ser en bolig på finn.no, scroller gjennom bildene, leser teksten og gjør deg klar til å gå på visning.

Er det lurt og har du tilstrekkelig grunnlag for å vurdere om det er en bolig som passer for deg?

NEI

Du ser nemlig på en salgsannonse som i første rekke er designet for ett formål:

Å få deg på visning og komme i kontakt med megler.

Lar du det være med en rask sjekk av annonsen, er det fare for at du kaster bort verdifull tid, og ikke minst blir sørgelig skuffet når du kommer dit.

  • Bildene kan lyve både når det gjelder standard og størrelse på rommene
  • Viktige ting som at boligen ligger mot en trafikkert gate, er i 1. etasje eller har et gammelt bad kan være helt eller delvis skjult
  • Tekst og bilder er preget av “oversalg”

Det du som et minimum må gjøre for ikke å slite deg ut på unødvendige
 visninger, er:

  • Studer plantegningen for å bedømme størrelsen på rommene og kvaliteten på rominndelingen
  • Ta en kjapp titt på tilstandsrapporten og merk deg spesielt TG3 og TG 2.  Er det mye av dette og stemmer det i så fall med fremstillingen på bildene og i annonsen?
  • Se på kartet, gjerne både som flyfoto og gatebilde og sjekk boligens beliggenhet i forhold til trafikk og støy
  • Tenk over hvor mange av dine bokser som tikker inn.  Er det svært få, ikke gå på visning i håp om at boligen kanskje er fin allikevel

 

 

Kommentarer (0)

Hva kan du risikere ved å kjøpe bolig nå ?

Av: Dato: Rådgivning

Tidene forandrer seg.   Da er det tid for å tenke annerledes.⠀Nå er det ikke kamp om boligene lenger.  Det er mange usolgte boliger og prisene er dalende.  

Det er ikke lenger snakk om å henge med på budrunder og håpe at budsjettet ditt holder og du “vinner” budrunden.
⠀
For de fleste av boligene i alle fall!

En beslutning om å kjøpe bolig bør alltid hvile på hva du tror om fremtiden. Og at du har et boligbehov, selvfølgelig, og har kommet til at det er tryggere og bedre å eie sin egen bolig enn å leie.

De siste årene har vi stort sett opplevd prisvekst på boliger, selv om det har hoppet litt opp og ned i enkelte måneder.  Folk har vært relativ trygge på at investeringen deres har lønnet seg.

Hvordan ser det ut nå egentlig?

Jeg skal forsøke å fremlegge dette så enkelt som mulig, basert på mitt ståsted som boligkjøpsrådgiver.

Boligprisutviklingen

Etter at varsel om renteøkninger ikke så ut til å slå vesentlig ut på boligprisene tidlig i høst, fikk vi en nedgang i september med en 2,2%.  Korrigert for sesongvariasjoner
( prisene synker som regel i oktober) var nedgangen 0,8 %.

I oktober måned har vi sett et veldig mye større utslag.  Det er lenge siden prisene har sunket så mye i i en enkelt måned.   Fallet er altså det største siden 2008 (finanskrisen).  Dette vil medføre at Oslo etter all sannsynlighet vil lande på en boligprisvekst på 0 for 2022.

Her ser du hvordan prisene har endret seg i oktober måned siden 2013 i Oslo. 

Kilde:  Eiendomsverdi 

Isolert sett er fallende priser bra for når du skal kjøpe bolig.  Den blir jo billigere!

Men, tenk om, skrekk og gru, prisene bare fortsetter å falle og jeg taper masse penger senere?

Som vanlig er det litt uenighet om hvordan boligprisene vil utvikle seg fremover:

Men, både Statistisk Sentralbyrå og andre analysebyråer spår at boligprisene trolig vil falle med ca 2,5%  i 2023 og 2024, og at prisveksten vil ta seg opp igjen i 2025.  Noen eksperter mener at prisene vil ta seg opp tidligere, spesielt i Oslo på grunn av stor etterspørsel og mindre salg og bygging av nye boliger.

Renteutviklingen

Samtidig som prognosene spår fortsatt boligpris eller i alle fall ingen økning i boligprisene de kommende par år, er det forventet at rentene vil gå noe ned fra 2024, fra toppnivået vi får i 2023.

Her du den såkalte rentebanen til Norges Bank:

(antagelse om hvordan styringsrenten vil utvikle seg.  Boliglånsrente nivå er satt opp av
Smarte penger på grunnlag av hvor mye påslag bankene tar på styringsrenten)

Øvrig kostnadsutvikling

Da fikk jeg akkurat med meg nyheter fra SSB (Statistisk Sentralbyrå) om hvor stort utslag økte strømkostnader, mat og rentekostnader har gjort på økonomien til gjennomsnittshusholdningen i Norge.

Svaret er kr 18.000 i gjennomsnitt pr husholdning.

Tallet er justert mot inntektsøkning.
Og, NB: økte rentekostnader frem til nå (medio november 2022) er medtatt.

La oss oppsummere:

  • Kjøper du bolig nå kan du regne med at verdien vil fortsette å synke frem mot årsskiftet (anslag 2%) og med 2,5% i 2024 og 2025.  Tilsammen med ca 7%. 

For en bolig til kr 5.000.000 betyr dette kr 340.000 i redusert verdi på drøye to år.
Høres ut som et stort tap, men husk at du sannsynligvis skal operere i samme marked når du selger og kjøper noe nytt.  Prisen for det du kjøper vil også være lavere. “Kjøp og selg i samme marked”  Hvis du vil minimere risikoen for verditap bør du ha et tidsperspektiv på 5 år for boligkjøpet.

  • Rentekostnadene vil fortsette å øke frem mot starten av 2023 og maks boliglånsrente vil ligge på omtrent 4,5%.  Så vil den trolig gå nedover igjen til et nivå rundt 4%, som må anses som et normalt rentenivå i en sunn økonomi.

For en bolig til kr 5.000.000 hvor du har lånt 4.000.000 – egenkapitalandel 25%, har rentekostnadene økt med kr 6.500 pr måned (netto fratrukket skattefradrag 22%) siden september 2021.

Her kan du regne ut hvor mye du kan låne og hva lånet vil koste deg.
(tilfeldig plukket ut lånekalkulator på nettet !)

  • Generelle priser og levekostnader har økt med gjennomsnittlig kr 18.000 pr år eller kr 1.500 pr måned for norske husholdninger så langt i år.   Og vil fortsette å øke frem til vi har fått kontroll på inflasjon og strømkostnadene.  Renten er tatt med i gjennomsnittet.  For de som har store lån vil beløpet bli høyere.

Du må ta hensyn til økte leve- og bokostnader når du skal finne ut hvor mye du vil bruke på bolig i årene fremover.  Dersom du skal søke finansiering på nytt, vil banken ta hensyn til økte levekostnader når de vurderer din betjeningsevne.  Sannsynligvis vil du bli innvilget lavere lån.

Vart du skræmt no?

Muligens.

Det er en god del god del negative faktorer som spiller inn for tiden. Kombinert med litt usikre tider i verden.

Alt dette i sum gjør at du sannsynligvis blir mindre ivrig på å tenke på boligkjøp akkurat nå. Og det er du ikke alene om.   Det ser vi tydelig på den minkende etterspørselen og lageret av usolgte boliger.

Men, har du et boligbehov, skal du ikke la være å se fremover.

Objektivt sett, og i et lengre perspektiv, er det ikke negativt at boligmarkedet får en korreksjon. Hvor skulle det  hele ende hvis ikke det av og til ble en nedgang?
Folk som har kjøpt bolig har levd med prisnedgang i perioder tidligere. Og et overveldende flertall har opplevd at det har vært positivt å være inne i boligmarkedet og tjent på det til slutt.

En korreksjon av prisene et stykke nedover, kombinert med “normale” rentenivåer vil på sikt skape stabile boligpriser, noe som er det absolutt sunneste for boligmarkedet og deg som boligkjøper.

Jeg lengter faktisk ikke tilbake til pandemiårene hvor budrundene gikk bananas og jeg til og med i enkelte perioder, frarådet mine kunder å kjøpe bolig.

Det gjør jeg ikke lenger. Nå er det kjøpers marked og du har mulighet til å få kjøpt en bolig til en gunstig pris.

Hvis du klarer å oppnå en gunstig markedstilpasset pris samt betjene de økte rentekostnadene, vil du, med en smule tålmodighet ha et godt og trygt utgangspunkt for din videre boligkarriere.

Apropos gunstig kjøpspris.

Jo lavere du får kjøpt boligen til i dag, jo mer mulighet vil du ha for å få gevinst når prisene stabiliserer seg igjen.

Som boligkjøpsrådgiver legger jeg vekt på å hjelpe mine kunder med å kjøpe til riktig pris, enten det er selgers eller kjøpers marked.

Jeg tar gjerne en prat med deg om dette.

 

⠀

Kommentarer (2)