Tillit til eiendomsmegleren. Hvordan unngå useriøse aktører

Av: Dato: Rådgivning

Å kunne stole på eiendomsmegleren er avgjørende for både selger og kjøper. Tillit er en subjektiv følelse, men objektivt sett bør vi som et minstekrav kunne forlange at meglere opererer innenfor lovens rammer.

Nylige hendelser hos eiendomsmeglerfirmaet Schala&Partners, som er omtalt i pressen, har avdekket grov uetisk praksis. En megler i firmaet lovet selgere en urealistisk høy pris og tok et uforholdsmessig høyt honorar før han solgte boligen til en venn uten å informere om vennskapet. Slike handlinger er i strid med det som kalles “god meglerskikk” og Eiendomsmeglerloven. I tillegg ble selgerne, etter at de fikk ettergitt store deler av det urettmessige honoraret, bedt om å signere en taushetserklæring som nektet dem å ytre seg negativt om meglerfirmaet.

Det viser seg at denne megleren mistet sin godkjenning av Finanstilsynet for 14 år siden på grunn av grove brudd på Eiendomsmeglerloven. Han har forsøkt å få tilbake godkjenningen, men dette er blitt avslått.  Men selv om han ikke kan kalle seg eiendomsmegler eller være ansvarlig megler, kan han fortsatt jobbe som eiendomsmeglerfullmektig, under veiledning av en godkjent eller ansvarlig megler. Han har fortsatt med å operere på kanten av loven i denne rollen.

Er det riktig at de som er blitt fratatt meglerbrevet eller retten til å kalle seg eiendomsmegler skal kunne fortsette å jobbe med eiendomsmegling?

Norges Eiendomsmeglerforbund har etterlyst lovendringer for å hindre slike situasjoner. Styreleder Carl O. Gjeving poengterer at kjøp og salg av bolig er en av livets viktigste avtaler, og at forbrukerne må kunne stole på meglere.

Han uttaler følgende i en pressemelding: 
Kjøp og salg av bolig er livets viktigste handel for de aller fleste nordmenn, og at forbrukerne derfor må kunne stole på eiendomsmeglerens kompetanse og egnethet, sier han.
I dag stilles det krav om tre års bachelorutdanning, to år i opplæringsstilling som fullmektig og god vandel for å kunne få tillatelse til å drive med eiendomsmegling.
– Da er det et stort paradoks at loven åpner for å fortsette og i realiteten gjøre samme jobben som før, selv om man har gjort seg skyldig i så alvorlige lovbrudd at myndighetene har mistet tilliten til vedkommende. Hvordan skal forbrukere da kunne ha tillit til at vedkommende gjør en god jobb og ikke begår nye lovbrudd? spør Geving retorisk.

Siden 2011 er det 18 tillatelser som er blitt trukket tilbake av Finanstilsynet, og det skal mye til før det skjer. Forutsett at lovendring er mulig å gjennomføre, noen hevder at det i praksis vil bety yrkesforbud, vil jeg si meg enig i kravet til NEF.  Dette er et godt innspill som på sikt vil bidra til å øke eiendomsmeglerbransjens omdømme.

Hvordan unngå å gi oppdrag til useriøse meglere?

  • Søk på nettet: Google megleren for å finne eventuelle negative presseomtaler.
  • Se etter anbefalinger: Bruk nettportaler med eiendomsmegleranmeldelser.
  • Still spørsmål: Hvis en eiendomsmeglerfullmektig kontakter deg, spør hvorfor de ikke er autorisert eiendomsmegler, hvor langt de er kommet i  prosessen mot godkjenning og hvordan samarbeidet med ansvarlig megler fungerer.
  • Vær skeptisk til for høy prisantydning fra meglere, se opp for typen «kjekk og grei” som gir urealistiske prisforventninger for å hanke inn oppdraget. Og se opp for veldig høye honorarer!
  • Be om referanser: Spør om andre boliger han eller hun har solgt i området og be om også kontaktinformasjon for referanser.

Hva med deg som er kjøper?

Du som er kjøper må forholde deg til den megleren som selger boligen du ønsker deg, men det er allikevel viktig å være på vakt. Hvis noe virker uvanlig, eller du stusser på eiendomsmeglerfullmektigen sine svar eller opptreden, ta kontakt med den ansvarlige megleren som er oppført i annonsen.

Les også

Min blogg om hvordan du som budgiver og potensiell kjøper skal forholde deg til selgers megler.

Kommentarer (0)

Hvilke konsekvenser har mangelfulle tilstandsrapporter for kjøper ?

Av: Dato: Rådgivning

Når du vurderer å kjøpe en bolig, vil du gjerne ha et klart bilde av tilstanden til eiendommen. Derfor er tilstandsrapporten, utarbeidet av en takstmann, et viktig dokument. Den gir deg informasjon om evt. mangler og forhold knyttet til boligen. Men hva skjer når tilstandsrapporten er mangelfull? Og hvordan kan dette påvirke deg som kjøper?

Forventninger til tilstandsrapporter

Kjøpere har rett til å forvente at tilstandsrapporter er både utfyllende og korrekte. Takstmenn er forpliktet til å følge forskrifter knyttet til avhendingsloven når de utarbeider slike rapporter. Hensikten med forskriften er å sikre at forbrukerne har tilgang til nøyaktig informasjon før de tar en stor beslutning som boligkjøp.

Mangelfull tilstandsrapport – får det konsekvenser?

I en nylig dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2023-170557) ble det avklart at selv om takstmannen hadde oversett flere forhold og rapporten ikke oppfylte alle kravene i forskriften, fikk ikke kjøperen medhold i sin klage. Dette har betydning for hvor beskyttet kjøper er mot feil i rapporten.

Det ble i forarbeidene til Avhendingsloven antydet at en tilstandsrapport bare skulle være gyldig dersom den oppfylte kravene i forskriften. I praksis betyr dette at kjøpere kan anses som “aktsomt uvitende” om forhold som er nevnt i en rapport som ikke oppfyller kravene. Denne vurderingen ble imidlertid ikke tatt i betraktning i den aktuelle dommen.

Hva betyr dette for fremtiden?

Dommen kan få konsekvenser for selger og takstmann, ettersom tilstandsrapporten fremdeles gjelder selv om den har mangler og bryter mot forskriften. Det er en bekymring for at dette kan føre til dårligere kvalitet på tilstandsrapporter og redusert informasjon fra selger, noe som i siste instans er til ugunst for kjøper.  Lovendringene som skulle sikre en tryggere bolighandel vil rett og slett miste mye av sin effekt.

Råd til deg som er kjøper

Som kjøper er det viktig å være klar over at selv en mangelfull tilstandsrapport kan være gyldig. Her er noen tips til hva du kan gjøre:

  1. Vær skeptisk: Vær oppmerksom på at rapporter kan mangle viktig informasjon. Se etter bygningsdeler som er svak omtalt eller ikke omtalt i det hele tatt.
  2. Still spørsmål: Hvis du oppdager mangler eller usikkerheter, ta kontakt med megler skriftlig for å få mer utfyllende beskrivelse eller forklaring. Dette kan hjelpe deg med å avdekke forhold som er avgjørende for pris og kjøpsbeslutning.
  3. Undersøkelse og vurdering: Husk at din undersøkelsesplikt gjelder, selv om tilstandsrapporten ikke er fullstendig. Det kan være lurt å overveie å stille spørsmål til en uavhengig bygningskyndig dersom det er tekniske spørsmål som henger i luften.

 

 

I denne bloggen har jeg brukt artikkel av Advokat Andreas Langeland i medlemsbladet til NEF som kilde i forbindelse med beskrivelse av det juridiske.

Kommentarer (0)

Er dagens budregler til ulempe for boligkjøper?

Av: Dato: Rådgivning

I henhold til Eiendomsmeglerforskriften er det laget budregler som alle eiendomsmeglere skal følge i budprosessen. Disse reglene er ment å skape en rettferdig og åpen prosess, men det er klare svakheter som kan være til ugunst for kjøperne i budforhandlingene.

Nylig var jeg involvert i budgivningen på en enebolig som hadde vært på markedet i flere uker. Etter å at min kunde hadde gitt et bud fikk han bekreftet at budet var mottatt, men det var lavere enn et bud som var gitt inn tidligere. Dermed ble ikke budet sendt ut via SMS varsel til interessentene.  Da jeg fikk vite dette ble jeg litt i stuss og ringte megler.  Deretter undersøkte jeg budreglene og fant at hun faktisk hadde handlet i tråd med reglene.

      Hennes argument for ikke å sende ut budet til interessentene var følgende:

Vi må sørge for at budgivningen går vår vei (les selgers) og vil nå forsøke å bearbeide han som ga det høyere budet.  Sender vi ut et lavere bud kan vi oppmuntre interessenter til å gi lavere bud.

Du kan lese budreglene her.

Denne bloggen handler om punkt 1 og 6.

1.
På forespørsel vil megler opplyse om aktuelle bud på eiendommen, herunder om relevante forbehold.

6.
Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

Behov for endring

Det burde være en plikt for meglere å informere om tidligere budene uten at kjøpere må spørre. Å vite hva tidligere interessenter har vurdert eiendommens verdi, spesielt på boliger som har vært på markedet en stund, er essensielt for kjøpere.
Denne informasjonen kan dessuten hjelpe kjøper til å vurdere om han ønsker å gi et bud som allerede er avslått, selv om det kan være en mulighet å prøve ut hvis boligen har vært i markedet en lang stund.

Det er også på høy tid at formuleringene «så langt det er mulig og nødvendig» blir fjernet fra regelverket. Dette gir for stort spillerom til å sjonglere med informasjonen til selgers fordel.  Og i dagens digitale tidsalder bør det ikke være praktiske hindringer for å informere om alle budene som er mottatt.

En rettferdig budprosess for alle

Eiendomsmeglerloven krever at meglere drar omsorg for begge parters interesser – både selger og kjøper. Da må budreglene endres for å sikre at partene står mer likt i budforhandlingene. Dette vil ikke bare bidra til en mer rettferdig prosess, men også øke tilliten mellom alle involverte parter.

Oppfordring til kjøpere

Når du skal gi bud på en bolig, husk å spørre megleren om tidligere bud – hva summene var, og om de ble avslått. Hvis det har vært tidligere visninger, og et lavere bud ble lagt inn, vil det kanskje være veldig stille fra megleren om dette. Det finnes ingen garanti for at du vil bli varslet, da beslutningen helt og holdent ligger hos megleren.

La oss jobbe mot en balansert bolighandel hvor informasjonen er åpen og rettferdig for alle parter.  Det er på høy tid at vi får en endring i budreglene – for kjøpernes skyld!

 

Foto: www.friberg.no

PS:  Min kunde har kjøpt et annet flott hus, og det han bød på er ennå ikke solgt!

Kommentarer (0)

Er du klar over at meglerens jobb er å fremstille boligen så verdifull som mulig?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

Aftenposten publiserte nylig en artikkelserie med overskriften: «Styrtrik på eiendom». Den fokuserte på tre ulike aktører i eiendomsmarkedet: en investor som driver med utleie, en boligflipper som kjøper, pusser opp og selger boliger, og en såkalt supermegler.

Eiendomsmegleren ble spurt om hva han gjør for å øke verdien på boligene han selger. Ikke bare har han mange salg, men han oppnår også svært gode priser for sine selgere. Hans svar gir oss et innblikk i hvordan en dyktig megler arbeider for å maksimere boligens potensial:

«Har en bolig svakheter, gjelder det å finne gode løsninger som ikke er helt oppspinn. Jeg bruker de beste stylistene og lager de beste annonsene for å vekke mest mulig følelser hos kjøperne. Det handler om å dytte nåla så høyt den går.»
“Supermegler til Aftenposten”

Dette er kanskje ikke en sjokkerende uttalelse for de som kjenner bransjen. En god megler blir belønnet for nettopp dette – å presentere boligen på en måte som fremhever dens beste sider og appellerer til potensielle kjøpere. Det handler om å skape en emosjonell tilknytning, slik at kjøperne ser for seg et liv i nettopp denne boligen.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Som kjøper er det viktig å forstå at megleren er betalt av selger for å oppnå best mulig pris. Det er et salg som foregår og det innebærer at boligen vil bli presentert fra sin aller beste side. Profesjonelle stylister blir ofte hyret inn for å dekorere rommene, og fotografene sørger for at bildene i annonsene er mest mulig innbydende.  All viktig informasjon blir gitt, men det negative blir ofte nedtonet og det positive fremhevet.

Fokus ligger på boligens positive sider. Derfor er det viktig at du som kjøper gjør din egen vurdering:

  • Les tilstandsrapporten nøye: Her finner du objektiv informasjon om boligens tekniske tilstand. Dette dokumentet er ditt viktigste verktøy for å avdekke eventuelle mangler eller behov for oppgraderinger.  Ta gjerne en titt før visning og sammenlign med bildene i annonsen.  Er det noe som skurrer ?
  • Vær kritisk på visning: Se forbi stylingen og forestill deg hvordan boligen vil fungere for deg i hverdagen. Mål opp rommene hvis du er usikker på størrelsen, og vurder planløsningen i forhold til dine behov.
  • Still spørsmål: Ikke nøl med å spørre megleren om det er noe du lurer på. Får du ikke svar, følg gjerne opp med en mail i etterkant.

Forstå eiendomsmeglerens rolle

Det er viktig å huske at megleren er en profesjonell som har som oppgave å selge boligen til høyest mulig pris og derfor gjøre boligen så attraktiv som mulig. Dette er til fordel for selgeren.

Det kan også være en fordel for deg som kjøpere som får se boligens fulle potensial. En godt presentert bolig kan gi deg ideer og inspirasjon til hvordan du selv kan innrede og utnytte plassen.  Bare vær litt kritisk til foreslåtte løsninger, at de ikke er på kanten til å være “ikke helt oppspinn” som supermegleren uttrykte!

Du blir ikke trill rundt av en fin presentasjon og stylede boliger, men vær obs på følgende:

Å kjøpe bolig er en stor beslutning, og det er naturlig å bli påvirket av følelser. Ved å være bevisst på meglerens rolle og gjøre grundige undersøkelser, kan du ta et informert valg som du vil være fornøyd med i lang tid fremover.

Trenger du hjelp til undersøkelsen fra en som står på din side, spør meg gjerne om hjelp til gjennomgang av salgsmaterialet og vurdering av en bolig du har lyst til å kjøpe.  Jeg avdekker risikoelementene og hjelper deg med å stille de riktige spørsmålene, så du vet hva du egentlig kjøper!

Kommentarer (0)