Er det stor risiko for formuesskatt når du kjøper bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Debatten om ny modell for beregning av ligningsverdi og formuesskatt på bolig har gått høyt den siste tiden. Med ord som skattesjokk og skattebombe kan det være lett å bli urolig – særlig hvis du vurderer å kjøpe bolig.

Men hva betyr dette egentlig for vanlige boligkjøpere?

Kortversjonen er:
Formuesskatt på bolig angår de færreste, og for de aller fleste er dette ikke noe som bør stoppe et boligkjøp.

Dette er hovedpoengene du bør vite

  • De nye beregningene slår for alvor ut først når boligens markedsverdi overstiger 10 millioner kroner

  • Kun 6–7 % av boligene i Norge ligger i dette sjiktet

  • For å få en reell formuesskatt på primærbolig må du:

    • ha lite eller ingen gjeld

    • ha brukt opp bunnfradraget (ca. 1,9 mill. kr per person) på annen formue

  • Dette treffer i praksis de mest bemidlede, ikke «folk flest»

Hva er hensikten med det nye systemet?

Hensikten med den nye modellen var å gjøre verdsettelsen av bolig mer rettferdig.

Tidligere har:

  • rimeligere boliger hatt for høy ligningsverdi

  • svært dyre boliger hatt for lav ligningsverdi

Det nye systemet skulle jevne dette ut.
I praksis slo det noe uheldig ut og ga staten litt høyere inntekter enn intensjonen, og derfor er det varslet justeringer.

Når betaler du egentlig formuesskatt på bolig?

I et innlegg i DN har professor Are Oust regnet på dette og skriver blant annet:

«Om du bor alene, er gjeldfri og har hele formuen bundet i boligen, må du ha 7,6 millioner kroner i formue før du betaler én krone i formuesskatt.
Dette er en formue som er fire ganger høyere enn medianformuen i Norge.»

Med andre ord:
Dette gjelder langt fra alle boligeiere eller boligkjøpere.

Hvor finner du relevant informasjon i salgsoppgaven?

Det er likevel fornuftig å sette seg inn i ligningsverdien når du kjøper bolig. Her bør du se:

1. Fakta / Nøkkelopplysninger / Eiendomsdata

Se etter:

  • Formuesverdi (ofte kalt ligningsverdi eller formuesverdi bolig)

  • Vanligvis oppgis:

    • Formuesverdi som primærbolig

👉 Dette er det viktigste tallet for å vurdere formuesskatt.

2. Offentlige opplysninger

Her finner du ofte:

  • Formuesverdi (per siste ligningsår)

  • Kommunale avgifter

  • Eiendomsskatt (der dette finnes)

Typiske formuleringer:

  • «Formuesverdi (ligningsverdi) kr X som primærbolig»

3. Skatt og avgifter (hvis egen seksjon)

Noen meglere har en egen boks for:

  • Skatt/avgifter

  • Offentlige avgifter

Formuesverdien kan stå her også, men:
Formuesskatt i kroner oppgis nesten aldri, fordi den er personlig.

Viktig å være klar over

  • Formuesskatt beregnes individuelt

  • Den avhenger blant annet av:

    • total formue

    • gjeld

    • bunnfradrag

    • om boligen er primær- eller sekundærbolig

  • Derfor kan ingen megler si hva du vil betale i formuesskatt

Slik kan du gjøre en enkel vurdering selv

  1. Finn formuesverdi som primærbolig

  2. Trekk fra:

    • din andel av gjeld

    • bunnfradrag (ca. 1,9 mill. kr per person)

  3. Multipliser resterende beløp med ca. 1 %

Dette gir et grovt anslag på årlig formuesskatt.

Hvis formuesverdi mangler i salgsoppgaven

Dette er vanlig ved:

  • nybygg

  • nylig ombygde boliger

  • førstegangssalg

Da kan du:

  • bruke Skatteetatens boligkalkulator

  • spørre megler direkte

Oppsummering

Debatten om skatt på bolig blir ofte kraftig hauset opp i media, gjerne med eiendomsbransjen som ivrig heiagjeng. I praksis gjelder dette langt færre enn overskriftene gir inntrykk av.

Det er klokt å være informert – men for de aller fleste boligkjøpere er formuesskatt ikke en avgjørende faktor.

Husk også:
Skatt er alltid personlig.
Jeg svarer gjerne på generelle spørsmål om modeller og system for beregninger, men gir aldri individuelle skatteråd – det blir fort både for komplisert og for personlig.

Lykke til med boligjakten !

Foto:  www.friberg.no

Kommentarer (0)

Skal du kjøpe bolig med oppussingsbehov? Dette må du avklare med banken før du byr

Av: Dato: Rådgivning

Mange boligkjøpere tror at et finansieringsbevis automatisk gir rom for oppussing innenfor finansieringsrammen.

Det stemmer ikke.

Selv om kjøpesummen er innenfor lånerammen, betyr ikke det at banken automatisk finansierer renovering eller oppussing.

Viktig å vite før budrunde

Et finansieringsbevis gjelder selve boligkjøpet – ikke oppussing.
Når du oppdager at boligen krever tiltak som nytt bad, kjøkken, elektrisk anlegg eller energieffektivisering, må dette avklares med banken før du byr.

Det er ofte:

  • ikke behov for en helt ny lånesøknad

  • men du må forelegge saken for banken

  • og få en bekreftelse på hvordan oppussingen kan finansieres

Hvorfor banken må involveres før du byr

Oppussing betyr nye kostnader og mulig økt lån. Banken må derfor vurdere:

  • din økonomi etter boligkjøpet

  • om boligen vil øke i verdi etter tiltakene

  • om oppussingen kan dekkes av egenkapital, økt boliglån eller andre løsninger

Uten avklaring kan du risikere å stå med:

  • bolig du ikke har råd til å sette i stand

  • nødvendige utbedringer uten finansiering

Mulige løsninger for finansiering av oppussing

  • Økning av eksisterende boliglån (ved tilstrekkelig verdi/egenkapital)

  • Egen oppsparing

  • Lån eller tilskudd til energitiltak, for eksempel via Husbanken

Alle alternativene krever dialog med banken før bud legges inn.

Kort oppsummert :

  • Finansieringsbevis dekker kjøp, ikke automatisk oppussing

  • Oppdager du renoveringsbehov → kontakt banken før bud

  • Du trenger ikke alltid ny søknad, men du må få en avklaring

  • Dette gir tryggere boligkjøp og færre økonomiske overraskelser

Kommentarer (0)

Har du oppdaget Boligmappa, den digitale permen for boligeiere?

Av: Dato: Rådgivning

Visste du at dersom du eier en bolig, hytte eller annen eiendom som er tinglyst i Kartverket, så har du automatisk en digital boligperm liggende klar til bruk? Den finner du på boligmappa.no – en gratis og utrolig nyttig tjeneste som altfor få kjenner til.

Boligmappa fungerer som et trygt arkiv der du kan samle alle viktige dokumenter som hører til boligen din. Og eventuelle andre eiendommer du eier som for eksempel hytte. Ferdigattester, kvitteringer, skaderapporter, beskrivelser av oppussing – alt kan lagres her. Dermed slipper du å lete gjennom skuffer og esker når du trenger informasjonen som mest.

Som de selv sier på sin nettside, her kan du sørge for å ha papirene i orden:

Papirene i orden
Boligmappa hjelper deg holde styr på boligen – og alle papirene. Håndverkere registrerer utført arbeid, helt automatisk. Selv kan du laste opp kvitteringer, fargekoder og annet nyttig.

Og det stemmer. Uten papirene i orden kan boligens verdi svekkes, det kan oppstå problemer med forsikring, og det kan bli vanskelig å reklamere på arbeid som er gjort. Med alt samlet på ett sted, slipper du slike bekymringer.

Derfor er Boligmappa så gull verdt

Boligmappa gir både deg, eventuelle kjøpere og senere arvinger full oversikt over boligens historikk. Det gjør det enklere å dokumentere:

  • fagmessig utført arbeid

  • oppussing og endringer

  • skader og reparasjoner

  • tilvalg, fargekoder og andre detaljer

  • kvitteringer og rapporter

Mange håndverkere legger inn arbeid automatisk, men du kan også enkelt legge inn informasjon selv. Jeg har for eksempel lagret skaderapporten fra en vannskade vi hadde i leiligheten vår.

Og – note to self – jeg burde absolutt legge inn ferdigattesten og beskrivelse av påbygget på hytta også!

En tjeneste alle boligeiere burde kjenne til

Mitt inntrykk er at mange ikke vet hvor nyttig Boligmappa faktisk er. Den gir orden, oversikt og trygghet – enten du bor i boligen, skal selge den eller ønsker å sikre at arvinger får oversikt.

Jeg kommer definitivt til å bli flinkere til å informere boligkjøperne mine om dette fremover. Det eneste de må huske, er at de først kan registrere informasjon når eiendommen er formelt tinglyst på dem i Kartverket – altså etter overtakelsen. Men derfra er det bare å sette i gang.

En liten påminnelse til deg som leser

Har du oppussingsprosjekter, rapporter eller dokumenter som bør lagres trygt?
Ta en liten sjekk på boligmappa.no – kanskje du finner ut at du allerede har en digital boligperm som bare venter på å bli fylt.

En enkel, oversiktlig og trygg tjeneste – og helt gratis.
Kan det bli bedre?

Kommentarer (0)

Hva betyr en nylig Høyesterettsdom for deg som boligkjøper?

Av: Dato: Rådgivning

Høyesterett har i en nylig avsagt dom slått fast at selger og megler må være mer konkrete når de peker på risiko. Generelle advarsler holder ikke. 

Hva saken gjaldt

I tilstandsrapporten var det opplyst at eiendommen tidligere hadde hatt problemer med mus. Selger mente derfor at kjøper hadde plikt til å undersøke hvordan tilstanden var på kjøpstidspunktet.

Høyesteretts konklusjon

  • Generelle risikoopplysninger er ikke nok. Kjøper kan ikke nektes å gjøre mangelskrav gjeldende bare fordi selger har gitt vage advarsler.

  • Oppfordringer til undersøkelser må være konkrete og presise. Det må klart fremgå hva kjøper skal undersøke, og hvorfor.

  • Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Det er selger som har ansvaret for å legge alle vesentlige forhold på bordet.

Betydningen av endringene i Avhendingsloven fra 2022.

Høyesterett understreket at lovendringene i 2022 har styrket kjøperens stilling:

  • Risikoen for skjulte mangler ligger nå i større grad hos selger.

  • Dette innebærer at generelle forbehold og standardformuleringer i rapporter eller kontrakter ikke uten videre kan skyve risikoen over på kjøper.

Kort oppsummert:

  • Selger må gi tydelige og konkrete opplysninger.

  • Generelle advarsler holder ikke.

  • Kjøpers stilling er styrket etter 2022 – risikoen for skjulte mangler ligger hos selger.

Dette betyr likevel ikke at det er enkelt å konkludere i alle saker. Ingen boliger – eller konflikter – er helt like. Dommen er en viktig rettesnor, men ikke en fasit.

For deg som kjøper gir dette en styrket stilling. Selger og megler må være tydeligere, og de kan ikke «fraskrive seg ansvar» gjennom vage formuleringer.

Samtidig er det lurt å være våken:

  • Får du en pekepinn på noe som kan være en risiko?
  • Står det i rapporten at «dette bør undersøkes» uten mer forklaring?

Da bør du alltid stille spørsmål. Be gjerne megleren være mer konkret om hva som faktisk menes.

Som ordtaket sier: Bedre føre var enn etter snar!

 

Kommentarer (0)