Nå nærmer de seg nye regler for boligkjøp. Dette må du vite !

Av: Dato: Rådgivning

Fra 1.1.22 blir trer endringene i Avhendingsloven, som regulerer kjøp og salg av bruktbolig, i kraft.  Da blir det tryggere å være boligkjøper.  Men det fordrer at du er årvåken og sette deg inn i all informasjon som gis om boligens tilstand og alle andre forhold.

Merk deg kjøpers undersøkelsesplikt – § 3-10 i Avhendingsloven:

Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.

Selgers plikter

Selger har fått forsterket plikt til å gi utfyllende og riktig opplysninger om boligen.  For å klare å oppfylle kravene i loven er han nødt til å bestille en såkalt tilstandsrapport fra taktstmann.  Det er utarbeidet en forskrift som nøye beskriver hva som skal undersøkes, hvordan det skal undersøkes og hvordan opplysningene skal gis.

Les også:      Derfor blir det tryggere å være boligkjøper i 2022

Alt ligger til rette for en tryggere bolighandel

Nå ligger alt til rette for en tryggere bolighandel.   Men det forutsetter at du tar deg tid til å lese tilstandsrapporten og salgsmaterialet og forstår rekkevidden av det som står der.

Jeg vet i likhet med mange andre at mange dessverre ikke setter seg inn i salgsmaterialet før de gir bud.  Dette er meget risikofylt og kan koste deg masse penger og store frustrasjoner i ettertid

Så derfor er det din “forbanna plikt:

Å LESE  ALT – ALLTID!

Følg med allerede nå!

Alle aktørene i boligmarkedet har begynt å forberede seg på nytt regime. Derfor kan det allerede nå komme boliger på markedet som har tilstandsrapporter og salgsoppgaver som følger de nye reglene.  For, dersom bud blir gitt etter 1.1.2022, er det de nye reglene som gjelder.

Megler får en viktig rolle med å påvirke selger til å gi absolutt alle opplysninger han kjenner til om boligen.  Uansett om de tenker at det kan gjøre det vanskelig å selge boligen eller oppnå ønsket pris. Og megler må følge opp med å klargjøre alt dette i salgsoppgaven.

Dermed kan vi håpe og tro at det blir slutt på en del “innpakninger” av risiko momenter og vage antydninger av forhold som er viktige for kjøper.  Men, det vil utvilsomt kreve en del omstilling, både i praksis og tankegang.  Fra både selgere og meglere.

Les mer om den nye avhendingsloven her

Jeg ber deg om å være ekstra årvåken fremover i forhold til om dere får klare og ærlige beskrivelser av eiendommen.  Aner dere “ugler i mosen” i forhold til om nye regler blir fulgt, ta gjerne kontakt meg. Så så kan vi finne ut av hva som er riktig.

Les også:   Gi bedre info i salgsoppgavene

Jeg har de siste årene brukt mye tid de siste årene på å sjekke salgsoppgaver og tilstandsrapporter for kjøperer.  De ønsker å få sjekket ut risikoforhold og bli bevisst på hva de kjøper.  Og hvilken pris boligens tilstand fortjener.  De kan ha dårlig tid, eller ønsker en bekreftelse fra en fagperson på om de har forstått innholdet riktig.

Jeg tenker at jeg fremdeles vil få forespørsler om dette.  For selv om informasjonen blir tydeligere, blir den også mer omfattende.  Da kan det være vanskelig å skille snørr og barter og vite hva som er viktig.  Det kan være forhold både på den positive og negative siden. Det er ikke sikkert at et forhold som er omtalt negativt behøver å være så “farlig”.  Dersom det er mulig å fikse uten for store kostnader.

Vil det bli vanskelig å selge boliger og vil prisene gå ned?

Noen har spurt meg om ikke de nye reglene og den mer omfattende beskrivelsen av boligens tilstand vil gjøre at boliger blir vanskelig å selge eller at prisene vil gå ned.  Folk kan bli skremt fra å kjøpe, eller vil satse mindre på en bolig som har mange negative bemerkninger om tilstanden.

Det er en teoretisk mulighet for at dette vil skje, men jeg tror ikke det er noe jeg ville ha gamblet på rent generelt.

Kanskje vil noen unnlater å kjøpe en bolig de kanskje ville ha kjøpt tidligere.  Fordi de informasjonen var ullen og de valgte å ta risikoen ved ikke å undersøke nærmere.

At du lar å være fordi du er usikker på risikoen må jo være en bra ting.

Målet må være at du skal vite hva du kjøper.

På godt og vondt.  Og til en pris som tar hensyn til kvaliteten på boligen.

Eller hur?:)

 

 

Boligdama ga oss god, presis informasjon og gjorde oss trygge på vårt valg. Hun sjekket at alt var i orden med boligen, at prisen var hensiktsmessig og gav tips til budrunden.

Ung familie fra Oslo

 

 

Kommentarer (0)

Hvorfor informerer ikke megler mer konkret om utbygginger og reguleringer?

Av: Dato: Rådgivning

Jeg leser veldig mange salgsoppgaver.  Et generelt inntrykk er at informasjonen om reguleringsplaner og utbygging av infrastruktur og planer om ny bebyggelse veldig sjelden blir forklart og beskrevet.  Isteden blir det henvist til reguleringsplaner, kommuneplaner og nettsider fra Oslo Vegvesen.   

Er dette forbrukervennlig ?  Nei absolutt ikke.

Her kommer en historie fra virkeligheten

Tenk deg at du er interessert i en bolig som vil bli berørt av den nye utvidelsen
av E18 ut fra Oslo.  Slik som den jeg sjekket for en kunde her om dagen.

Hva vil kjøper vite om planene?

Jo – hvordan de vil berøre akkurat denne boligen.

For eksempel:

  • Kommer veien nærmere er der den er i dag?
  • Vil den ligge åpent i dagen eller over et lokk?
  • Blir veikryssene endret og får det noen innvirkning?
  • Er det noen hus mellom veien og huset som skal rives?

Ble dette beskrevet på en konkret og lettfattelig måte i salgsoppgaven?

I form av en skisse som viser akkurat området rundt boligen eller formuleringer med ord som forteller hva som vil skje?

Nei!

Det som er opplyst er at det vil bli veiarbeid i mange år.  Deretter blir det henvist til ulike lenker og sider fra Oslo Veivesen.  Som det ikke er rett frem å finne frem i.

Jeg holdt faktisk på ganske lenge for å finne ut hva som kommer til å bli endret utenfor huset som var til salgs.  Til slutt fant jeg ut at det skulle rives 3 hus i front for å gi plass til anleggsarbeid og veiutvidelse.  Og komme endringer i veikryss som ville berøre huset.

Det så ikke så så positivt ut.  Og det var i høyeste grad informasjon som kjøpere burde få servert på et sølvfat i salgsoppgaven.

Jeg undrer meg på årsaken til at slike forhold omtales så lite konkret i salgsoppgavene.

For ovennevnte er snarere regelen enn unntaket.

Er det latskap fra megler? 
Mye enklere  å slenge inn noen linker til nettsider enn å sette seg nøye inn i saken. Og bruke tid på å beskrive.

Eller er det taktikk for ikke å sette fokus på negative faktorer?
Det er verdt å merke seg at når et forhold er nevnt og det er vist til steder hvor innhold kan sjekkes, er kjøper ansvarlig dersom ubehagelig kunnskap og endringer skulle dukke opp senere.  Uansett hvor lite tilgjengelig informasjonen måtte være.

Dessverre tror jeg fenomenet ofte skyldes en motvilje om å informere i detalj og dermed stå i fare for å fremheve forhold som kan oppfattes som negativt for potensielle kjøpere.

Selv om jeg  også har opplevd at mange meglere ikke vet så mye om hva som skjer utenfor boligen når jeg spør før eller på visning.

Uansett årsak synes jeg denne praksisen rett og slett er veldig slapp og svært lite kjøpervennlig.

Ja, til og med  kanskje lite selgervennlig.

For hvis en kjøper ikke klarer å få oversikt over hva som egentlig kommer til å skje i nærområdet, blir hen usikker og lite lysten på å legge inn bud.

Megler blir godt betalt av selger.  Da bør det kunne forventes at hen tar seg jobben med å sette seg inn i planer og beskrive dette på en god og forståelig måte.

Les også:   Reguleringsplaner til besvær

Behov for presise regler ?

Fra 1.1.22 får vi forbedringer i beskrivelse av boligens tilstand gjennom  egen forskrift om tilstandsrapport .  Hva som skal sjekkes og opplyses blir listet opp i detalj.   Da kan hverken takstmann, selger eller megler slippe unna med omtrentlige beskrivelser.

Supert !

Spørs om det ikke også skulle vært laget detaljerte regler på hvordan planendringer og utbygginger skal beskrives i salgsoppgaven.

Jeg er klar over at det finnes generelle regler om de mest innlysende og tidsnære planer må omtales.  Men ser vi på praksisen er dette tydeligvis ikke bra nok.

Les også:    Derfor blir det tryggere å være boligkjøper fra 1.1.2022

PS:    Vi bestemte oss for ikke å gå videre med boligen pga for mye usikkerhet i flere forhold.

 

Kommentarer (0)

What are the penalties for a walk-away buyer?

Av: Dato: English

As you hopefully know the bid on a property is binding in Norway.  There are no regrets. But what will happen if you walk away after giving a bid?

I got this question from a reader of my blog:

Thank you for your cool articles on boligdama.no
I keep hearing about the biding process being binding. Where can I read about the penalties for a walk-away buyer? If you could point me towards a website or Norwegian legislation(even if not in english), that would be great!

Thank you and keep up the great work!

Best, Jon

 

It is a very good question, and I am glad that Jon asked.  Because it is quite common knowledge in Norway how this work, I didn’t think about explaining this to my English speaking readers.

It is a violation of the law to walk away from the purchase deal

Because the bid is binding it is a violation of the law for the buyer to walk away from the deal or purchase.

This is according to the Norwegian “Avhendingsloven” or the Disposal /Alienation Act)

Which sanctions or demands will the seller have if the buyer breaks or walk away from the purchase or fails to fulfil the agreement that is done by the bid: 

  1. Demand that the buyer fulfils the agreement
  2. Cancel the purchase
  3. Claim compensation for failure to fulfill the agreement
  4. Held back the take over of the property to the buyer
  5. Demand payment of default interest (when paying the purchase to late)

This is a private law matter.  But this law, “Avtaleloven” has a very strong position in the Norwegian legal system. The government will not come after you if you break a deal like this.  But the other part in the agreement, the seller, can take you to court if you don’t fulfil your obligations made through your bid.

The outcome of these regret/walk away cases will vary.

If it is just a matter of pure regret, the seller will, with assistance from the real estate agent, insist on the fulfilment of the purchase.   And maybe go to court.  Where you probably will lose and have to pay the legal costs for both parts.

If the seller agrees to sell it again through his real estate agent, he will most likely claim compensation for extra cost.  Or maybe he has to sell to a lower price.  Then you will be responsible for the gap between your bid and the new sales price.

In some cases the buyer might have trouble to fully finance the purchase.  This should not really happen, because the realtor are obliged to check this before he approves the bid on behalf of the seller. In these cases the seller often approves the buyer to walk away.  But he will make reservations that he will claim compensation if he has to sell it again to a lower price. And for additional costs for the resale.

And then the “party” maybe continues:
The seller claims the realtor for not doing his job when checking the finances…….

Most Norwegians are aware that the seller has a very good case if the buyer walk away from the sales agreement (after the binding bid). Despite of this we have some cases of regret and attempt to try to withdraw from the purchase.

So, please be aware!

Don’t give a bid if you are not certain that you really want the home:

You will either be forced to go through with the purchase, and maybe sell the home yourself, or pay compensation for any loss that may arise for the seller.

 

Kommentarer (0)

Kan vi forvente noen positive endringer i boligpolitikken ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Mitt svar på dette er ja. Men ikke forvent deg noen revolusjon!

Det første som skjer er at endringene i Avhendingsloven trer i kraft fra 1.1.22.  Sammen med en forskrift om hva en tilstandsrapport skal inneholde og hvordan den skal utformes.

Les mer om hva dette innebærer her:  

Derfor blir det tryggere å være boligkjøper i 2022

Disse endringene vil utvilsomt styrke kjøpers stilling på boligmarkedet og skjerpe inn selger og meglers ansvar for å gi fullstendig og ærlig informasjon om boligen.  Takstmannen vil også få et større ansvar og spille en viktig rolle.

Samtidig må du som er kjøper belage deg på å være på tå hev før du gir bud.  Det blir mye informasjon som må leses og tolkes på kort tid. Og mye som må undersøkes.

Endringer i Lov om Eiendomsmegling

Forrige regjering har fått utarbeidet  en NOU med forslag til endring i Lov om Eiendomsmegling.  Den har vært ute til høring, men usikkert når den blir vedtatt.  Forslaget er i store trekk en finpussing av dagens lov og inneholder svært få endringer som har betydning for Eiendomsmeglers rolle og praksis i bolighandandelen.  Ei heller kjøpers stilling i forhold til Eiendomsmegleren.

Varslet politikk fra ny regjering.

Denne er foreløpig rundt formulerte programposter fra den såkalte “Hurdalsplattformen”.

Den nye regjeringen ønsker å se boligpolitikken i et helhetlig perspektiv og slår fast, på linje med tidligere regjering,  at eierskap til bolig er viktig.

Det at mange har problemer med å komme seg inn på boligmarkedet har vært oppe til debatt de siste par årene, og er berørt i plattformen.

Den nye regjeringen foreslår følgende for å sikre at flere kan komme seg inn på boligmarkedet eller få tilgang til riktig type bolig:

  • Utvidelse av Husbankens rammer og låneoppdrag
  • Legge til rette for økt bygging av leie-til-eie-boliger
  • Ta initiativet til et eldreboligprogram
  • Sikre at eldre kan få bo lengst mulig i egen bolig hvis de kan og

Les også:  Har vi riktig boligmasse for å møte eldrebølgen?

Så vet vi at det er veldig mange andre faktorer som spiller inn på om du vil lykkes med å få kjøpt boligen du trenger eller har lyst på.  Økonomisk politikk, renteutvikling, boliglånsforskriften, prisutvikling, skattepolitikk og distriktspolitikk, for å nevne noen.

Med andre ord, vil ikke boligpolitiske tiltak alene, være avgjørende for utviklingen i boligmarkedet.

Les også:     Er den norske boligdrømmen for alle?

 

 

 

Kommentarer (0)