Hva bør du være bekymret over i tilstandsrapporten?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har vi hatt en drøy måned med nye tilstandsrapporter for boligsalg.  Det kommer mye tydeligere frem hva som tilrådes utbedres og hva det kan komme til å koste.  Meningen er å skape større bevissthet hos kjøperne gjennom bedre informasjon om boligens tilstand.  Og en tryggere bolighandel.

Hva bør du være mest bekymret over i en tilstandsrapport, for eksempel i en enebolig eller rekkehus?

Her finnes det ikke noe fasitsvar.   Men ting som koster penger og som må utbedres veldig snart er selvsagt verdt å merke seg.  Og hvor håndfast informasjonen faktisk er.  For eksempel, hvis det står at badet bør renoveres.  Da vet du at du må engasjere et rørleggerfirma til å utføre jobben og at dette kan koste opp til kr 250.000 – 300.000.

Men står det noe om at dreneringen er gammel og fuktskader i kjeller, eller at det er fukt innvendig på loft, blir det hele mer usikkert.  Da kan det være vanskelig å vite hvor dypt skadene stikker og hva det egentlig vil koste å utbedre.

Det som slår meg er at boliger ofte er flott pusset opp innvendig og ser veldig flotte ut på bildene.  Men Tilstandsrapporten avdekker at grunnleggende forhold som tørr kjeller, tørt tak og tilstrekkelig drenering ikke er ivaretatt.  Det er nesten det samme som å ikke ta vare på de viktigste legemsdelene og funksjonene i kroppen og bare tenke på utseendet.

Vær obs på forhold som kan medføre skjulte kostnader

Det bygningstekniske er ikke mitt fag.  Jeg har derfor spurt min samarbeidspartner i Din Boligbistand som driver med rådgivning innen det tekniske omkring oppussing og bolig, Glenn Andrè Lislerud om hva han mener om saken.

Han fremhever følgende forhold i Tilstandsrapporter som kan medføre usikkerhet og skjulte kostnader. Og som det er verdt å undersøke nærmere:

  • Opplysninger om fuktmerker og indikasjon på fukt i kjeller
  • Opplysninger om svertesopp og tegn på fukt i innvendig tak for eksempel på loft
  • Opplysninger om mose på tak og usikkerhet rundt utvendig tak
  • Indikasjon på fukt og tegn på råte i utvendig panel
  • Risiko konstruksjoner i rom under terreng
  • Opplysninger om gammel eller mangelfull drenering

Alt dette behøver ikke å være noe veldig farlig, understreker Lislerud, men er du usikker bør du absolutt undersøke nærmere eller spørre en bygningskyndig.

Du bør også merke deg om det er opplysninger som takstmannen opplyser at han ikke har fått undersøkt, for eksempel ikke fått boret hull for å sjekke fukt eller loft på grunn av for mye lagring.  Det kan være en risiko som du må være klar over at du tar.

Tilstandsrapportene er litt ulike og takstmenn er også ulike.  Noen har strengere vurderinger enn andre.  Like viktig som det er å avdekke risiko er det å få et realistisk bilde av hvor stor risikoen er.  Og at du klarer å ta standpunkt til om du vil ta den eller ikke.  Ingen brukte boliger er uten feil eller skader.

Men du skal vite hva du kjøper.  Før du gir bud.

Og da trenger du kanskje litt eksperthjelp?

Vi sørger for at du ikke kjøper “katta i sekken” og får utnyttet potensialet i boligen best mulig.  Både teknisk og økonomisk.

 

 

 

 

 

 


Glenn Andre Lislerud – Daglig leder Din boligbistand
Rådgivning innen oppussing og bolig
Svennebrev tømrerfaget, byggmester tømrerfaget,
Fagskoleingeniør bygg, sertifisert takstmann Byggmestrenes Takseringsforbund

 

 

 

 

 

 

 

 

Trude Larsen – Daglig leder Boligdama AS
Hjelp ved kjøp av bolig – boligkjøpsrådgiver
Utdannet eiendomsmegler og 40 års erfaring
fra boligbransjen, de siste 6 år som boligkjøpsrådgiver.

 

Kommentarer (0)

Er hemmelig bud en utvei for å få kjøpt drømmeboligen ?

Av: Dato: Rådgivning

Budforhandlinger på bolig i Norge skjer som regel etter bestemte regler.  Med fastsatte budfrister og mulighet for alle interessenter til å delta i en åpen prosess.  Så har vi noen unntak.

Det ene er kupping.  Det vil si at en kjøper gir et bud direkte til selger, før visning.  Enten er budet så godt, eller høyt, at selger ikke kan motstå det.  Eller selger tenker at et slikt bud neppe vil komme i en senere budrunde. Og sier ja til budet.  Dermed blir visningen avlyst.  Det står “solgt før visning” på annonsen.  Andre interesserte kjøpere ergrer seg. Megler kan ikke delta direkte i en slik forhandling, det strider mot god meglerskikk.  Og vil som regel råde selger til å vente til budrunden.  Men selger bestemmer, det er avtalefrihet her i landet.

En annen variant er såkalt hemmelige eller lukkede bud.  Det medfører at budgiver tar forbehold om at budet kun skal gjøres kjent for selger og ikke de andre interessentene til boligen.  Selger kan da velge å ta imot eller akseptere det lukkede budet, eller forhandle med budgiveren på grunnlag av dette.  Her kan megler også medvirke i forhandlingene.  Et slik lukket bud kan komme midt i en budforhandling.  Da blir selvsagt andre interessenter og budgivere ganske sure.  Siden de deltar i det de tror er en åpen og transparent prosess.  Dette er også en slags kupping idet den som gir det hemmelige budet forbeholder seg retten til å forhandle med selger alene.

Eiendomsmegler organisasjonene liker ikke denne muligheten og ønsker at denne muligheten skal sperres i ny Lov om Eiendomsmegling som er under utarbeidelse.  Det er usikkert om de vil få gjennomslag for dette.

Vil du vite mer om priser og budgivning?

Da har jeg et fint tipshefte til deg.

Du må regne med å by høyt ved kupping

Selv praktiserer jeg ikke kupping eller hemmelige bud i særlig grad.  En viktig årsak er at du må regne med å by ganske høyt for å nå fram hos selger.  Dermed kan du ikke vite om du byr for mye.  Riktignok hjelper jeg dem med markedsvurderinger på budbeløp slik at det ikke blir bud som kan gi tap senere.  Men en budrunde vil være enda mer riktig i forhold til å fortelle hvor markedsverdien ligger akkurat nå.

Noen kunder foreslår å kuppe på prisantydning.  Det holder ikke. Skal selger hoppe over budrunden må nok budet være i en størrelsesorden over dette, slik at selger tror at det ikke vil lønne seg med en budrunde.

En mulighet til å få kjøpt drømmeboligen

Disse metodene kan virke urettferdige for andre kjøpere.  Boligen forsvinner jo før de får sjansen til å være med å by.  Allikevel representerer de allikevel en mulighet for den enkelte kjøper til å skaffe seg drømmeboligen.

En mulighet de kanskje ikke bare skal miste sånn uten videre, eller hva?

Meglere kaller ofte kupping å “snike i køen”.  Jeg vil nok ikke karakterisere en budrunde som en kø.  Det er snarere en knallhard konkurranse . Det er slettes ingen rettferdig prosess som gjør at du får tilslaget bare du er tålmodig nok. Her er det antall kroner og høyeste bud som avgjør.

Denne måneden opplevde jeg å gi råd om å bruke hemmelig bud for første gang.

Det gjaldt en enebolig hvor det ikke var andre budgivere på banen.  Men tidligere budgiver og nye interessenter lå og lurte i bakgrunnen. Mine kunder ønsket å forhandle med selger og meglere alene. Derfor foreslo jeg et lukket bud, det vil si et bud som kun selger skulle få kjennskap til.
Det ble tatt imot.  Og etter litt tautrekking fikk de tilslaget på boligen, litt under prisantydning, som forøvrig var en helt grei markedspris.

Dette var ikke midt i en het budrunde, men allikevel sitter det kanskje igjen et par interessenter som ikke likte at muligheten til å gi bud plutselig forsvant.  Riktignok hadde de hatt rikelig tid til å gi bud tidligere.  Men det er rart med det.  Kjøpslysten blir ofte trigget når noen andre først legger inn inn et bud.
⠀
Min mening er at muligheten til kupping før visning og hemmelige bud må opprettholdes som en mulighet for kjøper.  Men metodene skal ikke brukes i utide bare for å fremstå som smart.

Skal det brukes, må det ha ha en hensikt og foregå innenfor trygge rammer.

Kommentarer (0)

Sinnsyk prisøkning på boliger i januar. Nå må du handle fornuftig.

Av: Dato: Rådgivning

Det meldes om rekordsterk prisøkning av boligprisene årets første måneder.  Eiendomsmeglerne gleder seg om rekordsterke priser og kjappe omsetninger. Men volumet var lavt, hele 22% lavere enn samme måned i fjor.

Da er vi ved sakens kjerne.  Når balansen mellom tilbud og etterspørsel endrer seg så dramatisk, blir det en unaturlig høy prisstigning.  Folk byr over hverandre for å få tak i de få boligene som er til salgs, og veldig mange sitter skuffet igjen etter tapte budrunder.

Dette er selvsagt “rekordsterkt” for de som selger boligen sin i akkurat nå. Og for meglerne, som etter adjektivene de bruker å dømme,  liker utviklingen.  Selv om jeg i rettferdighetens navn må nevne at deres organisasjoner advarer mot hva som kan skje hvis denne utviklingen fortsetter.

Boligprisene økte altså med 4,8% i januar på landsbasis. Og i Oslo med omtrent det samme.  Det er vesentlig høyere stigning enn det som er normalt for januar måned.

Hvorfor har det vært så få boliger til salgs?

Det svake tilbudet av boliger på markedet forklares med forsinkelser på grunn av de nye tilstandsrapportene som det tar vesentlig lenger tid å lage.  Det nye systemet er i en innkjøringsfase og boliger blir ikke klargjort for markedet så raskt som tidligere.  Det må nok innarbeides en lengre forberedelsestid hos meglerne slik at tilstandsrapportene ikke blir en flaskehals som reduserer tilbudet.

Les også:   Dette må du vite om de nye reglene for boligkjøp

Ikke til enhver pris

Jeg har også merket at det har skjedd noe i januar.  Både i form av flere henvendelser om hjelp og tapte budrunder for kunder.  Som boligkjøpsrådgiver er min jobb å hjelpe deg å få tak i boligen du vil ha.  Men ikke til enhver pris.  Jeg vil ikke at du skal tape penger senere fordi vi har latt oss rive med i en budrunde.  Særlig der hvor to budgivere trekker opp prisen med flere hundre tusen kroner -langt over gjeldende markedspris.

Det viser seg at folk som har kjøpt på topp i lignende perioder som dette, ofte har solgt med tap senere.  Det må vi jobbe for å unngå.

Hva bør du gjøre i dagens situasjon:

  • Ikke tro at du må få kjøpt en bolig straks og for enhver pris, fordi prisene er i ferd med å ta helt av. Det vet vi svært lite om etter en måned sterk prisstigning.  Og det er renteøkninger i vente utover året.
  • Regn med stor konkurranse om de attraktive objektene.  Prøv å finne alternative boliger som ikke absolutt alle løper etter
  • Nå er det viktigere enn noensinne å ta kloke valg.  Finn ut eller få hjelp til å finne ut hvor grensen for akseptabel markedspris går, og hold deg innenfor eller i nærheten av den.
  • Tenk over tidsperspektivet på boligen du vil kjøpe.  Er det boligen for resten av livet eller de neste 10-20 årene er det ikke så risikabelt å strekker seg et godt stykke, hvis du har råd til det. Tiden vil jobbe for deg og du vil sannsynligvis ikke tape på lengre sikt.  Har du kortere perspektiv skal du unngå å overby deg selv.
  • Samtidig som du er fornuftig og klok må du være litt tøff når markedet er trangt. Vi kan ikke bare være opptatt av å minske risiko når det er mange som etterspør den samme boligen.  Det er litt av en øvelse å finne den balansegangen. Men det er mulig.

Mine kunder kommer vanligvis litt raskere i mål enn det vi har fått til denne måneden.  Men noen tilslag har vi fått.  Fordi vi har vært både litt tøffe og ansvarlige.

Så vet jeg av erfaring, at markedet vil endre seg og bli mer balansert enn det er akkurat nå.  Hvor stor endring mot et mer kjøpers marked det blir, vet vi ikke i skrivende stund.  Men pendelen vil svinge, og det kan skje like raskt som endringen vi har sett den siste måneden.

Så vær klok og tålmodig kjære kjøper, så ordner det seg til slutt.   Jeg hjelper deg gjerne !

 

Last ned mitt gratis tipshefte om priser og budgivning

 

Kommentarer (0)

Can you trust the bidding and the home sale system in Norway?

Av: Dato: English

When I am working with my home buyer costumers from different countries, they are often wondering if we can trust the various actors and the transparency of the process.

The question is wise, and I totally understand it.  The process is quite complicated with a lot of different people and systems involved.  And maybe you have bad experiences from your own home market.

I like to put some remarks on this issue.

All in all, the home buying sale process in Norway is safe and transparent.  Of course, the realtor is trying to get you to pay as high price as possible.  The seller is his client, and he is paying his fee.

But according to the law the realtor is also obliged to take care of the buyer’s interest.  And make sure that the adds, sales material and oral information are correct.  The realtor is together with the seller, responsible to give all known information about the property, before the bidding round.

Read:  Be aware of new regulations for home buying in Norway

The last twenty years the home buying market and the real estate business has become more and more regulated.  This is based on a wish from the authorities to create a safe home buying process.  But it has also been necessary because of some professional short cuts the realtors have taken to promote their own interests. You know, when profit is in the picture, people always want to take advantage of it.  Within in the law or on the edge of the low.

The Norwegian “Finanstilsynet” is responsible for the supervision and control of the real estate agents

We also have the consumer authority and other  complaint bodies where consumers, seller and buyers can complain if they experience bad practice. And of course, we have the the court system.

So, on the formal side everything is in order.

But when it comes to whom to trust in the home buying process, many buyers tend to not put totally trust in the realtor.  Because he is the seller’s representative, and his priority is to get the highest price The realtors in Norway have to fulfil the Bachelor grade in Real Estate and have work practice before they can take independent sales assignment.  So, they know what to do, and what laws to follow.  But because of the competition among the realtors and the hunt for the highest price, some buyers experience bad customer care on their behalf.

This unbalance between seller and buyers need in the home buying process, is the reason why I started as a home buying consultant.

One important thing in the end:

Fake bids

Many of you are anxios about this. Understandable, especially when we practise the principle of auction and  bidding rounds administrated by the realtor.

Fake bids are luckily no longer an issue in Norway.  All the bids must be registered in a journal by the realtor. If you buy the property, you will receive the bidding journal with all the bidders name, time of the different bidders and amounts.  If you are only participant, but not a buyer you can ask for the same journal but without names.

Also, the realtor is obliged to check the bidders financing in their bank.  In that way he will know that the bidder is a serious one that are able to pay for the property.

 

 

Kommentarer (2)