Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Vi går mot spennende og usikre tider i boligmarkedet.  Boligpriser blir normalt påvirket av høyere renter.  Nå spås det at renteøkningene muligens vil komme raskere enn tidligere varslet.

Så langt har ikke prisene blitt påvirket av at Norges Bank har varslet syv renteøkninger frem mot slutten av 2023 og at boliglånsrenten kan komme opp i 4%.  Boligprisene økte, tross dette, mer enn forventet i mai måned.  Prisene er nå 6,4% høyere enn for 12 måneder siden.

Tilbudet av boliger til salgs har vært relativt lavt i hele år og det har selvsagt påvirket prisene oppover så lenge etterspørselen har vært der.  Og den har vært der, i høyeste grad.  Boligene som har kommet ut på markedet er blitt solgt veldig raskt.

Hva kan vi forvente oss fremover og hvem skal vi tro på?

Finanstilsynet advarer mot høy gjeldsbelastning og et mulig fall i prisene hvis en del faktorer, som enda flere renteøkninger enn varslet, blir nødvendig.   Det er jobben deres å advare mot finansiell ustabilitet.  Derfor bør deres advarsler nok ses i lys av dette.

Statistisk Sentralbyrå har nylig oppjustert sine prognoser for norsk økonomi.  Også de peker på behovet for renteøkninger for å stagge den rekordhøye prisstigningen.  Ikke bare på strøm og drivstoff, men også mat og vanlige forbruksvarer.  De anslår at renteøkningene vil skje noe raskere med fire økninger i 2022 og en i 2023.  Da vil styringsrenten være oppe i 1,75%.  Boliglånsrenten er normalt 1,5% høyere enn styringsrenten.  Dersom SSB sin renteprognose til vil boliglånsrenten være 3,25 %.  Noen økonomer mener dette anslaget er for lavt og at man bør regne med en boliglånsrente på 4%.

Hvor mye vil lånet koste meg når renten øker?

For deg som skal kjøpe bolig, eller allerede har boliglån, og som ønsker å beregne hvor mye låneutgiftene vil være om knappe to år, vil jeg anbefale å bruke det høyeste anslaget på 4%.

På nettet finner du boliglånskalkulatorer fra alle bankene.

Klikk deg inn på BN Bank sin boliglånskalkulator og se hva lånet ditt koster i dag og hva det vil koste.

Kalkulatoren viser at hvis du for eksempel låner 3,5 mill, vil det koste ca. kr 15.500 pr måned i dag (med 25 års avdragstid).  Øker renten til 4% vil det samme lånet koste deg kr 18.500 pr måned.  Det vil si en økning på kr 3.000 i måneden.  Du vil få litt hjelp av skattefradraget på 22% på rentene, slik at netto økning blir 2.640, – pr måned.

Det antas at de fleste husholdninger som har boliglån vil klare å håndtere de varslede renteøkningene.

Men hvordan vil renteøkningene påvirke mulighetene til å få innvilget boliglån?

Boliglånsforskriften, som bankene er pliktige til å følge, fastslår at låntakerne skal stress testes for å tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng høyere enn det aktuelle rentenivået.  Det vil medføre at når renten stiger, blir det vanskeligere å bestå denne stresstesten dersom samlet inntekt i husholdningen ikke er høy nok.  Med andre ord, det kan bli vanskeligere for noen å få innvilget lån.

Det er vel litt av poenget egentlig. Hvis færre får tilgang til kreditt eller lånene som innvilges blir lavere enn i dag, vil etterspørselen synke.  Noe som normalt vil føre til utflating eller lavere boligpriser.

Lavere priser vil være gunstig for de som skal inn på boligmarkedet for første gang.  Men samtidig vil det nok bli mer krevende å få lån på grunn av kravet til betjeningsevne og inntekt.

For at ulikhetene mellom de som allerede er inne på boligmarkedet og de som ikke har klart det, ikke skal øke ytterligere, er vi avhengige av at boligprisene demper seg såpass mye at det utligner inntektskravene i boliglånsforskriften.   Denne utfordringen er jeg i tvil om at markedet klarer alene.

Økte renter er ingen krise for deg eller boligmarkedet

En prognose er en forutsigelse om hva som kan komme til å skje, basert på visse forutsetninger. Det er ikke en fasit.  Men for å ha noe å holde fast i enn så lenge, kan vi bruke prognosene for boligprisutvikling fra Statistisk Sentralbyrå.

De anslår en boligprisvekst på knappe fem prosent i år. Deretter legger SSB til grunn en gradvis avtagende boligprisvekst på årsbasis, på drøye tre prosent i 2023 til i underkant av én prosent i årene 2024 og 2025.

Svært få ønsker seg økte levekostnader.  Og økte renter påvirker i høy grad norske husholdninger. Mer penger går til bokostnader og det må strammes inn på annet forbruk.  Ingen tvil om at det føles ubehagelig for de fleste.

Det vi glemmer er at renten de siste årene har vært rekordlave.  Før det hadde vi en veldig lang periode med ganske lave renter, rundt det nivået som vi vil komme opp til i løpet av 2023.  Det er derfor mange boligeiere i dag som ikke er vant til særlig høye renter.

“Gamliser” som meg prater ofte om da renten var 14-15% på slutten av 1980-tallet.  Det er den yngre generasjon, i alle fall mine barn, ganske lei av å høre på.  En sunn reaksjon, for slike rentesatser er heller ikke normalt.

Vi må anta at boligmarkedet og prisene roer seg litt ned når rentene øker og tilgangen på kreditt blir noe mer krevende.  Samlet sett behøver ikke dette være negativt.  Hverken for deg som skal inn på boligmarkedet eller deg som ønsker å flytte til en annen bolig.

Et velfungerende marked med stabil moderat prisutvikling vil alltid være det beste, både for kjøper og selger.  Fordi det gir forutsigbarhet og trygghet.

 

Kommentarer (0)

Har du blitt utsatt for villedende markedsføring av bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Føler du at du har fått motstridende eller mangelfulle opplysninger om en bolig du ønsker å kjøpe.  Eller ting ser ut til å være for godt til å være sant i annonsen.  Da er det stor sannsynlighet for at du har blitt utsatt for villedende markedsføring.  Og kanskje også brudd på Markedsføringsloven.

Markedsføringsloven er en veldig generell lov og tar ikke for seg markedsføring av bolig spesielt.

Derfor har Forbrukertilsynet utarbeidet en ganske omfattende veiledning om markedsføring av bolig.  I sammenheng med endring i Avhendingsloven er denne nå blitt revidert.

Les om den nye veilederen her

Veilederen er i stor grad blitt laget, som en del andre lover og forskrifter, for å holde eiendomsmeglerne “i øra” og sørge for at de utøver sin virksomhet til beste for forbrukerne.  Takk og lov for det!

Eiendomsmeglere er profesjonelle aktører som utøver næringsvirksomhet overfor forbrukere, derfor er de pålagt å være ekstra vaktsomme for ikke å villede eller lure noen.

Veilederen er relativt omfattende og omhandler det meste av det som markedsføres og opplyses om ved et boligsalg.

Alt fra å opplyse om boligens faktiske tilstand.  Her har jo de nye tilstandsrapportene og forskriftene til disse gjort at det er blitt forbedringer.  Men også meglerne er pålagt å omtale de punktene som medfører økonomisk risiko i sine salgsoppgaver.

Prisopplysninger er en viktig del av veilederen.  Om det gjelder informasjon om utgifter knyttet til boligen, omkostninger ved salget og sist men ikke minst prisantydningen.
Til det siste har vi bestemmelser om at prisantydningen skal være gjenstand for en objektiv markedsvurdering fra megler og være en pris som selgeren faktisk er villig til å selge for.  Den såkalte lokkepris problematikken.  Her syndes det veldig ofte, særlig i et marked hvor prisene stiger og etterspørselen er stor.

Bare les min innstendige bønn fra 2021:
Kjære meglere-kan dere ta dere sammen og prise riktig

Det er også regler for at det skal være samsvar mellom annonse og salgsoppgave, hva som er lov å annonsere i ulike medier, samtykke for å motta markedsføring med mer.

For deg som er forbruker er det ikke så viktig å sette seg inn i alle disse bestemmelsene i seg selv.

Det som er viktig er at du får et riktig og sannferdig inntrykk av boligen du vil kjøpe.

Når jeg går igjennom annonser og salgsoppgaver på vegne av mine kunder, ser jeg ofte små og store synder mot veilederen.  Jeg er da mer opptatt av å finne de opplysningene som mangler enn å henge meg opp i feilene som er begått.  Mitt øye er trenet til å vite hva du som er kjøper har bruk for å vite og hva som er den sannsynlige riktige informasjonen.  Og jeg klarer raskt å se forbi svulstige formuleringer for å fremheve boligens beste sider og underkommunisere de svake.

For deg som er kjøper er det viktigste å få avdekket alle risiko elementer før du gir bud: 

Hva er det som ikke er riktig slik det er fremstilt i salgsmaterialet, og hva er det som vil koste deg penger, nå og i nærmeste fremtid.

Innledningsvis snakket jeg om følelsen du kan få når du merker at markedsføringen av en bolig er litt “over the top”.  Du skal stole på den følelsen.  Og deretter enten forkaste akkurat den boligen eller sørge for at du får frem det som er sant ved å stille gode spørsmål og undersøke nøye.

Og er det graverende markedsføring, slik du ser og føler det, er det lov å klage til Forbrukertilsynet.
De har myndighet til å gi bot, overtredelsesgebyr og foreta tilsyn hos den aktuelle Eiendomsmegleren.

Jeg kjenner ikke til at gebyr og bot er gitt i særlig grad, men brev med pekefinger og tilsyn til enkelte meglerforetak har forekommet.

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

How to finance home buying in Norway?

Av: Dato: English

Almost 80% of Norwegian families own their own home.  Or maybe we should say, their bank owns it. But most Norwegian do not worry about their debt ratio.  Maybe because we have a solid bank system and regulation regarding how big mortgage the bank can give people according to equity and monthly income.

In general, the bank requires 15% of the sales value in equity, you cannot have a mortgage that exceeds 5 times the family income.  And you have to be able to pay an increase in interest with 5%.  This is public regulations from the government that the banks have to follow.   This is difficult to fulfil for some first-time buyers.  Therefore 50% of them get help from their parents to meet the banks requirements.

What about foreigners or non-Norwegian citizens, will they be able to get a mortgage in Norway?

The answer is yes, on certain conditions.

Normally the bank will require 25% of the sales value as equity.
You have to have a Norwegian D-number or identification number. https://www.udi.no/en/word-definitions/d-number/

With a D-number you can apply for a bank account in Norway, which you will need.
But you are free to apply for a loan in different banks.

The banks requires that you are employed in Norway, or get your salary paid through a Norwegian bank account.  Income abroad is not sufficient.

Regarding your equity you probably have to transfer them to your Norwegian bank, or at least give a proof that you have the funds in your bank at home.
When you transfer money you have to give an account of the origin of the funds.  Due to money laundry regulations.

But there is a catch to it all, it is not straight forward to open a bank account in a Norwegian bank.
Read more about this in this article:
Is it possible to bid on a property in Norway without having an account with a Norwegian bank?

Much easier to buy a home, if you already have the cash 

If you don’t need a mortgage to buy a property you will get the D-number after the purchase, from the Norwegian Mapping Authority (property Register).  The money will go through a bank in Norway to the real estate agency, who will take care of the registration and send the D-number application.  In that process you have to give an account of the origin of the funds, due to money laundry regulations.

Please contact me if you have further questions on this issue.

Best regards
Boligdama – Trude Larsen

+47 950 37 330 – trude@boligdama.no

Kommentarer (19)

Boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden bør ikke innskrenkes

Av: Dato: Boligmarkedet

Nedenstående artikkel, forfattet av Boligdama, ble publisert i Dagens Næringsliv den 06.05.22  Jeg er stolt og glad over å komme til orde i pressen på grunnlag av erfaringer jeg har høstet fra dere som er boligkjøpere.

Innlegg fra «Boligdama»: Bør ikke innskrenke boligkjøpernes muligheter til å påvirke budrunden

Boligkjøpere står alene mot en profesjonell motpart og opplever ofte budrunden som et mareritt. «Kupping» og hemmelige bud bidrar til å bedre maktbalansen og bør ikke forbys.

Forslaget til ny Lov om Eiendomsmegling bærer preg av stor
innflytelse fra Eiendomsmeglerbransjen og hensynet til selgers
interesser. Kjøpernes behov er i mindre grad er blitt undersøkt og
ivaretatt.

Alle som kjøper bolig må gjennom en budrunde eller budforhandling.
Vi praktiserer det som kalles for auksjonsprinsippet, med en åpen
budrunde, der høyeste bud får tilslaget. Eiendomsmegler fungerer i
de aller fleste tilfeller som mellommann og administrator av
budrunden. Hvordan budrunden skal foregå er regulert gjennom Lov
om Eiendomsmegling.

Selgers og kjøpers interesser er åpenbart motstridende i en
budrunde. Selger vil ha best mulig pris, og støttes av
eiendomsmegler for å oppnå dette. Kjøper vil ha lavest mulig pris, og
står normalt sett alene for å ivareta sine interesser i
budforhandlingene.

Denne ubalansen, der kjøper står alene mot en profesjonell part, gjør
budrunden til et mareritt for mange kjøpere. Det er ofte betydelig
kamp om kjøpsobjektene. Dermed blir eneste mulighet å melde seg
som budgiver via eiendomsmegler, være med på karusellen og
fortløpende by høyere enn siste budgiver. Man risikerer å betale for
mye i forhold til gjeldende markedsnivå, eller å tape budrunden. Ikke
alltid fordi ikke pengene strekker til, men fordi angsten for å tape
penger blir for stor. En redsel som kan være en sunn refleks, særlig
hvis to budgivere byr over hverandre med flere hundre tusen.

Bud direkte til selger og hemmelige bud

Det finnes imidlertid metoder som kjøper kan bruke for å unngå den
tradisjonelle budrunden, nemlig lukkede/hemmelige bud eller bud
direkte til selger. Dette er i dag helt lovlige metoder. I forslag til endringer av Lov om
Eiendomsmegling er reglene for dette blitt drøftet. Det er foreslått å
forby lukkede eller hemmelige bud. Flertallet i Lovutvalget innstiller derimot på at
bud direkte til selger fremdeles skal være lovlig. Norges Eiendomsmeglerforbund har
ønsket å kvitte seg med denne muligheten, men har ikke fått flertall.
Kjøper trenger alternative verktøy i verktøykassa

Som boligkjøpsrådgiver har jeg vært tilbakeholden med å anbefale
boligkjøpskunder å gi bud direkte til selger eller praktisere
hemmelige bud. Det har fungert ganske greit å bruke
normalmetoden med vanlige budrunder.
I de siste månedene har det imidlertid vært et tøft boligmarked for
kjøpere. Med lite boliger til salgs, høy etterspørsel og påfølgende
vanvittige budrunder særlig for attraktive boliger. Da har det vist seg
og vært fint å ha alternative verktøy i kassa, som bud direkte til selger
og hemmelige bud.

Tenk deg at du har tapt fire budrunder og plutselig ser at
drømmehuset er for salg. Du orker ikke tanken på å gå igjennom nok
en budrunde, men vil ha en rask og smertefri forhandlingsprosess
hvor du forhåpentligvis sikrer deg boligen. Du har ganske god
oversikt eller får hjelp til å vurdere markedsprisen for boligen. Ville
det ikke da være fristende å gå direkte til selger med et bud innenfor
akseptabelt markedsnivå?
En slik fremgangsmåte, som ofte blir kalt «kupping», er åpenbart ikke
så festlig for de andre interessentene som venter på visning og som
får beskjed om at den er avlyst. Men, alle kjøpere har muligheten til
å gi selger et direkte bud. Dessuten er metoden hjemlet i prinsippet
om fri forhandlingsrett, som er viktig i landet vårt.
Noen, deriblant representanter fra Eiendomsmeglerstanden, vil
hevde at å gå direkte til selger er å «snike i køen». Men det er nok
ikke slik at en budrunde er en ordinær billettkø der du får kjøpt
billett, bare du er snill jente eller gutt og står lenge nok og venter.

Det er en beinhard konkurranse hvor selger, har en mellommann til å
hjelpe seg med å dra prisen opp lengst mulig.
Derfor er fornuftig at det ikke er foreslått å forby bud direkte til
selger.

Hemmelige bud kan også være et godt verktøy. Det betyr at du gir et
bud, via megler, hvor du tar forbehold om at andre interessenter ikke
skal få vite om budet. Det er opp til selger å godta forbeholdet om
hemmelighold, samt ta stilling til budet. Dukker et slikt bud opp midt
i en budrunde, vil forbeholdet om hemmelighold trolig ikke bli
godtatt og budet avvist. Med mindre det er skyhøyt, og selger føler
seg fristet til å godta det.  Men la oss si at boligen har vært ute for salg en stund.
Det er interessenter på lista hos eiendomsmegler fra tidligere visninger,
men ny budgiver ønsker å forhandle i fred med selger uten at
slumrende tidligere interessenter våkner til live. Da kan et forbehold
om hemmelig bud være både hensiktsmessig og betimelig og et viktig
bidrag til at handelen i det hele tatt kommer i stand. Noe jeg selv var
med på å bidra til for en liten tid tilbake. Til glede for både kjøper og
selger. Derfor er det lite klokt å forby dette. Metoden vil i liten grad
bli brukt i løpende budrunder, men kan være et viktig bidrag i
enkeltstående budforhandlinger.

Transparente prosesser er en fin ting, men hensynet til åpenhet må ikke
overskygge mulighetene for å få til en god handel.

Kjøper har krav på å få vite om alle bud
Eiendomsmeglerloven er pliktig til å gi instruks om informasjon om
mottatte bud til interessenter og budgivere.
Dette er ikke foreslått endret. Lovteksten gir eiendomsmegler i
oppgave å orientere interessenter om mottatte bud, så «langt det er
nødvendig og mulig».
Denne bestemmelsen er ganske vag og gir Eiendomsmegler ansvaret
for å vurdere hva som er nødvendig og mulig. Jeg har erfart at det,
av taktiske grunner ikke blir informert om tidligere inngitte bud,
særlig hvis de har vært lave, til nye mulige budgivere. Dette fremstår
som dårlig meglerskikk, da vissheten om at andre interessenter har
gitt lave bud på boligen forteller noe om hvilken verdi boligen anses å
ha i markedet.

På denne bakgrunn bør det innføres en plikt for
megler til å orientere om alle bud som er innkommet i løpet av
salgsprosessen

Kommentarer (0)