3. desember. Derfor skal du ta kjøpers undersøkelsesplikt på alvor!

Av: Dato: Uncategorized

Dagens kalender-tips:

KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT

Visste du at når du kjøper bolig i Norge, har du et stort ansvar for å sette deg inn i alt som er opplyst om boligen?
Du er ansvarlig for å forstå alt
Alt som selger har opplyst via megler – enten det står i salgsprospektet, tilstandsrapporten eller blir sagt på visning – er det forventet at du både kjenner til og forstår. Dette kalles kjøpers undersøkelsesplikt, og det er fastsatt i Avhendingsloven.
Alt må være klart før du gir bud!
Når du legger inn et bud, er det bindende. Du kan ikke komme i etterkant og si at du ikke visste eller forsto noe viktig om boligen. Derfor må du:
   •   Lese alt nøye: Salgsoppgave, rapporter og vedlegg.
   •   Spørre om det du lurer på: Ikke nøl med å be megler om oppklaringer.
   •   Få hjelp om nødvendig: Dette er avgjørende for å unngå ubehagelige overraskelser.
Jeg er her for å hjelpe deg med å sjekke ALT på boligen ALLTID !
Som boligkjøpsrådgiver tar jeg dette ansvaret du har svært seriøst og hjelper deg med å oppfylle undersøkelsesplikten.
Min jobb er å lese alt for deg, stille de riktige spørsmålene hvis noe mangler og forklare deg alt tydelig og forståelig, og sørge for at du ikke ender opp med “katta i sekken.
Kommentarer (0)

Hvilke konsekvenser har mangelfulle tilstandsrapporter for kjøper ?

Av: Dato: Rådgivning

Når du vurderer å kjøpe en bolig, vil du gjerne ha et klart bilde av tilstanden til eiendommen. Derfor er tilstandsrapporten, utarbeidet av en takstmann, et viktig dokument. Den gir deg informasjon om evt. mangler og forhold knyttet til boligen. Men hva skjer når tilstandsrapporten er mangelfull? Og hvordan kan dette påvirke deg som kjøper?

Forventninger til tilstandsrapporter

Kjøpere har rett til å forvente at tilstandsrapporter er både utfyllende og korrekte. Takstmenn er forpliktet til å følge forskrifter knyttet til avhendingsloven når de utarbeider slike rapporter. Hensikten med forskriften er å sikre at forbrukerne har tilgang til nøyaktig informasjon før de tar en stor beslutning som boligkjøp.

Mangelfull tilstandsrapport – får det konsekvenser?

I en nylig dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2023-170557) ble det avklart at selv om takstmannen hadde oversett flere forhold og rapporten ikke oppfylte alle kravene i forskriften, fikk ikke kjøperen medhold i sin klage. Dette har betydning for hvor beskyttet kjøper er mot feil i rapporten.

Det ble i forarbeidene til Avhendingsloven antydet at en tilstandsrapport bare skulle være gyldig dersom den oppfylte kravene i forskriften. I praksis betyr dette at kjøpere kan anses som “aktsomt uvitende” om forhold som er nevnt i en rapport som ikke oppfyller kravene. Denne vurderingen ble imidlertid ikke tatt i betraktning i den aktuelle dommen.

Hva betyr dette for fremtiden?

Dommen kan få konsekvenser for selger og takstmann, ettersom tilstandsrapporten fremdeles gjelder selv om den har mangler og bryter mot forskriften. Det er en bekymring for at dette kan føre til dårligere kvalitet på tilstandsrapporter og redusert informasjon fra selger, noe som i siste instans er til ugunst for kjøper.  Lovendringene som skulle sikre en tryggere bolighandel vil rett og slett miste mye av sin effekt.

Råd til deg som er kjøper

Som kjøper er det viktig å være klar over at selv en mangelfull tilstandsrapport kan være gyldig. Her er noen tips til hva du kan gjøre:

  1. Vær skeptisk: Vær oppmerksom på at rapporter kan mangle viktig informasjon. Se etter bygningsdeler som er svak omtalt eller ikke omtalt i det hele tatt.
  2. Still spørsmål: Hvis du oppdager mangler eller usikkerheter, ta kontakt med megler skriftlig for å få mer utfyllende beskrivelse eller forklaring. Dette kan hjelpe deg med å avdekke forhold som er avgjørende for pris og kjøpsbeslutning.
  3. Undersøkelse og vurdering: Husk at din undersøkelsesplikt gjelder, selv om tilstandsrapporten ikke er fullstendig. Det kan være lurt å overveie å stille spørsmål til en uavhengig bygningskyndig dersom det er tekniske spørsmål som henger i luften.

 

 

I denne bloggen har jeg brukt artikkel av Advokat Andreas Langeland i medlemsbladet til NEF som kilde i forbindelse med beskrivelse av det juridiske.

Kommentarer (0)

Hva du bør se etter i eneboliger? Fra renoveringsobjekter til velholdte hjem

Av: Dato: Rådgivning

Akkurat nå jobber jeg med flere kunder som skal kjøpe enebolig.  Det har satt meg på tanken om å dele noen inntrykk fra eneboligmarkedet og gi deg som ønsker deg en enebolig noen tips.

Når du vurderer å kjøpe en enebolig, er tilstandsrapportene helt avgjørende for å forstå hva du faktisk kjøper. Uten disse rapportene ville mange boliger sannsynligvis blitt solgt til høyere priser enn de faktisk er verdt, noe som kunne gitt kjøpere ubehagelige overraskelser etter overtakelse. Takket være den nye Avhendingsloven og mer grundige tilstandsrapporter, blir det nå langt vanskeligere for selgere å skjule alvorlige feil og mangler. Selv om det dessverre viser seg at like mange klager på boligkjøpet nå som tidligere.

Nedslitte boliger som er utgått på dato

Enkelte eneboliger fremstår som tydelige oppussingsobjekter. Det er ofte snakk om hjem som ikke har blitt oppgradert på 15-20 år, kanskje fordi eierne har blitt eldre og ikke hatt muligheten til å holde dem ved like. Disse boligene kan være et kupp for unge kjøpere med pågangsmot og drømmen om å skape sitt eget hjem. Men husk, det krever både kapital og praktiske ferdigheter å gjennomføre en totalrenovering.

Selv om slike renoveringsobjekter kan bli flotte hjem for nye generasjoner, er det også et tankekors at noen kanskje har bodd i disse husene i mange år uten muligheten til å oppgradere. Kanskje hadde det vært bedre å selge boligen tidligere og flytte til noe mer håndterbart? Å bo i et hjem som stadig forfaller kan tenkes å være både fysisk og mentalt krevende, selv om det i bunnen sikkert ligger mye mye kjærlighet til huset.

Boliger som er pyntet på, men hvor grunnleggende bygningsdeler er glemt

Andre boliger kan se pene og velholdte ut ved første øyekast, men tilstandsrapportene avslører ofte at viktige bygningsdeler som drenering, tak, vinduer eller bad er i dårlig stand. Selv om det er forståelig at man ønsker å modernisere innvendig, er det essensielt å prioritere de grunnleggende strukturelle elementene først. Når disse er i god stand, kan kjøperne føle seg trygge på at de ikke må bruke store summer på basale reparasjoner før de kan begynne å innrede og gjøre boligen til sin eget.

Velholdte eneboliger

Å vedlikeholde en enebolig krever både tid og penger. Det anslås at årlige vedlikeholdsutgifter for en vanlig enebolig ligger på mellom 40.000 og 50.000 kroner. Selv om vedlikeholdet ofte gjøres i bolker, blir boligeiere rådet til å sette av et beløp hvert år. De fleste av oss gjør nok ikke dette, men det er lurt å ha tilgang på ekstra lånekapital for å sikre at huset jevnlig holdes i god stand.

De fleste eldre boliger som selges vil ha noen merknader i tilstandsrapporten, men det er stor forskjell på om taket er tett, kjelleren er tørr, og badet kan brukes i mange år uten å måtte renoveres. Slike boliger er eksempler på godt vedlikeholdte hjem hvor du kan fokusere på oppussing og estetiske endringer uten å bekymre deg for store uforutsette utgifter.

Hva du bør tenke på før kjøp av en enebolig

Når du vurderer å kjøpe en enebolig er dette med standard og vedlikeholdsbehov noe av det viktigste du må tenke på og undersøke.  Er det en bolig med stort renoverings- eller vedlikeholdsbehov, er det essensielt at du har en klar forståelse av hva du begir deg ut på. Tilstandsrapporten og annen tilgjengelig informasjon bør granskes nøye, slik at du vet hva du kjøper før du gir bud.

Jeg hjelper deg gjerne med denne prosessen. Med min erfaring og kunnskap kan jeg bistå deg med å kvalitetssikre eneboligen du ønsker å kjøpe. Så langt jeg kjenner til har ingen av mine nesten 1.000 boligkjøpskunder hatt grunn til å klage på boligen etter kjøpet.

Det er fordi vi sjekker ALT – ALLTID og ikke gir oss før vi har fått tilfredsstillende svar på uklare forhold.

Håper tipsene mine var nyttige.

Trenger du bistand og vil sikre deg et trygt kjøp er jeg her for deg!

Foto:  www.friberg.no
Kommentarer (0)

Vil nye tilstandsrapporter føre til lavere bud på boligene?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har de nye tilstandsrapportene kommet på markedet. De er mer detaljerte.  Og ikke minst er det satt opp kostnadsestimat på alt med tilstandsgrad 3 og tilstandsgrad 2 som krever utbedringer umiddelbart eller innen kort tid. 

Hvordan vil dette påvirke boligkjøperne mon tro?

Særlig for eneboliger og rekkehus kan dette slå ut ganske sterkt.  Der er det ofte mange punkter som krever utbedring og det kan potensielt påløpe store kostnader.  Det kan skremme noen kjøpere fra i det hele tatt å gi bud.  Eller i alle fall få dem til å tenke at de vil sette budgrensen lavere for å dekke inn utbedringskostnadene.

En sunn tanke, vil jeg si.

Så kan man si at megler i sitt  råd til selger om prisantydning skal ta hensyn til standarden og kostnader til utbedring.  Men hvor godt fundert er dette i alle tilfeller?

Og hva hvis en selger har høye forventninger og skal ha en viss pris på tross av mangler ved boligen?

Som jeg har skrevet om mange ganger så er prisantydning langt fra synonymt med markedspris i mange tilfeller.  Det ligger taktiske hensyn og et ønske om en viss salgspris bak.  Samtidig vil nok selgere forstå at de må jekke ned forventninger når mangler ved boliger er beskrevet  svart på hvitt i tilstandsrapporten og et attpåtil er angitt hva det vil koste å utbedre.   Så teoretisk skal dette kunne gi mer realistiske prisantydninger.

Bruk punktene i tilstandsrapporten i budforhandlingene

Jeg tenker at nye tilstandsrapporter vil skape en høyere bevissthet hos kjøper rundt fremtidige kostnader i en brukt bolig.  Dermed vil han eller hun blir flinkere til å ta dette med i beregningen når øvre budgrense skal settes.

Mitt råd er å bruke opplysningene og kostnadsestimatene i tilstandsraporten, både for å høyne egen bevissthet, men også i budforhandlingene.  La oss si du er eneste budgiver og skal sluttforhandle frem mot en handel. Da bør du argumentere med hva det vil koste deg å gjøre de påpekte utbedringer og at du er nødt til å med dette i det totale regnestykket.  Det bør være et kraftig og godt argument som til slutt gjør at du får et ja fra selger.

Jeg ser mye på boligprogrammer, naturlig nok.  Et av dem er Beliggenhet, Beliggenhet fra Danmark.  Her har de lange tradisjoner med tilstandsrapporter.  Og, en litt annen måte å gjennomføre budrunder på.  Men uavhengig av dette, har jeg merket meg at kjøpsrådgiverne der, i stor grad bruker punkter i tilstandsrapporten som et argument som skal tilsi en lavere pris. Og de vinner frem, veldig ofte.

Noe både du som kjøper og jeg som boligkjøpsrådgiver kan lære mye av!

Ennå vet vi ikke om nye tilstandsrapporter vil påvirke boligprisene.  Men de vil utvilsomt bli et sterkere element i budforhandlingene og boligsalget generelt.  Fordi boligkjøperne kommer til å bli mer bevisst på risikoelementer og kostnader.

Og, det var vel litt av meningen, eller hva?

 

Kommentarer (0)