Derfor må jeg snakke enda mer om meglers prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har skrevet og sagt mye om prisantydninger de siste årene.  Både om hvordan de fastsettes og hvilken målsetting som kan ligge bak når boliger legges ut i markedet.

Jeg opplever svært ofte at boligkjøpere måler prisen de har oppnådd mot prisantydningen.

For eksempel om de har fått kjøpt til prisantydning, under prisantydning eller litt over prisantydning.  Og i et stigende marked er de fleste veldig fornøyd når de får kjøpt en bolig litt mindre over prisantydning enn den forrige de bød på, som ble solgt mye mer over prisantydning.

Nå kan det kanskje høres ut som om jeg henger ut boligkjøperne eller betviler deres kunnskaper.

Det absolutt ikke det jeg vil.  Det at de fleste stoler på prisantydningen som en objektiv målestokk er  fullt forståelig.  Vi har jo klare regler for hvordan prisen skal settes og megler er jo eksperten, ikke sant?

Se for eksempel hva Forbrukertilsynets regler om markedsføring av boliger sier om dette.
(Med næringsdrivende menes her eiendomsmegler)

3.2.3.   Prisantydning

Det må opplyses tydelig om boligen selges etter en auksjonsmodell med prisantydning og budrunde eller med fastpris.

Dersom boligen markedsføres med prisantydning, skal denne gi uttrykk for boligens verdi ut fra blant annet boligens standard, gjeldende markedsforhold og den prisen selger er villig til å selge boligen for.[16] Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Dersom den næringsdrivende blir kjent med at selgerens prisforventning endrer seg underveis i markedsføringsprosessen, må markedsføringen som klar hovedregel endres i tråd med dette.

Markedsføringen vil også lett være villedende dersom prisantydning settes lavere eller høyere enn den næringsdrivendes objektive vurdering tilsier. I forbindelse med hvert salgsoppdrag bør eiendomsmeglere dokumentere at de har gjort en faglig vurdering av boligens antatte markedsverdi.[17] Etter Forbrukertilsynets vurdering gjelder dette også som hovedregel for andre næringsdrivende som markedsfører boliger.

Både gjentatte avvik og betydelige enkeltstående avvik mellom prisantydning og oppnådd pris, vil kunne indikere brudd på markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven.

Det vil for eksempel være villedende etter markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk dersom den næringsdrivende bevisst markedsfører en bolig med lavere prisantydning enn hva den næringsdrivendes objektive vurdering av eiendommens markedsverdi tilsier, eller lavere enn hva selger er villig til å godta, for at flere skal komme på visning, og slik at budgivning skal komme i gang – såkalte lokkepriser.[18]

Dette er jo klart som blekk.  Her er det objektivitet og markedsforhold som gjelder.

Megler er fagpersonen som er kvalifisert og ikke minst pliktig til å sette riktig prisantydning.  Han eller hun er sjelden helt ute på viddene når det gjelder å sette riktig pris.  Kjøperne har som regel en viss formening om prisnivået og de vil raskt avsløre om en bolig er fullstendig feilpriset, den ene eller andre veien.  Men, her er det et stort slingringsmonn, ofte på flere hundre tusen eller opp mot en million  kroner.  En vanlig forbruker vil aldri har full oversikt over markedet, ei heller tilgang til gode verktøy for å sjekke ut dette.  De er nemlig forbeholdt oss profesjonelle.

Vi har vel alle opplevd lokkepriser eller for lave prisantydninger i et stigende marked.  Eller en prisantydning som er altfor høy.  Lokkepriser har til hensikt å få mange på visning, skape en hype rundt boligen og en heftig budrunde.  Og mange potensielle salgskunder til megleren i neste omgang.

For høy prisantydning kan skyldes at selgerne har presset frem en høy pris fordi naboen har oppnådd en høy salgspris.  Eller de tenker at deres bolig er spesielt fin.  Det hender også at meglere selger seg inn hos selgerne med høye prisforventninger for å få oppdraget.  Så går de ut i markedet med den høye prisen først, mørner selgerne etter hvert og setter prisen ned i neste visningsrunde.

Når jeg ser på en bolig for mine kunder sjekker jeg alltid sjekke prisantydningen først.  Ved hjelp av verktøyet Eiendomsverdi som er det samme meglerne bruker i sine markedsestimater.  Er boligen priset for lavt eller høyt i forhold til markedet? spør jeg meg selv og kunden.  Da har vi et godt utgangspunkt.   Kommer vi til budgivning gjør jeg en selvstendig vurdering av verdien på boligen som er til salgs og setter opp en budtabell som indikerer hvilket prisområde vi bør holde oss innenfor i budrunden.  For ikke å risikere å sette salgsrekord eller betale mer enn nødvendig.  Strekker vi oss langt skal det være et bevisst valg for eksempel fordi det er selve drømmeboligen som er til salgs.

Jeg oppdager ofte et veldig stort sprik mellom min analyse og meglers prisantydning.  Det er neppe fordi estimatet er for usikkert er boligen er så “spesiell”.  Det skyldes nok først og fremst at det ligger noen taktiske hensyn bak meglers prissetting.

På denne bakgrunn bør du ha en sunn skepsis til prisantydningen. Og aldri kjære boligkjøper, ta for gitt at prisantydning er det samme som riktig markedsverdi.

Les også:    Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

Kommentarer (0)

Har du blitt utsatt for villedende markedsføring av bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Føler du at du har fått motstridende eller mangelfulle opplysninger om en bolig du ønsker å kjøpe.  Eller ting ser ut til å være for godt til å være sant i annonsen.  Da er det stor sannsynlighet for at du har blitt utsatt for villedende markedsføring.  Og kanskje også brudd på Markedsføringsloven.

Markedsføringsloven er en veldig generell lov og tar ikke for seg markedsføring av bolig spesielt.

Derfor har Forbrukertilsynet utarbeidet en ganske omfattende veiledning om markedsføring av bolig.  I sammenheng med endring i Avhendingsloven er denne nå blitt revidert.

Les om den nye veilederen her

Veilederen er i stor grad blitt laget, som en del andre lover og forskrifter, for å holde eiendomsmeglerne “i øra” og sørge for at de utøver sin virksomhet til beste for forbrukerne.  Takk og lov for det!

Eiendomsmeglere er profesjonelle aktører som utøver næringsvirksomhet overfor forbrukere, derfor er de pålagt å være ekstra vaktsomme for ikke å villede eller lure noen.

Veilederen er relativt omfattende og omhandler det meste av det som markedsføres og opplyses om ved et boligsalg.

Alt fra å opplyse om boligens faktiske tilstand.  Her har jo de nye tilstandsrapportene og forskriftene til disse gjort at det er blitt forbedringer.  Men også meglerne er pålagt å omtale de punktene som medfører økonomisk risiko i sine salgsoppgaver.

Prisopplysninger er en viktig del av veilederen.  Om det gjelder informasjon om utgifter knyttet til boligen, omkostninger ved salget og sist men ikke minst prisantydningen.
Til det siste har vi bestemmelser om at prisantydningen skal være gjenstand for en objektiv markedsvurdering fra megler og være en pris som selgeren faktisk er villig til å selge for.  Den såkalte lokkepris problematikken.  Her syndes det veldig ofte, særlig i et marked hvor prisene stiger og etterspørselen er stor.

Bare les min innstendige bønn fra 2021:
Kjære meglere-kan dere ta dere sammen og prise riktig

Det er også regler for at det skal være samsvar mellom annonse og salgsoppgave, hva som er lov å annonsere i ulike medier, samtykke for å motta markedsføring med mer.

For deg som er forbruker er det ikke så viktig å sette seg inn i alle disse bestemmelsene i seg selv.

Det som er viktig er at du får et riktig og sannferdig inntrykk av boligen du vil kjøpe.

Når jeg går igjennom annonser og salgsoppgaver på vegne av mine kunder, ser jeg ofte små og store synder mot veilederen.  Jeg er da mer opptatt av å finne de opplysningene som mangler enn å henge meg opp i feilene som er begått.  Mitt øye er trenet til å vite hva du som er kjøper har bruk for å vite og hva som er den sannsynlige riktige informasjonen.  Og jeg klarer raskt å se forbi svulstige formuleringer for å fremheve boligens beste sider og underkommunisere de svake.

For deg som er kjøper er det viktigste å få avdekket alle risiko elementer før du gir bud: 

Hva er det som ikke er riktig slik det er fremstilt i salgsmaterialet, og hva er det som vil koste deg penger, nå og i nærmeste fremtid.

Innledningsvis snakket jeg om følelsen du kan få når du merker at markedsføringen av en bolig er litt “over the top”.  Du skal stole på den følelsen.  Og deretter enten forkaste akkurat den boligen eller sørge for at du får frem det som er sant ved å stille gode spørsmål og undersøke nøye.

Og er det graverende markedsføring, slik du ser og føler det, er det lov å klage til Forbrukertilsynet.
De har myndighet til å gi bot, overtredelsesgebyr og foreta tilsyn hos den aktuelle Eiendomsmegleren.

Jeg kjenner ikke til at gebyr og bot er gitt i særlig grad, men brev med pekefinger og tilsyn til enkelte meglerforetak har forekommet.

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig?!

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er jeg litt forbanna på kjøpernes vegne.   Vi har et sykt stigende marked i Oslo for tiden.  Og det kan være vanskelig for meglerne å gi riktig prisantydning.  Men så vanskelig kan det vel ikke være ?

Det finnes hundrevis av bortforklaringer fra meglerne når en liten bolig går flere hundre tusen over prisantydning

  • Det er så stor etterspørsel at kjøperne går bonanza i budrunden
  • Det er ikke så lett å vite hva som blir den endelige salgsprisen
  • Dette var et spesielt objekt som var vanskelig å prise
  • Det kommer ingen på visning hvis vi priser til reell markedsverdi

Den reelle årsaken er nok det siste punktet.  Meglerne har gjort kjøperne vant med at spesielt de mindre boligene blir solgt et godt stykke over prisantydning.  Dermed legger kjøperne på noen hundre tusen på prisantydningen i hodet sitt når de ser annonsen.  Hvis megler da har priset riktig i forhold til markedet, går de ikke på visningen.  Dette stemmer nok, mange er blitt vant til å tenke slik.

Men hvem er det som har gjort dem vant til denne tankegangen:

Jo meglerne selv, ved å begynne med praksisen å prise for lavt. De vet at de ikke vil bli tatt for lokkepris all den tid salgsprisen garantert vil bli langt over prisantydning.  Og da er det bare å kjøre på.

Men dette er ikke greit.

Når vi får en het  budrunde  på toppen av feilprising, blir små boliger ofte solgt opp til en halv million høyere enn prisantydning.

Og  – det er mange kjøpere som håper og tror på at prisantydningen tross alt er ganske riktig.  De tenker at boligen kanskje vil gå noe over prisantydning, men at det blir så mye kan de ikke forestille seg.

Resultat :
  frustrasjon, skuffelse og bortkastet tid på visninger.

Du lurer kanskje på om jeg kan stå inne for det jeg sier?

Da svarer jeg.  Absolutt – jeg har bevis.   La meg forklare.

Meglerne bruker et verktøy som heter Eiendomsverdi til å estimere forventet salgspris.  Dette er en boligdatabase som kun profesjonelle har tilgang til.  Her estimeres boligverdi og mulig salgspris  på grunnlag av sammenlignbare boliger i nærområdet.   Jo mer omsetning og flere sammenlignbare boliger, desto sikrere blir estimatet.  Dette er tilfelle for de aller fleste leiligheter i Oslo.

Jeg har også abonnement på dette systemet og bruker det meget aktivt som boligkjøpsrådgiver.
Med å taste inn adressen får jeg et automatisk estimat for sannsynlig markedsverdi for boligen.
Og – nesten konstant, får jeg en verdi som ligger ca 300.000 over det som er meglers prisantydning.  Særlig på mindre boliger.  I ettertid, ved salget, viser det seg at mitt estimat stemmer veldig bra.

Jeg har masse masse eksempler å vise til, men jeg vil ikke henge ut noen spesielle meglere, da dette er et gjennomgående fenomen.

Det er nesten så jeg lurer på:

Har ikke meglerne tilgang til Eiendomsverdi?  Jo selvfølgelig….

Heldigvis kan jeg fortelle mine kunder hvor realitetene ligger på de boligene de ser på.

Men hva med alle de andre som ikke bruker en kjøpsrådgiver ?  Skal de fremdeles bli lurt av for lave priser i annonsene?

Det er på tide å tenke nytt.

For eksempel at meglerbransjen bestemmer seg for å ta seg sammen og begynne å prise riktig.

Deretter går ut til publikum og sier:

Nå er det slutt på for lave prisantydninger.  Fra nå av er det kun budrunden som vil gjøre at boligen blir solgt over prisantydning.

eller

At prisingen til meglerne gjøres mer transparent på en eller annen måte.

For eksempel – Gjør det obligatorisk å legge enkle estimater på prisingen i salgsoppgaven.

Da mener jeg ikke manipulerte estimat hvor kun utvalgte boliger som passer meglers prising er tatt men, men det som systemet viser.

eller

Gjør boligprisdatabaser tilgjengelig for alle, ikke bare de profesjonelle.

Hva tenker du ? Bør vi finne oss i at denne utviklingen fortsetter?

Vil du lære mer om boligpriser og budgivning. Last ned mitt gratis tipshefte

Et eksempel fra rapporten enkelt estimat ser du nedenfor.

Dersom budsjettet ditt er 4 mill er det ikke noe vits i å bruke tid på denne boligen.  I et stigende marked som vi har nå, vil denne garantert bli solgt over 4,35 mill.  Ja kanskje nærmere  4,85 mill.  Jeg skal ikke røpe hva denne er blitt lagt ut for.  Poenget er å illustrere at slik informasjon er nyttig for en kjøper.  Og  at  prisantydningen til megler ikke burde ligge under den laveste verdien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hvordan blir prisantydningene i corona tider?

Av: Dato: Corona - Spørsmål og svar

Hei Boligdama!

Ny til siden din, så mulig du allerede skrevet om dette-kunne du ha skrevet om forskjell på “takst” og prisantydning? Erfaringene mine tilsier at ganske mange boligkjøpere forveksler begrepene ganske kraftig. Også veldig fint med en artikkel om kriterier eiendomsmeglere bruker for å sette pris og i hvilken grad dette er standardisert på tvers av foretakene. Takk for hjelpen på forhånd!

Alt godt H

Svar:

Hei Håkon – og andre interesserte!

Prisantydning har jeg skrevet mye om.
Denne bloggen :  Hva forteller prisantydningen deg?
gir vel et dekkende bilde av hva jeg mener du skal være klar over når det gjelder meglers prisantydning.  Vedrørende verditakst så er det noe takstmenn setter basert på teknisk verdi påplusset markedsverdi som går på beliggenhet og attraktivitet(markedspris).  Verditakst brukes mindre og mindre og prisingen er overtatt av eiendomsmeglerne alene.  Takstmennene konsentrerer seg mer om vurdering av teknisk tilstand og tilstandsrapporter.

Som du ser har jeg opprettet en egen bolk på bloggen – Corona – spørsmål og svar og lagt inn spørsmålet ditt her.

Hvorfor det?

Det kan være grunn til å tro at meglerne og selgerne tilpasser prisantydningen litt til markedssituasjonen som sannsynligvis oppstår nå under krisen.  Mange kjøpere vil forvente å få kjøpt til litt lavere pris, og det måles ofte som under prisantydning. Derfor vil mange velge å legge ut boligen med litt høy prisantydning og heller gi litt i budforhandlingene.  I motsetning til en situasjon med stor etterspørsel, hvor det legges opp til lavere prisantydninger for å få mange på visning og få igang budrunder.

Dette bør dere være obs på. Megler er pliktig til å gi en objektiv prisvurdering og følger reglene for dette, men det er et visst slingringsmonn for å legge inn taktiske vurderinger.  Jeg har inntrykk av at meglerforetakene praktiserer dette ganske likt selv om noen kan være kjent for enten å legge prisvurderingen høyere eller lavere enn andre.  Men det er mer sladder og synsing enn statistisk bevist.  Også når en megler lager den første prisantydningen for en kommende selger foretas det litt taktiske vurderinger som kan forfølge salget helt ut i markedet.

Ta kontakt hvis du har spørsmål om prising i disse tider.

Vennlig hilsen
Boligdama
Trude Larsen
T: 950 37 330 –  e.post: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

 

Ønsker du en seriøs og god prisvurdering og hjelp i budforhandlingene kan du bestille vårt produkt Prisvurdering og budtabell.

 

Kommentarer (0)