2. desember. Derfor er ikke prisantydning det samme som riktig kjøpspris !

Av: Dato: Rådgivning

Dagens tips:

‌
Husk at prisantydning IKKE er det samme som riktig markeds eller kjøpspris!
‌
Visste du at prisantydningen ofte er taktisk satt?
Som boligkjøper bør du være klar over at prisantydning sjelden er en garanti for boligens reelle markedsverdi.
Her er hvorfor:
‌
  • Lokkepriser i stigende marked: Lav prisantydning brukes for å skape hype og drive opp sluttprisen i budrunden.
  • ‌Flokkmentalitet blant meglere: Hvis én megler setter lav pris, følger ofte resten etter for å tiltrekke flere på visning.
  • ‌Urealistiske forventninger og taktisk verdivurdering.
Noen ganger er prisantydningen satt for høyt på grunn av selgers ønsker – eller for å sikre oppdraget for megler.
‌
Mitt råd er å ha et skeptisk utgangspunkt til prisantydningen!
Ikke anta at den er det samme som riktig markedsverdi. Gjør research etter beste evne.
‌
Men husk:
Jeg har både verktøyene og kunnskapen til å hjelpe deg med å finne riktig kjøpspris på boligen. Denne kunnskapen gi deg både fordeler i budforhandlingene og sikre at du betaler riktig pris.
Kommentarer (0)

Jeg kan stole på at prisantydningen er riktig markedspris

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger. 

3. desember

Prisantydningen er jo basert på en objektiv markedsvurdering fra megler og skal være en pris som selger vil godta.  Da må jeg jo stole på at det er riktig markedspris.

Svaret er NEI

Prisantydningen må selvsagt være noenlunde i tråd med gjeldende markedspriser.  Å bomme på prisen når en bolig legges ut vil være svært skadelig for salget.   Men det varierer veldig hvor godt prisantydningen stemmer med markedsprisen.  Blant annet i forhold til om det  er stigende, fallende eller stabile boligpriser.

Noen observasjoner, litt sjablonmessig:

  • Stigende boligpriser – for lave prisantydninger – salg over prisantydning (ofte perioder med lokkepriser)
  • Fallende boligpriser – for høye prisantydninger – realitetene har ikke sunket inn hos selgere og meglere
  • Stabile boligpriser – mer riktige prisantydninger – selger og megler har innsett markedsnivået og vil treffe på pris når de legger ut boligene

I tillegg til “naturlovene” over, kommer taktiske hensyn inn.  Kanskje har en megler solgt seg inn med en høy prisforventning for å få oppdraget, eller selger mener at han eller hennes bolig fortjener en høyere pris.  Da går vi ut med denne prisen og ser hvordan det går.

Akkurat nå, i et fallende marked, kan vi forvente litt høye prisantydninger og tendens til at prisen blir satt ned etter hvert.  Lokkepriser vil ikke forekomme, det er for risikabelt når det ikke forventes aktive budrunder.

Har du fått under huden at du ikke må stole på prisantydningen som riktig målestokk for markedsprisen og foretar dine egne vurderinger vil du ha et godt utgangspunkt for å kjøpe til riktig markedspris.

Får du hjelp av en profesjonell boligkjøpsrådgiver står du enda sterkere.  Jeg bare nevner det:)

 

 

Kommentarer (0)

Derfor må jeg snakke enda mer om meglers prisantydning

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har skrevet og sagt mye om prisantydninger de siste årene.  Både om hvordan de fastsettes og hvilken målsetting som kan ligge bak når boliger legges ut i markedet.

Jeg opplever svært ofte at boligkjøpere måler prisen de har oppnådd mot prisantydningen.

For eksempel om de har fått kjøpt til prisantydning, under prisantydning eller litt over prisantydning.  Og i et stigende marked er de fleste veldig fornøyd når de får kjøpt en bolig litt mindre over prisantydning enn den forrige de bød på, som ble solgt mye mer over prisantydning.

Nå kan det kanskje høres ut som om jeg henger ut boligkjøperne eller betviler deres kunnskaper.

Det absolutt ikke det jeg vil.  Det at de fleste stoler på prisantydningen som en objektiv målestokk er  fullt forståelig.  Vi har jo klare regler for hvordan prisen skal settes og megler er jo eksperten, ikke sant?

Se for eksempel hva Forbrukertilsynets regler om markedsføring av boliger sier om dette.
(Med næringsdrivende menes her eiendomsmegler)

3.2.3.   Prisantydning

Det må opplyses tydelig om boligen selges etter en auksjonsmodell med prisantydning og budrunde eller med fastpris.

Dersom boligen markedsføres med prisantydning, skal denne gi uttrykk for boligens verdi ut fra blant annet boligens standard, gjeldende markedsforhold og den prisen selger er villig til å selge boligen for.[16] Markedsføringen vil være villedende hvis prisantydningen bevisst er satt lavere eller høyere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Dersom den næringsdrivende blir kjent med at selgerens prisforventning endrer seg underveis i markedsføringsprosessen, må markedsføringen som klar hovedregel endres i tråd med dette.

Markedsføringen vil også lett være villedende dersom prisantydning settes lavere eller høyere enn den næringsdrivendes objektive vurdering tilsier. I forbindelse med hvert salgsoppdrag bør eiendomsmeglere dokumentere at de har gjort en faglig vurdering av boligens antatte markedsverdi.[17] Etter Forbrukertilsynets vurdering gjelder dette også som hovedregel for andre næringsdrivende som markedsfører boliger.

Både gjentatte avvik og betydelige enkeltstående avvik mellom prisantydning og oppnådd pris, vil kunne indikere brudd på markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven.

Det vil for eksempel være villedende etter markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk dersom den næringsdrivende bevisst markedsfører en bolig med lavere prisantydning enn hva den næringsdrivendes objektive vurdering av eiendommens markedsverdi tilsier, eller lavere enn hva selger er villig til å godta, for at flere skal komme på visning, og slik at budgivning skal komme i gang – såkalte lokkepriser.[18]

Dette er jo klart som blekk.  Her er det objektivitet og markedsforhold som gjelder.

Megler er fagpersonen som er kvalifisert og ikke minst pliktig til å sette riktig prisantydning.  Han eller hun er sjelden helt ute på viddene når det gjelder å sette riktig pris.  Kjøperne har som regel en viss formening om prisnivået og de vil raskt avsløre om en bolig er fullstendig feilpriset, den ene eller andre veien.  Men, her er det et stort slingringsmonn, ofte på flere hundre tusen eller opp mot en million  kroner.  En vanlig forbruker vil aldri har full oversikt over markedet, ei heller tilgang til gode verktøy for å sjekke ut dette.  De er nemlig forbeholdt oss profesjonelle.

Vi har vel alle opplevd lokkepriser eller for lave prisantydninger i et stigende marked.  Eller en prisantydning som er altfor høy.  Lokkepriser har til hensikt å få mange på visning, skape en hype rundt boligen og en heftig budrunde.  Og mange potensielle salgskunder til megleren i neste omgang.

For høy prisantydning kan skyldes at selgerne har presset frem en høy pris fordi naboen har oppnådd en høy salgspris.  Eller de tenker at deres bolig er spesielt fin.  Det hender også at meglere selger seg inn hos selgerne med høye prisforventninger for å få oppdraget.  Så går de ut i markedet med den høye prisen først, mørner selgerne etter hvert og setter prisen ned i neste visningsrunde.

Når jeg ser på en bolig for mine kunder sjekker jeg alltid sjekke prisantydningen først.  Ved hjelp av verktøyet Eiendomsverdi som er det samme meglerne bruker i sine markedsestimater.  Er boligen priset for lavt eller høyt i forhold til markedet? spør jeg meg selv og kunden.  Da har vi et godt utgangspunkt.   Kommer vi til budgivning gjør jeg en selvstendig vurdering av verdien på boligen som er til salgs og setter opp en budtabell som indikerer hvilket prisområde vi bør holde oss innenfor i budrunden.  For ikke å risikere å sette salgsrekord eller betale mer enn nødvendig.  Strekker vi oss langt skal det være et bevisst valg for eksempel fordi det er selve drømmeboligen som er til salgs.

Jeg oppdager ofte et veldig stort sprik mellom min analyse og meglers prisantydning.  Det er neppe fordi estimatet er for usikkert er boligen er så “spesiell”.  Det skyldes nok først og fremst at det ligger noen taktiske hensyn bak meglers prissetting.

På denne bakgrunn bør du ha en sunn skepsis til prisantydningen. Og aldri kjære boligkjøper, ta for gitt at prisantydning er det samme som riktig markedsverdi.

Les også:    Slik treffer du riktig på pris når du kjøper bolig

Kommentarer (0)

Har du blitt utsatt for villedende markedsføring av bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Føler du at du har fått motstridende eller mangelfulle opplysninger om en bolig du ønsker å kjøpe.  Eller ting ser ut til å være for godt til å være sant i annonsen.  Da er det stor sannsynlighet for at du har blitt utsatt for villedende markedsføring.  Og kanskje også brudd på Markedsføringsloven.

Markedsføringsloven er en veldig generell lov og tar ikke for seg markedsføring av bolig spesielt.

Derfor har Forbrukertilsynet utarbeidet en ganske omfattende veiledning om markedsføring av bolig.  I sammenheng med endring i Avhendingsloven er denne nå blitt revidert.

Les om den nye veilederen her

Veilederen er i stor grad blitt laget, som en del andre lover og forskrifter, for å holde eiendomsmeglerne “i øra” og sørge for at de utøver sin virksomhet til beste for forbrukerne.  Takk og lov for det!

Eiendomsmeglere er profesjonelle aktører som utøver næringsvirksomhet overfor forbrukere, derfor er de pålagt å være ekstra vaktsomme for ikke å villede eller lure noen.

Veilederen er relativt omfattende og omhandler det meste av det som markedsføres og opplyses om ved et boligsalg.

Alt fra å opplyse om boligens faktiske tilstand.  Her har jo de nye tilstandsrapportene og forskriftene til disse gjort at det er blitt forbedringer.  Men også meglerne er pålagt å omtale de punktene som medfører økonomisk risiko i sine salgsoppgaver.

Prisopplysninger er en viktig del av veilederen.  Om det gjelder informasjon om utgifter knyttet til boligen, omkostninger ved salget og sist men ikke minst prisantydningen.
Til det siste har vi bestemmelser om at prisantydningen skal være gjenstand for en objektiv markedsvurdering fra megler og være en pris som selgeren faktisk er villig til å selge for.  Den såkalte lokkepris problematikken.  Her syndes det veldig ofte, særlig i et marked hvor prisene stiger og etterspørselen er stor.

Bare les min innstendige bønn fra 2021:
Kjære meglere-kan dere ta dere sammen og prise riktig

Det er også regler for at det skal være samsvar mellom annonse og salgsoppgave, hva som er lov å annonsere i ulike medier, samtykke for å motta markedsføring med mer.

For deg som er forbruker er det ikke så viktig å sette seg inn i alle disse bestemmelsene i seg selv.

Det som er viktig er at du får et riktig og sannferdig inntrykk av boligen du vil kjøpe.

Når jeg går igjennom annonser og salgsoppgaver på vegne av mine kunder, ser jeg ofte små og store synder mot veilederen.  Jeg er da mer opptatt av å finne de opplysningene som mangler enn å henge meg opp i feilene som er begått.  Mitt øye er trenet til å vite hva du som er kjøper har bruk for å vite og hva som er den sannsynlige riktige informasjonen.  Og jeg klarer raskt å se forbi svulstige formuleringer for å fremheve boligens beste sider og underkommunisere de svake.

For deg som er kjøper er det viktigste å få avdekket alle risiko elementer før du gir bud: 

Hva er det som ikke er riktig slik det er fremstilt i salgsmaterialet, og hva er det som vil koste deg penger, nå og i nærmeste fremtid.

Innledningsvis snakket jeg om følelsen du kan få når du merker at markedsføringen av en bolig er litt “over the top”.  Du skal stole på den følelsen.  Og deretter enten forkaste akkurat den boligen eller sørge for at du får frem det som er sant ved å stille gode spørsmål og undersøke nøye.

Og er det graverende markedsføring, slik du ser og føler det, er det lov å klage til Forbrukertilsynet.
De har myndighet til å gi bot, overtredelsesgebyr og foreta tilsyn hos den aktuelle Eiendomsmegleren.

Jeg kjenner ikke til at gebyr og bot er gitt i særlig grad, men brev med pekefinger og tilsyn til enkelte meglerforetak har forekommet.

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)