Derfor skal du være obs på tilstandsgrad 3 på baderom

Av: Dato: Rådgivning

Er du kjent med karakterene som takstmannen gir i Tilstandsrapportene?
Kanskje ikke, men du bør i alle fall være klar over hva TG3 merket med rødt, betyr. Det betyr alvorlig funksjonssvikt på bygningsdelen og at tiltak er påkrevet.
⠀
For bad betyr dette at det er nødvendig å renovere hele badet. Noe som raskt kommer opp i minst kr 300.000 hvis du skal følge dagens våtromsnorm.
⠀
I går bisto jeg i en budrunde hvor badet hadde TG3. Jeg var usikker på om renovering var absolutt påkrevet. Men etter en prat med angjeldende takstmann var jeg overbevist om at det var det!

Han fortalte også at hvis du kjøper en bolig hvor badet har fått TG3, unnlater å renovere og det oppstår en forsikringsskade så kan denne bli avvist. Du har nemlig blitt advart om de åpenbare svakhetene ved badet og har ikke oppfylt din vedlikeholdsplikt etter at du overtok boligen.
⠀
Dermed ble valget enkelt for min kunde. Enten måtte vi droppe denne boligen eller vi måtte få den såpass rimelig at hun kunne klare å betale en baderomsrenovering innenfor sitt budsjett. Og vi måtte forsikre oss om at dette ville være regningssvarende å gjøre.

Les også:  Nye regler for boligkjøp. Du får IKKE dekket alle reparasjoner over kr 10.000.
⠀
Slik gikk det ikke. Til min forbauselse gikk budene veldig høyt og langt over markedsverdi. Det vil ta lang tid før denne kjøperen får igjen for sin investering, spesielt når vi regner inn kostnaden til badet.

Jeg tror ikke at alle som var med i budrunden var klar over hverken risikoen eller markedsverdien.⠀Det er nesten så jeg får lyst til å sitere en kjent religiøs skikkelse: «tilgi dem, de vet ikke hva de gjør»

 

Min kunde og jeg leter videre etter mer risikofrie kjøpsobjekter.

Kommentarer (0)

Etter nye regler kan jeg få erstatning for alle reparasjoner over 10.000 kroner

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

15. desember
Det kan være lett å tolke Avhendingslovens bestemmelser om erstatning og prisavslag feil.  For eksempel at du har krav erstatning hvis det oppdages noe i ettertid som koster mer enn kr 10.000 å reparere.  Så enkelt er det ikke.

De nye reglene for boligkjøp i Avhendingsloven har nå snart virket i ett år.   Det ser ut til at nye Tilstandsrapporter styrt etter Forskrift og skjerping av selgers opplysningsplikt har virket.  Opptelling etter 1. halvår viste at det ikke har blitt vesentlig flere klager.

Dette på tross av at det kan være lett å misforstå lovens bestemmelse om at du kan få erstatning for feil og mangler helt ned til kr 10.000.  Tidligere måtte dette utgjøre minst 5% av boligens verdi.

Før innføring av reglene var man engstelig for at kjøpere ville tro at hvis de fant noe som ikke stemte med deres inntrykk av boligen før de ga bud, eller det ble oppdaget ting som må repareres og som kostet mer enn kr 10.000, så hadde de rett på erstatning eller prisavslag.

Det ser ikke ut til at veldig mange har misforstått dette.  De har fått med seg at erstatning eller prisavslag, alternativt heving av kjøpet, kun er aktuelt hvis du kan påvise en skjult feil eller såkalt mangel.  Det vil si de tilfeller hvor det er gitt feil eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og det dukker opp forhold som du ikke kunne ha sett selv om du oppfylte din såkalte undersøkelsesplikt.

Nedjustering av terskel for erstatning ved feil har først og fremst ført til skjerping av selgers opplysningsplikt, mye av dette er løst gjennom nye tilstandsrapporter.

Det ser også ut til at kjøpere tar sin undersøkelsesplikt mer alvorlig i og med at den nå er nedtegnet i Avhendingsloven.

Dette er bra, da har lovendringene oppnådd mye av sin hensikt.  Det blir spennende å se opptellingen av klagesakene når året er omme.

Uansett husk dette:

Vær nøye med undersøkelsesplikten og IKKE regn med at det er enkelt å få erstatning i ettertid hvis du har slurvet med egne undersøkelser.

Det kan være mye som er vanskelig å tolke og som er litt snirklete formulert.  Ikke by på en bolig før du har forstått alt og avklart alle viktige punkter.  Og søk hjelp hvis du trenger det.  Jeg har hjulpet hundrevis av kunder med dette.  Noen ganger fører det til at boligen forkastes, men i de fleste tilfeller går de videre med boligen, men da med en trygg følelse av at de vet hva de kjøper og en trygg forvissning  om at de ikke vil få problemer i ettertid.

Kommentarer (0)

Hva er egentlig boligkjøperforsikring?

Av: Dato: Rådgivning

De fleste som kjøper bolig blir tilbudt boligkjøperforsikring.  Og det er som regel lurt å kjøpe denne forsikringen.  Men hva dekker den egentlig?

Av navnet kan det se ut som om du som boligkjøper er forsikret for problemer som vil kunne oppstå i ettertid av boligkjøpet.  For eksempel hvis noe ved boligen ikke er som du tenkte eller trodde.

Så enkelt er det dessverre ikke.  Da ville nok denne vært adskillig dyrere enn det den er i dag.

Forsikringen er rett og slett en advokat forsikring som gir deg juridisk hjelp hvis du oppdager noe du mener er feil i ettertid av kjøpet.  Men er dette noe du skulle ha sett på visningen eller lest deg til i salgsmaterialet dekkes det ikke av forsikringen.  Dette på grunn av kjøpers undersøkelsesplikt, som du kan lese mer om her.

Dersom du sender inn en klage til forsikringsselskapet som du har tegnet kjøperforsikring hos, vil de først undersøke om det du klager på er opplyst fra selger eller er noe du burde ha oppdaget før du gir bud.  Hvis så er tilfelle, vil de fortelle deg at det ikke er grunnlag for å ta saken videre med selger.  Dersom de mener du har en sak, at det foreligger en skjult feil eller mangel, eller manglende opplysninger fra selger, vil de ta saken videre mot selger.  Eller som regel selgers forsikringsselskap.  De fleste selgere har nemlig tegnet en boligsalgsforsikring.

Og da er vi ved sakens kjerne.  Når selger har en boligselgerforsikring og får juridisk hjelp hvis det kommer en klage i ettertid, vil det være vanskelig for deg å stå uten kjøperforsikring.  Da må du som forbruker kjøre saken mot en profesjonell part.  Skrive alle klager selv og følge opp saken.  Det vil være både tidkrevende og svært vanskelig.

Derfor råder jeg alle mine kunder til å tegne boligkjøperforsikring.  Det er en engangs sum som ikke er så veldig høy – fra ca kr 7.000 til kr 10.000 som sikrer deg dersom problemer skulle dukke opp.

Veldig mange tvister i forbindelse med salg og kjøp av eiendom løses gjennom disse forsikringsordningene og advokater tilknyttet de forsikringsselskapene som tilbyr dette.  Det hender også at de leier inn andre eiendomsadvokater til å hjelpe dem med sakene.  Dersom du benytter deg av boligkjøperforsikringen skal du forholde deg til selve forsikringsselskapet og melde inn klagen.  Så får du kontakt med en konkret advokat etter hvert  – hvis saken tas videre.

Eiendomsmeglerne du kjøpte boligen av vil ha oversikt over hvor du skal henvende deg.  Sjekk først i kjøpekontrakten din at du faktisk har tegnet kjøperforsikring.  Der vil det stå hvilket selskap det er tegnet i og du kan ta kontakt dit, eventuelt fylle ut en skademelding via nettet.

Det å få bruk for advokat i eiendomssaker enten det er via boligkjøperforsikringen eller utenom, er aldri hyggelig.  Det beste er å sjekke eiendommen så nøye før kjøp at du unngår problemer i ettertid.  Det ser jeg som en av mine fremste oppgaver som boligkjøperforsikring.

Men hvis selger og megler har unngått å informere om viktige forhold er det vanskelig å verge seg, selv med nitide undersøkelser.

Jeg har pleid å skryte av at mine kunder ikke har behøvd å benytte boligkjøperforsikringen eller klage i ettertid.  Det er sant så langt.  Men denne uken ringte en tidligere kunde og sa han ville klage på et par forhold rundt en eiendom han kjøpte og som han fikk hjelp av meg til å undersøke.

Jeg pustet lettet ut da det var forhold som overhodet ikke ble omtalt i prospektet eller vedlegg….

Og heldigvis hadde han tegnet kjøperforsikring.

 

 

 

Kommentarer (0)