Har du blitt utsatt for villedende markedsføring av bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Føler du at du har fått motstridende eller mangelfulle opplysninger om en bolig du ønsker å kjøpe.  Eller ting ser ut til å være for godt til å være sant i annonsen.  Da er det stor sannsynlighet for at du har blitt utsatt for villedende markedsføring.  Og kanskje også brudd på Markedsføringsloven.

Markedsføringsloven er en veldig generell lov og tar ikke for seg markedsføring av bolig spesielt.

Derfor har Forbrukertilsynet utarbeidet en ganske omfattende veiledning om markedsføring av bolig.  I sammenheng med endring i Avhendingsloven er denne nå blitt revidert.

Les om den nye veilederen her

Veilederen er i stor grad blitt laget, som en del andre lover og forskrifter, for å holde eiendomsmeglerne “i øra” og sørge for at de utøver sin virksomhet til beste for forbrukerne.  Takk og lov for det!

Eiendomsmeglere er profesjonelle aktører som utøver næringsvirksomhet overfor forbrukere, derfor er de pålagt å være ekstra vaktsomme for ikke å villede eller lure noen.

Veilederen er relativt omfattende og omhandler det meste av det som markedsføres og opplyses om ved et boligsalg.

Alt fra å opplyse om boligens faktiske tilstand.  Her har jo de nye tilstandsrapportene og forskriftene til disse gjort at det er blitt forbedringer.  Men også meglerne er pålagt å omtale de punktene som medfører økonomisk risiko i sine salgsoppgaver.

Prisopplysninger er en viktig del av veilederen.  Om det gjelder informasjon om utgifter knyttet til boligen, omkostninger ved salget og sist men ikke minst prisantydningen.
Til det siste har vi bestemmelser om at prisantydningen skal være gjenstand for en objektiv markedsvurdering fra megler og være en pris som selgeren faktisk er villig til å selge for.  Den såkalte lokkepris problematikken.  Her syndes det veldig ofte, særlig i et marked hvor prisene stiger og etterspørselen er stor.

Bare les min innstendige bønn fra 2021:
Kjære meglere-kan dere ta dere sammen og prise riktig

Det er også regler for at det skal være samsvar mellom annonse og salgsoppgave, hva som er lov å annonsere i ulike medier, samtykke for å motta markedsføring med mer.

For deg som er forbruker er det ikke så viktig å sette seg inn i alle disse bestemmelsene i seg selv.

Det som er viktig er at du får et riktig og sannferdig inntrykk av boligen du vil kjøpe.

Når jeg går igjennom annonser og salgsoppgaver på vegne av mine kunder, ser jeg ofte små og store synder mot veilederen.  Jeg er da mer opptatt av å finne de opplysningene som mangler enn å henge meg opp i feilene som er begått.  Mitt øye er trenet til å vite hva du som er kjøper har bruk for å vite og hva som er den sannsynlige riktige informasjonen.  Og jeg klarer raskt å se forbi svulstige formuleringer for å fremheve boligens beste sider og underkommunisere de svake.

For deg som er kjøper er det viktigste å få avdekket alle risiko elementer før du gir bud: 

Hva er det som ikke er riktig slik det er fremstilt i salgsmaterialet, og hva er det som vil koste deg penger, nå og i nærmeste fremtid.

Innledningsvis snakket jeg om følelsen du kan få når du merker at markedsføringen av en bolig er litt “over the top”.  Du skal stole på den følelsen.  Og deretter enten forkaste akkurat den boligen eller sørge for at du får frem det som er sant ved å stille gode spørsmål og undersøke nøye.

Og er det graverende markedsføring, slik du ser og føler det, er det lov å klage til Forbrukertilsynet.
De har myndighet til å gi bot, overtredelsesgebyr og foreta tilsyn hos den aktuelle Eiendomsmegleren.

Jeg kjenner ikke til at gebyr og bot er gitt i særlig grad, men brev med pekefinger og tilsyn til enkelte meglerforetak har forekommet.

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Det var nok det lureste jeg gjorde i hele boligkjøpsprosessen !

Av: Dato: Kundehistorier

“Det å skulle kjøpe sin første bolig var utrolig utfordrende synes jeg. Plutselig sto jeg der med et finansieringsbevis i hånden og skulle sortere meg gjennom det som så ut som uendelige mengder boliger på Finn. Jeg var konstant redd for å gå glipp av den «perfekte leiligheten», samtidig som jeg var bekymret for å bruke muligheten Husbanken gav meg på helt feil eiendom. Finansieringen fra Husbanken var grei, men vi ville veldig gjerne bli boende i Bergen sentrum slik at min datter slapp å bytte skole. Drømmen var en 3-roms, men var det mulig å få til da? Etter 3 ukers leting på egenhånd var motivasjonen på bunn. Alle boliger jeg så på gikk mange hundre tusen over verdivurdering, jeg ramlet av budrundene gang på gang.

Heldigvis kom jeg en dag tilfeldigvis over bloggen til Boligdama. Jeg leste litt der, før jeg bestemte meg for å sende en henvendelse. Det var kanskje det lureste jeg gjorde i hele prosessen! Etter at jeg fikk hjelp av boligdama kunne jeg lukke Finn og lene meg tilbake, vel vitende om at hun sendte meg mange fine leiligheter jeg kunne se på.

Hva er du mest fornøyd med ved kjøpet?

Jeg er aller mest fornøyd med beliggenheten. Vi har kjøpt bare et par minutters gange fra der vi bodde før. Jeg hadde egentlig ikke så lyst å kjøpe et oppussingsprosjekt, men boligdama gikk gjennom takstrapporten for meg og beroliget meg på at dette ikke ville være så altfor utfordrende å pusse opp.

Var det ulempe at Boligdama ikke er fra Bergen?

Jeg syns ikke det var en ulempe at boligdama ikke var fra Bergen. Det hente at hun foreslo boliger utenfor områdene jeg ville bo i, men jeg oppleve alt i alt at hun var ganske så treffsikker på i de forslagene hun sendte. Vi snakket sammen underveis, og hun var hele tiden flink til å justere seg etter mine ønsker.

Jeg har tenkt å bli boende i leiligheten vi har kjøpt i 4-5 år. Jeg er først og fremst glad for at jeg fikk beliggenheten jeg ønsket meg og opptatt av at leilighetene skal bli et godt hjem for min datter og meg. Samtidig har det vært viktig for meg å kjøpe noe som jeg tror blir lett å selge igjen senere. Jeg ser på denne leiligheten som vår første boliginvestering, og drømmer etter hvert om å kjøpe noe større.

Kristin Irene Kristensen  – førstegangskjøper

Kommentarer (0)

Finnes det boligmodeller som hjelper deg inn på boligmarkedet?

Av: Dato: Rådgivning

Mange strever med å komme seg inn på boligmarkedet.  Med økte priser blir det ikke enklere.  Finnes det noen løsninger som kan hjelpe deg på vei?

Eie sammen andre

Dette er ikke en alternativ modell for boligkjøp, men kan være en måte å komme seg inn på boligmarkedet på.  Du kan eie sammen med hvem som helst, det behøver ikke være en kjæreste eller familiemedlem.  Du kjøper en bolig på vanlig måte, og det det finnes enkle juridiske løsninger som kan regulere eierskapet.  Dere tinglyser hvor stor eierandel hver av dere har, basert på hvor mye hver enkelt har skutt inn boligen.  Dette gjøres ved kjøpet og kan endres underveis.  Så bør dere kanskje ha en avtale om hva dere gjør hvis en av dere vil selge, eller om andre kan få flytte inn hvis dere får kjæreste og lignende.  Men det viktigste er at eierandelen er sikret gjennom tinglysningen.

Flere og flere unge velger denne løsningen.  Hvorfor ikke bo i et eie kollektiv fremfor et leiekollektiv?

OBOS Bostart

OBOS tilbyr ordningen Bostart for noen utvalgte nybygg boliger.  Det er heller ikke egentlig en alternativ boligmodell, men en måte å få kjøpt en bolig rimeligere enn på ordinære vilkår.  Fint for deg som mangler noen få kroner for å få kjøpt boligen du ønsker deg.

Ordningen går ut på at du kjøper boligen til redusert pris. Ut ifra en prisliste jeg sjekket ser det ut til at Bostart boliger er ca 10% billigere.  Du eier boligen som vanlig. Men når du skal selge igjen, har OBOS rett til å kjøpe den tilbake til opprinnelig kjøpspris pluss generell prisstigning på boliger, basert på prisindeksen til Eiendom Norge.  OBOS kan også velge å ikke kjøpe boligen tilbake og da selger du som vanlig på det åpne markedet.

Hva risikerer du?

Så langt jeg kan se er risikoen at kan du gå glipp av prisøkning ved resalg.  La oss si at du kjøper deg inn på vanlig måte i et område som er under utvikling og som får stadig bedre servicetilbud og bomiljø.  Da kan prisene stige mer enn den generelle prisindeksen for boliger .  Ved Bostart får du i slike tilfeller mindre tilbake hvis OBOS kjøper tilbake enn om står fritt til å selge på det åpne markedet.  Erfaringsmessig stiger prisene mer enn gjennomsnittet i slike nye områder.  På den annen side slipper du kostnader til megler hvis OBOS kjøper boligen tilbake.  Det utgjør lett nesten 100.000 kroner. Så alt i alt ikke en dårlig deal.  Og hvis det gjør at du kommer deg inn på boligmarkedet raskere enn ellers, vil det være verdt å undersøke på OBOS sine nettsider, om noen av boligen som tilbys med dette konseptet, kan passe for deg.

OBOS Deleie

Dette er en rendyrket ALTERNATIV boligmodell.  Det går ut på at du kan kjøpe deg inn på fra 50 – 90% av boligen.  Resten av boligen leier du av OBOS.  Så kan du kjøpe deg opp i eierandel etter hvert.  Du må betale markedsleie for den delen du leier.

Med denne modellen behøver du bare å finansiere maks halve prisen av boligen.  En veldig bra modell for deg som ikke klarer å finansiere en hel bolig men ønsker å bygge deg opp etter hvert. Når boligen stiger i verdi , du får bedre inntekt eller alternativt treffer en livsledsager,  kan du kjøpe deg opp i eierandel eller overta hele leiligheten.   Før du går inn på dette må du må selvsagt vite at du kan klare de månedlige kostnadene ved å betale ditt eget lån og den leien som blir fastsatt for delen du ikke eier. Og helst bør du være i stand til å kunne spare litt ved siden av for å kjøpe deg opp i eierandel.  Det er det mest lønnsomme.

OBOS har lagt ut gode filmer på sine nettsider som forklarer hvordan disse modellene fungerer.  Se for eksempel under dette prosjektet:

Hva kan være negativt med denne modellen?

Det må vel være at du må betale markedsleie for den delen du ikke eier. Og det er dyrere enn hvis du hadde eid hele boligen.  I alle fall med dagens rentenivå. Men hvis alternativet er å leie en hel bolig ville jeg ikke nølt med å gå for en slik modell.   Du bor trygt og opparbeider deg økt egenkapital ved å betale ned på lånet ditt.  Samtidig får du prisstigningen på din del av boligen ved salg.  Og du kan jobbe mot å få eierskapet til hele boligen i det tempoet som passer din lommebok.  Til slutt, når du eier det hele står du helt fritt ved salg.

Jeg synes det er veldig bra at en aktør som OBOS satser på alternative modeller.  De jobber forretningsmessig, men bidrar også til å til å oppfylle sitt samfunnsoppdrag.  Å skaffe sine medlemmer en god bolig.

Alle kan bli medlem av OBOS.

Og –  uansett hva du mener om OBOS – meld deg inn.  Det er så mange fordeler å hente.  De kan vi snakke om en annen dag:)

Eie til leie bolig.

Tanken er at du kan inngå en leieavtale for 3 år i utvalgte boligprosjekt. I den hensikt å kjøpe boligen senere.  Du må betale full markedsleie mens du leier, men du får kjøpe deg inn til avtalt pris ved oppstart av prosjektet.   Fordelen er at du får glede av eventuell prisstigning på boligen mens du leier.  Tilbudet gjelder de som kjøper en primærbolig og du trenger ikke egenkapital.  Men egenkapital og lån må være på plass for å kjøpe seg inn i boligen etter 3 år.  Og det er ikke sikkert at du har klart å spare opp nødvendige midler til da.  Det kan være krevende ved siden av å betale full markedsleie.

Fredensborg Bolig er en privat aktør som tilbyr dette konseptet.

Noen boligbyggelag er også i startgropen med å planlegge lignende konsepter.

Ulemper ?
Jeg fant en artikkel på nettet fra en forbrukerøkonom som var skeptisk til dette konseptet.

Den kan jo være nyttig å lese for å få et balansert bilde.

Kjøpe seg inn i et bokollektiv

Et konsept hvor du kan kjøpe deg inn i et kollektivt og få sjansen til å bo sentralt i byen til en lavere inngangsbillett enn for en hel leilighet, er også under utvikling.  De kaller seg Co-own.

Les mer om dette konseptet her.

Jeg heier på kreativitet og alternative løsninger

Vi ser altså at det etableres noen alternative ordninger som skal hjelpe deg inn på boligmarkedet. Ingen av dem er uten ulemper, og hjelper nok ikke de som har det aller vanskeligst .De opererer alle uten subsidier fra det offentlige, innenfor det markeds regimet vi har i dag.

Uansett – jeg heier på kreativet og alt som kan bidra til at flest mulig får eie sin egen bolig !

Les også  Er den norske boligdrømmen for alle

Har du spørsmål, er det bare å ta kontakt.  Hvis jeg ikke har svaret vil jeg garantere finne det ut for deg.

@boligdama

Kommentarer (0)

Nå er det gunstig å være førstegangskjøper

Av: Dato: Corona - Spørsmål og svar

Akkurat nå har vi et kjøpers marked med et stabilt og godt utvalg av boliger til salgs. Samtidig synker prisene og bankene har lov til å være noe mer fleksible. Kanskje er det lurt for deg som er førstegangskjøper å kaste deg inn i boligmarkedet?

Jeg fikk nettopp kontakt med et ungt par som overraskende hadde fått innvilget finansieringsbevis fra banken til tross for at de ikke oppfylte kravene til egenkapital.  På den andre siden hadde de trygge jobber i offentlig sektor, noe som er en stor fordel i disse tider.  Nå er de i full gang med å kjøpe seg sin første bolig.

Markedet kan endre seg ved økt etterspørsel

Et typisk trekk ved markedet nå, er at salget går ganske bra selv om volumet er 10% lavere enn vanlig på denne tiden.  Antall boliger som legges ut er en god del (30-40%)lavere.  Det meldes om at selgerne er ganske tilbakeholdne med å sette igang boligsalg nå.  Om dette vil føre til lavere tilbud om relativt kort tid vet vi ikke, det avhenger av hvor raskt “lagerbeholdningen” går unna.  Blir det mangel på boliger til salgs og økt etterspørsel vil prisene lett kunne stige igjen.

Det er gode sjanser for at det i de nærmeste måneder vil være et “vindu” som er gunstig for deg som er førstegangskjøper:

  • Du behøver ikke bekymre deg for om du får solgt nåværende bolig dersom du kjøper
  • Prisene er lavere og du får en rimeligere inngangsbillett inn i markedet
  • Det er gode muligheter for at konkurransen fra investorer er mye mindre enn vanlig.  De investerer helst i oppadgående markeder.
  • Banken er kanskje litt mer velvillig enn de har vært tidligere hvis du mangler litt på egenkapitalen for eksempel.  Men trygghet rundt jobb og inntekt vil nok veie mer enn tidligere.
  • Rentene er lavere enn på lenge og vil holde seg nede i lang tid fremover
  • Det er litt tregere marked med privatvisninger og  mindre heftige eller ingen budrunder. Kanskje er det du som vinner du budrunden denne gangen?

Det føles kanskje tryggere å gå inn i markedet når alt er “på stell” og prisene går oppover.  Men da er også konkurransen mye skarpere.  Selv om prisene skulle gå ned noe mer etter at du har kjøpt, behøver du ikke være veldig engstelig for å tape penger. Særlig hvis du har et tidsperspektiv på 3 eller helst 5 år.  På sikt vil prisene stabilisere seg og gå oppover igjen.  Kanskje der de allerede i ferd med å stabilisere seg?  I april var nedgangen i prisene, til manges overraskelse, veldig liten.

Uansett utvikling:
Skulle du ønske etter noen, år å kjøpe en større bolig er det en regel som gjelder; kjøp og selg i det samme markedet.

Og husk at det er viktig å treffe planken på det første boligkjøpet.  Det danner grunnlaget for din videre boligkarriere.

Ønsker du å sjekke ut dine muligheter på boligmarkedet ta kontakt for en uforpliktende kartlegging og gode råd.  

Vennlig hilsen
Boligdama
T: 950 37 330 – epost: trude.larsen@boligkjopsradgiver.no

Kommentarer (0)