Er det lurt å benytte leie til eie tilbud for å komme inn på boligmarkedet??

Av: Dato: Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og løsninger som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med skaffe nok egenkapital.  Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å være klar over at som leverer tjenesten ønsker å tjene penger på konseptet sitt.  Derfor er det lurt å undersøke hvilken risiko du løper og hvor mye det hele egentlig koster deg.  Det er ikke så lett å finne ut bare ved å se på markedsføringen på nettsiden.  Først når du få et konkret tilbud og kan regne på dette vil du få vite mer.  Og noen opplysninger, for eksempel hvor mye de tar i ekstra leie på den biten du ikke eier, kan være vanskelig å finne konkrete tall på.

Etter å ha sett på en del av tilbudene, er jeg engstelig for at del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko. Noe som betyr stor risiko og en liten fortjeneste og fordeler for deg.

Jeg har tidligere skrevet om alternative boligmodeller, blant annet det som OBOS tilbyr og leie til eie modeller fra private tilbydere. Og jeg er slettes ikke negativ til disse på generell basis.  Jeg heier på kreativitet og alternative løsninger.

Les mer om dette her:  Finnes det boligmodeller som hjelper deg inn på boligmarkedet?

Dette er modeller som har virket en stund og som mange fornøyde kjøpere har benyttet seg av, særlig OBOS sine modeller Bostart og Deleie. 

OBOS sine modeller gjelder for nye eller prosjekterte boliger i utvalgte prosjekter

Hva med nye tilbud som popper i feeden vår?

Adress – leie til eie konsept

Jeg har sett litt på et nytt Leie til Eie konsept som annonserer en del på sosiale medier. De kaller seg Address.  Jeg har forsøkt å finne ut mer om konseptet enn det som står på nettsidene deres.

Blant annet fikk jeg en kort prat med daglig leder.

Jeg fikk svar på en del spørsmål, selv om noe fremdeles henger i lufta.  Konseptet er under utvikling fortalte han.  Det tolker jeg som om at det neppe er prøvd ut på mange kjøpere ennå.  De satser på en leie til eie modell. Den skiller seg litt ut ved at du kan være med på å bestemme hvilken bolig du skal leie og senere få mulighet til å eie, og de opererer i bruktmarkedet.  De finansierer og kjøper boligen for deg.  Du kan leie den i inntil 3 år, ved å la dem eie hele eller dere kan eie sammen.  Du kan også kjøpe deg inn i boligen underveis.  Du får en rett, men ikke plikt til å kjøpe boligen til en  forhåndsavtalt pris under, eller på slutten av perioden.

Hvordan den forhåndsavtalte prisen blir beregnet fikk jeg ikke tak i.  Her er det viktig å vite hvor mye fortjeneste som er lagt inn her og hva du “taper” på at du ikke selv har mulighet til å kjøpe boligen i  det åpne markedet fra starten av.

Dersom du eier deler av boligen og den blir solgt, under eller etter leieperioden får du din andel av prisstigningen på boligen.  Fair enough, men skulle vel bare mangle?

Adress skal ha et etableringsgebyr på boligens verdi på 1% av boligens verdi.  Dette er penger du ikke får tilbake.  Dette tilsvarer kr 40.000 på en bolig til 4 mill. Du får også ett års bindingstid på leieavtalen, noe som riktignok også er vanlig i mange vanlige leieforhold

Hva kan være fordelen for deg med en slik modell?

Vanskelig å si.  Det som fremheves fra deres side er at du kan få tilgang på en bolig du liker og som du kunne tenke deg å eie i fremtiden, allerede nå.  Så kan du spare til egenkapital i leieperioden.

Men, hvor enkelt er det å spare opp egenkapital for å kjøpe deg inn i boligen hvis du skal betale markedsleie for boligen ?  Her må du få tallene på bordet og ta en kalkyle på om det i det hele tatt blir noen penger til overs til sparing.

De fremhever at de finansierer boligen for deg og at du får anledning til å spare opp egenkapital, ved at du kjøper deg inn i boligen underveis som boligprisene  forhåpentligvis stiger.  Dersom du har nok egenkapital, vil de være behjelpelig med å skaffe deg finansiering for å kjøpe hele boligen ved leietidens utløp eller tidligere.  Men da må du oppfylle de krav som boliglånsforskriften stiller til egenkapital og betjeningsevne(lønn).

Det kan vel også være en liten fordel å få en 3 års leieavtale som ikke sies opp i perioden.  Det kan lett skje i et vanlig leieforhold hvis eieren har bruk for boligen selv eller vil selge.

I utgangspunktet vil jeg ikke advare mot en slik modell, selv om jeg tror det vil være krevende å klare å spare opp og kjøpe seg inn i boligen i perioden, samtidig som du betaler en markedsleie.  Kanskje er du like godt tjent med å prøve å bo billig, for eksempel i kollektiv eller hos mor og far, og spare alt du kan inntil du har nok egenkapital og kan kjøpe på egen hånd.

For å kunne gi en seriøs vurdering måtte jeg ha gått igjennom et konkret tilbud eller case fra Address og regnet litt på det.  Husk at det er først i et  konkret tilbud “det tynne ølet ” kommer frem i lyset.  Først da blir det lettere å vurdere nytteverdien for deg som boligkjøper.

Er det noen som har fått et tilbud fra dem, er dere hjertelig velkommen til å ta kontakt så vi kan se på detaljene sammen.

Jeg har her tatt for meg et konkret konsept leie til eie konsept.

Generelt vil jeg si at merknadene jeg har vil kunne gjelde flere  leie til eie og deleie konsepter.

Særlig de som baserer seg på en eller flere av disse faktorene:

  • Markedsleie for sin eierandel
  • Ekstra gebyrer for å tre inn i ordningen
  • Større andel av fortjenesten enn reell eierandel ved resalg av boligen.

Se min vurdering av ulike modeller og tilbud på min landingsside om temaet

Kommentarer (0)

Er den norske boligdrømmen for alle?

Av: Dato: Boligmarkedet

De siste måneder har det vært en del debatt om boligmarkedet og boligpolitikken. Mange frykter at den norske boligdrømmen, å eie sin bolig, ikke blir mulig for stadig flere grupper i samfunnet.

I de store byene, spesielt Oslo, er prisene blitt så høye at folk med vanlige inntekter ikke klarer å få kjøpt en bolig.  Det er for eksempel beregnet at en enslig sykepleier kun vil være i stand til å kjøpe 3% av boligene som er til salgs i Oslo i dag.

Hva kan gjøres for å bremse prisutviklingen?

Om dette strides de lærde.

De fleste økonomer mener at en beskatning i en eller annen form vil dempe prisveksten og minske lysten til å investere i bolig.  I tillegg trekkes økt boligbygging frem som alfa og omega for å hindre en høy prisvekst, spesielt fra eiendomsbransjen.  Det er stor etterspørsel etter boliger i pressområdene og større utvalg vil dempe prisveksten sies det.  Dette høres logisk ut, men hvordan vi skal få til dette når løsningene for økt boligbygging er gjenstand for krangel: Utbyggerne skylder på kommunen om manglende regulering og kommunen skylder på at utbyggerne ikke vil bygge på de tomtene som er regulert.

Hvem som har rett aner jeg ikke, men det som er en kjensgjerning er at boligmarkedet er så å si utelukkende markedsstyrt, både når det gjelder tomtekjøp og bygging av nye boliger og kjøp og salg på bruktmarkedet.

Spørsmålet er om markedet klarer å håndtere alt dette til glede for alle i landet vårt?

Her er vel svaret nei.  Da må politikere på banen med tiltak.  Og der ser vi sørgelig lite handlekraft, spesielt når det gjelder å ta stilling til skattemodeller eller dempe spekulasjon.  Det kommer nok av at de fleste av velgerne nyter godt av boligmodellen vi har og at 80% av oss eier sin egen bolig.

Hva er alternativet ?

Alternativet  til å kjøpe bolig er å leie.  I Norge er leiemarkedet overlatt til private aktører.  Det er noen profesjonelle private aktører, men mest småinvestorer som deg og meg som investerer i en eller flere boliger og leier ut disse i en lengre eller kortere periode.

Leietakere får 3 års leiekontrakt av gangen, men hvis eier vil selge, skal bruke boligen for seg selv eller en slektning, kan kontrakten sies opp med 3 måneders varsel.

Dette er ikke en trygg måte å leve på. Noen er heldige og får leie i mange år, men ofte må leietakere flytte fra sted til sted.  I våre naboland Sverige og Danmark, hvor eierandelen av bolig er langt mindre, er utleiemarkedet annerledes, enten gjennom kommunen eller utleiestiftelser og foreninger.  Det vil si at det å leie blir like trygt som å eie.  Kanskje på tide å tenke på slike modeller også i Norge?  Det betyr ikke at vi gir opp eierlinja, men at de som vil eller må leie får tryggere leveforhold.  Det kan også kanskje legge en demper på spekulasjonen i private utleieboliger.

I de siste har det dukket opp flere initiativ fra unge mennesker som setter søkelys på at boligdrømmen er uoppnåelig for mange og de mange dårlige leieforholdene de må ta til takke med.   Et fullt ut forståelig og sunt engasjement som jeg har stor sympati med.

Førstegangskjøpere

De unge som ikke kan få hjelp hjemme har liten mulighet til å kjøpe seg bolig i Oslo.  Gjennomsnittsalderen for førstegangskjøpere i Oslo er 28 år.  Det trekkes ofte frem som et bevis på at boligmarkedet fungerer.

Men undersøkelser har vist at halvparten av unge under 35 år har fått hjelp til kjøp av sin første bolig.  Lurer på hvor høy gjennomsnittsalderen hadde vært hvis foreldregenerasjonen ikke hadde hatt anledning til å hjelpe sine barn?  Vanskelig å svare eksakt på, men den hadde vært langt høyere.

Burde vi ønske oss et boligmarked hvor flest mulig unge kan kjøpe bolig for egen maskin, forutsatt oppsparte midler og egen inntekt?   Svaret bør være JA

Vi må gjøre så godt vi kan

Jeg er en av de heldige som har tjent bra på vår norske boligmodell gjennom årene. Vi har også vært i stand til å hjelpe våre barn inn i sin første bolig. Så privat er jeg, på linje med veldig mange i min generasjon såre fornøyd med tingenes tilstand.

Som boligkjøpsrådgiver nyter jeg også godt av den norske boligmodellen.  Ved å ha gleden av å hjelpe folk med å kjøpe drømmeboligen i et velfungerende marked- for de aller fleste.  Ekstra gøy er det å hjelpe førstegangskjøpere . De går fra leie til eie.  Da vet jeg at de går både en tryggere og mer lønnsom boligtilværelse i møte.

Jeg har også hjulpet mange kunder med å kjøpe en bolig for utleie og har ingen moralske betenkeligheter med det.  De er anstendige mennesker som vil behandle sine leietakere godt og som setter pengene sine der det lønner seg mest.

For å øke kjøpers kompetanse på boligmarkedet jobber jeg hardt med å gi kjøpere gode tips og råd  Jeg hjelper dem med å manøvrere seg best mulig innenfor dagens modell og dermed få oppfylt boligdrømmen.

Men tips og gode råd er ikke alltid tilstrekkelig og kan ikke heve seg over de økonomiske og politiske realiteter.

Derfor håper jeg inderlig at politikere tar grep i årene fremover og sørger for at den norske boligdrømmen ikke blir en illusjon for stadig flere.

Les også:   Gratulerer med din første bolig

 

 

Kommentarer (0)