Boligprisene i Oslo har steget med bare 3,9 prosent så langt i år (pr utgangen av september).
Jeg skriver bare fordi det som oftest er Oslo-markedet som leder an i prisoppgangen – og fordi mange eksperter ved årets begynnelse spådde en langt høyere vekst.

At spådommene ikke slo til, har flere forklaringer.

Hvorfor ekspertene bommet

En hovedårsak er at det er lagt ut flere leiligheter for salg i Oslo. Mange som tidligere har leid ut, finner det ikke lenger lønnsomt å drive med utleie, og vil selge seg ut.

Endringen i formuesbeskatning, der man må oppgi 100 prosent av markedsverdien for sekundærboliger, trekkes ofte frem som forklaring. Men for mange har ikke dette reelt utslag, ettersom boligene er lånefinansiert. Den største belastningen er nok heller rentenivået. Med dagens rente er det rett og slett vanskelig å få lønnsomhet i utleie – særlig når prisveksten samtidig er moderat. I tillegg ønsker profesjonelle selskaper som eier utleiegårder og benytte en skattefordel som er varslet vil forsvinne og har lagt ut mange boliger for salg.

Tidligere kunne man regne med svak lønnsomhet i selve utleien, men bli reddet av solid verdistigning – ofte 8–10 prosent i året. Nå, når prisene står mer stille, mister utleieboligen sin glans som investeringsobjekt.

Skatten på sekundærbolig – et politisk virkemiddel

Skattleggingen av sekundærboliger har blant annet som mål å hindre at investorer presser ut førstegangskjøpere. For noen år siden ble én av fire småleiligheter i Oslo kjøpt som utleieobjekt. Det førte til hetere budrunder og høyere priser, og mange vanlige kjøpere sto igjen på sidelinjen.

Nå har balansen endret seg – og det er egentlig positivt. Men samtidig får vi en annen utfordring: færre utleieboliger. Det betyr høyere leiepriser, særlig fordi korttidsutleie til turister også tar unna deler av markedet.

Når markedskreftene drar i ulike retninger

Dette viser hvor sammensatt boligmarkedet er. Det som er negativt for noen, kan være positivt for andre.  Derfor finnes det heller ikke enkle svar.

Når utleieboliger legges ut for salg, øker tilbudet – og flere førstegangskjøpere får sjansen til å skaffe seg sin egen bolig. Og nettopp det ser vi nå: en rekordhøy økning i antall førstegangskjøpere.

Foreldrebanken og ulikheten

Den norske boligmodellen bygger på at folk skal eie sin egen bolig. Men for unge i Oslo er det vanskelig å komme inn på markedet uten hjelp.  Over 60 prosent får støtte fra foreldrene – den såkalte  foreldrebanken. Flott for de som har muligheten, men urettferdig for de som må klare seg selv. For dem blir leiemarkedet eneste løsning – og der er som nevnt prisene på vei opp.

Nybygg, nyansene og det store bildet

Mange hadde trodd at svakt salg av nye boliger ville presse opp prisene på brukte boliger. Men så langt har vi ikke sett den effekten. Kanskje har det ikke slått helt ut ennå, eller kanskje betyr det rett og slett litt mindre enn eiendomsbransjen liker å hevde – så lenge det finnes et greit utvalg av bruktboliger på markedet.

En mer balansert utvikling – og et glimt av håp

Selv om økte leiepriser pg færre uteieboliger er en samfunnsutfordring, er det grunn til å glede seg over at prisveksten i Oslo er moderat. Det gir flere mulighet til å kjøpe egen bolig – og det er i tråd med den norske modellen og drømmen om å eie sin egen bolig.

Personlig gleder jeg meg over hver eneste førstegangskjøper som lykkes i å skape seg en trygg og stabil bosituasjon i byen vår.

Og generelt er moderate priser og et mer balansert marked faktisk gode nyheter for de fleste av oss.