Jeg får bedre finansiering hvis jeg velger en megler fra banken min

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det  være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

8. desember

Hvis jeg lar en megler fra banken min selge boligen min vil jeg lettere få gunstig finansiering.

Dette gjelder strengt tatt salg av bolig, men du som skal kjøpe skal også ofte selge.Derfor vil jeg snakke om det. Spørsmålet  berører også viktige prinsipper for deg som forbruker. Du har rett til å bli beskyttet mot urimelige avtaler.

Og svaret på påstanden er NEI, det vil du ikke og skal du ikke få.

Det er faktisk ulovlig å gi deg bedre vilkår fordi du velger bankens megler.  Kobling av bank og meglertjenester er ulovlig og bryter med prinsippet om fritt meglervalg nedfelt i Eiendomsmeglerloven.

Følgende regler gjelder :
Hvis banken anbefaler eget eiendomsmeglingsforetak, må det gis eksplisitte opplysninger om at oppdragsinngåelse med bankens megler ikke er et vilkår for lånetilbudet. Dette må kunne dokumenteres.

Din lånesøknad skal vurderes på fritt grunnlag av banken, helt uten hensyn til hvilken eiendomsmegler du velger å bruke.  Og ikke minst kan ikke en megler bruke sin tilknytning til banken som et pressmiddel for å få komme på befaring eller få salgsoppdraget.  Ei heller kan banken tilby mer gunstige vilkår på lånet dersom du bruker bankens megler.  Alt dette er i strid med lov og forskrifter.

Finanstilsynet har hele tiden søkelyst på dette og senest i høst ble det på nytt gjenstand for diskusjon i mediene på grunn av en del overtramp fra DnB.

Vi vet jo at de aller fleste meglerkjedene eies av banker eller har banker på eiersiden. En viktig årsak til at de driver med Eiendomsmegling, er et ønske om å ha tilgang til boliglånskundene.  Det er lov å tiltrekke seg disse via meglervirksomheten, men det må skje på lovlig vis.

Og du som er forbruker,  skal kunne velge megler på FRITT GRUNNLAG!

Kommentarer (0)

Megler hjelper meg i boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

2. desember
Megler skal ivareta både selgers og kjøpers interesser.
Jeg kan derfor stole på at megler vil hjelpe meg med boligkjøpet

Ja og Nei, men mest NEI

Megler er betalt av selger for å oppnå høyest mulig pris.   Det vil han eller hun aldri klare uten å behandle kjøperne bra og gi mest mulig informasjon om boligen han selger.  Dessuten regulerer ulike lover og regler hva det skal opplyses om og hvordan de ulike prosessene skal gjennomføres.  Så du vil garantert oppleve god service og interesse fra megler når du er boligkjøper.

Rammene som er beskrevet ovenfor skal sikre en trygg bolighandel og sikre dine interesser som forbruker.

Og hvem er forbruker i et boligsalg ?  Jo, du som er kjøper.

Du står alene mot en profesjonell part, Eiendomsmegleren, som har fått et oppdrag av selger.

Det betyr at selv om det er lovpålagt at megler skal dra omsorg for begge parters interesser, er det ikke en balansert handel vi snakker om.

Ha dette i bakhodet og søk uavhengig hjelp hvis du trenger det, så vil det gå deg godt!

 

Kommentarer (0)

Kan du stole på megler når du gir bud?

Av: Dato: Rådgivning

Noen av mine kunder lurer på dette.  De er ikke helt sikre på om megler vil behandle dem på en korrekt måte i budforhandlingene.

Utenlandske kunder er spesielt opptatt av dette.  Noen av dem har erfaringer fra egne land hvor dette ikke alltid fungerer som det skal og hvor det kan forekomme såkalte fiktive bud.  Det går på at venner og kjente legger inn bud som ikke er tenkt gjennomført for å jekke opp budrunden.

I Norge tror jeg vi kan si med sikkerhet, at fiktive bud ikke forekommer lenger.  For det første er det risikabelt å legge inn et bud som ikke er alvorlig ment, siden budet er bindende.  For det andre er meglers plikt til å sjekke kjøpers finansiering innskjerpet, og for det tredje er det innført obligatorisk budjournal i alle salg.  Ved hjelp av budjournalen har du som kjøper eller eventuell budgiver anledning til å sjekke at budrunden har gått riktig for seg ved at alle bud og tidspunkter er notert ned og skrevet i en egen rapport.

So far so good.

Det kan imidlertid forekomme at megler ivaretar selgers interesser i så stor grad at det strider mot Eiendomsmeglerloven eller det som i § 6-3 i samme lov, er omtalt som god meglerskikk og prinsippet om at megler skal dra omsorg for begge parters interesser.

Høyesterett har nettopp avgitt en kjennelse i en sak som gjelder meglers håndtering av budrunden.

HR – 2022 – 1316 A – “Budsaken”

Saken dreide seg om at en budgiver hadde gitt et bud som ble akseptert av selger.  Men eiendomsmegler meddelte ikke denne aksepten til budgiver innen akseptfristen.  Etter fristen kom det inn et høyere bud på kr 150.000 over.  Budgiveren måtte da akseptere denne prisen for å tilslaget på boligen.  I ettertid klaget kjøper på dette.  Med bakgrunn i at eiendomsmegler, da han ikke meddelte at selger hadde akseptert det tidligere budet, ikke hadde overholdt sin omsorgsplikt for begge parter.

Dette var Høyesterett enig i.   Det var ikke riktig av megler og prioritere selgers interesser ved å fravike reglene for å få til en  høyere salgssum.  Meglers plikt er å sørge for en korrekt og ryddig avvikling av budrunden hvor begge parters interesser blir ivaretatt.  Budgiver skal kunne stole på at også hans eller hennes interesser blir ivaretatt.

Kjøperen fikk erstatning på kr 150.000 + renter kr 61.000.  Og meglerselskapet måtte betale saksomkostningene på over kr 600.000.

Det er bra at kjøpere går videre med slike prinsipielle saker som dette.  Selv om det innebærer risiko.  Hadde de tapt kunne de ha risikert å sitte igjen med null erstatning og betaling av saksomkostninger.
Så all honnør til denne kjøperen.

Avgjørelser i Høyesterett blir nemlig stadfestet som rettspraksis og en rettesnor for hvordan lignende saker vil bli vurdert senere.  Eiendomsmeglerne retter seg fornuftig nok etter avgjørelser i Høyesterett Dermed vil de sannsynligvis skjerpe inn sin praksis for fremtiden.

Å kunne stole på at megler ivaretar sin mellommanns rolle slik loven krever det er betryggende. Det er ikke dermed sagt at kjøpers interesser blir ivaretatt fullt ut i en budrunde.   Megler er engasjert og betalt av selger for å oppnå best mulig pris og vil, innenfor lovens rammer, opptre deretter.

Men det vet du nok allerede, siden du leser bloggen min.

 

 

 

Kommentarer (0)