For å kunne vite hvordan boligmarkedet utvikler seg, er det noen viktige faktorer du må følge med på og innrette deg etter når du skal kjøpe bolig.
Disse er :
- Prisutvikling
- Tilbud
- Etterspørsel
Disse faktorene styres igjen av såkalte drivere i økonomien, som kort fortalt kan være rentenivå, prisstigning, arbeidsledighet og levekostnader, for eksempel strømkostnader.
I tillegg kommer adferden, eller tilpasningen som selgere og kjøpere gjør på bakgrunn av meldinger om utviklingen i prisene og økonomien, og hvilke forventninger de har til fremtiden. Det vi kan kalle psykologiske faktorer.
La oss ta prisutviklingen så langt i 2023 først:
Boligprisene har steget med 4,5% i årets to første måneder. Dette skjer etter en prisnedgang på 6% høsten 2022. Ser vi på utviklingen i de siste 12 måneder er boligprisene tilnærmet uendret.
Det vil si at prisene ligger på 2022 nivå. Dette er jo et viktig skifte fra de tidligere år, hvor vi har sett en høy 12 måneders vekst hvert år.
Et annet viktig moment ved prisutviklingen er å se på de såkalt sesongjusterte prisene. Det vil si å sammenligne prisutviklingen med hva som er vanlig for samme måned i året. Her har vi en mye mindre økning enn de 4,5%, da det er svært vanlig at boligprisene øker ganske kraftig i januar og februar. Sesongjustert vekst for februar var 0,3%.
Allikevel har prisene i så langt i år utviklet seg mer i positiv retning enn det de fleste eksperter har forventet.
Det forventes nedgang eller lavere prisøkning i månedene som kommer, hvis vi spør de fleste eksperter. Årsaken er at det vil komme ytterligere renteøkninger og boligeiere og kjøpere har ikke ennå fått kjent renteøkningene sterkt nok på kroppen. Boliglånsrenten økes først 6 uker etter at Norges Bank har bestemt vedtatt å øke styringsrenten.
Men selv om det forventes nedgang fremover fra mange, kan vi bli overrasket. Og når bunnen eventuell er nådd er tilnærmet umulig å vite.
Hvordan er tilbud og etterspørsel?
Det ble solgt mange boliger i februar, og så langt i år er det lagt ut langt mer enn på samme tid i 2022. Men starten av 2022 var litt spesielt. Markedet var preget av et svært lavt tilbud som følge av den nye avhendingsloven. Derfor er sammenligningsgrunnlaget litt skjevt. Det er mer fruktbart å se på det faktum at salgsvolumet nå nesten på nivå med tiden før pandemien, det vil si 2019. Med andre ord normalt nivå.
En årsak til at det har vært et aktivt salg så langt i år, er sannsynligvis lettelsene i Boliglånsforskriften og reglene om stresstest av renteøkninger. Nå må du kunne bevise at du klarer å betale opp til 7% rente. Dette har blant annet medført at folk med inntekt på kr 500.000 har kunnet få 20% høyere lån enn det som var mulig å få høsten 2022.
Er det mange usolgte boliger på marked og et godt tilbud, er det et såkalt kjøpers marked.
Antall usolgte boliger har ikke økt så langt i 2023, tilbudet er ganske stabilt.
Markedet er fremdeles usikkert og det påvirker etterspørselen fra kjøperne.
Tør jeg, eller er det lurt å kjøpe bolig nå og hvor høye bokostnader vil jeg få i årene fremover hvis jeg skifter bolig?
Dette er noen av spørsmålene du helt sikkert stiller deg.
Jeg opplever at det fremdeles er et kjøpers marked. Men ikke på alle boliger. De som oppfattes som attraktive av mange, oppnår aktive budrunder og priser over prisantydning. Dersom megler har sørget for prisantydninger som innbyr til dette.
Isolert sett kunne man sett på fallende priser som et gode for boligkjøpere. Særlig de som ikke har bolig fra før og som skal inn i markedet.
Men, de fleste tenker fremover og blir engstelige for å investere i
et marked hvor prisene faller.
Vi ser nå at prisene er på nivå med 2022 igjen, etter et fall i høst. Det viser hvor raskt markedet endrer seg. Selv om vi skulle oppleve nedgang i noen måneder utover i 2023, burde ikke dette skremme noen fra å kjøpe eller bytte bolig.
Det ser ut til at vi, på relativ kort sikt, kan være på vei mot et ganske stabilt marked. Et stabilt marked som på grunn av noe usikkerhet og nøling på etterspørselssiden fremdeles er på kjøpers side. Derfor ser jeg ingen grunn til å ikke kjøpe bolig nå.
Se gjerne etter boliger med muligheter og objekter som ikke alle andre kjøpere løper etter. Da vil du kunne oppnå en god pris.
