Vil bankene svikte boligkjøperne fremover ?

Av: Dato: Boligmarkedet

Nå er det mange boliger til salgs og kjøpers marked.  Isolert sett et gunstig utgangspunkt for deg som er boligkjøper.  Roligere budrunder og noe lavere priser. Men hva hjelper det hvis du ikke får finansiering ?

Jeg opplever å få henvendelser fra folk som har fått avslag på lån selv om forutsetningene i boliglånsforskriftene skal være oppfylt.  Nå kjenner ikke jeg til alle beregningsmodellene bruker og privatøkonomien til de som spør fullt ut, men det virker som om det er skjedd en kraftig innstramming i viljen til å gi lån.

En bankfunksjonær fortalte meg at det er blitt langt vanskeligere å få lån pga økningen i kostnader generelt (mat, strøm, mm) og økt rente.  Videre fikk jeg vite at 5 ganger inntekt bestemmelsen fra Boliglånsforskriften, er et sjeldent tema nå om dagen, nå stopper det ofte på likviditet. Det er ikke en absolutt minstegrense på hvor mye inntekt man må ha for å få lån, det kommer an på familiesammensetning, samt om man har bil.

I Dagens Næringsliv i dag har Endre Jo Reite fra BN bank et veldig fornuftig innlegg hvor han peker på viktigheten av at bankene klarer å tilby mellomfinansiering og vise fleksibilitet også i et urolig marked.

Blir bankene alt for nervøse og følger etter hverandre i sin forsiktighet, vil de bidra til at boligmarkedet stopper opp. Det er ingen tjent med.

Finansiering og mulighet for boliglån er selve kjernen i et boligkjøp. Det er tilgangen på kredit som i stor grad styrer boligprisutviklingen.   Når rentene er lave og prisene stiger er bankene ivrige på å konkurrere om lånekundene og strekker seg så langt de kan for å tilby høyest mulig finansiering.

La oss også håpe at de klarer å vise fleksibilitet og vilje til å være på banen for sine kunder også i nedgangstider.

Jeg har mine tvil………

 

Kommentarer (0)

Det blir vanskeligere å skaffe finansiering til bolig fremover

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

I høst er det skrevet mye om at det kan være vanskelig å skaffe finansiering til bolig i årene fremover.  Dette skyldes varslede endringer i den såkalte Boliglånsforskriften som stiller krav til bankenes utlånspraksis.  Hvor endte vi egentlig og hvordan blir det fremover?

Vi endte ikke der at det vil bli vanskeligere å få lån.  Faktisk ble det vedtatt lettelser i den nye forskriften som skal gjelde fra 1.1.23 og ut året.

Du finner hele utlånsforskriften her.

Eller i kortversjon i denne illustrasjonen:

 

 

Forklaring:

Maksimal belåningskrav 85 prosent.  Oversatt betyr dette at du trenger minst 15% egenkapital som tidligere.    Særbestemmelsen om at du trenger mer egenkapital i Oslo for å kjøpe sekundærbolig er opphevet slik at minst 15% egenkapital gjelder også for dette formålet.  Det betyr at det er lettere å få lån til sekundærbolig i Oslo.  For deg som skal kjøpe vanlig bolig kan det igjen bety økt konkurranse med investorer ved kjøp av enkelte boliger, gjerne mindre enheter i de store byene.

Maksimal belåningsgrad rammekreditter gjelder ikke boliglån men andre typer lån og kredittkort.

Krav til avdragsbetaling hvis belåningsgraden er over 60 prosent. Belåningsgrad  er lånebeløp delt på boligens markedsverdi. Eksempel: Boliglån: 3 mill. kroner og markedsverdi på bolig: 4 mill. kroner gir belåningsgrad på 75%.  Er denne over 60 prosent kreves det at det skal betales avdrag på lånet.

Rentestresstest.   Dette er et veldig viktig punkt. Bankene må teste at kundene kan tåle, det vil si klare å betale, en høyere rente enn den gjeldende.  Tidligere var testen å kunne tåle en økt rente på 5%. Nå gjelder testen å kunne tåle minst 7% rente og/eller 3% høyere rente enn i dag.

Selv om kravet til å tåle økt rente er lavere i prosent, er gjeldende rente svært mye høyere enn for bare et halvt år siden.  Dette i seg selv gjør at det kan være vanskeligere for en del av dere å få finansiering.  Så uttalelsene om det blir lettere å få lån, må ses i lys av at det var forventet å bli svært vanskelig med et krav på 5%.

Maksimal gjeldsgrad 500 prosent. Omskrevet betyr dette at du maksimal kan låne 5 ganger din inntekt.

Det er ikke nok å gange inntekten din med 5 og tenke at det er beløpet du får i lån.

Bankene bruker en modell hvor de tar hensyn til :

  • Din inntekt x 5
  • Studielån eller annen gjeld, også kredittkortgjeld trekkes fra
  • Dine levekostnader, SIFO’s tall for levekostnader legges til grunn
  • Om du har barn eller ikke, antall barn innvirker på levekostnadsberegningene

Derfor er det umulig å si, uten en konkret gjennomgang i banken, nøyaktig hvor mye lån du kan oppnå.
Men du kan sjekke ut en kalkulator som denne på nett for å få en veldig god pekepinn.

Fleksibilitetskvote er noe bankene regulerer.   Det er anledning til å fravike reglene i noen tilfeller opp til en viss prosent.  Hvorvidt din søknad vil komme inn under en slik kvote er opp til banken.

Når prisene går ned vil du trenge mindre lån.  Samtidig har boligen du skal kjøpe en lavere markedsverdi som banken beregner sin sikkerhet ut ifra.  Så det blir ikke automatisk veldig enklere å få nok finansiering selv om prisene faller.  Men muligens vil din egenkapital rekke til et høyere lån.  Dersom de andre faktorene, betjeningsevne for eksempel ikke slår negativt ut.

Håper dette ga deg en ide om hva som vil kreves for å få lån til bolig i tiden fremover.

Dersom du har planer om å kjøpe bolig, er det veldig viktig og lurt å ha finansieringen klar med en gang du begynner å lete.   Dersom du skal få akseptert et bud må megler kunne ringe din bank å få bekreftet at du kan betale for boligen.  Hvis ikke vil ikke budet bli akseptert.  Og dukker drømmeboligen opp er det synd om den glipper fordi du ikke har finansieringen klar.

Lykke til !

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Det er best å vente med å kjøpe bolig siden prisene faller

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

21.desember
Mange mener at det er risikofylt å kjøpe bolig nå, siden prisene faller. Gullalderen for boliginvesteringer er forbi, og det er stor fare for å tape på boligkjøpet.

At tidene med de store fortjenestene på boligkjøp er over for en stund, er nok sant.  Men det betyr ikke at det ikke kan være mye som taler for å kjøpe bolig fremover.  Med de rette perspektivene og grepene kan du gjøre et trygt og godt kjøp.

La oss først se på noen tall:

Prisene har sunket med 6% fra oktober til og med november.  Det forventes også fall i desember og i 2023, særlig de første månedene.  Deretter forventes at prisene vil stige igjen.  Med lokale forskjeller.  Mange eksperter mener at prisene vil starte med å stige tidligere i Oslo enn i landet forøvrig.  Her er  befolkningsøkningen og etterspørselen størst.

Statistisk Sentralbyrå sitt seneste anslag for prisutviklingen ser slik ut:

 

Fasiten for 2022 havner nok noe under det som står i oversikten over, ellers kan vi regne med at prognosen er ganske realistisk.

Lave og synkende boligpriser betyr en lavere inngangsbillett.  Det er bra for deg som er førstegangskjøper.  Dersom du skal kjøpe deg “oppover” i størrelse kan dette også være en fordel da den større boligen sannsynligvis synker mer i pris enn den mindre.  De mindre enhetene er også noe enklere å selge, særlig i de større byene.  Så løp og kjøp, men pass på regelen om å kjøpe og selge i samme marked.

De fleste av oss kjøper heldigvis bolig for å ha et sted å bo.  Samtidig vil vi føle en trygghet rundt en av livets store investeringer.  Vi ønsker ikke å tape på boligkjøpet. Det tror jeg du absolutt kan stole på at du slipper, dersom du har et fornuftig tidsperspektiv på kjøpet.  Du bør satse på å bo der i minst 3 år før du selger igjen.  Eller enda bedre, beregn en botid på 5 år for å få dekket inn alle kjøps- og salgskostnader.

I realiteten har mange som har kjøpt på topp i de siste årene tapt penger.  Med stor fremtidstro og tilgang på billig kapital, har de hoppet videre til ny bolig veldig raskt.  Og når det har vært små dumper i markedet, har de fått en salgspris som på langt nær dekker inn alle kostnader.   Men siden alle piler har pekt oppover, har de ikke bekymret seg nevneverdig over dette.

Nå lever vi i en tid, hvor fremtidstroen knyttet til egen økonomi er synkende.  Ikke nok med at boligprisene synker.  Også levekostnader og kostnader ved å holde en bolig øker.  For ikke å snakke om rentekostnadene, som nå tar et stort innhogg i familiebudsjettet.  Det vil også bli vanskeligere å få lån, selv om tilpasningene i Boliglånsforskriften fra 1.1.2023 letter litt på kravene.

Allikevel, for deg som har muligheten så vil 1. kvartal 2023 vil være en god periode for boligkjøp.   Vi vil fremdeles se et kjøpers marked med flere usolgte boliger enn vanlig og tilpasning til synkende prisforventninger fra selgerne.

Tenk deg at du klarer å sikre deg en bolig til en god pris, (les; under dagens markedspris) i et kjøpers marked og har tålmodighet til å sitte på boligen noen år?

Det vil vel være årets julegave, på etterskudd !

Jeg har allerede lagt planer sammen med nye kunder for å hjelpe dem med å sikre seg nettopp dette..  Verktøyene og kunnskapen er til stede, det gjelder bare å ha mot til å prøve.

Jeg oppfordrer deg til å bruke romjula til å tenke over dine boligplaner.

 

 

 

 

Kommentarer (0)