Vil bankene svikte boligkjøperne fremover ?

Av: trudet Dato: 13. September 2023 Boligmarkedet

Nå er det mange boliger til salgs og kjøpers marked. Isolert sett et gunstig utgangspunkt for deg som er boligkjøper. Roligere budrunder og noe lavere priser. Men hva hjelper det hvis du ikke får finansiering ?

Jeg opplever å få henvendelser fra folk som har fått avslag på lån selv om forutsetningene i boliglånsforskriftene skal være oppfylt. Nå kjenner ikke jeg til alle beregningsmodellene bruker og privatøkonomien til de som spør fullt ut, men det virker som om det er skjedd en kraftig innstramming i viljen til å gi lån.

En bankfunksjonær fortalte meg at det er blitt langt vanskeligere å få lån pga økningen i kostnader generelt (mat, strøm, mm) og økt rente. Videre fikk jeg vite at 5 ganger inntekt bestemmelsen fra Boliglånsforskriften, er et sjeldent tema nå om dagen, nå stopper det ofte på likviditet. Det er ikke en absolutt minstegrense på hvor mye inntekt man må ha for å få lån, det kommer an på familiesammensetning, samt om man har bil.

I Dagens Næringsliv i dag har Endre Jo Reite fra BN bank et veldig fornuftig innlegg hvor han peker på viktigheten av at bankene klarer å tilby mellomfinansiering og vise fleksibilitet også i et urolig marked.

Blir bankene alt for nervøse og følger etter hverandre i sin forsiktighet, vil de bidra til at boligmarkedet stopper opp. Det er ingen tjent med.

Finansiering og mulighet for boliglån er selve kjernen i et boligkjøp. Det er tilgangen på kredit som i stor grad styrer boligprisutviklingen. Når rentene er lave og prisene stiger er bankene ivrige på å konkurrere om lånekundene og strekker seg så langt de kan for å tilby høyest mulig finansiering.

La oss også håpe at de klarer å vise fleksibilitet og vilje til å være på banen for sine kunder også i nedgangstider.

Jeg har mine tvil………

Kommentarer (0)

Det blir vanskeligere å skaffe finansiering til bolig fremover

Av: trudet Dato: 22. December 2022 Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv. Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp. Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

I høst er det skrevet mye om at det kan være vanskelig å skaffe finansiering til bolig i årene fremover. Dette skyldes varslede endringer i den såkalte Boliglånsforskriften som stiller krav til bankenes utlånspraksis. Hvor endte vi egentlig og hvordan blir det fremover?

Vi endte ikke der at det vil bli vanskeligere å få lån. Faktisk ble det vedtatt lettelser i den nye forskriften som skal gjelde fra 1.1.23 og ut året.

Du finner hele utlånsforskriften her.

Eller i kortversjon i denne illustrasjonen:

Forklaring:

Maksimal belåningskrav 85 prosent. Oversatt betyr dette at du trenger minst 15% egenkapital som tidligere. Særbestemmelsen om at du trenger mer egenkapital i Oslo for å kjøpe sekundærbolig er opphevet slik at minst 15% egenkapital gjelder også for dette formålet. Det betyr at det er lettere å få lån til sekundærbolig i Oslo. For deg som skal kjøpe vanlig bolig kan det igjen bety økt konkurranse med investorer ved kjøp av enkelte boliger, gjerne mindre enheter i de store byene.

Maksimal belåningsgrad rammekreditter gjelder ikke boliglån men andre typer lån og kredittkort.

Krav til avdragsbetaling hvis belåningsgraden er over 60 prosent. Belåningsgrad er lånebeløp delt på boligens markedsverdi. Eksempel: Boliglån: 3 mill. kroner og markedsverdi på bolig: 4 mill. kroner gir belåningsgrad på 75%. Er denne over 60 prosent kreves det at det skal betales avdrag på lånet.

Rentestresstest. Dette er et veldig viktig punkt. Bankene må teste at kundene kan tåle, det vil si klare å betale, en høyere rente enn den gjeldende. Tidligere var testen å kunne tåle en økt rente på 5%. Nå gjelder testen å kunne tåle minst 7% rente og/eller 3% høyere rente enn i dag.

Selv om kravet til å tåle økt rente er lavere i prosent, er gjeldende rente svært mye høyere enn for bare et halvt år siden. Dette i seg selv gjør at det kan være vanskeligere for en del av dere å få finansiering. Så uttalelsene om det blir lettere å få lån, må ses i lys av at det var forventet å bli svært vanskelig med et krav på 5%.

Maksimal gjeldsgrad 500 prosent. Omskrevet betyr dette at du maksimal kan låne 5 ganger din inntekt.

Det er ikke nok å gange inntekten din med 5 og tenke at det er beløpet du får i lån.

Bankene bruker en modell hvor de tar hensyn til :

Din inntekt x 5
Studielån eller annen gjeld, også kredittkortgjeld trekkes fra
Dine levekostnader, SIFO’s tall for levekostnader legges til grunn
Om du har barn eller ikke, antall barn innvirker på levekostnadsberegningene

Derfor er det umulig å si, uten en konkret gjennomgang i banken, nøyaktig hvor mye lån du kan oppnå.
Men du kan sjekke ut en kalkulator som denne på nett for å få en veldig god pekepinn.

Fleksibilitetskvote er noe bankene regulerer. Det er anledning til å fravike reglene i noen tilfeller opp til en viss prosent. Hvorvidt din søknad vil komme inn under en slik kvote er opp til banken.

Når prisene går ned vil du trenge mindre lån. Samtidig har boligen du skal kjøpe en lavere markedsverdi som banken beregner sin sikkerhet ut ifra. Så det blir ikke automatisk veldig enklere å få nok finansiering selv om prisene faller. Men muligens vil din egenkapital rekke til et høyere lån. Dersom de andre faktorene, betjeningsevne for eksempel ikke slår negativt ut.

Håper dette ga deg en ide om hva som vil kreves for å få lån til bolig i tiden fremover.

Dersom du har planer om å kjøpe bolig, er det veldig viktig og lurt å ha finansieringen klar med en gang du begynner å lete. Dersom du skal få akseptert et bud må megler kunne ringe din bank å få bekreftet at du kan betale for boligen. Hvis ikke vil ikke budet bli akseptert. Og dukker drømmeboligen opp er det synd om den glipper fordi du ikke har finansieringen klar.

Lykke til !

Kommentarer (0)

Derfor skal megler aldri få vite hvor mye penger du har

Av: trudet Dato: 26. September 2022 Rådgivning

Du har sikkert lest rådet om ikke å vise megler finansieringsbeviset ditt når du skal kjøpe en bolig. Det er et klokt råd, og det er gode grunner til at det er slik.

Til og med meglerne selv og deres organisasjoner sier det samme. Årsaken er selvsagt at når du skal forhandle viser du ikke frem kortene på forhånd. Det vil svekke din forhandlingsposisjon vesentlig og kan brukes av megler til å presse prisen høyere opp.

Når du har gitt bud på en bolig, er det meglers plikt å sjekke finansieringen. Det er det innarbeidede rutiner for i markedet:

Megler får oppgitt en kontakt i banken din når du gir bud. Han eller hun ringer vedkommende, oppgir hvilket beløp du har gitt budet på og spør om du er i stand til å betale dette. Bankfunksjonæren svarer ja eller nei på dette. Da er finansieringen bekreftet.

Noe mer enn dette bør absolutt ikke skje i denne kommunikasjonen. Det skal ikke røpes hvor din finansielle grense er eller hvor mye du er i stand til å betale for en bolig. Dette vil jeg gå ut i fra at de fleste som jobber med boliglån i bankene er klar over.

Allikevel vil jeg råde deg til å snakke med din bank kontakt om dette og forsikre deg om at det aldri vil bli oppgitt hvor langt du kan strekke deg i en budrunde.

For, det hender nemlig at megler blir fristet til å spørre om litt mer enn bare en bekreftelse på budet.

Hør bare hva jeg opplevde her om dagen:

Vi var i en budforhandling hvor min kunde var eneste budgiver. Det skilte ikke så veldig mye og megler strevde med å få selgerne sine til å gå med på et kompromiss. Dermed falt hun for fristelsen til å spørre banken om hvor høyt lånetilsagn mine kunder hadde. Hun nøyde seg med andre ord ikke med det som er korrekt, å få bekreftet beløpet i budet.

⠀

Dette er fullstendig ugreit.

Da mine kunder hørte om dette, mistet de fullstendig troen på salgsmegleren og hele prosessen, og forhandlingene stoppet opp.

⠀

Slik oppførsel svekker tilliten til hele boligkjøpsprosessen og ikke minst eiendomsmegler standen. Det er etter min mening i strid med det vi kaller god meglerskikk.

Jeg har lett etter hva Eiendomsmeglerforbundet råder til i disse sakene.

Jeg fant dette under Boligbud 5 (fra 2016):

Tips:

Jeg ville ikke latt megleren se finansieringsbeviset så lenge budrunden pågår. Hvor mye du kan finansiere, trenger ikke være kjent for megleren før etter at du får aksept, eller etter at andre konkurrenter har gitt seg.

Dette er for puslete. “Trenger ikke å være kjent”? Nei det SKAL IKKE være kjent i det hele tatt.

Her bør det lages klare regler. Som fastslår at det ikke er lov og i strid med god meglerskikk å fiske etter slike opplysninger.

Jeg tar forbehold om at det er kommet noe mer klargjørende etter 2016. I så fall blir jeg happy.

Selv om det ikke finnes klare lovregler, er det klart kritikkverdig å bruke sin makt som megler til å svekke din forhandlingsposisjon. Opplever du noe slikt vil jeg råde deg til å sende en klage til faglig ansvarlig eller daglig leder på meglerkontoret. Det endrer kanskje ikke din sak, men du kan hindre at andre blir utsatt for slik uverdig oppførsel.

Kort oppsummert:

Vis aldri finansieringsbeviset ditt til en salgsmegler
Snakk med bank kontakten din og forsikre deg om at det aldri skal oppgis til megler hvor mye du kan finansiere.
Opplever du at det er blitt spurt om hvor høy finansieringen din er, send en klage til meglerkontoret .

Kommentarer (2)

Nå er det “dyrt” å leie bolig

Av: trudet Dato: 12. January 2021 Rådgivning

Spørsmålet om det lønner seg å leie eller å eie dukker opp med jevne mellomrom i den offentlige debatten. Som regel lander vi ned på at det lønner seg å eie. Nå er dette mer tydelig enn noensinne.

Dette kan muligens tolkes som å strø salt i såret til deg som har kjøpt bolig for utleie. Men slapp av, du behøver ikke å bekymre deg. Siden mange ikke klarer å få finansiert et boligkjøp, og det alltid er noen som vil leie for en periode, vil det alltid være leietakere på banen. Og siden du betaler så lav rente for lånet du har tatt opp for å investere i utleieboligen, behøver du ikke å bekymre deg over at leieprisene ikke stiger noe særlig heller.

Det som imidlertid stiger er salgsprisene på bolig. De steg med 12% i Oslo i 2020. Samtidig er Boliglånsforskriften opprettholdt med blant annet restriksjoner i forhold hvor mye folk kan låne i forhold til inntekt.

Jeg skal ikke mene noe om nødvendigheten av dette, rent samfunnsøkonomisk. Men, resultatet er i alle fall at prisstigningen fører til at enda flere får problemer med å komme seg inn på boligmarkedet.

Veldig mange får rett og slett ikke høy nok finansiering til å matche boligprisene.

Hvordan kan jeg påstå at det er mer lønnsomt enn noensinne å eie i dag?

Jeg kan ikke stå inne for nøyaktige regnestykker. Men jeg gjestet nylig et digitalt info møte i regi av Norges største boligdatabase – Eiendomsverdi. Her ble det fremsatt et teoretisk regneeksempel som viste at det kan skille opp til kr 9.000 i favør av å eie fremfor å leie bolig på en 2-roms leilighet sentralt i Oslo. Årsaken er den lave renten på boliglån, som senker bokostnadene drastisk. Dersom du leier er kostnadene de samme uavhengig av rentenivå og du får heller ikke noen gevinst i form av økte boligpriser og resalg senere.

Så må de som eier bolig bære en risiko i form av faren for et eventuelt boligkrakk og stigende renter. Men enn så lenge, og sannsynligvis i lang tid fremover, vil det være en uforholdsmessig stor ulempe å leie fremfor å eie.

Så skal vi snakke om å strø salt i såret må vi rette oppmerksomheten mot de som denne situasjonen virkelig går utover.

Alle de som ønsker seg inn på boligmarkedet, men som ikke lykkes på grunn av manglende eller for lav finansiering.

Forventes fortsatt stigende priser

De fleste ser at det lønner seg å kjøpe bolig. Og i dag er mange redd for at prisutviklingen løper fra dem. Derfor er det et veldig stort press på boligmarkedet for tiden. Det psykologiske spiller en stor rolle, og boligkjøperne har en sterk tendens til å løpe i flokk. Vi kan derfor forvente oss fortsatt prisøkning utover våren.

Det er vel rimelig naivt å tro at markedet vil rette opp i misforholdet på egen hånd. Det har å gjøre med politikk. Noe som en skarve boligkjøpsrådgiver ikke kan gjøre så mye med.

Men jeg kjenner at jeg blir forbanna på vegne av de som blir stående utenfor. Det er dyrt å være fattig er det noe som heter. Ordtaket er vel temmelig beskrivende for dagens situasjon.

Les også: Er den norske boligdrømmen for alle