Et bud til nå, så er boligen din

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

6. desember
Megler sier ofte, i slutten av en budrunde, at bare du hever budet litt til, så blir nok boligen din.  Kan du stole på denne informasjonen?

Det kan du IKKE.

Jeg har møtt mange skuffede kjøpere som har trodd at megler vil hjelpe dem med å få tilslaget med sine velmenende råd på slutten av en budrunde.  Men, så har de ikke fått boligen allikevel.

Poenget er ikke at megler lyver, men han eller hun har ingen forutsetninger for å kunne si dette.  Hva andre budgivere tenker er umulig å vite.  Og sist, men ikke minst, blir ikke tipset gitt til deg for å hjelpe deg, men for å oppnå høyest mulig pris for selger. Et hvert bud gir grunnlag for at noen andre vil kunne by over.

Hele budgivningsprosessen er et spill hvor egentlig ingen spiller med åpne kort. Og systemet med at megler er hyret inn av selger gjør det umulig å gi objektive råd eller være en nøytral mellommann, spesielt i budforhandlingene.

Sånn er det bare !

Stol på deg selv eller søk råd hos en som står på din side.

 

 

 

Kommentarer (0)

Rom som ikke er godkjent for varig opphold er ikke noe problem

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger. 

5.desember

Rommene er ikke godkjent til varig opphold, men selger har benyttet dem i alle år uten problemer.

Lignende formuleringer finner du ofte i salgsoppgaver eller som muntlig utsagn fra megler.

Er dette riktig og forsvarlig?

Svaret er NEI

Rom som ikke er godkjent for varig opphold er en såkalt ulovlighet.  Det kan være en kjellerstue, en hybel eller soverom i kjeller eller på loft.  Som er etablert med utgangspunkt i en kjellerbod, et råloft eller lignende, og hvor det ikke er søkt kommunen om såkalt bruksendring.

Tidligere ble dette ofte ikke avdekket, fordi realitetene ble pakket inn i snirklete formuleringer i salgsoppgave eller takst. Eller ikke nevnt i det hele tatt.  Nå er det pålagt ved Forskrift å omtale dette i takstmannens tilstandsrapport. Dermed har fokuset på dette heldigvis blitt større.  Det kan se ut som om det blir stadig vanskeligere å selge boliger med ikke godkjente rom, i alle fall uten at det fører til en  lavere salgspris.  Årsaken er at stadig flere oppdager at ikke godkjente rom pålegger kjøper en risiko. Og i tillegg en kostnad hvis han eller hun ønsker å rette opp i forholdene ved å søke bruksendring etter kjøpet.

I teorien kan kommunen komme på tilsyn i boligen og pålegge bøter ved mistanke om ulovligheter. avdekkes.  Det skjer veldig sjelden i praksis, selv om jeg i det siste har hørt om kommuner som har begynt å lese salgsoppgaver og beramme tilsyn der hvor ulovligheter fremkommer.  Det kan også komme tilsyn dersom en leietaker eller nabo varsler kommunen.
Pålegget om å søke bruksendring er ikke innført for moro skyld eller fordi kommunen skal ha inn noen ekstra kroner i gebyrer.  Søknadsplikten gjelder for å sikre at boligene er trygge, spesielt i forhold til brannsikkerhet.  Og at de oppfyller visse bygningsmessige kvalitetskriterier, for eksempel lysinnslipp i rom.

Tenker du på å leie ut rom eller hybel må du absolutt ikke gjøre dette hvis de ikke er godkjent for varig opphold.  Du kan komme i erstatningsansvar hvis det skjer en brann for eksempel.

Kjære boligkjøper, ikke ta lett på dette!

 

 

Kommentarer (0)

Jeg kan stole på at prisantydningen er riktig markedspris

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger. 

3. desember

Prisantydningen er jo basert på en objektiv markedsvurdering fra megler og skal være en pris som selger vil godta.  Da må jeg jo stole på at det er riktig markedspris.

Svaret er NEI

Prisantydningen må selvsagt være noenlunde i tråd med gjeldende markedspriser.  Å bomme på prisen når en bolig legges ut vil være svært skadelig for salget.   Men det varierer veldig hvor godt prisantydningen stemmer med markedsprisen.  Blant annet i forhold til om det  er stigende, fallende eller stabile boligpriser.

Noen observasjoner, litt sjablonmessig:

  • Stigende boligpriser – for lave prisantydninger – salg over prisantydning (ofte perioder med lokkepriser)
  • Fallende boligpriser – for høye prisantydninger – realitetene har ikke sunket inn hos selgere og meglere
  • Stabile boligpriser – mer riktige prisantydninger – selger og megler har innsett markedsnivået og vil treffe på pris når de legger ut boligene

I tillegg til “naturlovene” over, kommer taktiske hensyn inn.  Kanskje har en megler solgt seg inn med en høy prisforventning for å få oppdraget, eller selger mener at han eller hennes bolig fortjener en høyere pris.  Da går vi ut med denne prisen og ser hvordan det går.

Akkurat nå, i et fallende marked, kan vi forvente litt høye prisantydninger og tendens til at prisen blir satt ned etter hvert.  Lokkepriser vil ikke forekomme, det er for risikabelt når det ikke forventes aktive budrunder.

Har du fått under huden at du ikke må stole på prisantydningen som riktig målestokk for markedsprisen og foretar dine egne vurderinger vil du ha et godt utgangspunkt for å kjøpe til riktig markedspris.

Får du hjelp av en profesjonell boligkjøpsrådgiver står du enda sterkere.  Jeg bare nevner det:)

 

 

Kommentarer (0)

Leser jeg boligannonsen er jeg klar for visning

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det  være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

1. desember

Du ser en bolig på finn.no, scroller gjennom bildene, leser teksten og gjør deg klar til å gå på visning.

Er det lurt og har du tilstrekkelig grunnlag for å vurdere om det er en bolig som passer for deg?

NEI

Du ser nemlig på en salgsannonse som i første rekke er designet for ett formål:

Å få deg på visning og komme i kontakt med megler.

Lar du det være med en rask sjekk av annonsen, er det fare for at du kaster bort verdifull tid, og ikke minst blir sørgelig skuffet når du kommer dit.

  • Bildene kan lyve både når det gjelder standard og størrelse på rommene
  • Viktige ting som at boligen ligger mot en trafikkert gate, er i 1. etasje eller har et gammelt bad kan være helt eller delvis skjult
  • Tekst og bilder er preget av “oversalg”

Det du som et minimum må gjøre for ikke å slite deg ut på unødvendige
 visninger, er:

  • Studer plantegningen for å bedømme størrelsen på rommene og kvaliteten på rominndelingen
  • Ta en kjapp titt på tilstandsrapporten og merk deg spesielt TG3 og TG 2.  Er det mye av dette og stemmer det i så fall med fremstillingen på bildene og i annonsen?
  • Se på kartet, gjerne både som flyfoto og gatebilde og sjekk boligens beliggenhet i forhold til trafikk og støy
  • Tenk over hvor mange av dine bokser som tikker inn.  Er det svært få, ikke gå på visning i håp om at boligen kanskje er fin allikevel

 

 

Kommentarer (0)