Usikre tider. Hva vil skje med boligprisene fremover ?

Av: trudet Dato: 12. June 2022 Boligmarkedet

Vi går mot spennende og usikre tider i boligmarkedet. Boligpriser blir normalt påvirket av høyere renter. Nå spås det at renteøkningene muligens vil komme raskere enn tidligere varslet.

Så langt har ikke prisene blitt påvirket av at Norges Bank har varslet syv renteøkninger frem mot slutten av 2023 og at boliglånsrenten kan komme opp i 4%. Boligprisene økte, tross dette, mer enn forventet i mai måned. Prisene er nå 6,4% høyere enn for 12 måneder siden.

Tilbudet av boliger til salgs har vært relativt lavt i hele år og det har selvsagt påvirket prisene oppover så lenge etterspørselen har vært der. Og den har vært der, i høyeste grad. Boligene som har kommet ut på markedet er blitt solgt veldig raskt.

Hva kan vi forvente oss fremover og hvem skal vi tro på?

Finanstilsynet advarer mot høy gjeldsbelastning og et mulig fall i prisene hvis en del faktorer, som enda flere renteøkninger enn varslet, blir nødvendig. Det er jobben deres å advare mot finansiell ustabilitet. Derfor bør deres advarsler nok ses i lys av dette.

Statistisk Sentralbyrå har nylig oppjustert sine prognoser for norsk økonomi. Også de peker på behovet for renteøkninger for å stagge den rekordhøye prisstigningen. Ikke bare på strøm og drivstoff, men også mat og vanlige forbruksvarer. De anslår at renteøkningene vil skje noe raskere med fire økninger i 2022 og en i 2023. Da vil styringsrenten være oppe i 1,75%. Boliglånsrenten er normalt 1,5% høyere enn styringsrenten. Dersom SSB sin renteprognose til vil boliglånsrenten være 3,25 %. Noen økonomer mener dette anslaget er for lavt og at man bør regne med en boliglånsrente på 4%.

Hvor mye vil lånet koste meg når renten øker?

For deg som skal kjøpe bolig, eller allerede har boliglån, og som ønsker å beregne hvor mye låneutgiftene vil være om knappe to år, vil jeg anbefale å bruke det høyeste anslaget på 4%.

På nettet finner du boliglånskalkulatorer fra alle bankene.

Klikk deg inn på BN Bank sin boliglånskalkulator og se hva lånet ditt koster i dag og hva det vil koste.

Kalkulatoren viser at hvis du for eksempel låner 3,5 mill, vil det koste ca. kr 15.500 pr måned i dag (med 25 års avdragstid). Øker renten til 4% vil det samme lånet koste deg kr 18.500 pr måned. Det vil si en økning på kr 3.000 i måneden. Du vil få litt hjelp av skattefradraget på 22% på rentene, slik at netto økning blir 2.640, – pr måned.

Det antas at de fleste husholdninger som har boliglån vil klare å håndtere de varslede renteøkningene.

Men hvordan vil renteøkningene påvirke mulighetene til å få innvilget boliglån?

Boliglånsforskriften, som bankene er pliktige til å følge, fastslår at låntakerne skal stress testes for å tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng høyere enn det aktuelle rentenivået. Det vil medføre at når renten stiger, blir det vanskeligere å bestå denne stresstesten dersom samlet inntekt i husholdningen ikke er høy nok. Med andre ord, det kan bli vanskeligere for noen å få innvilget lån.

Det er vel litt av poenget egentlig. Hvis færre får tilgang til kreditt eller lånene som innvilges blir lavere enn i dag, vil etterspørselen synke. Noe som normalt vil føre til utflating eller lavere boligpriser.

Lavere priser vil være gunstig for de som skal inn på boligmarkedet for første gang. Men samtidig vil det nok bli mer krevende å få lån på grunn av kravet til betjeningsevne og inntekt.

For at ulikhetene mellom de som allerede er inne på boligmarkedet og de som ikke har klart det, ikke skal øke ytterligere, er vi avhengige av at boligprisene demper seg såpass mye at det utligner inntektskravene i boliglånsforskriften. Denne utfordringen er jeg i tvil om at markedet klarer alene.

Økte renter er ingen krise for deg eller boligmarkedet

En prognose er en forutsigelse om hva som kan komme til å skje, basert på visse forutsetninger. Det er ikke en fasit. Men for å ha noe å holde fast i enn så lenge, kan vi bruke prognosene for boligprisutvikling fra Statistisk Sentralbyrå.

De anslår en boligprisvekst på knappe fem prosent i år. Deretter legger SSB til grunn en gradvis avtagende boligprisvekst på årsbasis, på drøye tre prosent i 2023 til i underkant av én prosent i årene 2024 og 2025.

Svært få ønsker seg økte levekostnader. Og økte renter påvirker i høy grad norske husholdninger. Mer penger går til bokostnader og det må strammes inn på annet forbruk. Ingen tvil om at det føles ubehagelig for de fleste.

Det vi glemmer er at renten de siste årene har vært rekordlave. Før det hadde vi en veldig lang periode med ganske lave renter, rundt det nivået som vi vil komme opp til i løpet av 2023. Det er derfor mange boligeiere i dag som ikke er vant til særlig høye renter.

“Gamliser” som meg prater ofte om da renten var 14-15% på slutten av 1980-tallet. Det er den yngre generasjon, i alle fall mine barn, ganske lei av å høre på. En sunn reaksjon, for slike rentesatser er heller ikke normalt.

Vi må anta at boligmarkedet og prisene roer seg litt ned når rentene øker og tilgangen på kreditt blir noe mer krevende. Samlet sett behøver ikke dette være negativt. Hverken for deg som skal inn på boligmarkedet eller deg som ønsker å flytte til en annen bolig.

Et velfungerende marked med stabil moderat prisutvikling vil alltid være det beste, både for kjøper og selger. Fordi det gir forutsigbarhet og trygghet.

Kommentarer (0)

Hva kan stigende renter og levekostnader bety for boligkjøpet ditt?

Av: trudet Dato: 5. April 2022 Rådgivning

Boligprisene steg også i mars måned, men ikke så mye som i årets første to måneder.
Hvor går veien videre og hvordan vil kostnadsbildet se ut for deg som er kjøper fremover?

Boligprisene har økt med 7,6% i første kvartal 2022 på landsbasis. I Oslo har veksten vært på 6,9% i samme periode. Dette er det eiendomsmeglerbransjen vil kalle “sterk prisutvikling”.

Jeg vil betegne utviklingen som foruroligende, særlig med tanke på de som skal inn i boligmarkedet for første gang. Men også de som bytter bolig til noe større merker at det er stort press i markedet og tjener vel egentlig ikke så mye på den høye veksten. Når prisene for mindre boliger går opp vil flere forsøke å kjøpe eneboliger og prisene på disse går kraftig opp. En slags evig karusell.

For å få en bedre balanse og mindre press på prisene er vi avhengig av minst to faktorer:

Større tilbud av boliger til salgs
Statistikken forteller at det er kommet noen flere boliger til salgs i mars enn i begynnelsen av året. I Oslo har det vært en ganske stor økning av boliger til salgs i mars. Meglerne melder at har fått inn flere oppdrag den siste tiden. Disse boligene vil bli lagt ut etter påske. Dette lover godt.

Det som taler mot et fortsatt større tilbud er fortsatt etterslep på produksjon av tilstandsrapporter og at boligbyggingen kan bli redusert grunnet dyrere og mindre tilgang på byggematerialer i tiden fremover. Mindre salg av nybygg betyr færre bruktboliger til salgs.

Renteøkninger
Det er gjennomført en renteøkning nå i mars, og Norges Bank har varslet ytterligere 7 økninger frem til slutten av 2023.

De som har har kjøpt bolig de siste årene er blitt vant til svært lave renter. Det er usikkert om varsler om renteøkninger vil slå direkte inn på boligprisene. Kanskje skjer det ikke før du og jeg merker det i direkte på de månedlige utgiftene?

Også andre levekostnader som strøm, mat og bensin/diesel er blitt betydelig dyrere. Vil dette være med på å påvirke boligprisene? Normalt sett ville man tenke at svaret er ja. Men, eventuell økt kjøpekraft i årets lønnsoppgjør, vil kunne påvirke i den andre enden.

Allikevel, all erfaring tilsier at renteøkninger noe som har sterk dempende effekt på boligprisene.

Renteøkninger er jo ikke noe vi ønsker oss. På overordnet nivå er det å øke renten fra et bunn nivå egentlig en god nyhet,som forteller at det er god fart i økonomien. Renten blir brukt som et styringsmiddel for å unngå overoppheting av økonomien og ytterligere prisstigning. En av økonomiens lover kan man si.

Teoretisk sett skal bankene ha stress testet alle lånekunder til å tåle en renteøkning på opp til 5%. Men hva ligger i å tåle og i hvor stor grad vil vi klare vi å prioritere forbruket vårt?

Jeg, sammen med de fleste forbrukerøkonomer og andre eksperter, tror nok at det vil gå bra for de aller fleste å betjene de økte lånekostnadene. Men det vil kreve omprioriteringer i hverdagen. Strammere økonomi er aldri noe gøy. Men de fleste vil nok strekke seg langt for å prioritere kostnader til hjemmet og en god bosituasjon.

Alt i alt har jeg tro på en utflating av boligprisene og bedre balanse i markedet fremover, tross noen motkrefter.

Hvor langt du vil strekke deg for å kjøpe et nytt hjem er opp til deg.

Mitt råd er å følge situasjonen nøye nå fremover og ha rentenivået og månedlige kostnader i tankene når du byr på en bolig.

Jeg hjelper ofte mine kunder med å finne de reelle bokostnader for en bolig de vil kjøpe. Selv om en bolig koster det samme kan de månedlige bokostnader bli totalt forskjellig. Og det er ikke alltid så lett å lese ut bokostnadene direkte fra en salgsoppgave. Det er ofte nødvendig å stille noen ekstra spørsmål og sette opp et lite excel ark.

Trenger du hjelp for å føle deg trygg på at du kan klarer de månedlige kostnadene hjelper jeg deg gjerne.

Kommentarer (0)

Har du tapt mange budrunder og nesten gitt opp håpet ?

Av: trudet Dato: 7. March 2022 Rådgivning

Jeg har en del kunder med ganske stramt budsjett for boligkjøpet. Veldig ofte førstegangskjøpere. Som opplever å tape budrunder, særlig med det markedet som har vært så langt i 2022. Bør de egentlig bare gi opp?

Boligmarkedet er brutalt. Uansett kunnskap om smarte trekk i budrunden, er det en ting som teller. Du må ha høyeste bud, eller gi et bud som selger er fornøyd med.

Boligprisene har økt i januar og februar i år, på grunn av lite tilbud av boliger til salgs. Volumet ligger omtrent 10% lavere enn 2020 og 2021 og omtrent på 2019 nivå. Samtidig er etterspørselen høyere og det er litt mindre nye boliger til salgs enn tidligere. Dette fører til økt etterspørsel og høyere priser, særlig på de attraktive boligene.

Hva er en attraktiv bolig egentlig?

Det behøver slett ikke være den lekreste og største av boligene på markedet. Det kan like gjerne være et lite krypinn med en enhetspris som mange førstegangskjøpere kan klare å betale. Mange unge vil inn på boligmarkedet, forståelig nok. Den norske boligmodellen legger opp til at det er lønnsomt å eie sin egen bolig. Derfor er det stort press på de minste boligene.

Les også: Er den norske boligdrømmen for alle?

Jeg har en del unge førstegangskjøpere på min kundeliste. Noen av dem melder om at de må ta en pause akkurat nå. Fordi de taper budrunder på boliger som de i utgangspunktet tenkte at de hadde en mulighet til å få kjøpt innenfor sitt budsjett. Boliger som jeg også, ved hjelp av analyse fra boligdatabasen jeg har tilgang til, har gitt dem et viss håp om at de kan ha råd til.

Men i en situasjon hvor mange vil ha den samme boligen, drar budrunden budene akkurat et par hakk høyere opp en det gjeldende markedspriser så langt skulle og budsjettet skulle tilsi. Dermed går de på enda et tap. Det er selvfølgelig veldig mentalt utmattende.

Kjøper du på topp øker risikoen for senere tap

De som vinner en heftig budrunde i dagens marked, kjøper veldig ofte “på topp”. Det vil kunne føre til tap hvis du skal selge om ikke så lang tid igjen. I slutten av 2016 hadde vi en topp i boligprisene i Oslo. Da solgte 21% av dem som kjøpte da og som solgte etter å ha eid boligen i maks 3 år, med tap.

Og med en liten bolig er det en stor mulighet for at du ikke vil eie den så lenge. Det skjer endringer i livet som gjør at du vil bytte bolig, trolig oftere enn når du er mer etablert.

Det som skjer når prisene øker er at mange, særlig de som ikke er inne på markedet ennå, tenker at nå må jeg handle raskt, før det blir enda dyrere. Det kan tenkes at dette er en god tanke, hvis prisøkningen er en langvarig trend. Men dersom det er tegn på at prisøkningen kan flate ut og tilbudet kan bli større på litt kort sikt, vil ikke dette nødvendigvis skje. Med litt mindre etterspørselspress og roligere budrunder vil pressene dempe seg noe, kanskje akkurat nok til at du klarer å nå opp i budrunden, selv med et stramt budsjett.

Kan være klokt å la tiden jobbe for deg akkurat nå

Hvis du skal kjøpe en mindre bolig og balanserer akkurat på grensen til å nå opp i budrunden, tror jeg at du kan ha nytte av å vente et par måneder før du går på nye budrunder. For å se om prisøkningen vi har hatt i årets første to måneder demper seg. Og om tilbudet av boliger til salgs øker. Det vil nemlig bety mindre hissige budrunder og større mulighet til å få tilslaget.

Dette skjedde i 2021. Etter sinnsyke tilstander i første kvartal dempet det hele seg utover våren. og høsten 2021. Og på høsten 2021 hadde vi en nedgang i prisene i Oslo.

En annen løsning for deg som er førstegangskjøper er selvfølgelig å kjøpe i områder hvor prisene er lavere og budsjettet ditt vil ha et større slingringsmonn. Men det er en helt annen historie…..

Lurer du på hvor langt budsjettet ditt rekker i de områdene du ønsker å kjøpe i kan du fylle ut ønskelisten på min nettside.

Så vil jeg gi deg en tilbakemelding på hva som er realistisk. Helt uforpliktende og uten kostnad for deg.

https://boligdama.mykajabi.com/

Kommentarer (0)

Sinnsyk prisøkning på boliger i januar. Nå må du handle fornuftig.

Av: trudet Dato: 3. February 2022 Rådgivning

Det meldes om rekordsterk prisøkning av boligprisene årets første måneder. Eiendomsmeglerne gleder seg om rekordsterke priser og kjappe omsetninger. Men volumet var lavt, hele 22% lavere enn samme måned i fjor.

Da er vi ved sakens kjerne. Når balansen mellom tilbud og etterspørsel endrer seg så dramatisk, blir det en unaturlig høy prisstigning. Folk byr over hverandre for å få tak i de få boligene som er til salgs, og veldig mange sitter skuffet igjen etter tapte budrunder.

Dette er selvsagt “rekordsterkt” for de som selger boligen sin i akkurat nå. Og for meglerne, som etter adjektivene de bruker å dømme, liker utviklingen. Selv om jeg i rettferdighetens navn må nevne at deres organisasjoner advarer mot hva som kan skje hvis denne utviklingen fortsetter.

Boligprisene økte altså med 4,8% i januar på landsbasis. Og i Oslo med omtrent det samme. Det er vesentlig høyere stigning enn det som er normalt for januar måned.

Hvorfor har det vært så få boliger til salgs?

Det svake tilbudet av boliger på markedet forklares med forsinkelser på grunn av de nye tilstandsrapportene som det tar vesentlig lenger tid å lage. Det nye systemet er i en innkjøringsfase og boliger blir ikke klargjort for markedet så raskt som tidligere. Det må nok innarbeides en lengre forberedelsestid hos meglerne slik at tilstandsrapportene ikke blir en flaskehals som reduserer tilbudet.

Les også: Dette må du vite om de nye reglene for boligkjøp

Ikke til enhver pris

Jeg har også merket at det har skjedd noe i januar. Både i form av flere henvendelser om hjelp og tapte budrunder for kunder. Som boligkjøpsrådgiver er min jobb å hjelpe deg å få tak i boligen du vil ha. Men ikke til enhver pris. Jeg vil ikke at du skal tape penger senere fordi vi har latt oss rive med i en budrunde. Særlig der hvor to budgivere trekker opp prisen med flere hundre tusen kroner -langt over gjeldende markedspris.

Det viser seg at folk som har kjøpt på topp i lignende perioder som dette, ofte har solgt med tap senere. Det må vi jobbe for å unngå.

Hva bør du gjøre i dagens situasjon:

Ikke tro at du må få kjøpt en bolig straks og for enhver pris, fordi prisene er i ferd med å ta helt av. Det vet vi svært lite om etter en måned sterk prisstigning. Og det er renteøkninger i vente utover året.
Regn med stor konkurranse om de attraktive objektene. Prøv å finne alternative boliger som ikke absolutt alle løper etter
Nå er det viktigere enn noensinne å ta kloke valg. Finn ut eller få hjelp til å finne ut hvor grensen for akseptabel markedspris går, og hold deg innenfor eller i nærheten av den.
Tenk over tidsperspektivet på boligen du vil kjøpe. Er det boligen for resten av livet eller de neste 10-20 årene er det ikke så risikabelt å strekker seg et godt stykke, hvis du har råd til det. Tiden vil jobbe for deg og du vil sannsynligvis ikke tape på lengre sikt. Har du kortere perspektiv skal du unngå å overby deg selv.
Samtidig som du er fornuftig og klok må du være litt tøff når markedet er trangt. Vi kan ikke bare være opptatt av å minske risiko når det er mange som etterspør den samme boligen. Det er litt av en øvelse å finne den balansegangen. Men det er mulig.

Mine kunder kommer vanligvis litt raskere i mål enn det vi har fått til denne måneden. Men noen tilslag har vi fått. Fordi vi har vært både litt tøffe og ansvarlige.

Så vet jeg av erfaring, at markedet vil endre seg og bli mer balansert enn det er akkurat nå. Hvor stor endring mot et mer kjøpers marked det blir, vet vi ikke i skrivende stund. Men pendelen vil svinge, og det kan skje like raskt som endringen vi har sett den siste måneden.

Så vær klok og tålmodig kjære kjøper, så ordner det seg til slutt. Jeg hjelper deg gjerne !