Det er mest lønnsomt å klare seg selv eller satse på hjelp fra familie og venner når du vil inn på boligmarkedet

Av: Dato: Rådgivning

Mange strever med å komme seg inn på boligmarkedet.  Særlig i de store byene.  Årsaken er som regel manglende muligheter til å få finansiering i bank.  Som igjen er en følge av manglende egenkapital og/eller liten evne til å betale de månedlige utgiftene til lånet, såkalt betjeningsevne.

Årsaken til at du ikke får lån hvis du mangler egenkapital eller har for svak inntekt, er bankenes krav til sikkerhet for lånene de gir, samt lovregulering gjennom Boliglånsforskriften.  Den krever minst 15% egenkapital, at du ikke kan låne mer enn 5 ganger inntekten og at du må tåle en rente på minst 7%. Enkelt forklart.

Hva kan du så gjøre hvis du har et brennende ønske om å kjøpe din egen bolig, nå eller i fremtiden?

Her er noen muligheter:

Foreldrebanken. 

Foreldre kan gi deg forskudd på arv, være medlåntakere eller investere og eie en del av boligen sin sammen med deg.  Halvparten av førstegangskjøperne i Oslo får hjelp av foreldre eller slekt med det første boligkjøpet

Les også:   Hjelp barna med boligkjøpet uten å angre

Kjøpe sammen med familie, venner eller noen du kjenner som du stoler på. 

Slå deg sammen med noen som ser det å kjøpe sammen med deg som en likeverdig investering hvor dere deler på gevinst og risiko.  Med andre ord noen som ikke forlanger noe ekstra utover sin del av verdistigningen når boligen blir solgt eller du overtar deres andel.

SPARE til egenkapitalen. 

Dette blir fremstilt som en ganske umulig oppgave når du skal leve og leie deg en bolig samtidig som du sparer.  Og betale alle andre leve- og etableringskostnader.  Og mange føler at mens de sparer så stiger boligprisene og man er like langt.  Jeg er enig i mange av disse innvendingene, men velger du å bo billig, for eksempel i kollektiv noen år samtidig som du sparer kan du klare å spare opp en del tusen.  Og er du langsiktig og begynner tidlig med for eksempel boligsparing for ungdom, kan du klare å få etablert en andel av nødvendig egenkapital.

Hjelp fra profesjonelle aktører

Siste utvei er å benytte tilbud fra private aktører som tilbyr hjelp til egenkapital eller deleie sammen med deg.  Eller gå inn på en leie til eie modell.   Disse tilbudene er det blitt svært mange av den siste tiden.

Vær klar over at de profesjonelle tilbudene varierer stort i forhold til hvor lønnsomt det vil være for deg å gå inn på en slik ordning.  Kanskje kan du bli fanget i et system hvor du aldri klarer å bli 100% prosent boligeier, eller betaler svært mye for å komme dit.

Jeg har laget en landingsside til deg med vurderinger av noen utvalgte tilbud på dette området.

Det jeg ønsker å få frem at det mest lønnsomme vil være å klare seg på egen hånd eller få hjelp av familie og venner.  Som ikke skal tjene på investeringen sin utover å eventuelt eie sammen og få sin del av verdistigningen, uten ekstra “betaling”.

Samtidig er det flott at det kommer nye boligmodeller på markedet.  Jeg heier på kreative løsninger. Og noen ganger må vi kanskje satse eller ofre litt ekstra for å komme frem til målet.

Bare vær obs på hva du velger og hvorfor du gjør det.  Og at de som tilbyr ordningene gjør dette på forretningsmessig basis.

 

Kommentarer (0)

Er deleie noe for deg eller trenger du hjelp med egenkapitalen?

Av: Dato: Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og konsepter som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med å skaffe nok egenkapital.  Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å vite at dette er noe som leverandørene av tjenestene ønsker å tjene penger på.  Det som er lurt å undersøke er hvilken risiko du løper ved å gå inn på noe slikt, og hvor mye det hele egentlig koster deg.

Jeg har tidligere vært inne og sett på en del av disse tilbudene og vurdert dem.  Men har nå kommet til at når jeg ikke steller med dette til daglig og konseptene stadig forandrer seg. kan jeg vanskelig anbefale det ene fremfor det andre.

Selv om du vil sitte igjen med mindre av gevinsten når du selger boligen igjen eller kjøper deg opp gjennom disse modellene, kan dette være en måte å komme inn på boligmarkedet tidligere, eller i det hele tatt.  Så hvis dette er viktig for deg kan det være lurt å ta kontakt med noen av dem.  For å si om du kvalifiserer til ordningen og eventuelt få et tilbud.

Når du har fått et konkret tilbud kan du gjerne ta kontakt med meg og vi kan snakke om eller vurdere det sammen.

Her er noen tilbydere som er på markedet:

OBOS deleie – tilbyr dette i flere nybyggprosjekter og har en ganske enkel modell

Deleiebolig – tilbyr for brukte boliger

Finit – hjelp med egenkapital og deleie for bruktboliger

Oslo Bolig – boligspleis – deleie for nye boliger – gjelder visse inntektsgrupper

Flere boligbyggelag rundt om landet tilbyr også deleie.

Har du benyttet deg av eller forsøkt å bruke et slikt tilbud hadde det vært fint å høre fra deg!

Kommentarer (0)

Er det lurt å benytte leie til eie tilbud for å komme inn på boligmarkedet??

Av: Dato: Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og løsninger som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med skaffe nok egenkapital.  Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å være klar over at som leverer tjenesten ønsker å tjene penger på konseptet sitt.  Derfor er det lurt å undersøke hvilken risiko du løper og hvor mye det hele egentlig koster deg.  Det er ikke så lett å finne ut bare ved å se på markedsføringen på nettsiden.  Først når du få et konkret tilbud og kan regne på dette vil du få vite mer.  Og noen opplysninger, for eksempel hvor mye de tar i ekstra leie på den biten du ikke eier, kan være vanskelig å finne konkrete tall på.

Etter å ha sett på en del av tilbudene, er jeg engstelig for at del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko. Noe som betyr stor risiko og en liten fortjeneste og fordeler for deg.

Jeg har tidligere skrevet om alternative boligmodeller, blant annet det som OBOS tilbyr og leie til eie modeller fra private tilbydere. Og jeg er slettes ikke negativ til disse på generell basis.  Jeg heier på kreativitet og alternative løsninger.

Les mer om dette her:  Finnes det boligmodeller som hjelper deg inn på boligmarkedet?

Dette er modeller som har virket en stund og som mange fornøyde kjøpere har benyttet seg av, særlig OBOS sine modeller Bostart og Deleie. 

OBOS sine modeller gjelder for nye eller prosjekterte boliger i utvalgte prosjekter

Hva med nye tilbud som popper i feeden vår?

Adress – leie til eie konsept

Jeg har sett litt på et nytt Leie til Eie konsept som annonserer en del på sosiale medier. De kaller seg Address.  Jeg har forsøkt å finne ut mer om konseptet enn det som står på nettsidene deres.

Blant annet fikk jeg en kort prat med daglig leder.

Jeg fikk svar på en del spørsmål, selv om noe fremdeles henger i lufta.  Konseptet er under utvikling fortalte han.  Det tolker jeg som om at det neppe er prøvd ut på mange kjøpere ennå.  De satser på en leie til eie modell. Den skiller seg litt ut ved at du kan være med på å bestemme hvilken bolig du skal leie og senere få mulighet til å eie, og de opererer i bruktmarkedet.  De finansierer og kjøper boligen for deg.  Du kan leie den i inntil 3 år, ved å la dem eie hele eller dere kan eie sammen.  Du kan også kjøpe deg inn i boligen underveis.  Du får en rett, men ikke plikt til å kjøpe boligen til en  forhåndsavtalt pris under, eller på slutten av perioden.

Hvordan den forhåndsavtalte prisen blir beregnet fikk jeg ikke tak i.  Her er det viktig å vite hvor mye fortjeneste som er lagt inn her og hva du “taper” på at du ikke selv har mulighet til å kjøpe boligen i  det åpne markedet fra starten av.

Dersom du eier deler av boligen og den blir solgt, under eller etter leieperioden får du din andel av prisstigningen på boligen.  Fair enough, men skulle vel bare mangle?

Adress skal ha et etableringsgebyr på boligens verdi på 1% av boligens verdi.  Dette er penger du ikke får tilbake.  Dette tilsvarer kr 40.000 på en bolig til 4 mill. Du får også ett års bindingstid på leieavtalen, noe som riktignok også er vanlig i mange vanlige leieforhold

Hva kan være fordelen for deg med en slik modell?

Vanskelig å si.  Det som fremheves fra deres side er at du kan få tilgang på en bolig du liker og som du kunne tenke deg å eie i fremtiden, allerede nå.  Så kan du spare til egenkapital i leieperioden.

Men, hvor enkelt er det å spare opp egenkapital for å kjøpe deg inn i boligen hvis du skal betale markedsleie for boligen ?  Her må du få tallene på bordet og ta en kalkyle på om det i det hele tatt blir noen penger til overs til sparing.

De fremhever at de finansierer boligen for deg og at du får anledning til å spare opp egenkapital, ved at du kjøper deg inn i boligen underveis som boligprisene  forhåpentligvis stiger.  Dersom du har nok egenkapital, vil de være behjelpelig med å skaffe deg finansiering for å kjøpe hele boligen ved leietidens utløp eller tidligere.  Men da må du oppfylle de krav som boliglånsforskriften stiller til egenkapital og betjeningsevne(lønn).

Det kan vel også være en liten fordel å få en 3 års leieavtale som ikke sies opp i perioden.  Det kan lett skje i et vanlig leieforhold hvis eieren har bruk for boligen selv eller vil selge.

I utgangspunktet vil jeg ikke advare mot en slik modell, selv om jeg tror det vil være krevende å klare å spare opp og kjøpe seg inn i boligen i perioden, samtidig som du betaler en markedsleie.  Kanskje er du like godt tjent med å prøve å bo billig, for eksempel i kollektiv eller hos mor og far, og spare alt du kan inntil du har nok egenkapital og kan kjøpe på egen hånd.

For å kunne gi en seriøs vurdering måtte jeg ha gått igjennom et konkret tilbud eller case fra Address og regnet litt på det.  Husk at det er først i et  konkret tilbud “det tynne ølet ” kommer frem i lyset.  Først da blir det lettere å vurdere nytteverdien for deg som boligkjøper.

Er det noen som har fått et tilbud fra dem, er dere hjertelig velkommen til å ta kontakt så vi kan se på detaljene sammen.

Jeg har her tatt for meg et konkret konsept leie til eie konsept.

Generelt vil jeg si at merknadene jeg har vil kunne gjelde flere  leie til eie og deleie konsepter.

Særlig de som baserer seg på en eller flere av disse faktorene:

  • Markedsleie for sin eierandel
  • Ekstra gebyrer for å tre inn i ordningen
  • Større andel av fortjenesten enn reell eierandel ved resalg av boligen.

Se min vurdering av ulike modeller og tilbud på min landingsside om temaet

Kommentarer (0)

Er OBOS deleie og andre alternative boligmodeller noe for deg ?

Av: Dato: Rådgivning

Mange strever med å komme seg inn på boligmarkedet.  Med økte priser blir det ikke enklere.  Finnes det noen løsninger som kan hjelpe deg på vei?

Eie sammen andre

Dette er ikke en alternativ modell for boligkjøp, men kan være en måte å komme seg inn på boligmarkedet på.  Du kan eie sammen med hvem som helst, det behøver ikke være en kjæreste eller familiemedlem.  Du kjøper en bolig på vanlig måte, og det det finnes enkle juridiske løsninger som kan regulere eierskapet.  Dere tinglyser hvor stor eierandel hver av dere har, basert på hvor mye hver enkelt har skutt inn boligen.  Dette gjøres ved kjøpet og kan endres underveis.  Så bør dere kanskje ha en avtale om hva dere gjør hvis en av dere vil selge, eller om andre kan få flytte inn hvis dere får kjæreste og lignende.  Men det viktigste er at eierandelen er sikret gjennom tinglysningen.

Flere og flere unge velger denne løsningen.  Hvorfor ikke bo i et eie kollektiv fremfor et leiekollektiv?

OBOS Bostart

OBOS tilbyr ordningen Bostart for noen utvalgte nybygg boliger.  Det er heller ikke egentlig en alternativ boligmodell, men en måte å få kjøpt en bolig rimeligere enn på ordinære vilkår.  Fint for deg som mangler noen få kroner for å få kjøpt boligen du ønsker deg.

Ordningen går ut på at du kjøper boligen til redusert pris. Ut ifra en prisliste jeg sjekket ser det ut til at Bostart boliger er ca 10% billigere.  Du eier boligen som vanlig. Men når du skal selge igjen, har OBOS rett til å kjøpe den tilbake til opprinnelig kjøpspris pluss generell prisstigning på boliger, basert på prisindeksen til Eiendom Norge.  OBOS kan også velge å ikke kjøpe boligen tilbake og da selger du som vanlig på det åpne markedet.

Hva risikerer du?

Så langt jeg kan se er risikoen at kan du gå glipp av prisøkning ved resalg.  La oss si at du kjøper deg inn på vanlig måte i et område som er under utvikling og som får stadig bedre servicetilbud og bomiljø.  Da kan prisene stige mer enn den generelle prisindeksen for boliger .  Ved Bostart får du i slike tilfeller mindre tilbake hvis OBOS kjøper tilbake enn om står fritt til å selge på det åpne markedet.  Erfaringsmessig stiger prisene mer enn gjennomsnittet i slike nye områder.  På den annen side slipper du kostnader til megler hvis OBOS kjøper boligen tilbake.  Det utgjør lett nesten 100.000 kroner. Så alt i alt ikke en dårlig deal.  Og hvis det gjør at du kommer deg inn på boligmarkedet raskere enn ellers, vil det være verdt å undersøke på OBOS sine nettsider, om noen av boligen som tilbys med dette konseptet, kan passe for deg.

OBOS Deleie

Dette er en rendyrket ALTERNATIV boligmodell.  Det går ut på at du kan kjøpe deg inn på fra 50 – 90% av boligen.  Resten av boligen leier du av OBOS.  Så kan du kjøpe deg opp i eierandel etter hvert.  Du må betale markedsleie for den delen du leier.

Med denne modellen behøver du bare å finansiere maks halve prisen av boligen.  En veldig bra modell for deg som ikke klarer å finansiere en hel bolig men ønsker å bygge deg opp etter hvert. Når boligen stiger i verdi , du får bedre inntekt eller alternativt treffer en livsledsager,  kan du kjøpe deg opp i eierandel eller overta hele leiligheten.   Før du går inn på dette må du må selvsagt vite at du kan klare de månedlige kostnadene ved å betale ditt eget lån og den leien som blir fastsatt for delen du ikke eier. Og helst bør du være i stand til å kunne spare litt ved siden av for å kjøpe deg opp i eierandel.  Det er det mest lønnsomme.

OBOS har lagt ut gode filmer på sine nettsider som forklarer hvordan disse modellene fungerer.  Se for eksempel under dette prosjektet:

Hva kan være negativt med denne modellen?

Det må vel være at du må betale markedsleie for den delen du ikke eier. Og det er dyrere enn hvis du hadde eid hele boligen.  I alle fall med dagens rentenivå. Men hvis alternativet er å leie en hel bolig ville jeg ikke nølt med å gå for en slik modell.   Du bor trygt og opparbeider deg økt egenkapital ved å betale ned på lånet ditt.  Samtidig får du prisstigningen på din del av boligen ved salg.  Og du kan jobbe mot å få eierskapet til hele boligen i det tempoet som passer din lommebok.  Til slutt, når du eier det hele står du helt fritt ved salg.

Jeg synes det er veldig bra at en aktør som OBOS satser på alternative modeller.  De jobber forretningsmessig, men bidrar også til å til å oppfylle sitt samfunnsoppdrag.  Å skaffe sine medlemmer en god bolig.

Alle kan bli medlem av OBOS.

Og –  uansett hva du mener om OBOS – meld deg inn.  Det er så mange fordeler å hente.  De kan vi snakke om en annen dag:)

Eie til leie bolig.

Tanken er at du kan inngå en leieavtale for 3 år i utvalgte boligprosjekt. I den hensikt å kjøpe boligen senere.  Du må betale full markedsleie mens du leier, men du får kjøpe deg inn til avtalt pris ved oppstart av prosjektet.   Fordelen er at du får glede av eventuell prisstigning på boligen mens du leier.  Tilbudet gjelder de som kjøper en primærbolig og du trenger ikke egenkapital.  Men egenkapital og lån må være på plass for å kjøpe seg inn i boligen etter 3 år.  Og det er ikke sikkert at du har klart å spare opp nødvendige midler til da.  Det kan være krevende ved siden av å betale full markedsleie.

Fredensborg Bolig er en privat aktør som tilbyr dette konseptet.

Noen boligbyggelag er også i startgropen med å planlegge lignende konsepter.

Ulemper ?
Jeg fant en artikkel på nettet fra en forbrukerøkonom som var skeptisk til dette konseptet.

Den kan jo være nyttig å lese for å få et balansert bilde.

Jeg heier på kreativitet og alternative løsninger

Vi ser altså at det etableres noen alternative ordninger som skal hjelpe deg inn på boligmarkedet. Ingen av dem er uten ulemper, og hjelper nok ikke de som har det aller vanskeligst .De opererer alle uten subsidier fra det offentlige, innenfor det markeds regimet vi har i dag.

Uansett – jeg heier på kreativet og alt som kan bidra til at flest mulig får eie sin egen bolig !

Har du spørsmål, er det bare å ta kontakt.  Hvis jeg ikke har svaret vil jeg garantere finne det ut for deg.

 

Kommentarer (0)