Boliger skal være til å bo i – ikke hotell

Av: Dato: Boligmarkedet

At det nå kommer tydeligere regler for korttidsutleie er et viktig og nødvendig grep for boligmarkedet.

De siste årene har vi sett en sterk økning i korttidsutleie gjennom plattformer og selskaper som er etablert nettopp for dette formålet. Når boliger brukes til kontinuerlig utleie til stadig nye gjester, påvirker det bomiljøet negativt. Hyppig gjennomtrekk gir mindre stabilitet i nabolaget, svakere naboskap og økt slitasje på fellesarealer.

I praksis kan slik virksomhet også være i strid med brukstillatelsen til boligen. Når en bolig brukes til fulltids profesjonell utleie, kan det defineres som næringsvirksomhet – ikke som vanlig boligbruk. Dette er noe kommunens bygningsmyndigheter faktisk kan gripe inn i og gi pålegg om å stoppe.

Nå er det også varslet at kommunene skal få bedre verktøy for å håndtere denne utviklingen. En registreringsordning for korttidsutleie er på trappene, og dette vil kunne gi bedre oversikt og kontroll. Samtidig vil styrene i boligselskaper få større mulighet til å følge med på omfanget av utleie i egne bygg.

Det er viktig å ikke blande dette sammen med vanlig utleievirksomhet, det vil si at boliger leies ut til fast utleie med vanlige leiekontrakter over flere år eller en lengre tidsperiode.  Vi trenger leieboliger for de som ikke kan eller ønsker å kjøpe egen bolig.

Mulighet for kortidsutleie vil garantert bli innskrenket i tiden fremover

Derfor vil jeg råde deg som vurderer å investere i bolig kun med tanke på korttidsutleie, å tenke deg om en ekstra gang. Det er svært sannsynlig at det kommer ytterligere innstramminger fremover, og at utleie i praksis må begrenses til de 90 dagene lovverket allerede åpner for.

Dette er etter min mening en god begynnelse. Målet må være å dempe utviklingen der boliger kjøpes opp for å brukes til helårs «hotelldrift».

Konsekvensene for boligmarkedet er nemlig betydelige. Når boliger tas ut av det ordinære leiemarkedet for å brukes til korttidsutleie, blir det færre hjem tilgjengelig for mennesker som faktisk skal bo der.

Vi trenger et boligmarked som først og fremst fungerer for beboere – ikke for kortsiktig maksimering av leieinntekter.

Boliger skal være til å bo i. Ikke hotell.

Kommentarer (0)

Når «krisen» handler om profitt – ikke boligkjøpere

Av: Dato: Boligmarkedet

Når eiendomsaktørene roper krise fordi et skattehull tettes, er det ikke boligkjøperne de kjemper for – men egen bunnlinje. Regjeringens forslag om å fjerne skattefritaket ved fusjonering av bolig-AS til borettslag handler ikke om å stoppe bygging, men om å rydde opp i en praksis som undergraver tilliten til borettslagsmodellen.

De siste årene har flere utleiegårder i Oslo blitt omdannet fra aksjeselskaper til borettslag. For investorene har det vært en gullgruve – for boligkjøperne et minefelt. Gjennom en fullt lovlig, men kreativ manøver har eierne kunnet selge hele bygårder skattefritt: et utleie-AS fusjoneres inn i et nytt borettslag, som så selger andelene videre uten gevinstbeskatning.

Eiendomsbransjen har protestert kraftig mot at dette fjernes, og fokuserer på hvordan endringen rammer investorer og utbyggere – men sier lite om konsekvensene for boligkjøpere og fremtidige andelseiere. Mange av de omdannede borettslagene styres i praksis av profesjonelle aktører i årevis, inntil alle andelene er solgt. Det betyr at beboerne ofte står igjen uten reell innflytelse, bundet til dårlige avtaler og med et betydelig oppdemmet vedlikeholdsbehov.

Les historien om hun som kjøpte og ble eneste andelseier og flere innspill i denne debatten her

Siden 2023 er minst 156 leiegårder med om lag 5 800 boliger i Oslo klargjort for salg gjennom slike omdanninger. Heimstaden alene har gjort klart 2 000 leiligheter, men har solgt kun 354 av dem så langt. Den såkalte «bølgen» av leieboliger til salgs handler derfor åpenbart ikke kun om formuesskatt, slik bransjen hevder, men om å sikre de siste skattefrie gevinstene før hullet tettes.
Men vi ser, at når den ekstra profitten forsvinner, følger den velkjente klagesangen om dårlige «rammevilkår» og «krise».

Enkelte aktører hevder at boligbyggingen vil stoppe opp som en følge av innstrammingen. Fordi det ikke lenger blir mulig å utløse skattefri gevinst ved å innfusjonere tomteselskaper i borettslag. Det er neppe riktig å si at skattefritaket i seg selv har vært ment som det avgjørende insentivet for boligbygging, eller at boligbyggingen i Norge er avhengig av det. Ifølge NBBL kan riktignok om lag 3.500 boliger enten bli utsatt eller ikke realisert som følge av endringene – av totalt 20.000–25.000 som bygges årlig. Det er derfor mulig å hevde at bruk av denne modellen i nybyggprosjekter kan bidra til noe lavere boligpriser, til fordel for kjøperne. Samtidig vil det være å overdrive å påstå at ordningen er et grunnleggende premiss for at det bygges boliger i Norge.

Ja, det er synd at leieboliger forsvinner. Norge trenger en sterk og trygg leiesektor. Det er en reell utfordring.  Men boligene som selges, forsvinner ikke i løse luften. De blir til selveide boliger – ofte for unge mennesker som endelig får kjøpt seg inn på markedet, i tråd med den norske eiermodellen. Det er faktisk noe å glede seg over. Og at dette samtidig har bidratt til å dempe prispresset i hovedstaden, er heller ikke noe å sørge over – i alle fall ikke for førstegangskjøperne.

Borettslagsmodellen ble laget for å skape juridisk trygghet, bofellesskap og stabile bomiljøer, ikke for skattefrie gevinster. Å tette dette hullet handler ikke om å stoppe boligbygging, men om å bevare tilliten til en modell bygget på fellesskap, ikke spekulasjon.

Jeg har boligkjøperne i mitt hjerte. Derfor heier jeg på en politikk som setter deres interesser, og verdiene i borettslagsmodellen, foran investorers jakt på skattefri profitt.

Det er ikke å skape en boligkrise.
Det er opprydding.

Kommentarer (0)

Moderat prisvekst i Oslo overrasker – og det er slett ikke negativt

Av: Dato: Boligmarkedet

Boligprisene i Oslo har steget med bare 3,9 prosent så langt i år (pr utgangen av september).
Jeg skriver bare fordi det som oftest er Oslo-markedet som leder an i prisoppgangen – og fordi mange eksperter ved årets begynnelse spådde en langt høyere vekst.

At spådommene ikke slo til, har flere forklaringer.

Hvorfor ekspertene bommet

En hovedårsak er at det er lagt ut flere leiligheter for salg i Oslo. Mange som tidligere har leid ut, finner det ikke lenger lønnsomt å drive med utleie, og vil selge seg ut.

Endringen i formuesbeskatning, der man må oppgi 100 prosent av markedsverdien for sekundærboliger, trekkes ofte frem som forklaring. Men for mange har ikke dette reelt utslag, ettersom boligene er lånefinansiert. Den største belastningen er nok heller rentenivået. Med dagens rente er det rett og slett vanskelig å få lønnsomhet i utleie – særlig når prisveksten samtidig er moderat. I tillegg ønsker profesjonelle selskaper som eier utleiegårder og benytte en skattefordel som er varslet vil forsvinne og har lagt ut mange boliger for salg.

Tidligere kunne man regne med svak lønnsomhet i selve utleien, men bli reddet av solid verdistigning – ofte 8–10 prosent i året. Nå, når prisene står mer stille, mister utleieboligen sin glans som investeringsobjekt.

Skatten på sekundærbolig – et politisk virkemiddel

Skattleggingen av sekundærboliger har blant annet som mål å hindre at investorer presser ut førstegangskjøpere. For noen år siden ble én av fire småleiligheter i Oslo kjøpt som utleieobjekt. Det førte til hetere budrunder og høyere priser, og mange vanlige kjøpere sto igjen på sidelinjen.

Nå har balansen endret seg – og det er egentlig positivt. Men samtidig får vi en annen utfordring: færre utleieboliger. Det betyr høyere leiepriser, særlig fordi korttidsutleie til turister også tar unna deler av markedet.

Når markedskreftene drar i ulike retninger

Dette viser hvor sammensatt boligmarkedet er. Det som er negativt for noen, kan være positivt for andre.  Derfor finnes det heller ikke enkle svar.

Når utleieboliger legges ut for salg, øker tilbudet – og flere førstegangskjøpere får sjansen til å skaffe seg sin egen bolig. Og nettopp det ser vi nå: en rekordhøy økning i antall førstegangskjøpere.

Foreldrebanken og ulikheten

Den norske boligmodellen bygger på at folk skal eie sin egen bolig. Men for unge i Oslo er det vanskelig å komme inn på markedet uten hjelp.  Over 60 prosent får støtte fra foreldrene – den såkalte  foreldrebanken. Flott for de som har muligheten, men urettferdig for de som må klare seg selv. For dem blir leiemarkedet eneste løsning – og der er som nevnt prisene på vei opp.

Nybygg, nyansene og det store bildet

Mange hadde trodd at svakt salg av nye boliger ville presse opp prisene på brukte boliger. Men så langt har vi ikke sett den effekten. Kanskje har det ikke slått helt ut ennå, eller kanskje betyr det rett og slett litt mindre enn eiendomsbransjen liker å hevde – så lenge det finnes et greit utvalg av bruktboliger på markedet.

En mer balansert utvikling – og et glimt av håp

Selv om økte leiepriser pg færre uteieboliger er en samfunnsutfordring, er det grunn til å glede seg over at prisveksten i Oslo er moderat. Det gir flere mulighet til å kjøpe egen bolig – og det er i tråd med den norske modellen og drømmen om å eie sin egen bolig.

Personlig gleder jeg meg over hver eneste førstegangskjøper som lykkes i å skape seg en trygg og stabil bosituasjon i byen vår.

Og generelt er moderate priser og et mer balansert marked faktisk gode nyheter for de fleste av oss.

Kommentarer (0)

Endrede budregler gjør at hemmelige bud er blitt forbudt.

Av: Dato: Boligmarkedet

Fra 1. juli 2025 har Eiendomsmeglerloven har fått en aldri så liten oppdatering – ikke en revolusjon, men et par nye regler som nok vil merkes i enkelte situasjoner. Og én endring i særdeleshet får eiendomsmeglerne til å bli ekstra glade:

Hemmelige eller lukkede bud er nå offisielt forbudt.

 Hemmelig bud: En saga blott

La oss starte med det som har vakt mest jubel i meglerkretser. Tidligere kunne en kjøper gi et bud direkte til selger gjennom megler – med forbehold om at ingen andre fikk vite om det. Det ga en unik forhandlingsposisjon og kunne i enkelte tilfeller være et strategisk smart trekk for kjøper. Jeg har selv, med hell, hjulpet en håndfull kunder med dette.

Men meglerne har ikke vært spesielt begeistret. De vil ikke “lyve”, har de uttalt – jeg vil heller si “holde tilbake informasjon”. Uansett, det har føltes ubehagelig for mange meglere, og nå slipper de hele problemstillingen. Fra 1. juli 2025 er det altså bare åpne budrunder som gjelder, noe som definitivt styrker konkurransen – og i forlengelsen: salgsprisen.

Forbudet vil neppe endre boligmarkedet drastisk. De aller fleste budrunder har vært åpne uansett. Men det fjerner et av de få verktøyene kjøperne har hatt i bakhånd for å forhandle med selger og megler i ro og mak.

Kupping – fortsatt lov, men nå med en liten fotnote

Kupping – altså når en kjøper prøver å sikre seg boligen før visning ved å gi et direkte bud til selger – er fortsatt lovlig.

Men!  Den nye loven sier nå klart at megler skal:

Oppfordre selger til å ikke inngå avtale direkte, men heller henvise budgiveren til megler.
Oppfordre selger til å konferere med megler før de eventuelt tar en avgjørelse.

Det høres kanskje ut som en dramatisk endring, men i praksis har dette vært normalen i lang tid. En selger som får en SMS med et bud over prisantydning, ringer uansett megleren og spør om hans mening. Så hvor mye denne lovparagrafen egentlig vil endre, er usikkert.

Det interessante blir heller: Hva sier megleren når det direkte budet faktisk er veldig bra? Er det prinsipielle hensyn som vinner frem – eller er det kontantene på bordet som teller?

Jeg heller mot det siste. “Money talks”

Et lite nikk til avtalefriheten – og et lite farvel

Til syvende og sist er konklusjonen denne: Kjøperne har mistet en (om enn sjelden brukt) mulighet til å lande boligen gjennom en diskret manøver. Og avtalefriheten – som vi setter så høyt i norsk rett – har fått seg et lite skudd for baugen.

Men ellers? Det meste fortsetter som tidligere. Visningene vil fortsatt være fulle av småprat, budrundene hektiske, og boligmarkedet like uforutsigbart som alltid.

Men én ting er sikkert: Nå skal det meste skje i full åpenhet. I alle fall på papiret.

Kommentarer (0)