Here we go again…. Lokkepriser

Av: Dato: Rådgivning

Boligmarkedet har strammet seg til etter nyttår.  Det er stor etterspørsel etter mindre boliger i Oslo og foreløpig litt lite boliger på markedet.  Hva ser vi da ?  JODA – lokkepriser

Når en liten bolig i tjukkeste Oslo, i et område hvor det er solgt hundrevis av sammenlignbare objekter, med prisantydning på 3,4 mill, får en sluttpris på NOK 550.000 eller 17% over prisantydning, er det noe galt.  Så mye har ikke markedet forandret seg den siste tiden. Og så mye er det ikke lov til å bomme.  Meglerne har utmerkede hjelpemidler som boligdatabasen “Eiendomsverdi” og god markedskunnskap som gjør dem fullt i stand til å sette en fornuftig prisantydning tilpasset markedsverdien.

Hvis de vil, og ikke setter egne hensyn foran forbrukerne.

Å sette pris inngår i meglers rådgivningsplikt.  Prisen skal være basert på en faglig god vurdering, gjeldende markedsforhold og befaring av eiendommen.  Videre har vi bestemmelser vedrørende markedsføring av bolig hvor det anses som villedende markedsføring å sette prisantydningen lavere enn det selger er villig til å selge for, såkalt lokkepris.  Når det er hete budrunder vil en lokkepris aldri bli avslørt fordi den endelige prisen lander langt over prisantydning.

Les også:  Kjære eiendomsmeglere – kan dere ta dere sammen og prise riktig

Jeg har kontakt med mange førstegangskjøpere som opplever denne ukulturen.  De regner nesten med at boligene går langt over prisantydning.  Allikevel er de i villrede.   Hvor mye over må jeg regne med at boligen går for ?  Tør jeg å følge med videre hvis budrunden går flere hundretusen over prisantydning?  Hva er egentlig riktig pris?

Det er i alle fall ikke prisantydningen vil jeg påstå.

For all del:

Ikke mål om en bolig er rimelig eller dyr i forhold til prisantydningen.  Den er satt på grunnlag av salgstaktikk og intet annet.  Satt lavt for å få mange på visning, hype rundt boligen og mange på lista som megler kan forsøke å få salgsoppdraget til senere.

Det verste er at forskning har vist at lave prisantydninger ikke fører til høyere sluttpris for selgerne, kanskje snarere det motsatte.  Men det kan hende selger tror det, når de innledende budene strømmer på….

Praksisen med villedende og alt for lave prisantydninger er hjerterå behandling av unge boligsøkere.  Følelsen av å tape med flere hundretusen kroner gang på gang gjør dem maktesløse og frustrerte.  

Heldigvis er jeg i stand til å hjelpe 

Heldigvis har jeg de samme verktøyene og minst like god markedskunnskap som salgsmeglerne og kan hjelpe mine kunder med å ha realistiske prisforventninger og mål for budrunden.  Ikke dermed sagt at vi alltid vinner, uforutsette ting kan skje.  Og budsjettet er ganske ofte for trangt.  Men vi vet i alle fall hvor vi står. Og i eksemplet øverst hvor min kunde var med å by, visste vi at den ville gå veldig langt over.  På grunnlag av min markedsvurdering, gjort med nøyaktig samme verktøy som meglerens.

Hva kan du gjøre hvis du oppdager at en bolig er priset for lavt?

Du kan melde fra til Forbrukertilsynet.  Og de kan gi bøter.  Om det noen gang er gitt, vet jeg ikke.  Jeg har skrevet til dem om problemstillingen, men det førte selvfølgelig ikke til noen revolusjon.  Også Eiendomsmeglerforbundet prøver å få sine medlemmer til å skjerpe seg.  Men i et et sterkt konkurransepreget marked hvor meglerne løper etter nye oppdrag og lever på provisjon, taler de for døve ører.

Meglers prisfastsetting skal også dokumenteres.  Finanstilsynet har sagt fra at de forventer at slik dokumentasjon innarbeides i meglerforetakenes rutiner.

Akkurat i dag skulle jeg ønske at jeg var inspektør fra Finanstilsynet.  Det hadde vært en sann nytelse å kunne sjekke om dokumentasjonen fantes og om den i tilfelle holdt
vann …….

Har du merket at jeg er litt irritert når du leser dette?

Da har du helt rett.

Jeg er forbanna.

 

Kommentarer (0)

Derfor skal du sjekke de fundamentale forholdene ved et hus

Av: Dato: Rådgivning

Et lite hjertesukk i dag. Over tilstanden på en del hus som tilsynelatende ser strøkne ut.⠀Innvendig og på overflaten.….
⠀
Når jeg studerer tilstandsrapporten, spesielt de nye, kommer det ofte frem svakheter som dårlig tak, drenering, fukt i kjeller og slitent elektrisk anlegg. Dette vil koste mye penger for kjøper å utbedre. På ganske kort sikt.
⠀
Jeg ser rett og slett mange hus der ute hvor de fundamentale forhold, selve bygningskroppen og fundamentet, ikke er godt nok tatt vare på.
Det ser ut til at mange prioriterer å lage det strøkent innvendig og utsetter de tingene som gjør at huset får lengre levetid og fremstår som solid og mindre risikofylt å kjøpe. Ting som kan gi deg en overraskelse mens du bor der. Ved at du plutselig må utbedre noe som er ganske dyrt. Men du har ikke råd fordi du har brukt opp alle midlene til å gjøre det lekkert innvendig.  Jeg merker at mine kunder blir mer skremt av dårlige fundamentale forhold ved huset enn de blir imponert av nymalte vegger og nytt kjøkken.
En klok refleksjon.  Som naturlig nok påvirker viljen til å kjøpe.
⠀
Noe å tenke på hvis du er huseier og kanskje en gang skal selge?
Kommentarer (0)

Vil nye tilstandsrapporter føre til lavere bud på boligene?

Av: Dato: Rådgivning

Nå har de nye tilstandsrapportene kommet på markedet. De er mer detaljerte.  Og ikke minst er det satt opp kostnadsestimat på alt med tilstandsgrad 3 og tilstandsgrad 2 som krever utbedringer umiddelbart eller innen kort tid. 

Hvordan vil dette påvirke boligkjøperne mon tro?

Særlig for eneboliger og rekkehus kan dette slå ut ganske sterkt.  Der er det ofte mange punkter som krever utbedring og det kan potensielt påløpe store kostnader.  Det kan skremme noen kjøpere fra i det hele tatt å gi bud.  Eller i alle fall få dem til å tenke at de vil sette budgrensen lavere for å dekke inn utbedringskostnadene.

En sunn tanke, vil jeg si.

Så kan man si at megler i sitt  råd til selger om prisantydning skal ta hensyn til standarden og kostnader til utbedring.  Men hvor godt fundert er dette i alle tilfeller?

Og hva hvis en selger har høye forventninger og skal ha en viss pris på tross av mangler ved boligen?

Som jeg har skrevet om mange ganger så er prisantydning langt fra synonymt med markedspris i mange tilfeller.  Det ligger taktiske hensyn og et ønske om en viss salgspris bak.  Samtidig vil nok selgere forstå at de må jekke ned forventninger når mangler ved boliger er beskrevet  svart på hvitt i tilstandsrapporten og et attpåtil er angitt hva det vil koste å utbedre.   Så teoretisk skal dette kunne gi mer realistiske prisantydninger.

Bruk punktene i tilstandsrapporten i budforhandlingene

Jeg tenker at nye tilstandsrapporter vil skape en høyere bevissthet hos kjøper rundt fremtidige kostnader i en brukt bolig.  Dermed vil han eller hun blir flinkere til å ta dette med i beregningen når øvre budgrense skal settes.

Mitt råd er å bruke opplysningene og kostnadsestimatene i tilstandsraporten, både for å høyne egen bevissthet, men også i budforhandlingene.  La oss si du er eneste budgiver og skal sluttforhandle frem mot en handel. Da bør du argumentere med hva det vil koste deg å gjøre de påpekte utbedringer og at du er nødt til å med dette i det totale regnestykket.  Det bør være et kraftig og godt argument som til slutt gjør at du får et ja fra selger.

Jeg ser mye på boligprogrammer, naturlig nok.  Et av dem er Beliggenhet, Beliggenhet fra Danmark.  Her har de lange tradisjoner med tilstandsrapporter.  Og, en litt annen måte å gjennomføre budrunder på.  Men uavhengig av dette, har jeg merket meg at kjøpsrådgiverne der, i stor grad bruker punkter i tilstandsrapporten som et argument som skal tilsi en lavere pris. Og de vinner frem, veldig ofte.

Noe både du som kjøper og jeg som boligkjøpsrådgiver kan lære mye av!

Ennå vet vi ikke om nye tilstandsrapporter vil påvirke boligprisene.  Men de vil utvilsomt bli et sterkere element i budforhandlingene og boligsalget generelt.  Fordi boligkjøperne kommer til å bli mer bevisst på risikoelementer og kostnader.

Og, det var vel litt av meningen, eller hva?

 

Kommentarer (0)

Kostnader til strøm og oppvarming. Dette bør du være obs på ved boligkjøpet

Av: Dato: Rådgivning

Her er en viktig påminnelse til deg som skal kjøpe bolig i disse tider. Vær oppmerksom på kostnader til strøm og varme- og varmtvann. Undersøk dette nøye, og spesielt hvorvidt opplysninger i salgsmaterialet er oppdatert.

Det er spesielt viktig å være klar over dette når det gjelder leiligheter i boligselskap hvor det betales et a- konto beløp for varme og varmtvann i felleskostnadene. Dette beløpet er beregnet ut ifra normale fjernvarme og strømpriser og sannsynligvis ikke justert opp som følge av de rekordhøye prisene vi opplever nå om dagen.

Systemet fungerer slik at boligselskapet som enten har fjernvarmeforsyning eller fyrkjele (elektrisk) i  legger ut for de samlede kostnader for fellesskapet. Beboerne betaler et beregnet a-konto beløp pr måned inn til boligselskapet. Og så har de fleste installert individuelle målere hvor forbruket avregnes en gang pr år. Når avregningen for 2021 og 2022 kommer, i 2022 og 2023 vil, vil kostnadene i de fleste tilfeller bli adskillig høyere enn det som er innbetalt a konto. På grunn av den store prisøkningen.

Denne regningen skal sendes til selger for perioden før overtakelse, det er ikke noe du som kjøper står ansvarlig for før etter du har overtatt boligen. Men det kan tenkes å oppstå problemer og uenighet, eller at selger ikke er søkegod. Da kan det tenkes at du kan bli krevet for dette.

Derfor bør du, for å sikre deg 100%, ta opp dette med megler i forbindelse med kjøpet. Og sørge for klare avtaler, for eksempel i kjøpekontrakten. En godt spørsmål kan ikke gjentas for ofte. Kanskje skal du til og med sørge for at det ble holdt igjen noen penger i oppgjøret? Men det vil antageligvis ikke megler være så glad for. Er heller ikke sikker på lovligheten her, så kanskje er jeg på litt tynn is. Uansett vær obs på problemstillingen!

Uansett pass på dette:

Overtar du en bolig i løpet av denne vinteren med et a-konto beløp som er for lavt bør du sørge for å sette av penger til etterslepet. Så slipper sommerferien 2022 å gå fløyten…..

I vårt sameie, hvor jeg sitter i styret, har vi nettopp økt a-konto beløpet kraftig for å spare folk for alt for store regninger i 2023. Og for å sikre sameiets likviditet.  Når det selges leiligheter her vil det nyea-konto beløpet fremkomme i salgsoppgaven.

Men som sagt, vil nok ikke alle boligselskap gjøre dette.

Så vær obs og følg med!

 

Kommentarer (0)