Det blir vanskeligere å skaffe finansiering til bolig fremover

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

I høst er det skrevet mye om at det kan være vanskelig å skaffe finansiering til bolig i årene fremover.  Dette skyldes varslede endringer i den såkalte Boliglånsforskriften som stiller krav til bankenes utlånspraksis.  Hvor endte vi egentlig og hvordan blir det fremover?

Vi endte ikke der at det vil bli vanskeligere å få lån.  Faktisk ble det vedtatt lettelser i den nye forskriften som skal gjelde fra 1.1.23 og ut året.

Du finner hele utlånsforskriften her.

Eller i kortversjon i denne illustrasjonen:

 

 

Forklaring:

Maksimal belåningskrav 85 prosent.  Oversatt betyr dette at du trenger minst 15% egenkapital som tidligere.    Særbestemmelsen om at du trenger mer egenkapital i Oslo for å kjøpe sekundærbolig er opphevet slik at minst 15% egenkapital gjelder også for dette formålet.  Det betyr at det er lettere å få lån til sekundærbolig i Oslo.  For deg som skal kjøpe vanlig bolig kan det igjen bety økt konkurranse med investorer ved kjøp av enkelte boliger, gjerne mindre enheter i de store byene.

Maksimal belåningsgrad rammekreditter gjelder ikke boliglån men andre typer lån og kredittkort.

Krav til avdragsbetaling hvis belåningsgraden er over 60 prosent. Belåningsgrad  er lånebeløp delt på boligens markedsverdi. Eksempel: Boliglån: 3 mill. kroner og markedsverdi på bolig: 4 mill. kroner gir belåningsgrad på 75%.  Er denne over 60 prosent kreves det at det skal betales avdrag på lånet.

Rentestresstest.   Dette er et veldig viktig punkt. Bankene må teste at kundene kan tåle, det vil si klare å betale, en høyere rente enn den gjeldende.  Tidligere var testen å kunne tåle en økt rente på 5%. Nå gjelder testen å kunne tåle minst 7% rente og/eller 3% høyere rente enn i dag.

Selv om kravet til å tåle økt rente er lavere i prosent, er gjeldende rente svært mye høyere enn for bare et halvt år siden.  Dette i seg selv gjør at det kan være vanskeligere for en del av dere å få finansiering.  Så uttalelsene om det blir lettere å få lån, må ses i lys av at det var forventet å bli svært vanskelig med et krav på 5%.

Maksimal gjeldsgrad 500 prosent. Omskrevet betyr dette at du maksimal kan låne 5 ganger din inntekt.

Det er ikke nok å gange inntekten din med 5 og tenke at det er beløpet du får i lån.

Bankene bruker en modell hvor de tar hensyn til :

  • Din inntekt x 5
  • Studielån eller annen gjeld, også kredittkortgjeld trekkes fra
  • Dine levekostnader, SIFO’s tall for levekostnader legges til grunn
  • Om du har barn eller ikke, antall barn innvirker på levekostnadsberegningene

Derfor er det umulig å si, uten en konkret gjennomgang i banken, nøyaktig hvor mye lån du kan oppnå.
Men du kan sjekke ut en kalkulator som denne på nett for å få en veldig god pekepinn.

Fleksibilitetskvote er noe bankene regulerer.   Det er anledning til å fravike reglene i noen tilfeller opp til en viss prosent.  Hvorvidt din søknad vil komme inn under en slik kvote er opp til banken.

Når prisene går ned vil du trenge mindre lån.  Samtidig har boligen du skal kjøpe en lavere markedsverdi som banken beregner sin sikkerhet ut ifra.  Så det blir ikke automatisk veldig enklere å få nok finansiering selv om prisene faller.  Men muligens vil din egenkapital rekke til et høyere lån.  Dersom de andre faktorene, betjeningsevne for eksempel ikke slår negativt ut.

Håper dette ga deg en ide om hva som vil kreves for å få lån til bolig i tiden fremover.

Dersom du har planer om å kjøpe bolig, er det veldig viktig og lurt å ha finansieringen klar med en gang du begynner å lete.   Dersom du skal få akseptert et bud må megler kunne ringe din bank å få bekreftet at du kan betale for boligen.  Hvis ikke vil ikke budet bli akseptert.  Og dukker drømmeboligen opp er det synd om den glipper fordi du ikke har finansieringen klar.

Lykke til !

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Det er best å vente med å kjøpe bolig siden prisene faller

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

21.desember
Mange mener at det er risikofylt å kjøpe bolig nå, siden prisene faller. Gullalderen for boliginvesteringer er forbi, og det er stor fare for å tape på boligkjøpet.

At tidene med de store fortjenestene på boligkjøp er over for en stund, er nok sant.  Men det betyr ikke at det ikke kan være mye som taler for å kjøpe bolig fremover.  Med de rette perspektivene og grepene kan du gjøre et trygt og godt kjøp.

La oss først se på noen tall:

Prisene har sunket med 6% fra oktober til og med november.  Det forventes også fall i desember og i 2023, særlig de første månedene.  Deretter forventes at prisene vil stige igjen.  Med lokale forskjeller.  Mange eksperter mener at prisene vil starte med å stige tidligere i Oslo enn i landet forøvrig.  Her er  befolkningsøkningen og etterspørselen størst.

Statistisk Sentralbyrå sitt seneste anslag for prisutviklingen ser slik ut:

 

Fasiten for 2022 havner nok noe under det som står i oversikten over, ellers kan vi regne med at prognosen er ganske realistisk.

Lave og synkende boligpriser betyr en lavere inngangsbillett.  Det er bra for deg som er førstegangskjøper.  Dersom du skal kjøpe deg “oppover” i størrelse kan dette også være en fordel da den større boligen sannsynligvis synker mer i pris enn den mindre.  De mindre enhetene er også noe enklere å selge, særlig i de større byene.  Så løp og kjøp, men pass på regelen om å kjøpe og selge i samme marked.

De fleste av oss kjøper heldigvis bolig for å ha et sted å bo.  Samtidig vil vi føle en trygghet rundt en av livets store investeringer.  Vi ønsker ikke å tape på boligkjøpet. Det tror jeg du absolutt kan stole på at du slipper, dersom du har et fornuftig tidsperspektiv på kjøpet.  Du bør satse på å bo der i minst 3 år før du selger igjen.  Eller enda bedre, beregn en botid på 5 år for å få dekket inn alle kjøps- og salgskostnader.

I realiteten har mange som har kjøpt på topp i de siste årene tapt penger.  Med stor fremtidstro og tilgang på billig kapital, har de hoppet videre til ny bolig veldig raskt.  Og når det har vært små dumper i markedet, har de fått en salgspris som på langt nær dekker inn alle kostnader.   Men siden alle piler har pekt oppover, har de ikke bekymret seg nevneverdig over dette.

Nå lever vi i en tid, hvor fremtidstroen knyttet til egen økonomi er synkende.  Ikke nok med at boligprisene synker.  Også levekostnader og kostnader ved å holde en bolig øker.  For ikke å snakke om rentekostnadene, som nå tar et stort innhogg i familiebudsjettet.  Det vil også bli vanskeligere å få lån, selv om tilpasningene i Boliglånsforskriften fra 1.1.2023 letter litt på kravene.

Allikevel, for deg som har muligheten så vil 1. kvartal 2023 vil være en god periode for boligkjøp.   Vi vil fremdeles se et kjøpers marked med flere usolgte boliger enn vanlig og tilpasning til synkende prisforventninger fra selgerne.

Tenk deg at du klarer å sikre deg en bolig til en god pris, (les; under dagens markedspris) i et kjøpers marked og har tålmodighet til å sitte på boligen noen år?

Det vil vel være årets julegave, på etterskudd !

Jeg har allerede lagt planer sammen med nye kunder for å hjelpe dem med å sikre seg nettopp dette..  Verktøyene og kunnskapen er til stede, det gjelder bare å ha mot til å prøve.

Jeg oppfordrer deg til å bruke romjula til å tenke over dine boligplaner.

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Det blir alltid varslet om planer og reguleringer som angår boligen jeg vil kjøpe

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

20. desember

Du tenker kanskje at hvis du leser salgsoppgaven vil du få konkrete og nøyaktige opplysninger om hvilke planer som foreligger for området boligen ligger i.  I alle fall hvis det er noe som vil kunne påvirke bokvaliteten negativ. Er dette alltid tilfelle?

Jeg vil si at det veldig ofte ikke er tilfelle og at disse forholdene ofte ikke fremkommer særlig klart i salgsoppgavene.

Det som beskrives og fremlegges er ofte svært lite opplysende..  For å ha “ryggen fri” og påse at selgers opplysningsplikt overholdes, blir det ofte pøset på med papirer og utdrag fra diverse plandokumenter i salgsoppgaven.  Eller til og med henvisning til hele kommuneplaner. Og hvem har egentlig tid og kompetanse til å finne ut av disse?

Den vanlige kjøperen finner det ofte veldig vanskelig å skille ut hva som er vesentlig og uvesentlig i disse papirene.  Som boligkjøpsrådgiver og utdannet eiendomsmegler, sliter jeg også ofte med å finne ut av dette. Derfor oppfordrer jeg kjøper til å spørre megler, helst skriftlig, om det er noen umiddelbare planer om utbygging i nærområdet som vil berøre den aktuelle boligen.  Dersom megler må svare skriftlig tilbake vil han eller hun som regel legge seg litt i selen for å gi riktig svar.

Hvis ikke har megler sviktet sin undersøkelses og opplysningsplikt.  Denne plikten er til stede uansett om det kommer et spørsmål fra deg som potensiell kjøper eller ikke;

Jfr.Eiendomsmeglerlovens § 6-7, pkt 10 er oppdragstaker – les eiendomsmegler -“pliktig til å gi skriftlig informasjon om endelige offentlige planer som kan ha betydning for handelen”.

Sjekk på kart

Lurer du på om det er områder som er egnet for utbygging i nærheten av boligen du vil kjøpe, kan du  få litt hjelp av å titte nøye på kartet på finn.no.  Zoom inn og se hvilke bygninger som omgir boligen eller leilighetsbygget.  Er det et etablert område som er fullt utbygget er det mindre sannsynlig at det kommer noe nytt som vil påvirke boligen på en negativ måte.

Til slutt er det viktig å påpeke at du aldri er 100% forsikret mot at det kan komme bygninger eller anlegg i nærheten av boligen du kjøper.

De fleste kommuner har informasjon om planer og planområder på nettet.  I Oslo finner du det på planinnsyn.  Er det en mindre kommune kan du ringe og snakke med de som driver med plan og utbygging, og du vil som regel få god service.

Ikke ta lett på dette og søk hjelp hvis du føler deg usikker.  Dette er forhold som kan ha stor betydning for kjøpet og livskvaliteten din.

 

Kommentarer (0)

Privat bud fører til at jeg må fullføre kjøpsprosessen uten meglers hjelp

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.

19. desember

En del kjøpere tror at hvis de gir bud direkte til selger og dette aksepteres, så må resten av salgsprosessen foretas privat.  Det kan føles litt overveldende å ta ansvar for.  Men, stemmer dette?

NEI, det stemmer ikke.  Det er kun selve budgivningen som foregår privat mellom kjøper og selger.  Det er fordi loven ikke tillater at megler er mellommann ved bud direkte til selger.  Dersom selger godtar budet vil det bli registrert i meglerens salgssystem og prosessen fortsetter som vanlig hvor megler utsteder kjøpekontrakt osv.

Du må også regne med at  selger høyst sannsynlig vil spørre megler til råds om privat bud som er mottatt.  For å få en tilbakemelding på om dette er noe som bør aksepteres eller ikke.   Kanskje vil megler råde selger til å vente på budrunden, det kommer an på prisen og hvordan markedet er akkurat da.  Uansett er det selger som tar den endelige avgjørelsen.

I høringen om ny Eiendomsmeglerlov har det nedsatte Lovutvalget drøftet om privat bud eller bud før visning (også kalt kupping) skal være tillatt.  Den samme drøftelsen er tatt opp angjeldende lukket eller hemmelig bud hvor du som kjøper tar forbehold om at kun selger og ikke andre interessenter får vite om budet ditt.  Flertallet foreslår at lukket bud skal forbys, men at privat bud til selger fremdeles skal være tillatt.

Jeg mener at det vil være galt å fjerne disse mulighetene ved lov, fordi det vil virke negativt på kjøpers  kjøpers mulighet til å påvirke budrunden.   Og de kan være nyttige verktøy i en del tilfeller. Verktøy som jeg ha benyttet med hell sammen med noen av mine kunder.

Her kan du lese en kronikk jeg fikk publisert i Dagens Næringsliv om temaet og gjøre deg opp en mening.

Utklipp fra Dagens Næringsliv.

Kommentarer (0)