Er det skummelt å kjøpe bolig eller hytte med festet tomt?

Av: Dato: Rådgivning

Mange av mine kunder lurer på om det er forbundet med stor risiko å kjøpe en bolig eller hytte med festet tomt.  Det er et lurt spørsmål, for selv om det i hovedsak er trygt, er det lurt å sjekke en del ting rundt tomteforholdene før du gir bud på en eiendom.

Tomtefesteloven regulerer rettigheter og plikter rundt festetomter. Når du kjøper en eiendom med festet tomt vil du i praksis leie tomten. Du kjøper rettigheten til å bruke tomta, mot en betalt avgift.

Da jeg tok Eiendomsmeglereksamen i relativ voksen alder, allikevel for 20 år siden, kom jeg opp i Tomtefesteloven i muntlig eksamen.  Jeg manøvrerte meg frem etter beste evne.  Da jeg var ferdig uttrykte sensor sa at det var den mest originale forklaringen han hadde hørt om denne loven noen gang,  Men heldigvis ga han meg ståkarakter.

Så kanskje er jeg ikke den riktige til å gi deg tips om tolking av Tomtelovens bestemmelser.

Men la gå, la oss prøve likevel:)

Hvis du ser i annonsen at tomten er festet må du:

  • Be om å få se festekontrakten.  Den er ikke alltid vedlagt i salgsoppgaven
  • Merke deg prisen for dagens festeavgift og når den sist ble regulert
  • Merke deg utløpsdatoen for festekontrakten
  • Se etter om det er spesielle bestemmelser i festekontrakten som gjelder akkurat denne eiendommen

Sørg for å få alle opplysninger fra megler, og er det noe du ikke forstår i avtalen, søk råd.

Når festekontrakten går ut kan ikke grunneier tvinge deg vekk fra tomta.  Du har rett til å forlenge avtalen.  Eller kjøpe tomta, såkalt innløsningsrett.  Jeg går ikke inn på reglene rundt innløsning her, utover å si at loven gir bestemmelser om hvordan innløsnings- eller kjøpesummen skal fastsettes.

Når festeavtalen fornyes har grunneier rett til å sette opp festeavgiften en god del mer enn med indeksreguleringen.  Indeksreguleringen kan ifølge loven gjøres hvert tiende år så lenge avtalen løper.

Ved forlengelse av avtalen kan festeavgiften reguleres opp til maks 2 prosent av tomteverdien, men ikke mer enn 9.000 kroner per dekar(mål)  konsumprisregulert ved hvert årsskifte fra 1. januar 2002. Det vil for 2023 si ca. 14.550 kroner.

Bestemmelsen om ikke mer enn osv. gir en trygghet for at det ikke er mulig å sette opp festeavgiften så mye at du må gå fra gård og grunn ved forlengelse av avtalen, men har du lav festeavgift i dag vil du få en betydelig økning.

Når du fester en tomt, har du rett til å bruke den som den var din egen, men tomten må brukes til det den var ment for, i tråd med festeformålet. 

Konklusjonen må vel bli at det er trygt å kjøpe en bolig eller hytte med festet tomt, forutsatt at du gjør de nødvendige undersøkelser.   Har tomten en lav festeavgift og det er mange år til festeavtalen utløper, ville jeg ikke på død og liv jobbe for å få kjøpt tomten.

Selv har jeg en hytte med meget lav festeavgift hvor avtalen løper ut ca 2050.  Da tenker jeg at den yngre generasjon, hvis de overtar hytta, har midler til å betale en høyere, men dog ikke uoverkommelig festeavgift eller kjøpe tomten.

Vil du vite flere detaljer kan du lese denne artikkelen fra en ekte advokat i Huseierne. 

Jada – jeg innrømmer å ha hentet noen poeng fra denne:)

 

 

 

Kommentarer (0)

Husker du å sjekke boligselskapet når du kjøper bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Kjøper du en leilighet eller rekkehus som er en del av et borettslag eller et eierseksjons sameie, kjøper du deg inn i et forpliktende fellesskap.  Hvor du må være med på å dekke alle kostnader og blir en del av et felles bomiljø.

Det er ikke nok å sjekke felleskostnadene og tenke at de er akseptable for deg her og nå.  Hva hvis boligselskapet står overfor store felles vedlikeholds og renoveringsprosjekter de kommende år? Det må du være med på å betale, enten gjennom økt andel fellesgjeld eller et kontantinnskudd som kan bli flere hundre tusen kroner.  Megler er forpliktet til å oppgi nærstående oppgraderinger og vedtatte tiltak som vil kunne føre til kostnadsøkninger i nær fremtid.  Men de varsler for eksempel ikke om at rørene må skiftes ut om få år eller at alle vinduene snart må skiftes ut.  Dette kan du delvis lese ut av Tilstandsrapporten fra takstmann eller beskrivelsene av hvilke tiltak som allerede er gjennomført i boligselskapet.

Les alltid årsberetningen fra styret.

Denne ligger noen ganger inne i salgsoppgaven.  Eller det er oppgitt at du kan få papirene fra megler.
Be om å få dem tilsendt og se om det er skrevet noe om forestående vedlikeholdsplaner.

I årsberetningen kan du også kanskje finne ut noe om miljøproblemer som følge av mange klagesaker. Eller om det er mye utleie, noe som ofte medfører en del ulemper for deg som vil bo i et rolig og stabilt bomiljø.

Finner du ikke ut det du lurer på spør megler, og om nødvendig forretningsfører og styreleder i boligselskapet.

En annen viktig ting er å ta en titt på regnskapet.

Du behøver ikke være økonomiekspert for å se om det er nok innestående midler til å sikre driften og om det er avsatt noe til fremtidig vedlikehold.

Er du i tvil om hvorvidt ting som er påpekt må utbedres i tilstandsrapporten, nå eller i nær fremtid (TG2 eller 3) i er ditt eller boligselskapets ansvar, ta en titt på vedtektenes bestemmelser om vedlikeholdsplikt.

Jeg er heldigvis veldig komfortabel med å lese papirene fra forretningsfører og styrene i boligselskapene, og tolke hva som egentlig sies.  Er det noe jeg er i tvil om, tar jeg, på vegne av min kunde, videre kontakt med de ansvarlige for boligselskapet for å finne ut hvordan det egentlig står til. Er det for mye tull og rot eller usikkerhet omkring fremtidige kostnader gir jeg kunden en risikoanalyse på dette.  Senest i dag bestemte en av mine kunder seg for ikke å gå videre med en leilighet fordi det var for mange ubesvarte spørsmål blant annet om setningsskader på bygget.

Dessverre er ikke alltid megleren helt oppe på hesten når det gjelder å svare inngående på disse spørsmålene.

I min tidlige boligkarriere jobbet jeg som forvalter og leder i forvaltningsdelen av OBOS. Så jeg vet hvor mye et veldrevet borettslag eller sameie betyr for din personlige økonomi og trivsel.

Er du i tvil om du skal kjøpe deg inn i et konkret boligselskap, ta gjerne kontakt for gode råd.

Kommentarer (0)

Hva i all verden er galt med å planlegge for egen alderdom?

Av: Dato: Boligmarkedet

Denne kronikken hadde jeg inne i Nettavisen og avisa Oslo for en tid tilbake. Det er et viktig tema som jeg er veldig engasjert. Derfor legger jeg også teksten inn her på bloggen min. Nå har regjeringen kommet med en eldremelding.  Jeg er i gang med å studere denne for å se om det er noen konkrete tiltak som vil avhjelpe problemet med at mange bor i lite aldersvennlige boliger.

Enn så lenge er mitt ståsted at mange kan gjøre mye selv ved å planlegge godt og bruke sine eksisterende boligressurser.

Hva i all verden er galt med å ta ansvar for egen alderdom?

Ingenting, sier heldigvis flertallet av det norske folk. Jeg ble utrolig lettet over å lese om resultatene fra Norsk Helsebarometer, hvor åtte av ti svarte at det er helt riktig at den enkelte må ta et større personlig ansvar for å sikre seg en god alderdom.

Aller viktigst synes folk det var å kunne bo hjemme lengst mulig, og ha en egnet bolig når de ble eldre.

Funnene står i skarp kontrast til mediekjøret som var da helseministeren brakte dette på bane for en tid tilbake, og samtidig varslet at bosituasjonen for eldre var en sak regjeringen jobbet med.

I debatten ble sviktende omsorg for de aller eldste, og mangelen på sykehjemsplasser sauset sammen med denne uttalelsen. Det ble spilt på manglende følelser og mangel på innlevelse.

Å snakke om å planlegge for egen fremtid ble nærmest et skjellsord.

Dette er å sette ting fullstendig på hodet, og uten perspektiv, i dagens virkelighet.

En bra måte å hjelpe seg selv på,er nemlig å bruke ressurser i egen bolig til å skaffe seg en bolig som det er enkelt å bli eldre i. Med trappefri atkomst eller heis, stort nok bad, overkommelige vedlikeholdsoppgaver, og visshet om at her kan jeg bo hvis helsa skulle svikte.

Ganske mange både planlegger og handler før alderdommen for alvor setter inn. Mitt inntrykk, etter å ha hjulpet mange i denne generasjonen med å skifte bolig, er at de er veldig fornøyde med valget.

Også de som allerede har møtt helseutfordringer har fått til et nødvendig skifte med litt hjelp. Men da har det vært en mye tyngre prosess og omstilling. Så min oppfordring er: «Skift bolig mens du kan».

Markedet kan ikke løse dette alene

Når vi snakker om å ta personlig ansvar blir fokuset lett rettet mot de som ikke har økonomiske muskler til å ta et slikt valg. Og det er sant. Det kan være dyrt å kjøpe en aldersvennlig bolig.

Kommer du da fra en eldre bolig, for eksempel et område i Oslo hvor boligprisene er lavere enn i de nye utviklingsområdene, blir det vanskelig å få til en endring.

I noen områder av Oslo og spesielt utenfor Oslo, får du mindre betalt for eneboligen din enn hva det koster å kjøpe en ny leilighet av gjennomsnittlig størrelse. Regnestykket går rett og slett ikke i hop for en del mennesker. Markedet kan ikke løse dette alene.

Vi trenger økonomiske støttetiltak og innsats fra politisk hold for å gjøre en god aldersvennlig bolig tilgjengelig for alle.

At det blir for dyrt for noen er ikke en unnskyldning for deg som har ressurser til å planlegge for et enklere liv. Selv om du kanskje må trosse gjenstridige partnere, gi litt blaffen i arvingene eller kvitte deg med den gamle spisestua.

Kommentarer (0)

Hvorfor er det viktig med regler for markedsføring av bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Eiendomsmeglerne er pliktig til å følge Forbrukertilsynets Veiledning for markedsføring av bolig når de skal lage en salgsannonse og utarbeide salgsoppgaver. 

Hvorfor tror du at det er viktig at de “holdes i ørene” på denne måten?

Jo – fordi det er et salg som foregår og eiendomsmeglers fremste oppgave er å oppnå høyest mulig pris for boligen, på vegne av selger.  Da kan det være fristende å overdrive de gode kvalitetene og nedtone de dårlige sidene ved en bolig.  Nå er ikke dette så enkelt å gjøre som i tidligere år, nettopp på grunn av regler som denne og ikke minst bestemmelser i Lov om Eiendomsmegling.

Ved ikke å følge Forbrukertilsynets veiledning vil Eiendomsmegler gjøre seg skyld i brudd på Markedsføringsloven, hvilket kan føre til bøter, og ikke minst erstatningsansvar overfor kjøper.

Veiledningen blir stadig oppdatert og Forbrukertilsynet sender også ofte ut påminnelser til eiendomsmeglerorganisasjonene og foretakene om forhold som de skal være spesielt oppmerksom på.  Forbrukertilsynet overvåker markedet og ser ofte tilfeller av utglidning i praksis og at reglene tøyes for å “pynte brura” og fremme salget.

Tilsynet har nylig sendt ut en en presisering av et par forhold som de ber Eiendomsmeglerne skjerpe seg på.

Dette er:

  • Antall soverom

Kun rom som er godkjent som soverom skal markedsføres som soverom.
Plantegning fra kommunen skal innhentes og dersom det er avvik, at det er dukket opp soverom som ikke er søkt om og godkjent, så skal disse ikke markedsføres som soverom.
Rom som åpenbart ikke er godkjent som soverom, for eksempel hemser og rom i kjelleretasje uten godkjent rømningsvei, skal ikke oppgis som soverom.

  • Informasjon om beliggenhet

Boligen skal markedsføres med korrekt registerbetegnelse og adresse, blant annet korrekt postnummer, poststed og bydel. Ved bruk av geografiske betegnelser må det være samsvar mellom oppgitt stedsnavn og det som brukes på offisielle kart.

Det er altså ikke lov å pumpe opp beliggenheten med stedsnavn som kan virke mer attraktivt for kjøper.  Ref:   Nedre Kampen når boligen ligger på Tøyen

  • Energibruk

Det skal være samsvar mellom energikarakter og energibruk.  Det er for eksempel ikke tilstrekkelig at det er en varmepumpe i huset for å betegne en bolig som energieffektiv.  Her må man se på energikarakter og faktisk energibruk.

Les hele presiseringen fra Forbrukertilsynet her

Du bør ikke ta lett på at en bolig er markedsført med bedre kvaliteter enn det som er virkeligheten.  Jeg hadde nylig en henvendelse fra en førstegangskjøper som hadde kjøpt en bolig med 2 soverom.  Det viste seg at dette soverommet ikke var godkjent og også var litt for lite i forhold til anbefalt størrelse, 6,2 – 7  m2.  Han var engstelig for at han hadde kjøpt “katta i sekken”.

Jeg anbefalte han å ta saken opp med megler med krav om forklaring og muligens prisavslag.  Grunnet villedende eller i alle fall meget vag markedsføring.  Han har lovet å holde meg orientert om saken.  Det blir spennende å se hva som blir utfallet eller reaksjonen fra megler.

Det som er kjedelig ved å ha kjøpt en bolig som er markedsført med slike feil, er at det kan komme som en boomerang tilbake til deg når du skal selge igjen.  Du ønsker kanskje å være ærlig, eller møter en megler som vil følge reglene.  Da kan det få utslag på prisen du får ved ditt salg.

Så vær obs på dette !

Vi ser at reglene og tilsynet med salgsprosessen for boliger blir stadig strengere.  Fordi det er nødvendig.  Det er også et ønske å verne forbruker, altså kjøper, som står mot en profesjonell part Eiendomsmegleren.  Det å holde kontroll på de profesjonelle aktørene er en god ting, synes nå jeg.

Er du i tvil om du er utsatt for litt vel positiv eller feil markedsføring på en bolig, ta gjerne kontakt for en oppklarende prat.

Les også:   Har du blitt utsatt for villende markedsføring av bolig

 

Kommentarer (0)