Derfor trenger du en boligrådgiver, ikke en fastlege

Av: Dato: Rådgivning

Overskriften høres kanskje litt flåsete ut, og er ikke ment å tas bokstavelig.  Du trenger en fastlege, og sannsynligvis trenger du denne mer enn tidligere når du blir litt eldre.  

Allikevel synes jeg det er en god setning.  Som understreker hvor viktig det er å bo i riktig bolig for å møte alderdommen.

Utsagnet ble forøvrig nylig brukt i introduksjon av en paneldeltaker på Eiendomsdagene i  Arendalsuka under en sekvens med tittelen: 

Flytt før det er for sent.  Hvordan kan by og boligutvikling avlaste eldrebølgen?

Den som ble introdusert,  var ingen ringere enn fagdirektør i FHI og professor Preben Aavitsland.  Han er ikke bare opptatt av Covid og smittsomme sykdommer, men også hvordan eldre skal klare seg i egen bolig så lenge som mulig.  Gjennom tidligere arbeid med å innvilge TT- kort (tilrettelagt transport) erfarte han at mange søkere i 70 – 80 åra bodde i feil bolig, både hva gjelder utforming og beliggenhet.   Han så også at det å flytte ble en for komplisert og følelsesladet prosess å klare, i alle fall alene.

Og det er sant: jo eldre du blir, jo vanskeligere kan det bli å flytte på seg, både praktisk og følelsesmessig.  Aavitsland mente at en boligrådgiver eller et kurs i det å skifte bolig hadde vært lurt å ha tilgjengelig i hver kommune.  Både for å få folk til å planlegge og gjennomføre selve boligskiftet.  Hans fortelling om folk som bodde på i eneboliger på knatter og fjell på Sørlandet eller i upraktiske hus med alt for mye vedlikehold, var i absolutt gjenkjennbart !

Som musikk i mine ører

Jeg hørte på innledningen med stor interesse, og budskapet hans var som musikk i mine ører.  Det å planlegge for et enklere liv og bo i riktig bolig har nemlig vært en hjertesak for meg siden 2015.

Det var deilig å høre at en viktig stemme i helsedebatten fremhever dette problemkomplekset og slår et slag for at veldig mange kan trenge hjelp for å gjennomføre en flytteprosess.  Det at folk i helsevesenet kjenner problemet med at eldre bor i feil bolig har jeg hørt veldig ofte. Det har hendt at jeg har fått henvendelser fra noen av dem med forespørsel om å hjelpe en klient som trengte å flytte til en moderne leilighet med universell tilgjengelighet.  Det har jeg klart å få til i noen tilfeller, også med personer over 80 år.

Les også:   Slik fikk han et nytt liv som 89-åring

Men det aller beste, og som jeg har lykkes mest med som boligkjøpsrådgiver, er å hjelpe folk med boligkjøp og flytteprosessen når de er i 60 åra.  Beslutningene er enklere å ta, du har tid og anledning til å etablere et sosialt liv på det nye stedet og du kan føle deg trygg på at du får et enklere liv når du blir eldre.

Derfor kan jeg ikke si det for ofte :     Skift bolig mens du kan
 

Når det gjelder å ha boligrådgivere tilgjengelig for eldre, tror jeg vi har en lang vei å gå i landet vårt.

Selv er jeg en enslig svale som driver med boligkjøpsrådgivning og som kan hjelpe de som finner frem til meg.

Vi har tusenvis av eiendomsmeglere som kan markedet og faget. Men de lever av å selge boliger, ofte på provisjonslønn.  Boligrådgivere i kommunene steller mest med administrasjon av Startlån, støtteordninger og kommunale boliger.

Hvis kommunene hadde satset på å ansette boligrådgivere som hadde som sin eneste oppgave å holde folk i hånda gjennom hele prosessen, ville de garantert få dette igjen ved at flere eldre ville holde seg friskere lenger. Og ikke minst kunne ta imot hjelp i hjemmet på en langt mer effektiv måte enn i dag.  Det kunne også være aktuelt med et  samarbeid med private aktører. Jeg hilser nye kollegaer hjertelig velkommen !

Uansett, å satse på boligrådgiving vil være aktiv forebygging i møte med eldrebølgen.

Aavitsland foreslo at eiendomsbransjen burde holde kurs for godt voksne som gjerne vil skifte bolig.  Mange har ikke vært på boligmarkedet på tiår, og et kurs i kjøp og salg, ville kanskje gi mot til å planlegge eller sette i gang prosessen.  En god ide som jeg har lyst til å fange opp i min ringe virksomhet.

Her har dere noen av mine bidrag til folkeopplysningen om temaet:

Tipshefte skift bolig mens du kan – klikk på teksten og last ned nyttige tips

 

 

 

 

 

 

 

Blogger – artikler :

Hva i all verden er galt med å planlegge for egen alderdom    –  kronikk

Er det egentlig sunt for godt voksne å skifte bomiljø?

Her har du ti gode grunner for ikke å planlegge for alderdommen 

Derfor må du planlegge for et enklere liv

Til deg som ikke vil flytte fra huset ditt:
Du MÅ ikke flytte i leilighet når du blir eldre !

Vennlig hilsen
Boligdama – T: 950 37 330 – trude@boligdama.no

Kommentarer (0)

Er det blitt dyrere å eie enn å leie bolig ?

Av: Dato: Rådgivning

Ting endrer seg raskt i boligmarkedet.  I januar 2021 skrev jeg en blogg med tittelen “Nå er det dyrt å leie bolig”.  Da var rentene rekordlave og boligprisene sterkt stigende.  Analytikere hadde regnet ut at det kostet deg kr 9.000  måneden å leie en 2-roms i Oslo fremfor å eie. 

Nå kan det se ut som om forholdene snudd på hodet.

Renten er mye høyere og det er varslet boligprisnedgang fremover.  Også leieprisene er økt som følge av dette. Allikevel viser beregninger at det på kort sikt vil være dyrere å eie fremfor å leie fremover.

Dette kan belyses ved disse beregningene gjengitt i Dagens Næringsliv:

Eksempel 1.  Leiligheten stiger ikke i verdi.

Kilde:  Endre Jo Reite – BN Bank – sakset fra Dagens Næringsliv

Merk at beregningen er basert på kjøp av selveierbolig hvor det beregnes dokumentavgift.  På en bolig til kr 3,8 mill som i eksemplet her vil det utgjøre kr 95.000 eller kr 2.600 pr måned i 3 år.  Kjøper du andel eller aksjeleilighet har du ikke den kostnaden.  Videre er det lagt inn kr 165.000 i salgs- og kjøpsomkostninger , noe som utgjør kr 4.600 pr måned i 3 år.  Det er altså forutsatt at du skal dekke eller tjene inn alle kostnader ved kjøpet i løpet av 3 år.

Eksempel 2. Leiligheten stiger i verdi 

Kilde:  Endre Jo Reite – BN Bank – sakset fra Dagens Næringsliv

Merk at beregningen er basert på kjøp av selveierbolig hvor det beregnes dokumentavgift.  På en bolig til kr 3,8 mill som i eksemplet her vil det utgjøre kr 95.000 eller kr 2.600 pr måned i 3 år.  Kjøper du andel eller aksjeleilighet har du ikke den kostnaden.  Videre er det lagt inn kr 165.000 i salgs- og kjøpsomkostninger, noe som utgjør kr 4.600 pr måned i 3 år.  Det er altså forutsatt at du skal dekke eller tjene inn alle kostnader ved kjøpet i løpet av 3 år.

Hva skal vi si til dette ?

Beregningene viser at du kanskje skal tenke deg litt mer om før du setter alt inn på å kjøpe din egen bolig.  Særlig hvis du bor rimelig til leie.  Kanskje klarer du å spare opp egenkapital til å kjøpe senere, hvis du ønsker det.

Men, det er mye som skal klaffe før det vil være mer gunstig å bo til leie enn å eie selv.

For det første må du finne en utleiebolig til en relativt gunstig pris.

For det andre bør du ha et leieforhold som ser ut til å være langsiktig, minst 3 år.  De fleste standardkontrakter er på 3 år, men har samtidig bestemmelser om at utleier kan si opp kontrakten hvis hen skal bruke den selv, overlate den til familien eller selge.  Mange leietakere mister sin leiebolig midt i perioden.

Du er heller ikke garantert ny kontrakt på like vilkår når 3 års kontrakten går ut.  Da må du forhandle om ny kontrakt og utleier har rett til å heve leien etter gjeldende markedsnivå.  Det er spådd at utleieboligene vil stige kraftig i pris, særlig i Oslo i årene som kommer.  Som du ser av utregningene blir lønnsomheten av å leie mindre jo høyere leiesum du betaler.  Det kan være dumt å stå på bar bakke når du oppdager at leiekontrakten blir alt for dyr og du ikke har klart å spare opp nødvendig egenkapital til å kjøpe.

Du har som oftest ikke anledning til å gjøre endringer i en leiebolig og mange leietaker opplever at utleiere ikke er så ivrige på å bruke penger på vedlikehold.  Dette kan bli enda mer tydelig når kostnadene ved å eie en sekundærbolig øker. Da er det fare for at utleierne blir enda mer “gniene”.

Eier du boligen i mer enn 3 år vil regnestykket se annerledes ut.  Tidligere har rådet vært at du bør eie boligen i minst 3 år for at du ikke skal tape på kjøpet.  Nå er det kanskje lurt å tenke i et 5 års perspektiv når du kjøper din første bolig.

I tillegg kan du tenke på at kjøp av andels- eller borettslagsleilighet vil spare deg for kr 2.600 i utgifter pr måned i 3 år siden du slipper dokumentavgift.  Dersom du ikke er investor eller boligspekulant ser jeg ingen ulemper ved å kjøpe andelsleilighet fremfor selveierbolig.

I regnestykkene er det kun tatt hensyn til rentekostnadene. Rentekostnader kan ses på som en parallell til leie.  Normalt vil du betale avdrag på gjelden din i tillegg.  Og er det en andelsbolig med fellesgjeld betaler du ned på din del av den også.  Det betyr at din egenkapital øker, du betaler til deg selv.  En egenkapital du kan bruke ved neste korsvei når du ønsker å gå videre i boligkarrieren.

Mange som har kjøpt og solgt bolig relativt hyppig har nok tapt på dette, selv i et marked med stigende priser.  Forutsatt at alle kostnader regnes med.  Men de har ikke merket seg ved dette.  Som oftest  fordi de har kjøpt noe nytt og bedre og stort sett tatt utgangspunkt i hva de kjøpte boligen for og hva de resolgte den for.  Går de i pluss der har de vært fornøyd.  Ikke helt økonomi- analytiker tilnærming akkurat, men egentlig en sunn innstilling som har gjort at bolighandelen i Norge glir ganske greit.  Og de som har kommet inn på markedet klarer å skaffe seg boliger de har behov for når de trenger det.

Det er viktig å ta regnestykker om hva som lønner seg på alvor.

Men det er ikke selve livet, i alle fall ikke når det gjelder bolig.

Boligen er sentrum i livet ditt.

Med den norske boligmodellen er det dessverre ganske få som kan se på sin utleiebolig som noe som de disponerer fritt og som kan vare livet ut. 

Eier du din egen bolig er du trygg og du har full handlefrihet.

 

 

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hvordan kan du forhandle for å oppnå et gunstig boligkjøp ?

Av: Dato: Rådgivning

Når markedet er på topp og det er kamp om å vinne budrunden er det ofte en tendens  til at kjøpere strekker seg langt i forhandlingene.  Ikke bare når det gjelder prisen men også tidspunkt for overtakelse og andre betingelser ved kjøpet.  Slik behøver det ikke  å være !

Og slettes ikke hvis markedet er mer på kjøpers side med godt tilbud av boliger til salgs og et marked som generelt er mer på kjøpers side.  Det kan se ut som om vi beveger oss mer mot et slikt marked denne høsten.

Det er en mulighet du som kjøper må ta vare på.

Her har du noen tips om hva du kan gjøre for å få til et gunstig kjøp.

  • Ha is i magen og stå på ditt hvis du er eneste budgiver og har gitt et greit bud til selger.  Har du gitt et bud som du mener er tilstrekkelig og noe som selger bør kunne godta, kan det være lurt å stå på ditt selv om selger avslår i første omgang.  Boligen går ikke fra deg, du vil bli varslet hvis det kommer inn bud fra andre og kan kaste deg på budrunden hvis du ønsker det.
  • Frist med rask avgjørelse og rask overtagelse hvis mulig for deg.  Hvis selger har prøvd å selge en stund er han eller hun sikkert ivrig på å få oppgjøret sitt så raskt som mulig.  Særlig hvis de har kjøpt seg noe nytt allerede.
  • Er det en bolig eller en hytte som har ligget lenge ute på markedet, legg gjerne inn et bud med forbehold om at det skal være hemmelig for andre enn selger.  Da blir du eneste forhandlingspartner og slipper å få inn andre interessenter fra tidligere som ligger klar som “gjedda i sivet”.
  • Er det drømmeboligen som dukker opp som har ligget lenge ute og det er annonsert enda en ny fellesvisning kan du prøve et bud direkte til selger.  På prisantydning eller også gjerne noe under.  Normalt må man legge budet over prisantydning for å “kuppe”, men er markedet på kjøpers side kan du lykkes også med et lavere bud.

For å virkelig lykkes med noen av disse grepene, bør du ha god oversikt over markedet og hva boligen er verdt.  Kan hende vil det lønne seg å be om hjelp fra meg til dette?

Både selger og selgers megler har god peiling på hvor landet ligger og gir du bud som er i tråd med gjeldende markedsnivå, har du større sjanse for å nå igjennom.

Les mer om hvordan jeg jobber med prisberegninger her.

Les også :   Er hemmelig bud en løsning for å få kjøpt drømmeboligen ?

Det å kjøpe til riktig pris er spesielt viktig når boligprisene flater ut eller går nedover.

Jeg hjelper deg gjerne med å vurdere hva som er riktig pris og ikke minst velge den beste strategien for akkurat den boligen du ønsker deg.

Vennlig hilsen
Boligdama

Trude Larsen  T: 950 37 330
trude@boligdama.no

 

Kommentarer (0)

Are there special bidding methods that can help you to purchase your dream home in Norway?

Av: Dato: English

Yes, there is.

Everyone who buys a home in Norway must go through a bidding round or bid negotiations. We practice what is known as the auction principle, with an open bidding round, where the highest bid wins the contract. In the vast majority of cases, the estate agent acts as an intermediary and administrator of the bidding round. How the bidding round is to take place is regulated by the Real Estate Brokerage Act.

Seller’s and buyer’s interests are obviously conflicting in a bidding round. The seller wants the best possible price and is supported by the estate agent to achieve this. The buyer wants the lowest possible price and is normally on his own to look after his interests in the bidding negotiations.

This imbalance, where the buyer stands alone against a professional party, makes the bidding round a nightmare for many buyers. There is often considerable competition over the objects to be purchased. This means that the only option is to register as a bidder via an estate agent, participate in the carousel and successively bid higher than the last bidder. You risk paying too much in relation to the current market level or losing the bidding round. Not always because the money is not enough, but because the fear of losing money becomes too great. A fear that can be a healthy reflex, especially if two bidders outbid each other by several hundred thousand.

Secret bids and bids directly to seller

However, there are methods that the buyer can use to avoid the traditional bidding round, namely closed/secret bids or bids directly to the seller.

These are today completely legal methods. In proposals for amendments to the Real Estate Brokerage Act, the rules for this have been discussed. It is proposed to prohibit closed or secret bids.

The buyer needs alternative tools in the toolbox.

As a home buying adviser, I have been reluctant to recommend home buying clients to make offers directly to the seller or to practice secret bidding. It has worked quite well to use the normal method with regular bidding rounds.

In recent years, however, it has been a tough housing market for buyers. With few homes for sale, high demand and subsequent crazy bidding rounds, especially for attractive homes. Then it has proven to be nice to have alternative tools in the toolbox, such as bids directly to the seller and secret bids.

Bid directly to the seller.

Imagine that you have lost four rounds of bidding and suddenly see that your dream house is for sale. You cannot bear the thought of going through yet another bidding round but want a quick and painless negotiation process where you hopefully secure the home. You have a fairly good overview or get help assessing the market price for the home. Wouldn’t it then be tempting to go directly to the seller with an offer within acceptable market level?

Such a procedure, which is called “kupping” in Norwegian, is obviously not so fun for the other interested parties who are waiting for the viewing and who are told that it has been cancelled. However, all buyers have the opportunity to make a direct offer to the seller. Moreover, the method is based on the principle of free negotiation, which is important in our country.

How to do it

If you consider giving a bid directly to the seller, usually before the Open House viewing, you have to ask for a private viewing.  If this is your dream home and you want to try to secure it with a bid directly to the seller, you fill out a bidding form with the top text, bid directly to the seller.  Please contact me for help with this, advice about the price level and strategy.

Read also:  How to bid on real estate in Norway

Secret bid

Secret bid can also be a good tool. This means that you make an offer, via a broker, where you make reservations that other interested parties should not be informed about the offer. It is the seller’s choice to accept the confidentiality clause, as well as to decide on the offer. If such a bid appears in the middle of a bidding round, the confidentiality clause will probably not be accepted, and the bid rejected. Unless it is sky-high, and the seller feels tempted to accept it.

But let us say that the home has been for sale for a while, and the market is a bit on the buyer’s side. There are interested parties on the estate agent’s list from previous viewings, but the new bidder wants to negotiate peacefully with the seller without waking up previous interested parties. In that case, a reservation about a secret bid can be both appropriate and timely and an important contribution for completing the trade. Something I myself helped to contribute to a little while ago. To the delight of both buyer and seller.  It is therefore unwise to ban this.

The method will be probably not be used very often in ongoing bidding rounds but can be an important contribution in individual bid negotiations. Transparent processes are a good thing, but the concern for transparency must not overshadow the possibilities of achieving a good deal.

How to do it.

You give the bid as usual, either on a bidding form or digital.  On “forbehold” – conditions for the bid you must write that you want the bid to be confidential to other interest parts and only be informed about to the seller.   The real estate agent is allowed to convey this bid.

Maybe the seller, through the realtor, will decline the condition of confidentiality.  If so, you are still in a position to keep your bid without the condition or say that your bid is not valid without the condition.  Please contact me for help with the price level and strategy for the process.

As you understand, this is a little complicated.  But it is important that buyer’s  know about these possibilities.  Especially if you see that your dream home is on the market and want to secure that it is becoming yours.  If so, I will help you to choose and implementation of the best bidding process.

Boligdama – Trude Larsen
trude@boligdama.no   +47 950 37 330

Kommentarer (0)