Derfor lurer boligforskere på om kjøpere i det hele tatt leser tilstandsrapportene.

Av: Dato: Rådgivning

Forskere ved NTNU har studert 6651 gjennomførte boligkjøp og undersøkt forholdet mellom merknader i tilstandsrapporter fra takstmenn og prisen folk har betalt for boligene. Dette har fått dem til å stille spørsmål ved om kjøperne har lest eller forstått innholdet i disse rapportene.

I en artikkel i Dagens Næringsliv denne uken legger forskerne frem funnene sine.
De har funnet at det er en sammenheng mellom tilstanden på badet og kjøpesummen. Boliger med nyere og godt vedlikeholdte bad har en høyere pris, mens boliger med dårlige bad og karakteren TG 3 får en lavere pris. Dette er noe folk har fått med seg, da det er allment kjent at oppussing av bad kan være kostbart.

Når det gjelder andre kostbare elementer, som for eksempel utvendige bygningsdeler og tak, er det imidlertid liten sammenheng mellom beskrivelsen og prisen kjøperne er villige til å betale. Forskerne mener å ha observert at det som kan sees og fysisk observeres, som kjøkken og sanitærutstyr, i større grad påvirker prisen. Dette får dem til å stille spørsmål ved om kjøperne i det hele tatt leser eller sørger for å forstå det som er beskrevet i tilstandsrapportene.

Det er enkelt å betale for mye når utvendige bygningselementer, dører og tak har fått dårlig vurdering i tilstandsrapporten, spesielt hvis resten av boligen ser tiltalende ut.

Jeg er helt enig i disse betraktningene, og det er betryggende å få dem bekreftet gjennom grundig forskning. I tillegg har jeg ofte sett at risikoen for fukt, ulovligheter og ikke-godkjente rom i liten grad blir tatt hensyn til når kjøpere legger inn bud på en bolig, til tross for at det er beskrevet i tilstandsrapporten.

Les også:       Hva er du mest nervøs for når du skal kjøpe bolig

For å gjenta meg selv – LES og sørg for Å FORSTÅ tilstandsrapporten, og ta hensyn til den faktiske tilstanden, både det du kan se og ikke se, når du legger inn bud på en bolig !

Jeg tar aldri stilling til en kjøpspris for mine kunder, uten først å undersøke tilstandsrapporten grundig. Vanligvis påvirker den estimatet betydelig. Utfordringen kan være å konkurrere i budrunden mot de som ikke tar hensyn til dårlige tilstandsforhold og dermed risikere å gå glipp av drømmeboligen. Det er enten noe du må akseptere, eller du kan ta et bevisst valg om å strekke deg litt ekstra for å sikre deg akkurat den boligen.

Kommentarer (0)

Hva er du mest nervøs for når du skal kjøpe bolig?

Av: Dato: Rådgivning

Å kjøpe bolig kan virke som en berg-og-dalbane av bekymringer. Jeg mener, hvem vil vel ende opp med et hjem fullt av feil og mangler, eller se verdien synke som en stein? Det er et viktig livsvalg som skal tas, og det er helt normalt å ha en liten klump i magen før du kaster deg ut i boligmarkedet.

Ifølge en undersøkelse fra 2014, er det to, tre bekymringer som holder folk våkne om natten.

  • Tenk om det er masse feil og mangler i boligen?
  • Og tenk om den synker i verdi ?
  • Og selvfølgelig, den klassiske redselen for å ta feil valg og ende opp med å ikke trives i sitt nye hjem.

Som boligkjøpsrådgiver er det min jobb å være bekymringsslukeren. Mange søker hjelp for å kvitte seg med usikkerheten og ta en informert beslutning.

Det som er saken og som undersøkelser også har vist, er at selv om folk er bekymret, slurver noen med undersøkelsene. Noen leser ikke salgsmaterialet grundig nok, andre glemmer det de har lest fordi de har vært på visning på selve drømmeboligen.

Til dere vil si, folkens det er på tide å ta ansvar!

I Norge har vi et system der kjøperen må grave i alle detaljer før de gir bud.  Og budet er bindende.  Kjøpers undersøkelsesplikt  er lovfestet.  Den går ut på at det forutsettes at du vet om alt som er opplyst, uansett om du av en eller annen grunn har gått glipp av det.

Les også:  Hva er kjøpers undersøkelsesplikt

Når det kommer til kjøpsprisen, er det også kjøperens ansvar å sjekke om budet matcher markedsnivået. Noen ganger må du virkelig gi gass for å overgå andre budgivere. Og la oss være ærlige, den største risikoen for verdifall skjer når du kjøper på topp eller lar deg rive med i budrunden.

Å kjøpe bolig er en slags gladiatorarena, der kjøper står alene mot eiendomsmegleren, som er proff på å få best mulig pris til selger.

Det er her jeg kommer inn som boligkjøpsrådgiver, klar til å guide deg gjennom denne krevende reisen. Ingen av de tusen familiene jeg har hjulpet har angret på kjøpet, og det er faktisk ganske deilig å tenke på.

Så, la bekymringene være en del av boligkjøpet ditt, men ikke la dem stoppe deg fra å finne drømmehjemmet ditt til en fornuftig pris. Og husk, jeg er her for å gjøre boligjakten din til en fin reise.

Kommentarer (0)

Is it wise to buy a property that lacks approvals from the building authorities?

Av: Dato: English

Many properties for sale lack public approvals, such as the use of rooms for permanent residence or unapproved rental units. Is it wise to buy such a property?

If rooms or additions in a house are not approved, this should be specified in the sales material. Unfortunately, this information is not always clear and might be formulated in intricate ways. If you come across such formulations or phrases you don’t fully understand, it should raise a red flag. Are there unapproved rooms here? This often pertains to basement living rooms and similar spaces, which may lack approval due to small windows or not meeting safety requirements for escape routes and fire safety.

In the new regulations of the Sales Act and the prescribed condition reports that came into effect on January 1, 2022, these issues are addressed more explicitly, and illegalities are required to be disclosed, both by the real estate agent and the appraiser. However, the presentation and ease of detection vary widely, so it’s crucial to be vigilant and perhaps ask the real estate agent additional questions.

Unapproved rental units

Then there are rental units that are not approved but are still being rented out. Is it really that bad? The previous owner has been doing this for years without consequences. Yes, it can be problematic even if municipal building authorities are not enthusiastic about inspections. You could face fines of up to NOK 200,000. As the buyer, you assume all risks related to any illegalities in the property, including unapproved changes such as extensions, non-approved additions, and basement rooms for rent.

Whether the seller has informed about these illegalities or not doesn’t matter much. If you receive fines from the municipality, you will have to deal with the seller and possibly the property insurance company afterward.

It can also be dangerous to rent out rooms that are not approved for permanent residence. According to lawyer Morten Fæste, renting out parts of your own home requires approval from the municipality for the intended use. It’s not just illegal but can be directly hazardous. Rooms for permanent residence must meet stricter requirements for escape routes and fire safety than other rooms in the house.

The best scenario is to rectify the deficiency before sale

Ideally, the seller should address the issue before putting the property up for sale. However, this can take time and money, and sellers may choose to sell the property with illegalities instead. In theory, this should affect the price, but that is not always the case.

As a buyer’s advisor, I, like Consumer Authorities, would advise against buying a property with unapproved conditions. If you do, make sure you understand what the issues are, what it would cost to rectify and seek approval, and whether such approval could be obtained at all. And most importantly, ensure that the additional work and costs are reflected in the price you pay for the property.

Be especially cautious if you intend to use the unapproved rooms for rental purposes.

Why is it allowed to sell properties with unapproved rooms and additions?

Many in the real estate market, including myself, wonder why it’s legal to sell homes with unapproved rooms and additions. Could a rule not be implemented that all properties for sale must be 100% approved, period?

The reason is that building authorities do not have the capacity to inspect all homes, whether lived in or listed for sale.

In single-family homes that are not brand new, you will almost always find that changes have been made since the house was built. This is likely noted in the Condition Report from the Appraiser. Some changes can be significant and undesirable to assume the risk for. Other conditions may have less significance and can be lived with.

You should consult with me about this before placing a bid to avoid taking on unnecessary risks related to illegal conditions in the property.

Kommentarer (0)

The housing market in 2024, update from Boligdama

Av: Dato: English

When we soon bid farewell to 2023, we can reflect on a year of uncertainty in the housing market in Norway and a global situation that has kept the world on edge. But, as always, life goes on, and for some, that means planning to buy a home.

For those of you who have considered buying a home but put it on hold for a while, 2024 might be the year when the dream becomes a reality. It depends on how stable and predictable the situation feels for those in search of a home.

2023 has been marked by delays and fewer home purchases, primarily due to rising interest rates and uncertainty about home sales. The banks’ tighter lending policies and increased living costs have also made it a challenging time for many.

Even though it has been a buyer’s market with lower prices for a while, we have seen fewer buyers in the game. The fall has been quieter than usual, as I have also noticed as a home purchase advisor, with fewer inquiries.

When prices rise, and bidding rounds become intense, interest in securing the dream home increases. That’s understandable but also a bit paradoxical when we consider the opportunities that may arise when prices fall.

For those with tight finances, my advice is simple: “Hang in there” and avoid further financial exposure.

The peak in interest rates has been reached, but uncertainty and price declines are likely to continue into 2024. The inventory of unsold homes is decreasing, and fewer people are putting their homes up for sale. If this trend continues, the housing market could quickly turn again, with more competition for homes.

For those with flexibility, the first half of 2024 could be a time for good home purchases. The buyer’s market will still offer opportunities for good prices and a good selection of homes for sale.

Some experts predict that home prices may start to rise, especially in larger cities, early in 2024. I’m not so sure that will happen, but we have to keep an eye on it and see what unfolds. What is certain is that the housing market often changes rapidly, so if it takes off, there could be increased demand and higher prices again.

I have the tools and knowledge to help you save several hundred thousand in bid negotiations if you dare to take the plunge!

Precise general advice is challenging to give in these times. But if you’re wondering what’s wise for you, I’m available for non-binding digital meetings.

Wishing you a continued pleasant holiday season and a HAPPY NEW YEAR!

Kommentarer (0)