Er du klar over at meglerens jobb er å fremstille boligen så verdifull som mulig?

Av: Dato: Rådgivning

Foto: www.friberg.no

Aftenposten publiserte nylig en artikkelserie med overskriften: «Styrtrik på eiendom». Den fokuserte på tre ulike aktører i eiendomsmarkedet: en investor som driver med utleie, en boligflipper som kjøper, pusser opp og selger boliger, og en såkalt supermegler.

Eiendomsmegleren ble spurt om hva han gjør for å øke verdien på boligene han selger. Ikke bare har han mange salg, men han oppnår også svært gode priser for sine selgere. Hans svar gir oss et innblikk i hvordan en dyktig megler arbeider for å maksimere boligens potensial:

«Har en bolig svakheter, gjelder det å finne gode løsninger som ikke er helt oppspinn. Jeg bruker de beste stylistene og lager de beste annonsene for å vekke mest mulig følelser hos kjøperne. Det handler om å dytte nåla så høyt den går.»
“Supermegler til Aftenposten”

Dette er kanskje ikke en sjokkerende uttalelse for de som kjenner bransjen. En god megler blir belønnet for nettopp dette – å presentere boligen på en måte som fremhever dens beste sider og appellerer til potensielle kjøpere. Det handler om å skape en emosjonell tilknytning, slik at kjøperne ser for seg et liv i nettopp denne boligen.

Hva betyr dette for deg som kjøper?

Som kjøper er det viktig å forstå at megleren er betalt av selger for å oppnå best mulig pris. Det er et salg som foregår og det innebærer at boligen vil bli presentert fra sin aller beste side. Profesjonelle stylister blir ofte hyret inn for å dekorere rommene, og fotografene sørger for at bildene i annonsene er mest mulig innbydende.  All viktig informasjon blir gitt, men det negative blir ofte nedtonet og det positive fremhevet.

Fokus ligger på boligens positive sider. Derfor er det viktig at du som kjøper gjør din egen vurdering:

  • Les tilstandsrapporten nøye: Her finner du objektiv informasjon om boligens tekniske tilstand. Dette dokumentet er ditt viktigste verktøy for å avdekke eventuelle mangler eller behov for oppgraderinger.  Ta gjerne en titt før visning og sammenlign med bildene i annonsen.  Er det noe som skurrer ?
  • Vær kritisk på visning: Se forbi stylingen og forestill deg hvordan boligen vil fungere for deg i hverdagen. Mål opp rommene hvis du er usikker på størrelsen, og vurder planløsningen i forhold til dine behov.
  • Still spørsmål: Ikke nøl med å spørre megleren om det er noe du lurer på. Får du ikke svar, følg gjerne opp med en mail i etterkant.

Forstå eiendomsmeglerens rolle

Det er viktig å huske at megleren er en profesjonell som har som oppgave å selge boligen til høyest mulig pris og derfor gjøre boligen så attraktiv som mulig. Dette er til fordel for selgeren.

Det kan også være en fordel for deg som kjøpere som får se boligens fulle potensial. En godt presentert bolig kan gi deg ideer og inspirasjon til hvordan du selv kan innrede og utnytte plassen.  Bare vær litt kritisk til foreslåtte løsninger, at de ikke er på kanten til å være “ikke helt oppspinn” som supermegleren uttrykte!

Du blir ikke trill rundt av en fin presentasjon og stylede boliger, men vær obs på følgende:

Å kjøpe bolig er en stor beslutning, og det er naturlig å bli påvirket av følelser. Ved å være bevisst på meglerens rolle og gjøre grundige undersøkelser, kan du ta et informert valg som du vil være fornøyd med i lang tid fremover.

Trenger du hjelp til undersøkelsen fra en som står på din side, spør meg gjerne om hjelp til gjennomgang av salgsmaterialet og vurdering av en bolig du har lyst til å kjøpe.  Jeg avdekker risikoelementene og hjelper deg med å stille de riktige spørsmålene, så du vet hva du egentlig kjøper!

Kommentarer (0)

Derfor lurer boligforskere på om kjøpere i det hele tatt leser tilstandsrapportene.

Av: Dato: Rådgivning

Forskere ved NTNU har studert 6651 gjennomførte boligkjøp og undersøkt forholdet mellom merknader i tilstandsrapporter fra takstmenn og prisen folk har betalt for boligene. Dette har fått dem til å stille spørsmål ved om kjøperne har lest eller forstått innholdet i disse rapportene.

I en artikkel i Dagens Næringsliv denne uken legger forskerne frem funnene sine.
De har funnet at det er en sammenheng mellom tilstanden på badet og kjøpesummen. Boliger med nyere og godt vedlikeholdte bad har en høyere pris, mens boliger med dårlige bad og karakteren TG 3 får en lavere pris. Dette er noe folk har fått med seg, da det er allment kjent at oppussing av bad kan være kostbart.

Når det gjelder andre kostbare elementer, som for eksempel utvendige bygningsdeler og tak, er det imidlertid liten sammenheng mellom beskrivelsen og prisen kjøperne er villige til å betale. Forskerne mener å ha observert at det som kan sees og fysisk observeres, som kjøkken og sanitærutstyr, i større grad påvirker prisen. Dette får dem til å stille spørsmål ved om kjøperne i det hele tatt leser eller sørger for å forstå det som er beskrevet i tilstandsrapportene.

Det er enkelt å betale for mye når utvendige bygningselementer, dører og tak har fått dårlig vurdering i tilstandsrapporten, spesielt hvis resten av boligen ser tiltalende ut.

Jeg er helt enig i disse betraktningene, og det er betryggende å få dem bekreftet gjennom grundig forskning. I tillegg har jeg ofte sett at risikoen for fukt, ulovligheter og ikke-godkjente rom i liten grad blir tatt hensyn til når kjøpere legger inn bud på en bolig, til tross for at det er beskrevet i tilstandsrapporten.

Les også:       Hva er du mest nervøs for når du skal kjøpe bolig

For å gjenta meg selv – LES og sørg for Å FORSTÅ tilstandsrapporten, og ta hensyn til den faktiske tilstanden, både det du kan se og ikke se, når du legger inn bud på en bolig !

Jeg tar aldri stilling til en kjøpspris for mine kunder, uten først å undersøke tilstandsrapporten grundig. Vanligvis påvirker den estimatet betydelig. Utfordringen kan være å konkurrere i budrunden mot de som ikke tar hensyn til dårlige tilstandsforhold og dermed risikere å gå glipp av drømmeboligen. Det er enten noe du må akseptere, eller du kan ta et bevisst valg om å strekke deg litt ekstra for å sikre deg akkurat den boligen.

Kommentarer (0)

Leser jeg boligannonsen er jeg klar for visning

Av: Dato: Rådgivning

I årets julekalender har jeg utfordret meg selv.   Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp.  Som styrker din bevissthet rundt det  være boligkjøper og avslører en del myter og feiloppfatninger.  

1. desember

Du ser en bolig på finn.no, scroller gjennom bildene, leser teksten og gjør deg klar til å gå på visning.

Er det lurt og har du tilstrekkelig grunnlag for å vurdere om det er en bolig som passer for deg?

NEI

Du ser nemlig på en salgsannonse som i første rekke er designet for ett formål:

Å få deg på visning og komme i kontakt med megler.

Lar du det være med en rask sjekk av annonsen, er det fare for at du kaster bort verdifull tid, og ikke minst blir sørgelig skuffet når du kommer dit.

  • Bildene kan lyve både når det gjelder standard og størrelse på rommene
  • Viktige ting som at boligen ligger mot en trafikkert gate, er i 1. etasje eller har et gammelt bad kan være helt eller delvis skjult
  • Tekst og bilder er preget av “oversalg”

Det du som et minimum må gjøre for ikke å slite deg ut på unødvendige
 visninger, er:

  • Studer plantegningen for å bedømme størrelsen på rommene og kvaliteten på rominndelingen
  • Ta en kjapp titt på tilstandsrapporten og merk deg spesielt TG3 og TG 2.  Er det mye av dette og stemmer det i så fall med fremstillingen på bildene og i annonsen?
  • Se på kartet, gjerne både som flyfoto og gatebilde og sjekk boligens beliggenhet i forhold til trafikk og støy
  • Tenk over hvor mange av dine bokser som tikker inn.  Er det svært få, ikke gå på visning i håp om at boligen kanskje er fin allikevel

 

 

Kommentarer (0)

Derfor må du passe på snirklete formuleringer ved boligkjøp

Av: Dato: Rådgivning

Endringer i Avhendingsloven med økt fokus på selgers ansvar og  tilstandsrapporter styrt av en detaljert forskrift, skulle sikre en trygg bolighandel. Men hvor trygt er det egentlig blitt?

Det har absolutt blitt bedre og mer tydelig, men ikke alltid tydelig nok.  Særlig hvis selger, megler og takstmann velger å være mest mulig utydelig i sin kommunikasjon.

Hør bare på denne opplevelsen fra forrige uke:

En tomannsbolig ble annonsert på finn.no.  Den var bygget på 2000 tallet, i bakgården av en eldre trehusbebyggelse.  Den ble annonsert med hybelleilighet på loft, som ifølge selgers egenerklæring var godkjent.  Takstmannen påpekte at det ikke forelå tegninger, men sa ikke noe mer om forholdet.  I salgsoppgaven var oppgitt at det forelå ferdigattest, men at denne ikke gjaldt loftet.  I plantegningen laget i anledning salget,  var den, ifølge selgeren, godkjente hybelen, angitt som disponible rom.  Det samme gjaldt et av soverommene med inngang fra svalgang.

Her var det mye motstridende informasjon. 

Mer enn nok til at det ringte opp til flere bjeller hos meg da jeg sjekket salgsmaterialet på vegne av min kunde.  Hun var også blitt litt forvirret, men hadde så langt ikke fått noe helt klart svar fra megler på hvordan alt hang sammen.

Da forfattet jeg noen spørsmål hvor alle de ulike opplysningene ble satt sammen.  Min kunde sendte dette til videre til megler.

Samme kveld, dagen før budrunden skulle finne sted, tikket det inn sms til alle interessenter med beskjed om at loftetasjen ikke var godkjent for varig opphold men registrert som bod hos Plan og Bygningsetaten, at antall soverom var nedjustert til 2 da det ene ikke er godkjent for varig opphold og til sist at det ikke var søkt om bruksendring. Derfor ville det være opp til ny eier å søke om bruksendring.

Der kom det tynn ølet, som moren min pleide å si.

At kjøperne får klare beskjeder om slike viktige forhold,  allerede i salgsmaterialet,  burde vært en selvfølge.  Det burde ikke komme som et resultat av en av kjøperne får profesjonell hjelp til å stille noen inngående spørsmål.

Når kjøperne vet at all risiko for å få en godkjent bolig og en godkjent utleieenhet ligger på dem, vil de naturligvis besinne seg i forhold til å gi bud.  Og gir de bud, bør denne informasjonen absolutt gi seg utslag i lavere pris.

Dessuten kan det være både farlig og ulovlig å leie ut en enhet som ikke er godkjent for varig opphold.

Les mer om det her:     Er det lurt å kjøpe bolig som mangler godkjenninger

Dagen etter da budrunden skulle vært i gang, tikket det inn en ny melding.  Om at det var besluttet å utsette salget da det var “forhold som måtte avklares og presiseres tydeligere”.
Det ble også opplyst at selger sannsynligvis vil sende inn søknad om om bruksendring til Plan og Bygningetaten.

Det siste skulle megler ha rådet selger til å gjøre før de satte i gang salget.  Om meglers unnlatelser gikk på faglig uvitenhet eller et ønske om å få til et godt salg raskest mulig, vites ikke.  Men dårlig håndverk var det åkke som.

Uten å skryte av egen innsats er det ikke første gangen det har kommet ny informasjon etter at jeg har spurt og gravd litt rundt forhold ved boligen.  Eller bedt kundene mine gjøre det.  Det har nemlig skjedd relativt ofte.

Derfor, om du forstår eller ikke forstår. Eller kjenner du på en usikkerhet om at informasjon mangler eller er motstridende så er det en ting som gjelder:

Still spørsmål til megler – og aller helst skriftlig.

Lykke til !

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)