I årets julekalender har jeg utfordret meg selv. Jeg skal skrive 24 korte og treffsikre blogger om boligkjøp. Som styrker din bevissthet rundt det å være boligkjøper og avslører en del myter.
13. desember
Mange mener at det er lurt å selge boligen du eier før du kjøper en ny. Da vet du hva du har å rutte med og du slipper den økonomiske risikoen ved å sitte med to boliger.
Mitt svar på dette er både JA og NEI
Dette med risiko for å sitte med to boliger er særlig aktuelt når markedet er litt tregt, slik som nå om dagen. Og det kan jo hende at du vil få en større sum å kjøpe for dersom boligen er solgt før du kjøper. Da vet banken nøyaktig hvilken egenkapital du har og de vil kanskje gi deg en høyere finansiering enn hvis den skulle være basert på en verdivurdering fra megler og mellomfinansieringslån.
De fleste jeg hjelper med boligkjøp velger å kjøpe først. Hovedårsaken er at de ønsker å kunne bruke den tiden de trenger for å finne sin nye bolig. Hvis du allerede har solgt med en overtakelsesdato på noen få måneder, vil du kunne ende opp med et hastverkskjøp. Eller du får ikke får kjøpt noe i tide slik at du må ordne seg med leie av midlertidig bolig og lagerleie.
Å kjøpe først har også sine økonomiske sider. Ofte må du ha en mellomfinansering i banken. Det betyr at banken tar pant i boligen du eier og forskutterer kjøpesummen på den nye boligen inntil du har solgt og fått oppgjøret for boligen din. Renten på mellomfinansiering er høyere enn vanlige lånerenter, kanskje opp til 2% høyere enn boliglånsrenten. Som regel betales rentene på lånet samlet når det innfris, det vil si etter at du har fått oppgjøret for boligen du har solgt. En mellomfinansering på 5 mill koste for eksempel kunne koste deg kr 20.000(5% rente) eller 15.600(netto) for en måned.
Dersom du forbereder salget ditt godt ved å inngå oppdrag med megler, rydde og klargjøre, gjerne ta foto og be megler forberede salgsoppgave behøver ikke behovet for mellomfinansiering bli så stort. Eller du får kanskje ikke behov for å bruke den i det hele tatt. Planlegger du godt, kan megler sette igang salget med en gang du har kjøpt. Forhåpentligvis har du også sørget for så lang overtakelsestid som mulig på boligen du har kjøpt.
Men hva hvis salget går tregt på grunn av markedet og jeg blir sittende med to boliger over lengre tid?
Det er skummelt. Her finnes det forsikringer som ikke koster alt for mye hvor du langt på vei kan sikre deg mot disse kostnadene. De enkelte meglerforetak og forsikringsselskap har tilbud på dette.
Noen ganger vil banken kreve at du selger først fordi du har ganske stramme rammer, knyttet til egenkapital og/eller inntekt. Eller at banken mener det er knyttet stor usikkerhet til hvor mye din nåværende bolig kan bli solgt for. Da har du ikke annet valg enn å selge først.
En herværende meglersjef er ute i Aftenposten i dag og fraråder folk å selge først. Nettopp på grunn av faren for “hastekjøp” og ekstra kostnader til leie av midlertidig bolig. Man kan hevde at hun ber for sin “syke mor” fordi meglerne lever av kjappe salg og salgsvolum. Uansett har hun noen poeng. Men som beskrevet ovenfor, er det også ting som taler for å selge først.
Hva du velger, avhenger blant annet av følgende:
- Hva slags bolig du vil kjøpe – er det en bolig som sjelden er til salgs – kjøp først
- Hva din personlige økonomi vil tåle
- Hva du rent psykologisk tåler av risiko.
Liten risikovilje – selg først eller tegn forsikring mot doble kostnader - Hva banken gir tillatelse til. Den siste tiden har vi sett en tendens til at bankene gir færre mellomfinansieringslån og krever at folk selger først.
