Dette er det mest stilte spørsmålet på vår chat, hvor boligsøkere er velkommen til å stille hvilket som helst spørsmål. Det må jo bety at det er litt uklart hvordan dette henger sammen.
Da tar vi en rask gjennomgang:
Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget, og i noen tilfeller sameiet, har tatt opp for å dekke kostnader, enten ved oppstart og bygging eller til vedlikehold av den felles bygningsmassen.
Denne fellesgjelden fordeles ut på hver enkelt bolig i forhold til en fordelingsnøkkel som samsvarer med hvordan felleskostnadene er fordelt i boligselskapet.
Når du kjøper en bolig med fellesgjeld overtar du ansvaret for å betale denne boligens andel av renter og avdrag på boligselskapets fellesgjeld. Du overtar en fremtidig forpliktelse og derfor regnes fellesgjelden som en del av kostnaden ved å kjøpe boligen.
Salgspris + fellesgjeld = totalpris
Når en bolig med fellesgjeld legges ut for salg er den som selger, som oftest eiendomsmegler, forpliktet til å opplyse prisantydning eller ønsket pris sammen med andel fellesgjeld og til slutt totalprisen for boligen.
- Eks:
- Prisantydning
- 2 500 000,-
Fellesgjeld
1 932 000,-
Totalpris
4 432 000,-
OK:
da vet du hva leiligheten egentlig koster, kr 4.432.000 – forutsatt at den blir solgt til prisantydning.
Du har fått finansiering i banken med et lån på kr 4.000.000.
Kan du da by på denne boligen?
Svaret er nei. Banken tar med fellesgjelden i rammen for din finansiering og du vil ha kr 432.000 for lite til å kunne finansiere denne boligen.
Hvorfor er banken så “kjip” og tar med fellesgjelden
Jo fordi banken tar utgangspunkt i totalprisen inklusive fellegjeld når de beregner sin sikkerhet. De må også vite at du klarer å oppfylle de månedlige forpliktelsene. Med en fellesgjeld på kr 1.932.000 som i dette tilfellet, vil felleskostnadene bli kr 9.444 pr mnd inklusive renter og avdrag på fellesgjelden. I tillegg skal du dekke renter og avdrag på ditt private lån.
Regn deg bakover fra finansieringsrammen
Den enkleste måten å beregne dette på når du lurer på hvor mye du kan by, kan være å legge sammen egenkapital og lånetilsagn i bank og deretter regne bakover ved å trekke fra den oppgitte fellesgjelden. Da står du igjen med maks beløp som du kan by på boligen.
Med utgangspunkt i eksempelet over:
Egenkapital er kr 700.000 , lånetilsagn er kr 3.800.000, det vil si samlet finansieringsramme er kr 4.500.000.
Kr 4.500.000 minus 1.932.000 (andel fellesgjeld) = kr 2.568.000, dvs at ditt maks bud ikke kan være høyere enn kr 2.568.000 som er kr 68.000 over prisantydningen.
Husk også at du skal dekke omkostningene ved salget. I de fleste lånetilsagn er det forutsatt at omkostningene skal dekkes innenfor lånetilsagnet, men i noen tilfeller står det + omkostninger. Eller det forutsettes at omkostninger skal dekkes av din egenkapital. I eksemplet over forutsetter jeg at du har penger til omkostninger utenom.
Omkostningene er lave for borettslagsboliger og svært høye, 2,5% av kjøpesum for selveierleiligheter.
Klart som blekk?
Antagelig. Ikke lett dette her.
Skulle du ha noen flere spørsmål er det bare å kontakte meg på www.boligkjopsradgiver.no
