Dette er det mest stilte spørsmålet jeg får, særlig fra yngre kjøpere. Det må jo bety at det er litt uklart hvordan dette henger sammen.
Da tar vi en rask gjennomgang:
Fellesgjeld er den gjelden som borettslaget, og i noen tilfeller sameiet, har tatt opp for å dekke kostnader, enten ved oppstart og bygging eller til vedlikehold av den felles bygningsmassen.
Denne fellesgjelden fordeles ut på hver enkelt bolig i forhold til en fordelingsnøkkel som samsvarer med hvordan felleskostnadene er fordelt i boligselskapet.
Når du kjøper en bolig med fellesgjeld overtar du ansvaret for å betale denne boligens andel av renter og avdrag på boligselskapets fellesgjeld. Du overtar en fremtidig forpliktelse og derfor regnes fellesgjelden som en del av kostnaden ved å kjøpe boligen.
Salgspris + fellesgjeld = totalpris
Når en bolig med fellesgjeld legges ut for salg er den som selger, som oftest eiendomsmegler, forpliktet til å opplyse prisantydning eller ønsket pris sammen med andel fellesgjeld og til slutt totalprisen for boligen.
- Eks:
- Prisantydning
- 2 500 000,-
Fellesgjeld
1 932 000,-
Totalpris
4 432 000,-
OK:
da vet du hva leiligheten egentlig koster, kr 4.432.000 – forutsatt at den blir solgt til prisantydning.
Du har fått finansiering i banken med et lån på kr 4.000.000.
Kan du da by på denne boligen?
Svaret er nei. Banken tar med fellesgjelden i rammen for din finansiering og du vil ha kr 432.000 for lite til å kunne finansiere denne boligen.
Hvorfor er banken så “kjip” og tar med fellesgjelden
Jo fordi banken tar utgangspunkt i totalprisen inklusive fellegjeld når de beregner sin sikkerhet. De må også vite at du klarer å oppfylle de månedlige forpliktelsene. Med en fellesgjeld på kr 1.932.000 som i dette tilfellet, vil felleskostnadene bli kr 9.444 pr mnd inklusive renter og avdrag på fellesgjelden. I tillegg skal du dekke renter og avdrag på ditt private lån.
Regn deg bakover fra finansieringsrammen
Den enkleste måten å beregne dette på når du lurer på hvor mye du kan by, kan være å legge sammen egenkapital og lånetilsagn i bank og deretter regne bakover ved å trekke fra den oppgitte fellesgjelden. Da står du igjen med maks beløp som du kan by på boligen.
Med utgangspunkt i eksempelet over:
Egenkapital er kr 700.000 , lånetilsagn er kr 3.800.000, det vil si samlet finansieringsramme er kr 4.500.000.
Kr 4.500.000 minus 1.932.000 (andel fellesgjeld) = kr 2.568.000, dvs at ditt maks bud ikke kan være høyere enn kr 2.568.000 som er kr 68.000 over prisantydningen.
Husk også at du skal dekke omkostningene ved salget. I de fleste lånetilsagn er det forutsatt at omkostningene skal dekkes innenfor lånetilsagnet, men i noen tilfeller står det + omkostninger. Eller det forutsettes at omkostninger skal dekkes av din egenkapital. I eksemplet over forutsetter jeg at du har penger til omkostninger utenom.
Omkostningene er lave for borettslagsboliger og svært høye, 2,5% av kjøpesum for selveierleiligheter.
Klart som blekk?
Antagelig. Ikke lett dette her.
Skulle du ha noen flere spørsmål er det bare å kontakte meg .
