Jeg lurer på hvor mange ikke godkjente kjellerstuer og såkalte hybler det finnes i dette landet? Det kan ikke være få. I flertallet av boligene jeg ser på som har slike rom, har ikke selgerne sørget for for å søke bygningsmyndighetene om bruksendring og fått dem godkjent for varig opphold.
Med de nye tilstandsrapportene og skjerpede krav til selgers opplysningsplikt er det i større grad opplyst direkte om dette, enten i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten. Eller begge steder. Riktignok ofte noe snirklete formulert, men nok til at et våkent øye bør forstå at det ugler i mosen. Det kan være lett å overse opplysningene om ulovligheter i salgsmaterialet når det samtidig står i annonsen at hybel er utleid i dag, eller fremheves at det er egen inngang til kjelleretasjen og lignende.
Les også: Derfor må du unngå snirklete formuleringer ved boligkjøp
Skal du bruke de ikke godkjente rommene selv er det litt mindre utfordrende å ta risikoen ved ikke godkjente rom. Men du kan risikere tilsyn fra kommunen med krav om tilbakeføring eller bøter. Jeg har nylig hørt om enkelte kommuner som sitter og leser salgsoppgaver på boliger som er lagt ut for salg for å finne ulovligheter og opprette tilsynssak.
Det å ta i bruk rom som ikke er godkjent hvis du skal leie ut, anbefales absolutt ikke. Du kan komme i ansvar hvis det skulle skje en brann for eksempel. Ved utleie er det større sjanser for at ulovligheter blir varslet til bygningsmyndighetene, for eksempel fra en leietaker som har flyttet ut.
SÅ STYR UNNA hvis du er avhengig av å leie ut rommene!
Men jeg kan jo søke om bruksendring og få rommene godkjent for varig opphold ?
Ja absolutt, og kanskje er det ikke så mye som skal til. Større vinduer og tiltak for å lage rømningsvei fra rommene for eksempel. Men det må være mulighet for dette, og spørsmålet er om forholdene ligger til rette rent teknisk for å gjennomføre de endringer som kreves. Er høyden under taket tilstrekkelig? Det bør være minst 2,20 cm(2 m i boliger fra før 2011) . Dette er noe som vanskelig lar seg endre uten inngripende tiltak i bygget.
En årsak til at det ikke er søkt om bruksendring er nok at det koster litt penger å få det gjennomført.
Og hvorfor skal selgere gjøre dette når alt har godt bra så langt, og ingen har brydd seg. I tillegg får de antageligvis solgt boligen til en en like høy pris som om rommene hadde vært godkjent.
Verden vil bedras 🙂
Dette er det alt for lite oppmerksomhet rundt!
Hva vil det koste å gjøre ulovlighetene lovlig?
Her har du et sjablonmessig overslag:
Du må ha arkitekt til som vil koste ca kr 50.000 for å tegne løsning og søke planmyndighetene samt betale et gebyr på ca kr 25.000 til kommunen. Så kommer kostnadene til bygningsmessige endringer i tillegg, men det behøver ikke være så veldig kostnadskrevende. La oss si kr 50.000 – 100.000 som et slags anslag Du bør derfor beregne i alle fall kr 200.000 inn i budsjettet dersom du ønsker å få en kjellerstue eller en stue og kjøkken (hybel) godkjent for varig opphold.
Den økonomiske risikoen er ikke det som er vanskeligst å ta stilling til på forhånd. Den kan du regne inn i kjøpsbudsjettet ditt.
Det som er komplisert, er å få avklart om forholdene ligger til rette for å få rommene godkjent, før du gir bud.
Et viktig tips:
Du skal aldri ta for gitt at en søknad om bruksendring vil gå igjennom hos kommunen. Hver sak behandles individuelt. Og, saksbehandlingstiden kan være lang. Derfor skal du tenke deg godt om før du kjøper bolig med ikke godkjente rom. Spesielt hvis du er avhengig av leieinntekter fra dag 1.
Les informasjon fra Direktoratet for Byggkvalitet om Bruksendring i eldre boliger
Som sagt kan det være en kurant sak å få godkjenning, det er bare at eier ikke har brydd seg med å søke. Men, det er en risiko som vil hvile på deg som kjøper og ingen andre, så lenge det er har vært opplyst om før kjøpet. Denne risikoen må du vurdere om du vil ta, målt opp mot hvor avhengig du er av å få en godkjenning eller ikke.
En del av mine kunder er ukomfortable med å bo i hus som har ulovligheter og unngår dette helt, uansett om de skal leie ut rommene eller ikke. Det synes jeg er en sunn innstilling.
Etter at ulovligheter er blitt mer tydeliggjort i salgsmaterialet, synes jeg å se en større skepsis til fenomenet. Og dermed en litt mindre vilje til å betale “full” markedspris for disse objektene.
Det er også veldig bra!
Og som jeg har gjentatt til det kjedsommelige.
Hvorfor i all verden har vi et boligmarked hvor det er helt greit å selge, ja til og med reklamere for ikke godkjente bygningsdeler ?
