Derfor blir forkjøpsrett ikke nevnt ved markedsføring av bolig

Av: Dato: Boligmarkedet

Forkjøpsrett i boligbyggelag, først og fremst OBOS er stadig gjenstand for debatt.  Det er ikke rart, da det kan være både frustrerende og vanskelig å forstå hvordan dette fungerer.

For noen dager siden hadde Aftenposten et oppslag om en ung dame som mistet anledningen til å bruke sin forkjøpsrett .  Fordi, da hun så boligen på finn.no, var forkjøpsretten allerede avklart og meldefristen hos OBOS var gått ut.

Dette er blitt møtt med ganske mange reaksjoner i sosiale media, de fleste rettet mot OBOS sin praksis og kommentarer om at de ikke tar vare på medlemmene sine.

Så enkel er ikke saken.   Det er nemlig juridisk rom for en salgsmegler å be om avklaring av forkjøpsretten før den legges ut på finn.no.  Selger må betale et høyere gebyr for denne avklaringen enn en vanlig avklaring etter budrunden.  Bortsett fra det er det fritt frem. Og en del meglere og selgere ser det som en fordel å få avklart dette på forhånd slik at de kan skrive “forkjøpsrett avklart” i annonsen.  Og muligens motta flere bud.

Som kommunikasjonsjefen i OBOS selv sier i artikkelen, så er ikke dette med forhåndsavklaring, noe OBOS ønsker skal praktiseres i stort monn, men det er lovlig.

Dette betyr at er du OBOS medlem, må du følge med på utlysningen i OBOS og ikke bare finn.no.  Da fanger du også opp de boligene som blir forhåndsavklart. Det er mulig å sette opp søk slik at du blir varslet når det kommer en bolig som passer dine kriterier og sette deg opp som interessert i å benytte forkjøpsretten. Det er ikke bindende, men du må ha finansieringsbeviset klart.  Når boligen er solgt og høyeste bud akseptert, får du tilbud om å tre inn i budet.  Og du får selvsagt også anledning til å se boligen først.

I artikkelen sier hun som gikk glipp av boliger på forkjøpsrett, at OBOS medlemmer neppe vet om dette “smutthullet” som de kaller det.   Det kan hende, det kan aldri bli nok informasjon.

Men på OBOS sine nettsider under fanen “Slik fungerer forkjøpsretten ligger en film som omhandler hele prosessen og alle måter forkjøpsrett avklares på, inkludert forhåndsavklaring.
Så, det må vel sies å ha blitt gjort en innsats fra OBOS på å informere medlemmene sine.

Dette med forkjøpsrett blir nødvendigvis komplisert.  Det er en en medlemsrettighet som skal praktiseres i et fritt boligmarked.  I tidligere tider tildelte OBOS boliger etter ansiennitet.  Etter at prisreguleringen ble opphevet for flere tiår siden, ble det utarbeidet juridiske rammer og metoder for å praktisere dette hvor hensynet til både selgere, kjøpere og OBOS medlemmer skulle ivaretas.  Og kanskje hadde også meglerbransjen et ord med i laget, hvem vet?

Forkjøpsretten blir underkommunisert

Et like stort problem som at OBOS medlemmer ikke vet om forhåndsavklaring, og at de må ha øynene rettet mot  to steder for å utnytte medlemsfordelene sine fullt ut, er den generelle underkommuniseringen av forkjøpsrett når boliger selges.

Det blir aldri nevnt i annonsen at boligen har forkjøpsrett.  Stort sett står det en setning om det i prospektet, men ikke alltid.  Det snakkes veldig ofte minst mulig om det på visning, med mindre megler vet at noen med god ansiennitet har meldt seg.  Da oppfordres det til å by høyt for å vinne over forkjøpsretten.

Forkjøpsretten føles nok som et forstyrrende element for salget for mange salgsmeglere.  Man kan mene hva man vil om forkjøpsretten.  Men den er der og kjøperne har krav på å få denne viktige opplysningen på et så tidlig tidspunkt som mulig.

Ikke for eksempel oppleve at de oppdager forkjøpsretten først når de får et brev dagen etter at de har vunnet budrunden:

“Gratulerer med kjøp av bolig.  Den er din men, vi skal bare avklare forkjøpsretten først”. 

Det er skikkelig nedtur.   Men hadde risikoen for å miste boligen vært varslet på forhånd, på en enkel og klar måte, hadde skuffelsen vært langt enklere å bære.

Forkjøpsrett er en viktig faktor som påvirker salget.  Både pris og interesse for boligen og om kjøperne ønsker å oppsøke visningen.  Derfor bør det innføres klarere retningslinjer for kommunikasjon og behandling av denne.

Jeg har i dag sendt en henvendelse til Forbrukertilsynet og spurt om det er mulig å få inn et eksplisitt krav om å opplyse forkjøpsrett i Veilederen for markedsføring av bolig.

Og bedt om svar på hva vi kan gjøre hvis vi ser at informasjon om forkjøpsrett er utelatt eller svakt kommunisert i en bolig som er for salg.

Om jeg får noe svar, vites ikke.  Men uten å prøve får vi aldri noen forbedringer.

Les også:  Hvor lenge må jeg vente på forkjøpsretten

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Hva kan stigende renter og levekostnader bety for boligkjøpet ditt?

Av: Dato: Rådgivning

Boligprisene steg også i mars måned, men ikke så mye som i årets første to måneder.
Hvor går veien videre og  hvordan vil kostnadsbildet se ut for deg som er kjøper fremover?

Boligprisene har økt med 7,6% i første kvartal 2022 på landsbasis. I Oslo har veksten vært på 6,9% i samme periode.  Dette er det eiendomsmeglerbransjen vil kalle “sterk prisutvikling”.

Jeg vil betegne utviklingen som foruroligende, særlig med tanke på de som skal inn i boligmarkedet for første gang.  Men også de som bytter bolig til noe større merker at det er stort press i markedet og tjener vel egentlig ikke så mye på den høye veksten.  Når prisene for mindre boliger går opp vil flere forsøke å kjøpe eneboliger og prisene på disse går kraftig opp. En slags evig karusell.

For å få en bedre balanse og mindre press på prisene er vi avhengig av minst to faktorer:

Større tilbud av boliger til salgs
Statistikken forteller at det er kommet noen flere boliger til salgs i mars enn i begynnelsen av året. I Oslo har det vært en ganske stor økning av boliger til salgs i mars.  Meglerne melder at har fått inn flere oppdrag den siste tiden.  Disse boligene vil bli lagt ut etter påske. Dette lover godt.

Det som taler mot et fortsatt større tilbud er fortsatt etterslep på produksjon av tilstandsrapporter og at boligbyggingen kan bli redusert grunnet dyrere og mindre tilgang på byggematerialer i tiden fremover. Mindre salg av nybygg betyr færre bruktboliger til salgs.

Renteøkninger
Det er gjennomført en renteøkning nå i mars, og Norges Bank har varslet ytterligere 7 økninger frem til slutten av 2023.

De som har har kjøpt bolig de siste årene er blitt vant til svært lave renter.  Det er usikkert om varsler om renteøkninger vil slå direkte inn på boligprisene.   Kanskje skjer det ikke før du og jeg  merker det i direkte på de månedlige utgiftene?

Også andre levekostnader som strøm, mat og bensin/diesel er blitt betydelig dyrere.   Vil dette være med på å påvirke boligprisene? Normalt sett ville man tenke at svaret er ja.  Men, eventuell økt kjøpekraft i årets lønnsoppgjør,  vil kunne påvirke i den andre enden.

Allikevel, all erfaring tilsier at renteøkninger noe som har sterk dempende effekt på boligprisene.

Renteøkninger er jo ikke noe vi ønsker oss. På overordnet nivå er det å øke renten fra et bunn nivå egentlig en god nyhet,som forteller at det er god fart i økonomien.  Renten blir brukt som et styringsmiddel for å unngå overoppheting av økonomien og ytterligere prisstigning.  En av økonomiens lover kan man si.

Teoretisk sett skal bankene ha stress testet alle lånekunder til å tåle en renteøkning på opp til 5%.  Men hva ligger i å tåle og i hvor stor grad vil vi klare vi å prioritere forbruket vårt?

Jeg, sammen med de fleste forbrukerøkonomer og andre eksperter,  tror nok at det vil gå bra for de aller fleste å betjene de økte lånekostnadene. Men det vil kreve omprioriteringer i hverdagen.  Strammere økonomi er aldri noe gøy.  Men de fleste vil nok strekke seg langt for å prioritere kostnader til hjemmet og en god bosituasjon.

Alt i alt har jeg tro på en utflating av boligprisene og bedre balanse i markedet fremover, tross noen motkrefter.

Hvor langt du vil strekke deg for å kjøpe et nytt hjem er opp til deg. 

Mitt råd er å følge situasjonen nøye nå fremover og ha rentenivået og månedlige kostnader i tankene når du byr på en bolig.

Jeg hjelper ofte mine kunder med å finne de reelle bokostnader for en bolig de vil kjøpe.  Selv om en bolig koster det samme kan de månedlige bokostnader bli totalt forskjellig.  Og det er ikke alltid så lett å lese ut bokostnadene direkte fra en salgsoppgave.  Det er ofte nødvendig å stille noen ekstra spørsmål og sette opp et lite excel ark.

Trenger du hjelp for å føle deg trygg på at du kan klarer de månedlige kostnadene hjelper jeg deg gjerne.

 

 

 

Kommentarer (0)

Hva koster det å selge en bolig og hvem får pengene?

Av: Dato: Rådgivning

Mange av mine boligkjøpskunder spør meg om hva jeg tenker om tilbud de har fått fra meglere om salg av sin bolig.  Selv om min oppgave er å hjelpe dem med kjøp av ny bolig, bistår jeg gjerne med dette  samt forslag til gode meglere jeg kjenner til.  Kjøp og salg henger unektelig tett sammen, og jo mer trygghet jeg kan bidra til å skape rundt begge prosesser, jo bedre.

Hvis du skal selge en bolig på vanlig måte gjennom en eiendomsmegler, kommer du neppe  under kr 100.000 i totale kostnader uansett hva slags bolig du selger.  Dette kan illustreres ved et eksempel.

Jeg har tatt utgangspunkt i tilbud på salg av en vanlig andelsbolig i Oslo med antatt salgspris mellom 4,5 til 5 mill.  Det er brukt minsteprovisjon og ikke % vis andel av salgssummen i tilbudet.

Prisene og fordeling av kostnadene er følgende:

De ulike meglerforetakene setter opp tilbudet på ulike måter, så det er ikke alltid så lett å sammenligne.  For dyrere eiendommer vil nok megler foretrekke å sette en prosent av salgssummen som provisjon, 1 eller 1,5% som regel.  Bortsett fra det vil nok postene være de samme, men selgerforsikringen er dyrere for selveier boliger.

Hva kan du prute på:

Det du eventuelt kan prute på er provisjonen til megler.  Enten avslag på selve provisjon eller i form av å få noe ekstra på markedsføringspakka eller lignende.  Men du vil neppe oppnå lavere minsteprovisjon enn det som er satt opp i dette tilbudet.

Konklusjonen er at vil du selge gjennom megler må du regne med minst kr 100.000 i salgskostnader, eller som vist i dette eksemplet kr 120.000.

For å spare litt større summer, må du vurdere å gå over på “selge selv” løsninger eller mer digitaliserte salgsløsninger.  Dette vil ofte kreve ekstra arbeidsinnsats og god innsikt fra deg som selger.

Les også:  Er det noe vits i å bruke mye tid på valg av eiendomsmegler?

Har vi blant de laveste meglerkostnadene i verden?

Norges Eiendomsmegler Forbund (NEF) kjører nå en kampanje hvor de fremhever at honorarene til våre eiendomsmeglere er blant de laveste i verden.  Det pekes på at det ikke bare er betaling til megler som blir belastet.  Også andre kostnader knyttet til salget drar salgskostnadene vesentlig opp.  Når boligselgerne får se den totale regningen på boligsalget, forsøker de å presse ned prisen til megler, dermed går det utover deres provisjoner og inntjening, hevdes det.  Statistikk viser at gjennomsnittsprovisjonen til megler pr boligsalg har gått noe ned.  Til gjengjeld har volumet, antall boliger solgt økt mye de siste par årene.

Over 80% av kostnadene går til meglerforetaket eller via meglerforetaket, se eksemplet ovenfor. 60% som direkte betaling, 20% gjennom kjøp av markedspakker.  Så argumentet om at andre kostnader er det som i vesentlig grad drar opp kostnadene, er nok ikke hele sannheten.

Tilstandsrapportene er riktignok blitt noe dyrere grunnet nye forskrifter til avhendingsloven.  Og gebyrer til forretningsfører har nok også økt litt.  Men da dette utgjør en liten andel av de totale kostnader til boligsalget, betyr ikke dette så veldig mye.

Jeg har ingen oversikt over hva det koster å selge en bolig rundt om i verden.  Det blir også veldig vanskelig å sammenligne da lover og måter å omsette boliger på er så vidt forskjellige.  I Norge er det et kjempestort volum av boligsalg, fordi så mange eier sin egen bolig.  Og systemet for omsetning som tinglysningsmyndigheter, banker,  eiendomsbransjen selv og samarbeidspartnere har bygget opp gjør handelen relativ sømløs og effektiv.  Dermed kan hver megler omsette et stort volum og ha en solid inntjening med lavere provisjoner enn i land hvor omsetningen går treigt og omstendelig.

Konkurranse er sunt, sies det.  Men samtidig vet vi at kampen om salgsoppdragene gjør at meglere bruker opp til 40% av sin arbeidstid til å skaffe seg oppdrag.  Dette skal jo også dekkes inn og må vel indirekte ses på som et fordyrende ledd i bolighandelen.

Spørsmålet er jo hvem som skal betale den biten.  Du som selger en bolig eller eiendomsmeglerforetakene i form av lavere inntjening og overskudd?

Til slutt, en liten påminnelse omkring dette med salgskostnader.

Hvis du bestemmer deg for å selge boligen din etter kort eiertid, må du huske at salgskostnader må regnes inn.  Det  samme gjelder dokumentavgift hvis det er en selveierbolig.  Da er du raskt oppe i kr 200.000 – 300.000 i kostnader som må kompenseres ved eventuell prisøkning.

Det lar seg ikke alltid gjennomføre.

Derfor:
Dersom du føler for å bytte bosituasjon, flytte sammen med kjæresten eller drømmeboligen din dukker opp, skal du ikke bare la dette styre deg.

Alt i livet kan tross alt  ikke regnes om i penger 🙂

 

 

 

 

 

Kommentarer (0)

Har du tapt mange budrunder og nesten gitt opp håpet ?

Av: Dato: Rådgivning

Jeg har en del kunder med ganske stramt budsjett for boligkjøpet. Veldig ofte førstegangskjøpere. Som opplever å tape budrunder, særlig med det markedet som har vært så langt i 2022.  Bør de egentlig bare gi opp?

Boligmarkedet er brutalt.  Uansett kunnskap om smarte trekk i budrunden, er det en ting som teller.  Du må ha høyeste bud, eller gi et bud som selger er fornøyd med.

Boligprisene har økt i januar og februar i år,  på grunn av lite tilbud av boliger til salgs.  Volumet ligger omtrent 10% lavere enn 2020 og 2021 og omtrent på 2019 nivå.  Samtidig er etterspørselen høyere og det er litt mindre nye boliger til salgs enn tidligere.  Dette fører til økt etterspørsel og høyere priser, særlig på de attraktive boligene.

Hva er en attraktiv bolig egentlig?

Det behøver slett ikke være den lekreste og største av boligene på markedet. Det kan like gjerne være et lite krypinn med en enhetspris som mange førstegangskjøpere kan klare å betale.  Mange unge vil inn på boligmarkedet, forståelig nok.  Den norske boligmodellen legger opp til at det er lønnsomt å eie sin egen bolig. Derfor er det stort press på de minste boligene.

Les også:  Er den norske boligdrømmen for alle? 

Jeg har en del unge førstegangskjøpere på min kundeliste.  Noen av dem melder om at de må ta en pause akkurat nå.  Fordi de taper budrunder på boliger som de i utgangspunktet tenkte at de hadde en mulighet til å få kjøpt innenfor sitt budsjett. Boliger som jeg også, ved hjelp av analyse fra boligdatabasen jeg har tilgang til, har gitt dem et viss håp om at de kan ha råd til.

Men i en situasjon hvor mange vil ha den samme boligen, drar budrunden budene akkurat et par hakk høyere opp en det gjeldende markedspriser så langt skulle og budsjettet skulle tilsi. Dermed går de på enda et tap.  Det er selvfølgelig veldig mentalt utmattende.

Kjøper du på topp øker risikoen for senere tap

De som vinner en heftig budrunde i dagens marked, kjøper veldig ofte “på topp”.  Det vil kunne føre til tap hvis du skal selge om ikke så lang tid igjen. I slutten av 2016 hadde vi en topp i boligprisene i Oslo.  Da solgte 21% av dem som kjøpte da og som solgte etter å ha eid boligen i maks 3 år, med tap.

Og med en liten bolig er det en stor mulighet for at du ikke vil eie den så lenge.  Det skjer endringer i livet som gjør at du vil bytte bolig, trolig oftere enn når du er mer etablert.

Det som skjer når prisene øker er at mange, særlig de som ikke er inne på markedet ennå, tenker at nå må jeg handle raskt, før det blir enda dyrere.  Det kan tenkes at dette er en god tanke, hvis prisøkningen er en langvarig trend.  Men dersom det er tegn på at prisøkningen kan flate ut og tilbudet kan bli større på litt kort sikt, vil ikke dette nødvendigvis skje.  Med litt mindre etterspørselspress og roligere budrunder vil pressene dempe seg noe, kanskje akkurat nok til at du klarer å nå opp i budrunden, selv med et stramt budsjett.

Kan være klokt å la tiden jobbe for deg akkurat nå

Hvis du skal kjøpe en mindre bolig og balanserer akkurat på grensen til å nå opp i budrunden, tror jeg at du kan ha nytte av å vente et par måneder før du går på nye budrunder.  For å se om prisøkningen vi har hatt i årets første to måneder demper seg. Og om tilbudet av boliger til salgs øker.  Det vil nemlig bety mindre hissige budrunder og større mulighet til å få tilslaget.

Dette skjedde i 2021. Etter sinnsyke tilstander i første kvartal dempet det hele seg utover våren. og høsten 2021.  Og på høsten 2021  hadde vi en nedgang i prisene i Oslo.

En annen løsning for deg som er førstegangskjøper er selvfølgelig å kjøpe i områder hvor prisene er lavere og budsjettet ditt vil ha et større slingringsmonn.  Men det er en helt annen historie…..

Lurer du på hvor langt budsjettet ditt rekker i de områdene du ønsker å kjøpe i kan du fylle ut ønskelisten på min nettside. 

Så vil jeg gi deg en tilbakemelding på hva som er realistisk. Helt uforpliktende og uten kostnad for deg.

https://boligdama.mykajabi.com/

Kommentarer (0)