Derfor lurer boligforskere på om kjøpere i det hele tatt leser tilstandsrapportene.

Av: trudet Dato: 17. January 2024 Rådgivning

Forskere ved NTNU har studert 6651 gjennomførte boligkjøp og undersøkt forholdet mellom merknader i tilstandsrapporter fra takstmenn og prisen folk har betalt for boligene. Dette har fått dem til å stille spørsmål ved om kjøperne har lest eller forstått innholdet i disse rapportene.

I en artikkel i Dagens Næringsliv denne uken legger forskerne frem funnene sine.
De har funnet at det er en sammenheng mellom tilstanden på badet og kjøpesummen. Boliger med nyere og godt vedlikeholdte bad har en høyere pris, mens boliger med dårlige bad og karakteren TG 3 får en lavere pris. Dette er noe folk har fått med seg, da det er allment kjent at oppussing av bad kan være kostbart.

Når det gjelder andre kostbare elementer, som for eksempel utvendige bygningsdeler og tak, er det imidlertid liten sammenheng mellom beskrivelsen og prisen kjøperne er villige til å betale. Forskerne mener å ha observert at det som kan sees og fysisk observeres, som kjøkken og sanitærutstyr, i større grad påvirker prisen. Dette får dem til å stille spørsmål ved om kjøperne i det hele tatt leser eller sørger for å forstå det som er beskrevet i tilstandsrapportene.

Det er enkelt å betale for mye når utvendige bygningselementer, dører og tak har fått dårlig vurdering i tilstandsrapporten, spesielt hvis resten av boligen ser tiltalende ut.

Jeg er helt enig i disse betraktningene, og det er betryggende å få dem bekreftet gjennom grundig forskning. I tillegg har jeg ofte sett at risikoen for fukt, ulovligheter og ikke-godkjente rom i liten grad blir tatt hensyn til når kjøpere legger inn bud på en bolig, til tross for at det er beskrevet i tilstandsrapporten.

Les også: Hva er du mest nervøs for når du skal kjøpe bolig

For å gjenta meg selv – LES og sørg for Å FORSTÅ tilstandsrapporten, og ta hensyn til den faktiske tilstanden, både det du kan se og ikke se, når du legger inn bud på en bolig !

Jeg tar aldri stilling til en kjøpspris for mine kunder, uten først å undersøke tilstandsrapporten grundig. Vanligvis påvirker den estimatet betydelig. Utfordringen kan være å konkurrere i budrunden mot de som ikke tar hensyn til dårlige tilstandsforhold og dermed risikere å gå glipp av drømmeboligen. Det er enten noe du må akseptere, eller du kan ta et bevisst valg om å strekke deg litt ekstra for å sikre deg akkurat den boligen.

Kommentarer (0)

Boligene vil bli annonsert med nye begreper for areal fra 1.1.24. Les hvordan det blir

Av: trudet Dato: 1. December 2023 Rådgivning

Det er vedtatt nye regler for måling og opplysning om areal for boliger fra 1.1.24. De vil bli brukt i takstrapporter. Men også Eiendomsmeglerne plikter å bruke disse betegnelsene når de legger ut boliger for salg. Det er viktig for deg å vite hvilke areal som er medregnet i boligen og ikke, så dette må du få med deg.

Endingene i de nye arealreglene er i hovedsak disse

Begrepene «P-Rom» og «S-Rom» skal ikke lenger benyttes.
Boligens areal skal oppgis i BRA (bruksareal)
BRA deles i underkategoriene BRA-i, BRA-e, BRA-b
- BRA -i står for internt bruksareal og er alt areal INNENFOR boenheten (også boder og slikt som ikke var med i P-rom tidligere)
- BRA-e står for eksternt bruksareal og er arealet av alle rom utenfor boenheten og som tilhører denne, slik som for eksempel boder
- BRA-b står for innglasset balkong og er arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når
  denne er tilknyttet boenheten.
Disse tre begrepene er det viktigste du må kunne og som du må forholde deg til i de fleste boligene.

Eksempel er vist i illustrasjon øverst. Kilde: Informasjonsskriv fra Eiendom Norge

Det er også noen tilleggsbestemmelser. Som blir litt komplisert og gjør oss litt svimle.
Foreslår at du slår opp dette hvis det brukes i en bolig du ser på. Stort sett gjelder det hvis det er loft og skråtak og åpne balkonger.

Hvorfor dette er endret vet jeg ikke. Det er en komite fra takst-, bygge- og eiendomsmeglerbransjen som har utarbeidet reglene.

Personlig synes jeg det er greit at P-rom forsvinner da boden er en del av boligen, særlig i leiligheter. Som kan benyttes som både bod, walk-in garderobe og lite kontor alt etter størrelse. Eller tas ned hvis man ønsker å utvide oppholdsarealet.

Boligpriser hos Eiendomsverdi, som bransjen (og jeg selv) bruker til å sammenligne m2 priser på boliger bruker P-rom som utgangspunkt. Hvis vi plutselig begynner å bruke BRA-i (som vil være større areal) blir det som å sammenligne epler og pærer. Så her blir det overgangsordninger.
Så vær oppmerksom hvis du sammenligner m2 prisen på en bolig som blir lagt ut etter 1.1.24 med en som er solgt tidligere.

Da følger jeg utviklingen videre og skriver mer hvis det oppstår andre dilemmaer i forbindelse med endringene.

Kommentarer (0)

Hvorfor er det viktig med regler for markedsføring av bolig ?

Av: trudet Dato: 26. June 2023 Rådgivning

Eiendomsmeglerne er pliktig til å følge Forbrukertilsynets Veiledning for markedsføring av bolig når de skal lage en salgsannonse og utarbeide salgsoppgaver.

Hvorfor tror du at det er viktig at de “holdes i ørene” på denne måten?

Jo – fordi det er et salg som foregår og eiendomsmeglers fremste oppgave er å oppnå høyest mulig pris for boligen, på vegne av selger. Da kan det være fristende å overdrive de gode kvalitetene og nedtone de dårlige sidene ved en bolig. Nå er ikke dette så enkelt å gjøre som i tidligere år, nettopp på grunn av regler som denne og ikke minst bestemmelser i Lov om Eiendomsmegling.

Ved ikke å følge Forbrukertilsynets veiledning vil Eiendomsmegler gjøre seg skyld i brudd på Markedsføringsloven, hvilket kan føre til bøter, og ikke minst erstatningsansvar overfor kjøper.

Veiledningen blir stadig oppdatert og Forbrukertilsynet sender også ofte ut påminnelser til eiendomsmeglerorganisasjonene og foretakene om forhold som de skal være spesielt oppmerksom på. Forbrukertilsynet overvåker markedet og ser ofte tilfeller av utglidning i praksis og at reglene tøyes for å “pynte brura” og fremme salget.

Tilsynet har nylig sendt ut en en presisering av et par forhold som de ber Eiendomsmeglerne skjerpe seg på.

Dette er:

Antall soverom

Kun rom som er godkjent som soverom skal markedsføres som soverom.
Plantegning fra kommunen skal innhentes og dersom det er avvik, at det er dukket opp soverom som ikke er søkt om og godkjent, så skal disse ikke markedsføres som soverom.
Rom som åpenbart ikke er godkjent som soverom, for eksempel hemser og rom i kjelleretasje uten godkjent rømningsvei, skal ikke oppgis som soverom.

Informasjon om beliggenhet

Boligen skal markedsføres med korrekt registerbetegnelse og adresse, blant annet korrekt postnummer, poststed og bydel. Ved bruk av geografiske betegnelser må det være samsvar mellom oppgitt stedsnavn og det som brukes på offisielle kart.

Det er altså ikke lov å pumpe opp beliggenheten med stedsnavn som kan virke mer attraktivt for kjøper. Ref: Nedre Kampen når boligen ligger på Tøyen

Energibruk

Det skal være samsvar mellom energikarakter og energibruk. Det er for eksempel ikke tilstrekkelig at det er en varmepumpe i huset for å betegne en bolig som energieffektiv. Her må man se på energikarakter og faktisk energibruk.

Les hele presiseringen fra Forbrukertilsynet her

Du bør ikke ta lett på at en bolig er markedsført med bedre kvaliteter enn det som er virkeligheten. Jeg hadde nylig en henvendelse fra en førstegangskjøper som hadde kjøpt en bolig med 2 soverom. Det viste seg at dette soverommet ikke var godkjent og også var litt for lite i forhold til anbefalt størrelse, 6,2 – 7 m2. Han var engstelig for at han hadde kjøpt “katta i sekken”.

Jeg anbefalte han å ta saken opp med megler med krav om forklaring og muligens prisavslag. Grunnet villedende eller i alle fall meget vag markedsføring. Han har lovet å holde meg orientert om saken. Det blir spennende å se hva som blir utfallet eller reaksjonen fra megler.

Det som er kjedelig ved å ha kjøpt en bolig som er markedsført med slike feil, er at det kan komme som en boomerang tilbake til deg når du skal selge igjen. Du ønsker kanskje å være ærlig, eller møter en megler som vil følge reglene. Da kan det få utslag på prisen du får ved ditt salg.

Så vær obs på dette !

Vi ser at reglene og tilsynet med salgsprosessen for boliger blir stadig strengere. Fordi det er nødvendig. Det er også et ønske å verne forbruker, altså kjøper, som står mot en profesjonell part Eiendomsmegleren. Det å holde kontroll på de profesjonelle aktørene er en god ting, synes nå jeg.

Er du i tvil om du er utsatt for litt vel positiv eller feil markedsføring på en bolig, ta gjerne kontakt for en oppklarende prat.

Les også: Har du blitt utsatt for villende markedsføring av bolig

Kommentarer (0)

Er det lurt å benytte leie til eie tilbud for å komme inn på boligmarkedet??

Av: trudet Dato: 29. May 2023 Rådgivning

For tiden dukker det opp nye tilbud og løsninger som skal hjelpe deg med å komme inn på boligmarkedet. Det kan være leie til eie konsepter, deleiemodeller eller hjelp for de som sliter med skaffe nok egenkapital. Er dette noe det er lurt å satse på for deg som er førstegangskjøper?

Først og fremst er det viktig for deg å være klar over at som leverer tjenesten ønsker å tjene penger på konseptet sitt. Derfor er det lurt å undersøke hvilken risiko du løper og hvor mye det hele egentlig koster deg. Det er ikke så lett å finne ut bare ved å se på markedsføringen på nettsiden. Først når du få et konkret tilbud og kan regne på dette vil du få vite mer. Og noen opplysninger, for eksempel hvor mye de tar i ekstra leie på den biten du ikke eier, kan være vanskelig å finne konkrete tall på.

Etter å ha sett på en del av tilbudene, er jeg engstelig for at del av tilbyderne har sikret seg med både belte og bukseseler i forhold til egen risiko. Noe som betyr stor risiko og en liten fortjeneste og fordeler for deg.

Jeg har tidligere skrevet om alternative boligmodeller, blant annet det som OBOS tilbyr og leie til eie modeller fra private tilbydere. Og jeg er slettes ikke negativ til disse på generell basis. Jeg heier på kreativitet og alternative løsninger.

Les mer om dette her: Finnes det boligmodeller som hjelper deg inn på boligmarkedet?

Dette er modeller som har virket en stund og som mange fornøyde kjøpere har benyttet seg av, særlig OBOS sine modeller Bostart og Deleie.

OBOS sine modeller gjelder for nye eller prosjekterte boliger i utvalgte prosjekter

Hva med nye tilbud som popper i feeden vår?

Adress – leie til eie konsept

Jeg har sett litt på et nytt Leie til Eie konsept som annonserer en del på sosiale medier. De kaller seg Address. Jeg har forsøkt å finne ut mer om konseptet enn det som står på nettsidene deres.

Blant annet fikk jeg en kort prat med daglig leder.

Jeg fikk svar på en del spørsmål, selv om noe fremdeles henger i lufta. Konseptet er under utvikling fortalte han. Det tolker jeg som om at det neppe er prøvd ut på mange kjøpere ennå. De satser på en leie til eie modell. Den skiller seg litt ut ved at du kan være med på å bestemme hvilken bolig du skal leie og senere få mulighet til å eie, og de opererer i bruktmarkedet. De finansierer og kjøper boligen for deg. Du kan leie den i inntil 3 år, ved å la dem eie hele eller dere kan eie sammen. Du kan også kjøpe deg inn i boligen underveis. Du får en rett, men ikke plikt til å kjøpe boligen til en forhåndsavtalt pris under, eller på slutten av perioden.

Hvordan den forhåndsavtalte prisen blir beregnet fikk jeg ikke tak i. Her er det viktig å vite hvor mye fortjeneste som er lagt inn her og hva du “taper” på at du ikke selv har mulighet til å kjøpe boligen i det åpne markedet fra starten av.

Dersom du eier deler av boligen og den blir solgt, under eller etter leieperioden får du din andel av prisstigningen på boligen. Fair enough, men skulle vel bare mangle?

Adress skal ha et etableringsgebyr på boligens verdi på 1% av boligens verdi. Dette er penger du ikke får tilbake. Dette tilsvarer kr 40.000 på en bolig til 4 mill. Du får også ett års bindingstid på leieavtalen, noe som riktignok også er vanlig i mange vanlige leieforhold

Hva kan være fordelen for deg med en slik modell?

Vanskelig å si. Det som fremheves fra deres side er at du kan få tilgang på en bolig du liker og som du kunne tenke deg å eie i fremtiden, allerede nå. Så kan du spare til egenkapital i leieperioden.

Men, hvor enkelt er det å spare opp egenkapital for å kjøpe deg inn i boligen hvis du skal betale markedsleie for boligen ? Her må du få tallene på bordet og ta en kalkyle på om det i det hele tatt blir noen penger til overs til sparing.

De fremhever at de finansierer boligen for deg og at du får anledning til å spare opp egenkapital, ved at du kjøper deg inn i boligen underveis som boligprisene forhåpentligvis stiger. Dersom du har nok egenkapital, vil de være behjelpelig med å skaffe deg finansiering for å kjøpe hele boligen ved leietidens utløp eller tidligere. Men da må du oppfylle de krav som boliglånsforskriften stiller til egenkapital og betjeningsevne(lønn).

Det kan vel også være en liten fordel å få en 3 års leieavtale som ikke sies opp i perioden. Det kan lett skje i et vanlig leieforhold hvis eieren har bruk for boligen selv eller vil selge.

I utgangspunktet vil jeg ikke advare mot en slik modell, selv om jeg tror det vil være krevende å klare å spare opp og kjøpe seg inn i boligen i perioden, samtidig som du betaler en markedsleie. Kanskje er du like godt tjent med å prøve å bo billig, for eksempel i kollektiv eller hos mor og far, og spare alt du kan inntil du har nok egenkapital og kan kjøpe på egen hånd.

For å kunne gi en seriøs vurdering måtte jeg ha gått igjennom et konkret tilbud eller case fra Address og regnet litt på det. Husk at det er først i et konkret tilbud “det tynne ølet ” kommer frem i lyset. Først da blir det lettere å vurdere nytteverdien for deg som boligkjøper.

Er det noen som har fått et tilbud fra dem, er dere hjertelig velkommen til å ta kontakt så vi kan se på detaljene sammen.

Jeg har her tatt for meg et konkret konsept leie til eie konsept.

Generelt vil jeg si at merknadene jeg har vil kunne gjelde flere leie til eie og deleie konsepter.

Særlig de som baserer seg på en eller flere av disse faktorene: